Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 3 ноября 2011 г. N 12АП-7298/11

г. Саратов

"03" ноября 2011 г.

Дело N А57-5834/2011

Резолютивная часть постановления объявлена "03" ноября 2011 года.

Полный текст постановления изготовлен "03" ноября 2011 года.

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе

председательствующего судьи Комнатной Ю.А.,

судей Луговского Н.В., Смирникова А.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Фединой В.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Мясникова Михаила Александровича, г.Саратов,

на решение Арбитражного суда Саратовской области от 04 августа 2011 года по делу N А57-5834/2011 (судья Елистратов К.А.)

по исковому заявлению Администрации Волгограда, г.Волгоград,

к индивидуальному предпринимателю Мясникову Михаилу Александровичу, г.Саратов,

третье лицо: Комитет земельных ресурсов администрации Волгограда, г.Волгоград,

о взыскании арендной платы и пени,

при участии в заседании представителей:

ИП Мясникова М.А. - Жуков А.В., действующий на основании доверенности от 01.01.2011, Морозова Е.В., действующая на основании доверенности от 28.10.2011

Администрации г. Волгограда - не явился, извещен,

Комитета земельных ресурсов администрации Волгограда - не явился, извещен,

УСТАНОВИЛ:

в Арбитражный суд Саратовской области обратилась Администрация г. Волгограда (далее - Администрация, истец) к индивидуальному предпринимателю Мясникову Михаилу Александровичу (далее - ИП Мясников М.А., ответчик, предприниматель) с иском о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 5 057 740 руб. 07 коп. за период с 25.07.2008 г. по 30.09.2010 г., пени в сумме 2 143 413 руб. 25 коп. за период с 25.07.2008 г. по 20.09.2010 г.

Решением Арбитражного суда Саратовской области от "04" августа 2011 года с ИИ Мясникова М.А. взыскана задолженность по арендной плате в сумме 5 057 740 руб. 07 коп., пени в размере 341 687 руб. 98 коп., а всего 5 399 428 руб. 05 коп. Также суд взыскал с ответчика государственную пошлину в размере 49 997 руб. 14 коп. в доход федерального бюджета.

ИП Мясников М.А., не согласился с принятым решением и обратился в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении заявленных требований.

Администрация извещена о времени и месте судебного заседания в порядке части 1 статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса РФ (почтовое уведомление N 96391 6 о вручении корреспонденции). Администрация явку представителя в судебное заседание не обеспечила.

Комитет земельных ресурсов администрации Волгограда извещен о времени и месте судебного заседания в порядке части 1 статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса РФ (почтовые уведомления N 96395 4, N 96393 0 о вручении корреспонденции). Комитет явку представителя в судебное заседание не обеспечил.

Согласно пункту 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса РФ в случае неявки в судебное заседание лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте рассмотрения дела, суд рассматривает дело в их отсутствие.

В соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса РФ в судебном заседании был объявлен перерыв до 03.11.2011 года до 9 часов 05 минут.

Протокольное определение об объявлении перерыва оглашено в открытом судебном заседании; на официальном сайте Двенадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет и в информационно-справочном киоске, расположенном в здании суда, размещена информация о времени и месте продолжения судебного заседания.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя предпринимателя, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, во исполнение распоряжения Комитета земельных ресурсов администрации Волгограда от 14.09.2005 г. N 982-рз между Администрацией в лице председателя Комитета земельных ресурсов и ООО "ЖБИ-7" был заключен договор аренды N 6162 от 26.09.2005 г. (далее - Договор аренды) земельного участка площадью 28 617 кв.м., учетный N 3-53-7, расположенного в Дзержинском районе Волгограда ул. Бетонная, 11 а.

Согласно п. 1.3, 1.1 Договора аренды земельный участок предоставлен в аренду для производственной деятельности базы, на участке имеются объекты недвижимого имущества (п. 1.4 Договора аренды).

Срок действия Договора аренды составил более одного года - 23.08.2005 г..-26.07.2049г. (п.1.1 и п.2.1 Договора аренды).

