Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 9 ноября 2011 г. N 18АП-10981/11

г. Челябинск

09 ноября 2011 г.

N 18АП-10981/2011 Дело N А76-7773/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 09 ноября 2011 г.

Постановление в полном объеме изготовлено 09 ноября 2011 г.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ермолаевой Л.П.,

судей Баканова В.В., Соколовой И.Ю.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Улесовой М.В.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу открытого акционерного общества "Магнитострой" на решение Арбитражного суда Челябинской области от 05.09.2011 по делу N А76-7773/2011 (судья Костылев И.В.).

В судебном заседании приняли участие представители:

открытого акционерного общества "Магнитострой" - Филатов М.Г. (доверенность б/н от 11.01.2011), Корниенко М.В. (доверенность б/н от 11.01.2011).

Администрация города Магнитогорска Челябинской области (далее также - администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Челябинской области с иском к открытому акционерному обществу "Магнитострой" (далее - ОАО "Магнитострой", общество, ответчик) о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 18.11.1997 N 901 за период с 01.07.2008 по 13.08.2009 в размере 289 087 руб. 43 коп. (с учётом выделения требований администрации по договору от 18.11.1997 N 901 из арбитражного дела N А76-24336/2010 в отдельное производство, а также с учётом уточнения иска, принятого судом первой инстанции на основании статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; т. 1, л.д. 67-71).

Решением арбитражного суда первой инстанции от 05.09.2011 (резолютивная часть объявлена 31.08.2011) исковые требования администрации удовлетворены в полном объёме (т. 1, л.д. 76-78).

Не согласившись с указанным судебным актом, ОАО "Магнитострой" (далее также - податель жалобы) обратилось в арбитражный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить, в удовлетворении исковых требований отказать (т. 1, л.д. 81-83).

В жалобе ответчик ссылается на положения статьи 432, части 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее также - ГК РФ, Кодекс) и утверждает, что договор аренды от 18.11.1997 N 901 не заключён. Общество "Магнитострой" полагает, что суд первой инстанции ошибочно признал спорный договор заключенным, поскольку (как следует из апелляционной жалобы) вопреки требованиям п. 2 ст. 6, ст. 11.1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее также - ЗК РФ), ст. 1 Федерального закона от 02.01.2000 N 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре", ч. 3 ст. 1, п. 3 ч. 1 ст. 7 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" границы земельного участка с кадастровым номером 74:33:0301001:51 определены не были.

На этом основании ОАО "Магнитострой" просит в удовлетворении требований Администрации г. Магнитогорска отказать в полном объёме.

Лица, участвующие в деле, о дате, времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, администрация явку своего представителя не обеспечила.

Представители ответчика в судебном заседании суда апелляционной инстанции доводы, изложенные в жалобе, поддержали, настаивали на её удовлетворении.

Законность и обоснованность судебного акта проверена Восемнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Из материалов настоящего дела следует, что 04.10.1996 первым заместителем главы администрации г. Магнитогорска вынесено распоряжение N 1675-р, в соответствии с которым органом местного самоуправления принято решение предоставить обществу "Магнитострой" в аренду на пятнадцать лет земельный участок площадью 0,561692 га, занимаемый производственной базой строительного управления СУ N 5 в южной коммунальной зоне (чертёж N 18589; т. 1, л.д. 47).

18 ноября 1997 года на основании распоряжения от 04.10.1996 N 1675-р между Администрацией г. Магнитогорска (арендодатель) и ОАО "Магнитострой" (арендатор) заключен договор N 901 аренды земельного участка общей площадью 5616,92 кв.м. занимаемый производственной базой строительного управления СУ N 5 в южной коммунальной зоне (далее - договор; т. 1, л.д. 25-26).

В соответствии с пунктом 1.2 договора стороны согласовали границы земельного участка в прилагаемом к договору плане, с указанием поворотных точек (т. 1, л.д. 25, 46).

Порядок определения, а также условия внесения, арендной платы регламентированы разделом 2 договора: п. 2.1 - арендодатель устанавливает размер арендной платы на текущий год и имеет право индексировать её в течение года в соответствии с действующими нормативными актами; п. 2.3 - расчёт ежегодной арендной платы прилагается к договору по форме приложения N 1 и является его неотъемлемой частью; в случае изменения законодательства о плате за землю арендодателем составляется новый расчёт арендной платы, который регистрируется в Государственном Комитете по земельным ресурсам и землеустройству и является неотъемлемой частью настоящего договора; п. 2.4 - арендная плата исчисляется, начиная с месяца, следующего за месяцем предоставления арендатору земельного участка (т.е. с месяца, следующего за месяцем выхода распоряжения администрации города о предоставлении земельного участка); п. 2.5 - арендная плата вносится арендатором ежеквартально равными долями согласно расчёта в приложении N 1 не позднее 25 числа последнего месяца текущего квартала.

