Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 7 ноября 2011 г. N 18АП-10179/11

г. Челябинск

07 ноября 2011 г.

N 18АП-10179/2011 Дело N А76-6002/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 02 ноября 2011 года.

Полный текст постановления изготовлен 07 ноября 2011 года

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Пивоваровой Л.В.,

судей Ермолаевой Л.П., Карпачевой М.И.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Улесовой М.В.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Гегамяна Вагика Вачагановича на решение Арбитражного суда Челябинской области от 08.08.2011 по делу N А76-6002/2011 (судья Лакирев А.С.).

В заседании приняли участие представители:

Агаповского районного союза потребительских обществ - Соколов Д.С. (доверенность от 10.10.2011).

Агаповский районный союз потребительских обществ (далее - истец, Агаповский райпотребсоюз) обратился в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Гегамяну Вагику Вачагановичу (далее - ответчик, ИП Гегамян) о взыскании задолженности по арендной плате по договорам аренды от 01.02.2008 N 14, от 01.01.2009 за период с 01.02.2008 по 28.02.2011 в размере 421 746 руб., обязании ИП Гегамян возвратить по акту возврата нежилое здание - цех безалкогольных напитков площадью 728,3 кв. м, расположенное по адресу: Челябинская область, с. Агаповка, ул. Дорожная, 101а (с учетом уточнений заявленных требований, принятых судом в порядке, предусмотренном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, т. 1, л. д. 64, 65).

Решением арбитражного суда первой инстанции от 08.08.2011 исковые требования удовлетворены в полном объеме.

С вынесенным решением не согласился ответчик и обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ИП Гегамян (далее также - податель жалобы) просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт, в удовлетворении заявленных требований отказать.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на неверное применение судом норм материального права, несоответствие выводов суда обстоятельствам дела. По существу доводы апелляционной жалобы сводятся к следующему. ИП Гегамян арендует спорное здание с 1996 года, в 2006 году здание было признано непригодным к эксплуатации, после чего арендатором произведен ремонт здания. Со ссылкой на пункт 1 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункт 2.3 договора аренды ИП Гегамян полагает, что арендодатель обязан возместить арендатору стоимость улучшений объекта, произведенных арендатором. Кроме того, ИП Гегамян считает, что арендодателем были нарушены условия договора аренды путем передачи в аренду иному лицу водонапорной башни, предназначенной для водоснабжения спорного здания, в связи с чем была парализована деятельность арендатора. В апелляционной жалобе ИП Гегамян указал, что не согласен с требованием об освобождении спорного здания, в связи с тем, что им вложены значительные денежные средства в его капитальный ремонт и в будущем он намерен эксплуатировать его. В качестве следующего довода апелляционной жалобы ответчик со ссылкой на статью 611, пункт 1 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации указал, что арендодатель не предоставил имущество в пригодном для эксплуатации состоянии, а также не исполнил обязанность по производству капитального ремонта здания, в связи с чем арендная плата должна быть зачтена в счет ремонта, произведенного арендатором.

От Агаповского райпотребсоюза поступил письменный отзыв на апелляционную жалобу, в котором истец просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

В обоснование своих возражений Агаповский райпотребсоюз ссылается на то, что утверждение подателя жалобы о непригодности в 2006 году здания для эксплуатации является необоснованным и не подтверждается материалами дела. Ссылка подателя жалобы на пункт 1 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации также является несостоятельной, поскольку в договоре аренды предусмотрена обязанность арендатора производить капитальный ремонт. В рассматриваемом случае отсутствует возможность возмещения арендатору стоимости улучшений арендуемого объекта, поскольку ответчиком не представлены доказательства согласования ремонта с арендодателем, кроме того, не представлены доказательства производства самого ремонта и фактически понесенных в связи с этим затрат. По мнению истца, отсутствие в договоре аренды обязанности арендатора согласовать с арендодателем объем и стоимость работ по улучшению арендованного имущества не может являться основанием для самовольного (без получения соответствующего согласия арендодателя) проведения арендатором неотделимых улучшений арендуемого имущества и возникновения безусловной обязанности у арендодателя по компенсации затрат арендатора на данные улучшения. В связи с тем, что водонапорная башня не являлась предметом договоров аренды, Агаповский райпотребсоюз полагает, что ее передачей в аренду третьему лицу права и законные интересы ответчика не могли быть нарушены. Доказательства того, что в связи с передачей указанной водонапорной башни в аренду третьему лицу была парализована деятельность ответчика, прекращено водоснабжение, в материалы дела не представлены. Истец в отзыве также ссылается на то, что факт нахождения сотрудников и оборудования ответчика в арендуемом помещении после истечения срока аренды подтверждается актом обследования арендованного помещения от 23.03.2011, а также пояснениями самого ответчика, его несогласием освобождать спорные помещения.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представитель ответчика не явился.