Двусторонним изменением от 12.03.2007 г. стороны изменили площадь земельного участка, установив ее равной 31 750 кв.м. с 06.03.2007 г., а также данным соглашением в связи с изменением площади участка была установлена арендная плата исходя из новой площади участка в размере 1 373 822,50 руб. годовых.

Договор аренды вместе с двусторонним изменением от 12.03.2007 г. был зарегистрирован в регистрирующем органе 12.04.2007 г., что подтверждается Уведомлением регистрирующего органа от 13.04.2007 г.. исх. N 20/8764.

Впоследствии произошла замена арендатора по Договору аренды на основании договора уступки N 3108 от 07.03.2008 г.., который зарегистрирован регистрирующим органом 25.07.2008 г.., что подтверждается оттиском штампа регистрирующего органа на последней странице договора уступки, с учетом данного обстоятельства с 25.07.2008 г. арендатором по Договору аренды стал ИП Мясников М.А.

Считая, что ответчиком нарушены условия Договора аренды в части исполнения в установленный срок обязательства по своевременному внесению арендной платы с 25.07.2008 г. - даты государственной регистрации договора уступки прав и обязанностей по Договору аренды по 30.09.2010 в сумме 5 057 740 руб. 07 коп., истец обратился в суд с настоящими требованиями.

Суд первой инстанции, удовлетворяя заявленные требования в части взыскания основного долга, указал, что задолженность в сумме 5 057 740 руб. 07 коп. за период с 25.07.2008 г. по 30.09.2010 г. ответчиком не погашена. Суд так же снизил пени за просрочку арендных платежей до 341 687 руб. 98 коп., применив статью 333 Гражданского кодекса РФ.

Суд апелляционной инстанции считает, что решение суда первой инстанции подлежит отмене по следующим основаниям.

Пунктом 4 статьи 22 Земельного кодекса установлено, что размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды.

Поскольку в силу пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса стоимость аренды земельного участка относится к категории регулируемых цен, органы государственной власти и местного самоуправления вправе изменять ставки арендных платежей, которые используются при определении объема обязательств по оплате за пользование земельным участком.

В этой связи увеличение размера арендной платы в результате изменения таких ставок публичным собственником земельного участка в соответствии с предоставленными полномочиями не является с его стороны нарушением условия договора о согласованном размере арендной платы.

Вместе с тем договор аренды, заключенный в отношении земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, может содержать методику расчета размера арендной платы, которая включается в этот договор в качестве его условий в соответствии с актами органов государственной власти и местного самоуправления, принятыми в порядке, установленном пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса.

Как следует из материалов дела, 12 марта 2007 года стороны согласовали изменение к договору аренды земельного участка от 26.09.205 года N 6162 в части площади земельного участка, установив ее равной 31 750 кв.м. с 06.03.2007 г., а также была установлена арендная плата исходя из новой площади участка в размере 1 373 822,50 руб. годовых.

При этом данными изменениями сторонами согласован следующий расчет арендной платы: ставка арендной платы (43,27 руб.) х повышающий (понижающий) коэффициент к ставке арендной платы (1) х площадь земельного участка (31 750 кв.м) = 1 373 822,50 руб.

Двустороннее изменение от 12.03.2007 г. было зарегистрировано в регистрирующем органе 12.04.2007 г., что подтверждается Уведомлением регистрирующего органа от 13.04.2007 г.. исх. N 20/8764.

С 07.06.2008 г.. ставки арендной платы стали определяться в соответствии с ФЗ от 24.07.2007 г. N 212-ФЗ "О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации в части уточнения условий и порядка приобретения прав на земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности", постановления Главы администрации Волгоградской области от 06.12.2007 г.. N 2033 "Об утверждении Порядка расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области", решения Волгоградской городской Думы от 15.05.2008 г. N 3 /84 "О Порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, и утверждении коэффициентов, применяемых при расчете арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена".

