Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 3 ноября 2011 г. N 02АП-6196/11

г. Киров

03 ноября 2011 г.

Дело N А82-10746/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 19 октября 2011 года.

Полный текст постановления изготовлен 03 ноября 2011 года.

Второй арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Буториной Г.Г.,

судей Ившиной Г.Г., Лысовой Т.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Кирилловых О.В.,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу департамента недвижимости администрации городского округа город Рыбинск

на решение Арбитражного суда Ярославской области от 13.05.2011 по делу N А82-10746/2010, принятое судом в составе судьи Сорокиной С.Р.,

по заявлению индивидуального предпринимателя Софронова Александра Владимировича (ИНН: 761000412211, ОГРН 304761035700129)

к администрации городского округа город Рыбинск Ярославской области и департаменту недвижимости администрации городского округа город Рыбинск, третье лицо: общество с ограниченной ответственностью "Регион-Р" (ИНН: 7609016426, ОГРН: 1087610002479),,

о признании недействительным п.7 Приложения к постановлению администрации городского округа город Рыбинск от 17.06.2010 N 1826 "Об условиях приватизации муниципального имущества"; обязании заключить договор купли-продажи нежилого помещения,

установил:

индивидуальный предприниматель Софронов Александр Владимирович (далее - заявитель, Предприниматель, ИП Софронов А.В.) обратился с заявлением в Арбитражный суд Ярославской области к администрации городского округа город Рыбинск Ярославской области (далее - ответчик, Администрация) и департаменту недвижимости администрации городского округа город Рыбинск (далее - Департамент) о признании недействительным п.7 Приложения к постановлению администрации городского округа город Рыбинск от 17.06.2010 N 1826 "Об условиях приватизации муниципального имущества"; обязании заключить договор купли-продажи нежилого помещения площадью 83,2 кв.м., расположенного по адресу: Ярославская область, г. Рыбинск, ул. Пушкина, д. 8 -в редакции протокола разногласий от 20.07.2010.

Решением Арбитражного суда Ярославской области от 13.05.2011 заявленные требования индивидуального предпринимателя Софронова Александра Владимировича удовлетворены.

Департамент недвижимости администрации городского округа город Рыбинск с принятым решением суда не согласен, обратился во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит его отменить и принять по делу новый судебный акт.

По мнению Департамента, вывод суда первой инстанции о наличии оснований для признания незаконным постановления главы администрации городского округа город Рыбинск от 17.06.2010 в части, касающейся цены нежилого помещения площадью 83,2 кв.м., не соответствует материалам дела и сделан в связи с неправильным истолкованием норм права.

Заявитель жалобы обращает внимание апелляционного суда, что согласно статьям 6, 10 Федерального закона от 20.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 135-ФЗ) право на проведение оценки каких-либо объектов принадлежит их собственнику; величина стоимости объекта оценки носит обязательный характер; проведение оценки муниципального имущества в целях его приватизации на основании договора на проведение оценки, в котором от имени заказчика выступает физическое лицо, противоречит действующему законодательству; истец обладал правом на оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки только до момента принятия Администрацией решения об условиях приватизации муниципального имущества.

ИП Софронов А.В. в отзыве на апелляционную жалобу опровергает приведенные в ней доводы, просит оставить решение суда без изменения.

Третье лицо отзыв на апелляционную жалобу не представило.

Стороны и третье лицо явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей сторон.

Законность решения Арбитражного суда Ярославской области проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, индивидуальный предприниматель Софронов Александр Владимирович согласно договору аренды N 2074 от 01.05.2005 принял во временное пользование недвижимое имущество, а именно: помещение площадью 83,2 кв.м., расположенное по адресу: Ярославская область, г. Рыбинск, ул. Пушкина, д. 8, являющееся собственностью Рыбинского муниципального округа (том 1 л.д. 41-46)

09.06.2010 независимым оценщиком ООО "Регион-Р" составлен отчет N Р10.06-07ДН/2010, в соответствии с которым рыночная стоимость спорного нежилого помещения определена в размере 1 390 000,0 рублей (далее - отчет об оценке от 09.06.2010) (том 2 л.д. 73-118).

