Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10 ноября 2011 г. N 15АП-10920/11

город Ростов-на-Дону

10 ноября 2011 г.

дело N А32-34479/2010 15АП-10920/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 09 ноября 2011 года.

Полный текст постановления изготовлен 10 ноября 2011 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Ломидзе О.Г.

судей Галова В.В., Малыхиной М.Н.

при ведении протокола судебного заседания

секретарем судебного заседания Чесноковой Н.С.

при участии: от истца: Школьник М. И. (доверенность от 31.05.2011);

от ответчиков: от ООО "Матрица" Суркова М.К. (доверенность от 21.12.2010); Администрация г. Сочи представителя не направила, извещена;

Департамент имущественных отношений администрации г.Сочи: представителя не направил, извещен,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

общества с ограниченной ответственностью "Матрица"

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 09.08.2011 по делу N А32-34479/2010 (судья Нигоев Р.А.)

по иску Товарищества собственников жилья во вновь создаваемом кондоминиуме "Чайковского д.23/1"

к Администрации муниципального образования города-курорта Сочи, обществу с ограниченной ответственностью "Матрица", Департаменту имущественных отношений администрации г. Сочи

о признании недействительным постановления, признании недействительным (ничтожным) договора, применении последствий недействительности ничтожной сделки

установил:

товарищество собственников жилья во вновь создаваемом кондоминиуме "Чайковского 23/1" (далее - товарищество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением к Администрации города-курорта Сочи (далее - администрация), обществу с ограниченной ответственностью "Матрица" (далее - общество, ООО "Матрица), в котором просило:

- признать недействительным постановления Главы города Сочи от 08 апреля 2010 г.. N 379 "Об установлении ООО "Матрица" нового срока аренды земельного участка площадью 3 357 кв.м по ул. Чайковского в Центральном районе г. Сочи";

- признать недействительным (ничтожным) договор N 490005818 от 24.05.2010 о предоставлении ООО "Матрица" земельного участка площадью 3 357 кв.м с кадастровым номером 23:49:0203022:16 по ул. Чайковского, Центрального района г. Сочи на условиях аренды;

- применить к договору N 4900005818 от 24.05.2010 последствия недействительности ничтожной сделки, обязав ООО "Матрица" возвратить земельный участок площадью 3 357 кв.м с кадастровым номером 23:49:0203022:16 по ул. Чайковского в Центральном районе г. Сочи во владение муниципального образования город-курорт Сочи в лице администрации г. Сочи (уточненные в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ требования - т.1 л.д.104).

Заявленные требования обоснованы тем, что земельный участок предоставлен обществу с нарушением положений статей 30.1, 30 Земельного кодекса РФ, вступившими в законную силу судебными актами арбитражного суда признаны недействительными постановления главы г. Сочи о предварительном согласовании места размещения объекта и о предоставлении обществу в аренду земельного участка площадью 3 327 кв.м по ул. Чайковского г. Сочи, признан недействительным (ничтожным) договор аренды земельного участка, стороны приведены в первоначальное положение.

Определением суда от 09.03.2011 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Департамент имущественных отношений администрации города Сочи т.2 л.д.106.

Решением суда от 09.08.2011 заявленные требования удовлетворены в полном объеме. Суд пришел к выводу, что пролонгация арендных отношений не может быть осуществлена на основании договора аренды земельного участка от 12.05.2005 N 4900003603, признанного судом недействительной (ничтожной) сделкой и не влекущего никаких юридических последствий. Суд также указал, что постановление главы г. Сочи от 08.04.2010 N 379 и заключенный на его основании договор аренды от 24.05.2010 N 4900005818 противоречат правилам статей 30, 30.1, 31, 38 Земельного кодекса РФ.

ООО "Матрица, не согласившись с принятым судебным актом, обжаловало его в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса РФ. Заявитель просит решение суда отменить, в удовлетворении требований товарищества отказать. По утверждению общества, судом не выяснен вопрос, был ли пролонгирован договор 2005 года, признанный судом недействительным, либо был заключен новый договор. Судом также не исследована процедура предоставления обществу спорного земельного участка. Факт наложения земельного участка общества на земельный участок товарищества нельзя считать установленным, так как ссылка суда на заключение лицензированного специалиста является незаконной и необоснованной. Судом не дана правовая оценка факту регистрации в реестре оспариваемого договора аренды.

В судебном заседании 19 октября 2011 года представитель общества поддержала доводы апелляционной жалобы.

Пояснила, что все документы, необходимые для предоставления земельного участка, ООО "Матрица" предоставило.

На вопрос суда, какие работы проводятся обществом на земельном участке, представитель ответчика пояснила, что работы на участке не ведутся, имеется только ограждение земельного участка.