Указанными нормативными актами установлена формула расчета арендной платы за земли, государственная собственность на которые не разграничена:

А = (КСЗУ х Кви х Кдп х Кка х Ки) х площадь земельного участка,

А-величина арендной платы, рассчитываемая за 12 месяцев;

КСЗУ - кадастровая стоимость земельного участка (в отношении земельного участка ответчика применима кадастровая стоимость в размере 2 834,89 руб./кв.м.);

Кви - коэффициент вида функционального использования земельного участка (в отношении участка ответчика применим коэффициент в размере 0,0115);

Кдп - коэффициент дифференциации в зависимости от назначения объектов, расположенных на Цельном участке из категории земель населенных пунктов (в отношении ответчика применим коэффициент в размере 3,50);

Кка - коэффициент категории арендатора (в отношении ответчика применим коэффициент в размере 1

Ки-коэффициент индексации (составляет 1).

С учетом изложенного, суд первой инстанции пришел к выводу, что размер годовой арендной платы с 07.06.2008 г. по договору аренды N 6162 составляет 3 622 812,24 руб. ((КСЗУ* Кви* Кдп* Кка* Ки)* площадь земельного участка) = 2834,89руб./кв.м..*0,0115*3,50*1 *1)*31750кв.м.= 3 622 812,24 руб.).

Признав правомерным использование Администрацией новой методики расчета арендных платежей, суд со ссылкой на правовую позицию Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенную в Постановлении Президиума от 02.02.2010 N 12404/09, указал на ее обязательный характер по отношению заключенному между сторонами договору. Между тем, при рассмотрении спора суд не учел нижеследующее.

Пунктом 2.8 договора установлено, что размер арендной платы является определяемым и подлежит исчислению в каждом случае централизованного изменения (введения) базовых ставок и (или) коэффициентов к базовым ставкам арендной платы, установленных в Волгограде, а также в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации. Арендодатель письменно извещает Арендатора о размере арендной платы, предстоящей к оплате.

Толкование этого условия, с учетом буквального значения использованных в нем выражений, указывает на то, что арендодатель вправе в одностороннем порядке изменять лишь базовые ставки и показатели, используемые в качестве коэффициентов при расчете, и не наделен правом вносить коррективы в способ определения размера арендных платежей посредством упразднения старых или введения новых расчетных коэффициентов.

С вступлением в силу постановления Главы администрации Волгоградской области от 06.12.2007 г.. N 2033 "Об утверждении Порядка расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области" и решения Волгоградской городской Думы от 15.05.2008 г. N 3 /84 "О Порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, и утверждении коэффициентов, применяемых при расчете арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена", произошло изменение методики расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена.

Сравнительный анализ двух методик свидетельствует об изменении механизма исчисления арендной платы при применении второй методики: введено новое значение - КСЗУ - кадастровая стоимость земельного участка и коэффициенты: КСЗУ, Кви, Кдп, Кка, Ки, исключен из формулы повышающий (понижающий) коэффициент.

Между тем, поскольку при заключении договора аренды земельного участка от 26.09.205 года N 6162 стороны согласовали методику определения размера арендной платы за земельный участок по определенной формуле, такой порядок формирования платы должен был сохраняться и при смене арендатора. Данная методика после согласования ее сторонами стала условием договора аренды о размере арендной платы, поэтому изменение использованной в ней формулы возможно только в порядке, установленном пунктом 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Вышеуказанная правовая позиция изложена Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении N 1709/11 от 05.07.2011 г.

Делая вывод о том, что размер платежей по договору аренды подлежит нормативному регулированию независимо от предусмотренного этим договором механизма изменения арендной платы, суд не учел, что правовая позиция, сформулированная в постановлении от 02.02.2010 N 12404/09, распространяется на случаи, когда соответствующие ставки платежей установлены таким нормативным правовым актом, который является обязательным к применению в равной степени для обеих сторон договора аренды. Ввиду обязательного характера данного акта размер платежей за пользование земельными участками определяется в соответствии с его положениями, а стороны не лишены права требовать друг от друга внесения в заключенный ими договор аренды изменений, обусловленных изменением законодательства.

Какого-либо двустороннего соглашения к договору, изменяющего механизм расчета и размер арендной платы с 07.06.2008 г.. сторонами в материалы дела не представлено.

Таким образом, при расчете должны применяться условия действующего договора, формула, предусмотренная дополнительным соглашением от 12.03.2007.