17.06.2010 Администрацией принято постановление N 1826 "Об условиях приватизации муниципального имущества", согласно которому определены в том числе, условия приватизации спорного объекта недвижимости. В приложении N 4 к данному постановлению, указано, что цена имущества (спорного объекта недвижимости) составляет 1 390 000,0 рублей (далее - постановление Администрации от 17.06.2010) (том 1 л.д. 10-11).

29.06.2010 Администрация направила Предпринимателю письмо, в котором предложила ИП Софронову А.В. заключить договор купли-продажи помещения с приложением двух проектов договоров купли-продажи арендуемого имущества (с порядком оплаты единовременно и в рассрочку) (том 1 л.д. 14).

ИП Софронов А.В. подписал договор купли-продажи от 25.06.2011 с протоколом разногласий от 20.07.2010 в части цены выкупаемого имущества (том 1 л.д.13, 15-16).

Преддоговорный спор в порядке статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации между индивидуальным предпринимателем Софроновым А.В. и департаментом недвижимости администрации городского округа город Рыбинск Ярославской области, в том числе, находился на рассмотрении Арбитражного суда Ярославской области, которым установлено следущее.

Согласно акту проверки деятельности члена саморегулируемой организации оценщиков НП МСО Лебедева Е.М. от 24.08.2010 отчет об оценке от 09.06.2010 имеет некоторые несоответствия требованиям существующего законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, влияющие на итоговую стоимость объекта оценки.

В этой связи для определения рыночной стоимости арендуемого объекта в ходе рассмотрения спора по ходатайству сторон в порядке статьи 82 АПК РФ была назначена комиссионная экспертиза.

Согласно заключению экспертов от 18.02.2011 стоимость объекта по состоянию на 09.06.2010 составляет 796 000 рублей с НДС.

Данное доказательство оценено судом первой инстанции в совокупности с иными собранными по делу доказательствами, в том числе отчетом N 4-10-Н об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, составленного ООО "Натэкс" по состоянию на 10.04.2010, в котором рыночная стоимость спорного объекта определена в 937 000 руб.

Суд первой инстанции, приняв во внимание рыночную стоимость объекта продажи в размере 796 000 рублей, определенную заключением экспертов от 18.02.2011, и установив, что постановление Администрации от 17.06.2010 в части стоимости спорного недвижимого имущества противоречит действующему законодательству, нарушает права и законные интересы Предпринимателя, заявленные требования удовлетворил полностью: признал недействительным пункт 7 приложения N 4 к постановлению Администрации от 17.06.2010 и обязал заключить договор купли-продажи спорного нежилого помещения в редакции протокола разногласий от 20.07.2010 с учетом заключения экспертов от 18.02.2011.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены или изменения решения суда исходя из нижеследующего.

Частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с частями 2, 3 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными. В случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.

Нормами гражданского законодательства, в частности, в статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) предусмотрено, что имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее- Закон о приватизации). Согласно пункту 5 статьи 3 названного закона особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

Названные особенности установлены Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон об особенностях отчуждения недвижимого имущества, Федеральный закон N 159-ФЗ).

Согласно статье 3 данного федерального закона субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности, Федеральный закон N 135-ФЗ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 4 Федерального закона об особенностях отчуждения недвижимого имущества орган государственной власти субъектов Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченные на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности (далее - уполномоченный орган), в соответствии с нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации предусматривает в решениях об условиях приватизации государственного или муниципального имущества преимущественное право арендаторов на приобретение арендуемого имущества с соблюдением условий, установленных статьей 3 настоящего Федерального закона.

Согласно статье 12 об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Таким образом, субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном законом. Итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете независимого оценщика и решении об условиях приватизации муниципального имущества, может быть оспорена в судебном порядке.