Суд апелляционной инстанции с учетом того, что согласно условиям договора аренды от 21.05.2010 N 4900005818 договор заключен между ООО "Матрица" и муниципальным образованием город-курорт Сочи в лице директора департамента имущественных отношений администрации города Сочи, действующего на основании постановления Главы г. Сочи от 08.05.2007 N 626 "О делегировании полномочий комитету по управлению имуществом администрации города Сочи на право подписания договоров аренды и купли-продажи недвижимого имущества" (при этом на последней странице договора в качестве арендодателя указана администрация - л.д. 23 том1), привлек к участию в деле Департамент имущественных отношений администрации г. Сочи в качестве ответчика.

Принимая во внимание ходатайство истца, суд отложил рассмотрение апелляционной жалобы на 09 ноября 2011 года.

Суд предложил ответчикам представить пояснения по вопросу о соблюдении при предоставлении ООО "Матрица" земельного участка площадью 3 357 кв.м с кадастровым номером 23:49:0203022:16 по ул. Чайковского, Центрального района г. Сочи, требований действующего земельного законодательства.

В судебном заседании 09 октября 2011 года по ходатайству представителя ООО "Матрица" к материалам дела приобщены документы, а именно заявление общества от 18 января 2010 (копия), протокол N 3 заседания комиссии по торгам по продаже права на заключение договоров аренды земельных участков в городе Сочи от 10 февраля 2010 года (копия), заключение N 0.438 от 03.11.2011, постановление Главы города Сочи от 04.10.2004 N1972.

В судебном заседании представитель заявителя апелляционной жалобы поддержала доводы жалобы, представитель товарищества просил решение суда оставить без изменения.

Иные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, своих представителей в судебное заседание не направили, что в соответствии со статьями 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не может служить препятствием для рассмотрения жалобы в их отсутствие.

Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, выслушав объяснения сторон, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом постановлением Главы г. Сочи от 05.08.2005 г. N 2416 ООО "Матрица" предоставлен в аренду сроком на три года земельный участок площадью 3 357 кв.м с кадастровым номером 23:49:02 03 022:0016 для строительства жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями по ул. Чайковского в Центральном районе г. Сочи - т.1 л.д. 115-116.

На основании данного постановления администрация заключила с обществом договор от 12.08.2005 N 4900003603 аренды указанного земельного участка с разрешенным использованием строительство многоквартирного жилого дома - л.д.55 том 4.

Регистрация договора аренды в реестре подтверждается представленной в материалы дела выпиской из ЕГРП от 30.04.2009 - л.д. 90 том1.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 27.11.2009 по делу N А32-13417/2009, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.02.2010, признаны недействительными постановление Главы города Сочи от 21.07.2005 N 2306 "О предварительном согласовании ООО "Матрица" места размещения объекта на земельном участке площадью 3 357 кв.м по ул. Чайковского Центрального района г. Сочи" и постановление Главы г. Сочи от 05.08.2005 о предоставлении данного земельного участка в аренду ООО "Матрица" - т.1 л.д.31-34.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 21.04.2010 по делу N А32-13419/2009, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 30.08.2010, признан недействительным (ничтожным) договор от 12.08.2005 N 4900003603 аренды земельного участка площадью 3 357 кв.м, заключенный между администрацией г. Сочи и ООО "Матрица", применены последствия недействительности ничтожной сделки в виде возврата сторон по договору в первоначальное положение, существовавшее до заключения сделки.

В настоящем деле товарищество оспаривает постановление Главы г. Сочи от 08.04.2010 N 379, которым обществу установлен новый срок аренды земельного участка площадью 3 357 кв.м с кадастровым номером 23:49:0203022:16 по ул.Чайковского в Центральном районе г. Сочи до 01.09.2013 - т. 4 л.д. 28.

На основании указанного постановления 24.05.2010 между администрацией и обществом подписан договор о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды, предоставляемого для строительства (договор аренды) N 4900005818 - т. 1 л.д. 21-23.

По условиям договора обществу предоставлен во временное владение и пользование в срок до 01.09.2013 земельный участок площадью 3 357 кв.м с кадастровым номером 23:49:0203022:16, расположенный по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Чайковского, разрешенное использование - жилой дом со встроено-пристроенными помещениями, то есть, тот же самый участок, который ранее был предоставлен по договору от 12.08.2005 N 4900003603.

Согласно выписке из ЕГРП от 20.01.2011 договор аренды зарегистрирован в установленном порядке 26.07.2010 - т. 1 л.д. 109.

Суд первой инстанции указал на неправомерность продления арендных отношений на основании признанного судом недействительным договора аренды.

Возражая против вывода суда, общество ссылается на то, что вопрос о продлении не выяснен.