С учетом мнения представителя истца и в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено арбитражным судом апелляционной инстанции в отсутствие ИП Гегамяна.

В судебном заседании представитель истца против доводов апелляционной жалобы возражал по основаниям, изложенным в письменном отзыве на апелляционную жалобу. Дополнительно указал, что считает договор аренды от 01.01.2009 заключенным. Отказ от исполнения договора аренды в одностороннем порядке со стороны истца имел место в связи с нарушением ответчиком условия договора о внесении арендных платежей.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, заслушав объяснения представителя истца, пришел к выводу о необходимости изменения обжалуемого судебного акта.

Из материалов дела следует, что 28.06.2010 на основании постановления правления Челябинского облпотребсоюза от 21.03.1989 N 83 "О реорганизации Агаповского райпо в райпотребсоюз" (т. 1, л. д. 49) и передаточного акта от 01.04.1989 (т. 1, л. д. 19-22) зарегистрировано право собственности Агаповского райпотребсоюза на нежилое здание - цех безалкогольных напитков, общей площадью 728,3 кв. м, инвентарный номер 5812, Литер А,А1,а,а2,а3, этажность: 1, кадастровый (или условный) номер 74-74-43/018/2010-009, по адресу: Челябинская область, Агаповский район, с. Агаповка, ул. Дорожная, 101а, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 28.06.2010 серии 74 АВ 823758 (т. 1, л. д. 18).

01 февраля 2008 года между Агаповским райпотребсоюзом (арендодатель) и ИП Гегамяном (арендатор) заключен договор аренды N 14 (т. 1, л. д. 11), согласно которому арендодатель обязуется передать во временное пользование, а арендатор принимает объект - нежилое помещение - цех безалкогольных напитков, за исключением помещения литера а (21/70), план помещения прилагается, гараж металлический 82,6 кв. м и выплачивает арендную плату в сроки определенные договором (пункты 1.1, 1.2 договора).

Согласно пункту 1.4 договора объект находится в исправном состоянии, отвечающем требованиям, предъявляемым к эксплуатируемым нежилым зданиям, используемым для производственных целей, и оборудован исправными необходимыми для эксплуатации инженерными и электрическими сетями и коммуникациями.

Пунктом 2.2 договора предусмотрена обязанность арендодателя передать (предоставить) арендатору объект в состоянии, пригодном для эксплуатации, с исправными инженерными и электрическими сетями, а также ознакомить арендатора с правилами эксплуатации объекта либо выдать арендатору письменные инструкции о правилах и порядке пользования объектом.

В соответствии с пунктом 2.3 договора арендодатель обязан возмещать арендатору стоимость улучшений объекта, неотделимых без вреда для здания в случаях, когда арендатор осуществил такие улучшения своими силами и за свой счет при наличии на то письменного согласия арендодателя.

Пунктом 3.2 договора предусмотрена обязанность арендатора поддерживать здание в исправном состоянии, нести возникающие в связи с эксплуатацией здания расходы, в том числе по оплате текущего ремонта и капитального ремонта.

Арендатор обязан не производить без согласия арендодателя внутреннюю перепланировку помещений объекта, не переносить и не изменять подводку инженерных, электрических и других сетей (пункт 3.4 договора).

Согласно пункту 4.1 договора стороны установили, что арендная плата составляет 15 000 руб. в месяц, в том числе НДС.

В тексте договора, представленном в материалы дела, имеется дописанный "от руки" пункт 4.5, в котором указано на то, что при непоступлении арендной платы в течение двух месяцев, договор расторгается в одностороннем порядке.