Материалами дела установлено, что рыночная стоимость спорного объекта недвижимости, указанная в обжалуемом пункте 7 приложения к постановлению Администрации от 17.06.2010, определена на основании отчета об оценке от 09.06.2010. Между тем, из заключения экспертов от 18.02.2011, оформленного по результатам проведения комиссионной судебной экспертизы следует, что отчет об оценке от 09.06.2010 не соответствует нормам законодательства об оценочной деятельности и стандартам проведения оценки и не может быть рекомендован для совершения сделки по цене, указанной в нем, рыночная стоимость спорного объекта недвижимости составляет 796 000 рублей.

Указанные обстоятельства свидетельствуют о том, что постановление Администрации от 19.06.2010 в обжалуемой части не соответствует положениям статьи 3, части 1 статьи 4 Федерального закона об особенностях отчуждения недвижимого имущества, устанавливающим преимущественное право субъекта малого и среднего предпринимательства на выкуп имущества по цене, равной его рыночной стоимости, и обязанность органов местного самоуправления предусматривать в решениях об условиях приватизации право арендаторов на приобретение арендуемого имущества с соблюдением условий, касающихся в том числе выкупа имущества по его рыночной стоимости. Несоблюдение названных требований Федерального закона нарушает права и законные интересы субъекта малого и среднего предпринимательства.

Несоответствие обжалуемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, нарушение таким актом прав и законных интересов заявителя в силу части 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является основанием для признания его недействительным.

Суд апелляционной инстанции поддерживает вывод Арбитражного суда Ярославской области о том, что пункт 7 приложения к постановлению Администрации от 19.06.2010, определяющий стоимость спорного объекта недвижимости в размере 1 390 000 рублей, является недействительным в части цены выкупаемого имущества, превышающей 796 000 рублей с НДС.

Довод апелляционной жалобы о том, что истец в рассматриваемом случае обладал правом на оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки только до момента принятия Администрацией решения об условиях приватизации муниципального имущества, отклоняется судом апелляционной инстанции, как основанный на неверном толковании норм права.

В соответствии с частью 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу решением арбитражного суда по ранее рассмотренному делу не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Момент принятия постановления Администрацией не следует считать моментом принятия решения, так как при конкретных обстоятельствах возник преддоговорный спор, который стал предметом судебного разбирательства.

Довод апелляционной жалобы о том, что величина стоимости объекта оценки носит обязательный характер, в связи с чем отчет об оценке от 09.06.2010 признается достоверным и рекомендуемым в целях совершения сделки купли-продажи, отклоняются судом апелляционной инстанции.

В абзаце 4 пункта 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" разъяснено, что в случае обязательности величины оценки оспаривание ее достоверности возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

Учитывая обязательный характер оценки для определения условий приватизации государственного и муниципального имущества, достоверность ее результатов может быть оспорена субъектами малого и среднего предпринимательства в самостоятельном порядке с привлечением в качестве ответчика независимого оценщика до момента принятия уполномоченным органом решения об условиях приватизации.

После принятия таким органом решения об условиях приватизации достоверность величины проведенной оценки может быть постановлена под сомнение при рассмотрении преддоговорных споров, а также споров, связанных с уклонением публичных органов об исполнения обязанности по передаче государственного и муниципального имущества в собственность субъектов малого и среднего предпринимательства.

В рассматриваемом случае Предприниматель, не согласившись с предложенной Администрацией ценой, которая для нее является обязательной, в установленный Федеральным законом N 159-ФЗ срок для заключения договора обратился в суд.

Как указано в пункте 4.1 Постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 20.12.2010 N 22-П сохранение имущественной основы местного самоуправления обеспечивается соблюдением не только вытекающего из Конституции Российской Федерации требования о допустимости принудительного отчуждения лишь тех объектов, которые в силу закона не могут находиться в собственности муниципальных образований, но и условия о справедливом возмещении, соразмерном действительной стоимости муниципального имущества, подлежащего отчуждению в целях поддержки малого и среднего предпринимательства.