Принимая постановление от 08.04.2010 N 379, администрация указала на обращение общества по вопросу продления срока аренды земельного участка площадью 3 357 кв.м.

Между тем в данном случае вывод о том, что, по сути, имело место заключение нового договора, не приведет к констатации законности постановления Главы города Сочи от 08 апреля 2010 г.. N 379 и правомерности заключения на его основании договора аренды от 24.05.2010 N 4900005818.

Земельный кодекс предполагает четкую последовательность действий уполномоченного органа при обращении к нему с заявлением о предоставлении земельного участка для целей строительства в аренду.

В случае, если земельный участок сформирован, но не закреплен за гражданином или юридическим лицом, его предоставление в аренду или в собственность предполагает проведение публичных процедур.

Требование об обеспечении публичности является одним из императивных требований к предоставлению земельного участка.

При проведении торгов обязательно публикуется сообщение о проведении торгов - п. 4 ст. 30 Земельного кодекса РФ.

Согласно п.9 ст.38.1 Земельного кодекса РФ извещение о проведении аукциона опубликовывается организатором аукциона в периодическом печатном издании, определяемом соответственно Правительством Российской Федерации, высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации, главой муниципального образования, и размещается на официальном сайте Российской Федерации в сети "Интернет" для размещения информации о проведении торгов, определенном Правительством Российской Федерации, не менее чем за тридцать дней до дня проведения аукциона.

Постановлением Главы города Сочи от 04 октября 2004 N 1972 установлена обязательная публикация сведений, связанных с подготовкой и проведением торгов, в газете "Новости Сочи".

Исходя из изложенных норм права, предоставление земельного участка невозможно без проведения публичных процедур, опубликования информации о наличии предлагаемых для передачи в аренду земельных участков.

Подтверждения соблюдения данного требования в материалы дела не предоставлено.

Заявитель жалобы утверждает, что информация о проведении торгов была размещена в системе "Интернет". Однако такое размещение, даже если оно и осуществлено, не является достаточным. Положения Земельного кодекса РФ императивно требуют публикации информации в соответствующем периодическом печатном издании, наличие в пункте 9 ст. 38.1 указания также на размещение информации в сети "Интернет" данного требования не отменяет, поскольку законодателем использован соединительный союз "и" (а не разделительный "или").

Представленные обществом апелляционному суду документы, а именно копии заявления от 18 января 2010 года, согласно тексту которого ООО "Матрица" просит директора Департамента имущественных отношений администрации города Сочи принять заявку на участие в торгах по продаже права аренды на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0203022:16, расположенный по адресу ул. Чайковского Центральный район г.Сочи, и протокола N 3 от 10 февраля 2010 года, согласно которому по соответствующему лоту торги признаны несостоявшимися, критически оцениваются апелляционным судом в качестве доказательств соблюдения при издании оспариваемого постановления и заключении оспариваемого договора требований Земельного кодекса РФ.

Торги, как следует из представленной копии протокола, проводились на предмет продажи права на заключение договора аренды.

Между тем оспариваемый договор заключен согласно его преамбуле на основании постановления администрации города Сочи от 08.04.2010 N 379.

В данном постановлении указано, что общество обратилось в администрацию по вопросу о продлении срока аренды земельного участка площадью 3 357 кв.м по улице Чайковского в Центральном районе города Сочи для строительства жилого дома со встроено-пристроенными помещениями; согласно тексту постановления обществу установлен новый срок аренды относительно земельного участка, ранее предоставленного на основании постановления Главы города Сочи N 2416 от 05.08.2005 (которое признано незаконным); какая-либо информация о проведенных торгах в тексте постановления отражения не получила - л.д.28,70 том4.

Ответчиками не предоставлено доказательств предоставления каких-либо документов, отражающих проведение торгов, и для целей регистрации договора аренды в реестре - л.д.24, 33 том4.

Согласно п.12 ст. 38.1 Земельного кодекса РФ для участия в аукционе заявители представляют в установленный в извещении о проведении аукциона срок следующие документы: заявку на участие в аукционе по установленной форме с указанием реквизитов счета для возврата задатка; выписку из единого государственного реестра юридических лиц - для юридических лиц, копии документов, удостоверяющих личность, - для физических лиц; документы, подтверждающие внесение задатка.

Текст представленной апелляционному суду копии заявки не содержит указания реквизитов счета для возврата задатка, доказательств внесения задатка также не представлено.

Предоставление ООО "Матрица" земельного участка без проведения торгов получило отражение в решении Управления Федеральной антимонопольной службы по Краснодарскому краю от 22.11.2010 N 14015/9 - л.д.62-65 том1.

Наконец, как отмечено ранее, не предоставлено доказательств публикации информации о торгах в установленном порядке.