В приложении N 1 к договору (подписанном заинтересованными субъектами в октябре-ноябре 1997 года) согласован размер арендной платы за землю на 1996 год (1 098 108 руб.) и на 1997 год (13 177 294 руб.; т. 1, л.д. 27).

Срок аренды земельного участка: до 04.10.2011 (пункт 1.4 договора).

Во исполнение пункта 1.4 договор зарегистрирован в Государственном комитете по земельным ресурсам и землеустройству города Магнитогорска (т. 1, л.д. 26).

Впоследствии земельный участок, предоставленный обществу "Магнитострой" на праве аренды, был поставлен на кадастровый учёт, объекту присвоен кадастровый номер 74:33:0301001:51 (т. 1, л.д. 45).

В период действия договора аренды общество допустило ненадлежащее исполнение обязательств по внесению арендной платы. В связи с чем, истец обращался к ответчику с претензией, просил погасить задолженность (т. 1, л.д. 50).

Общество требования администрации не выполнило, долг за период аренды с 01.07.2008 по 13.08.2009 в размере 289 087 руб. 43 коп. не погасило.

Данные обстоятельства послужили основанием для обращения администрации в арбитражный суд с иском по настоящему делу.

Удовлетворяя исковые требования, арбитражный суд первой инстанции пришёл к выводу о заключенности договора аренды, а также о доказанности ненадлежащего исполнения обществом обязательств по внесению арендной платы за землю.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее также - АПК РФ), исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований для отмены (изменения) обжалуемого судебного акта.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 209, 608 ГК РФ).

В данном случае право сдачи в аренду земельного участка общей площадью 5616,92 кв.м., кадастровый номер 74:33:0301001:51, принадлежит администрации г. Магнитогорска в силу части 2 статьи 11 Земельного кодекса Российской Федерации (далее также - ЗК РФ).

Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (ч. 1 ст. 432 Кодекса).

Существенными условиями договора аренды являются условия об объекте аренды (ч. 3 ст. 607 ГК РФ) и размере арендной платы (ст. 614 Кодекса). Правила об обязательной государственной регистрации сделок аренды с недвижимым имуществом (ч. 3 ст. 433, ч. 2 ст. 609 ГК РФ, ч. 2 ст. 26 ЗК РФ) на договоры, подписанные до введения в действие Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", а также до официального начала деятельности соответствующего территориального учреждения юстиции, уполномоченного на осуществление государственной регистрации прав, не распространяются.

Оценив в соответствии с требованиями статьи 71 АПК РФ имеющиеся в материалах дела доказательства, апелляционный суд приходит к выводу о том, что договор аренды от 18.11.1997 N 901 обоснованно признан судом первой инстанции заключенным, поскольку администрацией и обществом согласованы существенные условия договора аренды.

Доводы подателя жалобы о незаключенности спорной сделки аренды подлежат отклонению в силу следующего.

Согласно ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения. Если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

Учитывая положения статьи 422 Кодекса, довод истца о применении к указанному договору аренды положений статей 6, 11.1 Земельного кодекса Российской Федерации (действует с 29.10.2001), статьи 1 Федерального закона от 02.01.2000 N 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре" (введен в действие с 10.07.2000), а также положений статей 1, 7 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (введен в действие 01.03.2008), которыми предусмотрена, обязательность индивидуализации земельного участка путем проведения его государственного кадастрового учета, является несостоятельным.

Суд первой инстанции правомерно указал, что из содержания Земельного кодекса РСФСР и Указа Президента от 11.12.1993 N 2130, действовавших на момент заключения договора аренды от 18.11.1997, не следует, что оборот не поставленных на кадастровый учет земельных участков был запрещен.

В рассматриваемой ситуации администрацией-арендодателем и обществом-арендатором согласован объект аренды, поскольку определены местонахождение, площадь и целевое назначение земельного участка.

Приложением N 3 к Инструкции по межеванию земель (утвержденной Комитетом Российской Федерации по земельным ресурсам и землеустройству 08.04.1996 в соответствии с Указами Президента Российской Федерации от 27.10.1993 N 1767 "О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России" и от 11.12.1993 N 2130 "О государственном земельном кадастре и регистрации документов о правах на недвижимость") определен образец чертежа границ земельного участка, составляемого при межевании земель, согласно которому границы земельного участка характеризуют геодезические данные (поворотные точки границ участка, румбы или дирекционные углы, длины линий между поворотными точками).