Закон об оценочной деятельности обязывает оценщиков соблюдать стандарты оценки под контролем саморегулируемой организации (статьи 15, 20, 22, 24.3, 24.4), гарантирует их независимость (статья 16), имущественную ответственность (статья 24.6), страхование таковой (статья 24.7), образование компенсационного фонда для возмещения ущерба от оценки, не обеспечившей установление рыночной цены (статья 24.8), и позволяет оспорить отчет об оценке (статья 13). Тем самым гарантируется достоверность оценки, заказчиком проведения которой выступают органы, уполномоченные осуществлять действия по приватизации, что позволяет муниципальному образованию самостоятельно обеспечить свой интерес в установлении рыночной цены предназначенного к отчуждению имущества, - по общему правилу, его выкупная цена, определяемая законом в размере рыночной стоимости, предположительно должна покрывать возможные потери муниципального образования. Кроме того, в таких случаях отчуждение муниципального имущества должно сопровождаться эффективным судебным контролем (статьи 8, 35 и 46; статья 130, часть 1; статья 132, часть 1 Конституции Российской Федерации).

По правилам пункта 2 статьи 445 ГК РФ, в случаях недостижения соглашения между контрагентами в отношении редакции определенных условий договора составляется протокол разногласий, подлежащий дальнейшему согласованию.

В случаях, когда в соответствии с ГК РФ или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты (пункт 1 статьи 445 ГК РФ).

Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ).

Ввиду разногласий истца и ответчика относительно выкупной цены арендованного помещения суд назначил экспертизу по определению рыночной стоимости недвижимого имущества по состоянию на 09.06.2010.

Из вышеизложенного следует, что ИП Софронов А.В. избрал надлежащий способ защиты нарушенного права.

Доводы апелляционной жалобы о том, что согласно статьям 6, 10 Федерального закона об оценочной деятельности право на проведение оценки каких-либо объектов принадлежит их собственнику; проведение оценки муниципального имущества в целях его приватизации на основании договора, в котором от имени заказчика выступает физическое лицо, противоречит действующему законодательству, судом апелляционной инстанции не принимаются, как не свидетельствующие об ошибочности выводов суда первой инстанции.

В силу статьи 6 Закона об оценочной деятельности Российская Федерация, субъекты Российской Федерации или муниципальные образования, физические лица и юридические лица имеют право на проведение оценщиком оценки любых принадлежащих им объектов оценки на предусмотренных основаниях и условиях.

Результаты проведения оценки объекта оценки могут быть обжалованы заинтересованными лицами в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.

Статьей 10 Закона об оценочной деятельности в отношении оценки объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, предписано заключение договора на проведение оценки от имени заказчика лицом, уполномоченным собственником на совершение сделок с объектами, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

Вместе с тем в статье 13 этого закона предусмотрена оспоримость сведений, содержащихся в отчете в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта. Из буквального толкования нормы права следует, что наличие или возможность существования иного отчета прямо указаны в законе.

Более того, арбитражный суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

С учетом изложенного суд апелляционной инстанции находит доводы апелляционной жалобы несостоятельными, а обжалуемое решение суда законным и обоснованным, вынесенным на основании объективного и полного исследования обстоятельств и материалов дела, с учетом норм действующего законодательства. Правовые основания для отмены решения суда отсутствуют.

Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Вопрос об уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы департамента недвижимости администрации городского округа город Рыбинск в силу положений подпункта 1.1 пункта 1 части 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации не рассматривался.

Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ

решение Арбитражного суда Ярославской области от 13.05.2011 по делу N А82-10746/2010 оставить без изменения, а апелляционную жалобу департамента недвижимости администрации городского округа город Рыбинск - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в случаях и в порядке, установленных Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.

Председательствующий

Г.Г. Буторина

Судьи

Г.Г. Ившина Т.В. Лысова