Пунктом 8 договора предусмотрено, что договор вступает в силу с момента его подписания сторонами, действует в течение 11 месяцев и прекращает свое действие 31.12.2008.

01 февраля 2008 года сторонами подписан акт приема-передачи к договору аренды от 01.02.2008 N 14 (т. 1, л. д. 12), в соответствии с которым арендодатель передал арендатору цех безалкогольной продукции общей площадью 791,4 кв. м и металлический гараж общей площадью 82,6 кв. м. В акте стороны указали, что претензий к принятому объекту недвижимости арендатор не имеет.

01 января 2009 года между Агаповским райпотребсоюзом (арендодатель) и ИП Гегамяном (арендатор) заключен договор аренды (т. 1, л. д. 14-15), согласно которому арендодатель обязуется передать во временное пользование, а арендатор принимает объект - нежилое помещение - цех безалкогольных напитков, расположенное по адресу: с. Агаповка, ул. Дорожная, 101а, и обязуется использовать его по назначению и выплачивать арендную плату в сроки, установленные договором (пункты 1.1, 1.2 договора).

Условия договора аренды от 01.01.2009 совпадают с условиями, предусмотренными в договоре аренды от 01.02.2008 N 14.

В соответствии с пунктом 9.1 договора настоящий договор вступает в силу с 01.01.2009 и прекращает свое действие 30.11.2009.

Материалами дела подтверждается, что ИП Гегамян частично оплачивал арендную плату (т. 1, л. д. 16, 17, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29, 99, 100, 101, 102).

В материалы дела представлена техническая документация на спорное здание - цех безалкогольных напитков, а именно кадастровый паспорт по состоянию на 21.05.2010 (т. 1, л. д. 30-31), технический паспорт по состоянию на 13.06.1996 (т. 1, л. д. 32-37), технический паспорт по состоянию на 18.02.2010 (т. 1, л. д. 38-42).

В исковом заявлении истец указал, что ответчик ненадлежащим образом исполнял свои обязанности по оплате арендной платы, в связи с чем 25.11.2009 Агаповским райпотребсоюзом в адрес ИП Гегамяна была направлена претензия N 63 (т. 1, л. д. 10), в которой истец указал, что на 30.11.2009 за ИП Гегамяном числится задолженность за аренду в сумме 195 000 руб., а также начислены пени в сумме 77 025 руб. В связи с изложенным истец просил ответчика в срок до 10.12.2009 погасить задолженность по арендной плате, в противном случае истец обратится в суд с заявлением о взыскании суммы долга по аренде и пеней.

24 февраля 2010 года общим собранием представителей потребительских обществ Агаповского райпотребсоюза принято решение (т. 1, л. д. 48) обязать арендатора цеха безалкогольных напитков Гегамяна В.В. оплатить аренду в полном объеме и освободить здание в срок до 01.04.2010. Цех выставить на продажу.

23 марта 2011 года комиссией под председательством председателя Агаповского райпотребсоюза был составлен акт обследования цеха безалкогольных напитков, расположенного по адресу: с. Агаповка, ул. Дорожная, 101а, площадью 728,3 кв. м (т. 1, л. д. 43), которым подтверждается факт использования ответчиком арендуемых помещений.

Из материалов дела также усматриваются следующие обстоятельства.

Письмом от 05.09.2006 ИП Гегамян обратился к директору райпотребсоюза (т. 1, л. д. 68), в котором указал, что в 2006 году комиссия в составе Райпотребсоюза, Санэпидемстанции и администрации Агаповского сельского поселения признали арендуемое здание, находящееся по адресу: Челябинская область, с. Агаповка, ул. Дорожная, 101 аварийным, непригодным для эксплуатации. В указанном письме ИП Гегамян указал, что согласен произвести капитальный ремонт своими силами, с последующим возмещением арендодателем стоимости ремонтных работ арендатору, связанных с восстановлением аварийного здания - расходов по капитальному ремонту.