Из материалов дела усматривается, что в отношении спорного земельного участка имеются геоданные его границ (координаты, поворотные точки, отображённые на плане участка; т. 1, л.д. 46).

Материалами дела также подтверждается, что указанный договор аренды был зарегистрирован Государственным комитетом по земельным ресурсам и землеустройству г. Магнитогорска 18.11.1997 за номером 901 (т. 1, л.д. 26) и исполнялся сторонами в течение длительного времени. ОАО "Магнитострой" на основании указанного договора аренды вносило за использование земельного участка арендную плату, которая принималась администрацией города Магнитогорска (т. 1, л.д. 23-24, 70-71).

При таких обстоятельствах судом первой инстанции сделан обоснованный вывод об отсутствии неопределенности в предмете договора аренды от 18.11.1997 N 901.

Факт владения и пользования обществом "Магнитострой" спорным участком в период с 01.07.2008 по 13.08.2009 ответчиком не оспаривается (ч. 3.1 ст. 70 АПК РФ).

Согласно статье 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии со ст. 1, ч. 4 ст. 22, ст. 65 ЗК РФ пользование землей в Российской Федерации является платным.

Размер аренды государственной либо муниципальной земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учётом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды (ч. 3 ст. 65 ЗК РФ).

Согласно статье 424 Гражданского кодекса РФ, если цена на определенные товары (работы, услуги) устанавливается уполномоченными государственными органами, стороны не вправе применять в договорных отношениях иные цены.

Принимая во внимание положения абзаца 2 пункта 2.3, абзаца 12 пункта 4.2 договора аренды от 18.11.1997, свидетельствующие о наличии у администрации-арендодателя права на одностороннее изменение условий договора аренды в части установления размера арендной платы (при условии изменения законодательства о плате за землю), волеизъявление арендатора, выраженное путём письменного согласования применения методики и размера ставок при расчёте аренды земельного участка (т. 1, л.д. 27-32, 34), апелляционный суд приходит к выводу об отсутствии между сторонами разногласий относительно применения при расчёте аренды участка за период с 01.07.2008 по 13.08.2009 положений Закона Челябинской области от 24.04.2008 N 257-ЗО "О порядке определения размера арендной платы, а также порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена", а также Решений Магнитогорского городского Собрания депутатов Челябинской области от 25.06.2008 N 108 "Об утверждении Порядка определения размера арендной платы, а также порядка, условиях и сроках внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города Магнитогорска", от 25.06.2008 N 109 "Об установлении значений коэффициентов для определения размера арендной платы за земельные участки на территории города Магнитогорска, государственная собственность на которые не разграничена".

Итоговый размер аренды спорного земельного участка за период с 01.07.2008 по 13.08.2009 составил 289 087 руб. 43 коп.:

(258 510 руб. 88 коп. / 12 месяцев (1 календарный год) * 13 месяцев аренды) + (258 510 руб. 88 коп. / 12 месяцев (1 год) / 31 день (август 2009 года) * 13 дней аренды),

где 258 510 руб. 88 коп. - годовая аренда (5616,92 кв.м. * 1534,12 руб./кв.м. * 2 / 100 * 1,5 * 1 * 1).

Представленный истцом расчёт задолженности ответчика за указанный период судами проверен, признан правильным (т. 1, л.д. 70-71). Контррасчёт обществом "Магнитострой" представлен не был.

Таким образом, на стороне ОАО "Магнитострой" имеет место денежное обязательство в пользу Администрации г. Магнитогорска из договора аренды от 18.11.1997 N 901 за период с 01.07.2008 по 13.08.2009 в сумме 289 087 руб. 43 коп.

В силу статей 309-310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Доказательства исполнения обязательств из договора аренды на указанную сумму ответчиком представлены не были. В связи с чем, арбитражный суд первой инстанции правомерно удовлетворил иск.

С учётом изложенного апелляционная жалоба ОАО "Магнитострой" удовлетворению, а решение суда первой инстанции - отмене (изменению), не подлежат.

Безусловных оснований для отмены судебного акта не установлено (ч. 4 ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В соответствии со ст. 110 АПК РФ расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на ОАО "Магнитострой".

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 05.09.2011 по делу N А76-7773/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу открытого акционерного общества "Магнитострой" - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Л.П. Ермолаева

Судьи

В.В. Баканов И.Ю. Соколова