Размер годовой арендной платы земельного участка исчисляется: ставка арендной платы (43,27 руб.) х повышающий (понижающий) коэффициент к ставке арендной платы (1) х площадь земельного участка (31 750 кв.м) = 1 373 822,50 руб. Размер арендной платы земельного участка за месяц составляет 114 485,21 руб.

Арендная плата за 2009 год будет составлять 1 373 822,50 руб.

Арендная плата за 9 месяцев 2010 года будет составлять 1 030 366,89 руб.

Арендная плата за период с 25.07.2008 года по 31.07.2008 года будет составлять 1373822,50 : 12 :30 х 7 = 26 713,22 руб.; за период с 01.08.2008 года по 31.12.2008 года - 572 426,05 руб.

Таким образом, арендная плата за период с 25.07.2008 по 30.09.2010 составляет 3 003 328,66 руб.

Платежными поручениями (N 187, 189, 190, 195, 198, 200, 202, 206, 148, 298, 375, 412, 483, 553, 615, 646, 52, 91, 154, 195, 238, 277, 331, 372, 432), представленными ответчиком суду первой и апелляционной инстанций подтверждается, что данная сумма уплачена предпринимателем в полном объеме до вынесения решения судом первой инстанции.

Как следует из расчета поступлений по арендной плате за землю, составленным по состоянию на 23.11.2010 года, вышеперечисленные платежные поручения в полном объеме были учтены Комитетом земельных ресурсов администрации Волгограда.

Более того, у ответчика имеется переплата за счет оплаты аренды за период с момента заключения договора замены стороны до его регистрации в сумме 431 227,53 руб. (платежные поручения N 185 от 21.04.2009, N 187 от 22.04.2009).

Таким образом, у предпринимателя не имеется задолженности по договору аренды N 6162 от 26.09.2005 г. за период с 25.07.2008 по 30.09.2010

Однако платежи за июль-декабрь 2008 года и январь-март 2009 года ответчиком уплачены несвоевременно.

В соответствии с пунктом 2.9. Договора в случае невнесения арендной платы в установленный срок, Арендатор уплачивает Арендодателю неустойку в размере 0,1% за каждый день просрочки от суммы платежей, подлежащих перечислению Арендодателю.

Ответчиком суду апелляционной инстанции представлен расчет суммы пени, подлежащей уплате, исходя из расчета арендной платы, предусмотренной дополнительным соглашением от 12.03.2007 г.

Судом апелляционной инстанции проверен данный расчет и признан верным. Согласно расчету сумма пени составляет 118 320,47 руб.

Ответчиком суду апелляционной инстанции представлено платежное поручение N 580 от 30.12.2010 года, которым предпринимателем уплачены пени по арендной плате за период 2008-2009 годы в сумме 142 782,14 руб.

Таким образом, у предпринимателя не имеется задолженности по пени по договору аренды N 6162 от 26.09.2005 г. за период с 25.07.2008 по 20.09.2010.

При таких обстоятельствах имеются основания для отмены решения суда первой инстанции и принятию по делу нового судебного акта об отказе истцу в удовлетворении исковых требований.

В связи с отменой решения суда и отказом в удовлетворении исковых требований, суд в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, связанные с оплатой предпринимателем государственной пошлины за рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции платежным поручением N 444 от 30.08.2011 года в сумме 2 000 руб., относит на Администрации Волгограда.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Саратовской области от 04 августа 2011 года по делу N А57-5834/2011 отменить.

Принять по делу новый судебный акт.

Отказать Администрации Волгограда в удовлетворении заявленных требований о взыскании с индивидуального предпринимателя Мясникова Михаила Александровича задолженности по арендной плате за период с 25.07.2008 г. по 30.09.2010 г. в сумме 5 057 740 руб. 07 коп., неустойки за период с 25.07.2008 г. по 20.09.2010 г. в сумме 2 143 413 руб. 25 коп., всего 7 201 153 руб. 32 коп.

Взыскать с Администрации Волгограда, г.Волгоград, в пользу индивидуального предпринимателя Мясникова Михаила Александровича, г. Саратов, судебные расходы в размере 2 000 рублей.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через Арбитражный суд Саратовской области.

Председательствующий

Ю.А. Комнатная

Судьи

Н.В. Луговской А.В. Смирников