На письме имеется резолюция от 07.09.2006 - "В связи с тем, что в настоящее время произвести капитальный ремонт за свой счет нет возможности, не возражаем по выполнению ремонтных работ арендатором с последующим возмещением расходов", подпись без расшифровки (т. 1, л. д. 68).

Согласно справке от 24.06.2011 N 26/02-2455 (т. 1, л. д. 103), выданной Территориальным отделом Управления Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Челябинской области, Территориальный отдел в комиссии о признании здания безалкогольного цеха, расположенного по адресу: Челябинская область, с. Агаповка, ул. Дорожная, 101 участия не принимал.

Согласно справке от 27.06.2011 N 196 (т. 1, л. д. 104), выданной администрацией Агаповского сельского поселения, администрация в комиссии о признании здания безалкогольного цеха, расположенного по адресу: Челябинская область, с. Агаповка, ул. Дорожная, 101 участия также не принимала.

В материалы дела представлено заключение по результатам экспертного обследования нежилого здания (инвентарный номер 5812) от 29.07.2011 N МСЭ.035.07.11 (т. 1, л. д. 130-166), выполненное обществом с ограниченной ответственностью "М-СтройЭксперт", согласно которому в настоящее время техническое состояние спорного здания в целом оценивается как ограниченно-работоспособное, так как количественные и качественные значения показателей 50 % выявленных дефектов превышают предельно допускаемые значения по СТО 17230282.27.010.001-2007 "Здания и сооружения объектов энергетики. Методика оценки технического состояния". Также в здании имеются участки, находящиеся в аварийном состоянии в связи с обрушением чердачного перекрытия. В данные участки здания необходимо ограничить доступ людей, установить предупреждающие плакаты.

Неисполнение ответчиком обязанности по оплате арендной платы послужило основанием для обращения Агаповского райпотребсоюза в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.

Удовлетворяя заявленные исковые требования в полном объеме, арбитражный суд первой инстанции исходил из того, что договор аренды от 01.01.2009 является незаключенным ввиду того, что сторонами не согласован предмет договора аренды, правоотношения в спорный период регулируются договором аренды от 01.02.2008 N 14, который считается возобновленным сторонами на неопределенный срок. Поскольку ответчиком не представлены доказательства оплаты арендной платы в предусмотренном договором размере, представленный расчет задолженности не оспорен ответчиком, суд пришел к выводу о наличии правовых оснований для взыскания с ответчика в пользу истца задолженности в размере 421 746 руб. Удовлетворяя требование о выселении ответчика из арендуемых помещений, арбитражный суд первой инстанции указал, что пунктом 4.5 договора предусмотрено право арендодателя расторгнуть договор в одностороннем порядке в случае нарушения арендатором условий договора по оплате арендной плате за два месяца. Постановлением общего собрания представителей потребительских обществ Агаповского райпотребсоюза от 24.02.2010 принято решение обязать ответчика оплатить аренду в полном объеме и освободить здание. Поскольку на момент рассмотрения спора ответчик не освободил спорные помещения, суд пришел к выводу о наличии правовых оснований для выселения ответчика из занимаемых помещений.

Арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

Поскольку предметом настоящего иска, в том числе является взыскание задолженности по арендной плате (статьи 309, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации), суд обязан в числе прочих обстоятельств исследовать и установить наличие арендных отношений между сторонами (в том числе заключенность и действительность договора аренды), доказанность наличия факта неисполнения ответчиком принятых на себя договорных обязательств, а также проверить правильность и обоснованность расчета арендных платежей за спорный период.

Согласно части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Арбитражный суд апелляционной инстанции не соглашается с выводом арбитражного суда первой инстанции о незаключенности договора аренды от 01.01.2009.

Так, в качестве объекта аренды в договоре от 01.01.2009 указан цех безалкогольных напитков, расположенный по адресу: с. Агаповка, ул. Дорожная, 101а.

Данный объект принадлежит на праве собственности истцу, что следует из свидетельства о государственной регистрации права от 28.06.2010 серии 74 АВ 823758 (т. 1, л. д. 18).

Какие-либо разногласия между сторонами по поводу объекта аренды по договору от 01.01.2009 отсутствуют.

Таким образом, исследовав содержание договора аренды от 01.01.2009, арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу о его заключенности.

Признаков ничтожности договоры аренды от 01.02.2008 N 14 и от 01.101.2009 не содержат, содержание их соответствует положениям главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации ("Аренда"). Требование о государственной регистрации договора в данном случае не применяется.

При этом арбитражный суд апелляционной инстанции принимает во внимание, что из документов-оснований государственной регистрации права собственности истца на цех, указанных в свидетельстве о государственной регистрации права от 28.06.2010 серии 74 АВ 823758, следует, что данное право является возникшим до введения в действие Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно статье 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

В соответствии со статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно и в полном размере выплачивать арендную плату за пользование имуществом.

В качестве спорного истцом заявлен период с 01.02.2008 по 28.02.2011, сумма задолженности по арендной плате составила 421 746 руб.

Поскольку в материалы дела не представлены доказательства оплаты арендной платы в указанном размере, расчет, произведенный истцом и проверенный арбитражным судом первой инстанции, арбитражным судом апелляционной инстанции проверен, является верным, ответчиком не оспорен, то судом обоснованно в решении указано на наличие правовых оснований для взыскания с ответчика в пользу истца задолженности в размере 421 746 руб. В апелляционной жалобе ИП Гегамян также не привел доводов относительно необоснованности расчета задолженности по арендной плате.

Довод подателя жалобы о том, что арендная плата должна быть зачтена арендодателем в счет проведения арендатором капитального ремонта помещений, арбитражным судом апелляционной инстанции отклоняется в силу следующего.

Ссылка подателя жалобы на то, что комиссией в 2006 году спорные помещения были признаны непригодными к эксплуатации, не подтверждена и опровергается представленными в материалы дела документами (т. 1, л. д. 103, 104).

Согласие на проведение капитального ремонта испрашивалось арендатором в 2006 году (т. 1, л. д. 68).

По договору от 01.02.2008 N 14 и акту приема-передачи от 01.02.2008 помещения ответчику были переданы в исправном состоянии (т. 1, л. д. 11, 12).

Доказательства того, что после 2008 года арендатор просил арендодателя произвести в здании капитальный ремонт, или того, что арендатором самим был произведен какой-либо ремонт в арендуемых помещениях, в материалы дела не представлены. При этом в качестве спорного периода истцом заявлен период с февраля 2008 года по февраль 2011 года.

Также в пункте 3.2 договора от 01.02.2008 N 14 арендатор согласился поддерживать здание в исправном состоянии, нести возникающие в связи с эксплуатацией здания расходы, в том числе по оплате текущего ремонта и капитального ремонта.

Кроме того, какие-либо встречные исковые требования ИП Гегамяном в рамках настоящего спора не заявлялись.

Из искового заявления следует, что требование истца о выселении ответчика из занимаемых помещений связано с тем, что истец считает договор аренды от 01.01.2009 возобновленным на неопределенный срок в порядке пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, и арендодатель воспользовался предусмотренной пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации возможностью в одностороннем порядке отказаться от договора (т. 1, л. д. 6).

В соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В рассматриваемом случае материалами дела подтверждается, что после окончания срока действия договора аренды от 01.01.2009 арендатор продолжал пользоваться помещениями в отсутствие возражений со стороны арендодателя.

В соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что договор аренды от 01.01.2009 был возобновлен на неопределенный срок.

Согласно пункту 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Таким образом, изложенной нормой Гражданского кодекса Российской Федерации установлена процедура отказа в одностороннем порядке от исполнения договора, заключенного на неопределенный срок, а именно: уведомление другой стороны за три месяца до даты прекращения арендных отношений в одностороннем порядке.

В рассматриваемом случае истцом в материалы дела не представлены доказательства прекращения арендных отношений в одностороннем порядке по установленной законом процедуре.

Так, в материалы дела не представлены доказательства того, что арендодатель каким-либо образом доводил до сведения ответчика свое намерение о прекращении договорных отношений в одностороннем порядке.

Претензия от 25.11.2009 N 63 (т. 1, л. д. 10) не может служить доказательством того, что арендодатель указал на намерение прекратить арендные отношения с арендатором, поскольку указанная претензия касается только наличия задолженности по арендной плате. Намерение о прекращении арендных отношений в претензии не выражено.

Указание в постановлении от 24.02.2010 (т. 1, л. д. 48) на то, что арендатор обязан освободить арендуемое здание в срок до 01.04.2010, также не может служить надлежащим доказательством того, что арендодатель в соответствии со статьей 610 Гражданского кодекса Российской Федерации в установленный законом срок уведомил арендатора о прекращении арендных отношений. Доказательства того, что указанное постановление было направлено в адрес арендатора, в материалы дела не представлены.

Кроме того, указанное постановление является внутренним документом истца, выражающим лишь принятие истцом соответствующего решения.

Довод, заявленный представителем истца в судебном заседании арбитражного суда апелляционной инстанции, о том, что отказ от исполнения договора аренды в одностороннем порядке со стороны истца имел место в связи с нарушением ответчиком условия договора о внесении арендных платежей, арбитражным судом апелляционной инстанции также не принимается в силу изложенного выше.

Кроме того, арбитражный суд апелляционной инстанции отмечает, что в тексте договора от 01.02.2008, представленном в материалы дела, пункт 4.5, в котором указано на то, что при непоступлении арендной платы в течение двух месяцев, договор расторгается в одностороннем порядке, дописан "от руки", данная дописка сторонами не оговорена.

В договоре от 01.01.2009 условие о возможности для арендодателя одностороннего отказа от исполнения договора отсутствует. Пункт 8.1 договора с учетом его буквального толкования содержит случаи расторжения договора аренды по инициативе арендодателя в судебном порядке.

Требование о расторжении договора аренды в связи с неисполнением арендатором его условий истцом не заявлено.

В связи с изложенным выше арбитражный суд апелляционной инстанции не соглашается с выводом арбитражного суда первой инстанции о наличии правовых оснований для удовлетворения требований о выселении ответчика из занимаемых помещений, так как истцом не доказан факт прекращения арендных отношений в установленном порядке с ответчиком.

Таким образом, решение арбитражного суда первой инстанции подлежит изменению. С ИП Гегамяна в пользу Агаповского райпотребсоюза подлежит взысканию задолженность по арендной плате в размере 421 746 руб. В удовлетворения исковых требований об обязании ИП Гегамяна возвратить по акту возврата нежилое здание - цех безалкогольных напитков площадью 728,3 кв. м, расположенное по адресу: Челябинская область, с. Агаповка, ул. Дорожная, 101а, следует отказать.

Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

С ИП Гегамяна в доход федерального бюджета подлежит взысканию государственная пошлина по иску в размере 11 434 руб. 92 коп.

С Агаповского райпотребсоюза в доход федерального бюджета подлежит взысканию государственная пошлина по иску в размере 4000 руб.

С Агаповского райпотребсоюза в пользу ИП Гегамяна подлежат взысканию расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе в размере 2000 руб., уплаченной платежными поручениями от 08.09.2011 N 1 и от 29.09.2011 N 2.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 08.08.2011 по делу N А76-6002/2011 изменить, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Гегамяна Вагика Вачагановича удовлетворить, изложить резолютивную часть решения в следующей редакции:

"Исковые требования Агаповского районного союза потребительских обществ удовлетворить частично.

Взыскать с индивидуального предпринимателя Гегамяна Вагика Вачагановича в пользу Агаповского районного союза потребительских обществ задолженность по арендной плате в размере 421 746 руб.

В остальной части в удовлетворении исковых требований отказать.

Взыскать с индивидуального предпринимателя Гегамяна Вагика Вачагановича в доход федерального бюджета государственную пошлину по иску в размере 11 434 руб. 92 коп.

Взыскать с Агаповского районного союза потребительских обществ в доход федерального бюджета государственную пошлину по иску в размере 4000 руб.".

Взыскать с Агаповского районного союза потребительских обществ в пользу индивидуального предпринимателя Гегамяна Вагика Вачагановича расходы государственной пошлине по апелляционной жалобе в размере 2000 руб., уплаченной платежными поручениями от 08.09.2011 N 1 и от 29.09.2011 N 2.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Л.В. Пивоварова

Судьи

Л.П. Ермолаева М.И. Карпачева