Апелляционный суд, откладывая рассмотрение апелляционной жалобы, предложил ответчикам представить пояснения по вопросу о соблюдении при предоставлении ООО "Матрица" земельного участка площадью 3 357 кв.м с кадастровым номером 23:49:0203022:16 по ул. Чайковского, Центрального района г. Сочи, требований действующего земельного законодательства.

Ответчики не представили апелляционному суду надлежащих доказательств соблюдения при предоставлении ООО "Матрица" земельного участка площадью 3 357 кв.м с кадастровым номером 23:49:0203022:16 по ул. Чайковского, Центрального района г. Сочи, требований действующего земельного законодательства.

Наличие законного интереса истца в оспаривании постановления и договора установлено судебными актами по делам N А32-13417/2009 и N А32-13419/2009, имеющими преюдициальное значение для настоящего дела.

Судебными актами по делам N А32-13417/2009 и N А32-13419/2009 установлено, что земельный участок, на котором расположен жилой дом по ул.Чайковского, 23/1, находящийся в управлении товарищества, является смежным с земельным участок, предоставленным обществу на основании оспариваемых постановлений.

Судами установлено, что часть земельного участка, необходимого для эксплуатации жилого дома по ул. Чайковского, N 23/1, используется обществом для проезда строительной техники, существующий проезд к данному жилому дому перекрывается строительной площадкой; в земельный участок, предоставленный обществу, включен существующий проезд к жилому дому по ул. Чайковского, N23/1 и земельному участку, на котором данный дом расположен и который необходим для его эксплуатации (4 700 кв.м).

В силу положений статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса РФ указанные обстоятельствами для товарищества, администрации и общества являются преюдициально установленными, поскольку ТСЖ во вновь создаваемом кондоминиуме "Чайковского 23/1", Администрация города-курорта Сочи, ООО "Матрица" участвовали в рассмотрении дел N А32-13417/2009 и N А32-13419/2009.

Истцом в материалы данного дела представлено заключение лицензированного специалиста 19 августа 2009 года, согласно которому часть земельного участка, необходимого для эксплуатации жилого дома по ул.Чайковского, N 23/1, используется обществом для проезда строительной техники, существующий проезд к данному жилому дому перекрывается строительной площадкой; в земельный участок, предоставленный обществу, включен существующий проезд к жилому дому по ул. Чайковского, N23/1 и земельному участку, на котором данный дом расположен и который необходим для его эксплуатации (4 700 кв.м) - л.д.38-47 том 1, л.д.64-78 том2.

Тот факт, что земельный участок площадью 4 700 кв.м. необходим для эксплуатации жилого дома по ул. Чайковского, N 23/1, находящегося в управлении товарищества, материалами дела также подтвержден. Указанный земельный участок создан для эксплуатации жилого дома - л.д.70-72 том1.

Представленное ответчиком апелляционному суду заключение специалиста N 0.438 от 03.11.2011 наличия у товарищества законного интереса в рамках данного дела не опровергает. Так, специалист не установил наложения участков, однако вывод об отсутствии наложения сделан и в заключении специалиста от 19 августа 2009 года, представленном товариществом - л.д. 67 том2. Специалист исследовал вопрос о наличии дополнительных подъездов к земельному участку с кадастровым номером N23:49:02030222:4 площадью 4 700 кв.м, расположенному по адресу: г.Сочи, Центральный район, ул.Чайковского, д.23/1, что не опровергает выводов специалиста в заключении от 19 августа 2009 года, представленном товариществом, о включении в земельный участок, предоставленный обществу, существующего проезда к жилому дому по ул. Чайковского, N23/1 и земельному участку, на котором данный дом расположен и который необходим для его эксплуатации.

Из переписки товарищества и администрации, представленной в материалы дела, следует, что администрация о возражениях товарищества против предоставления земельного участка без проведения торгов была извещена - л.д.66,67 том1.

Ссылка общества на наличие государственной регистрации права аренды на спорный земельный участок несостоятельна. В соответствии со статьей 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация является доказательством существования зарегистрированного права на недвижимое имущество, однако наличие таковой не может служить препятствием для оспаривания права аренды на земельный участок в судебном порядке.

Регистрация в реестре обременения земельного участка (аренды) не может исцелить недействительность (ничтожность) договора аренды земельного участка.

Таким образом, оспариваемые постановление о договор противоречат действующему законодательству, статьям 30, 30.1, 38, 38.1 Земельного кодекса РФ, законный интерес товарищества в оспаривании постановления и договора материалами дела подвержен.

У апелляционного суда отсутствуют основания для иной оценки обстоятельств взаимодействия сторон, отличной от оценки, которую дал суд первой инстанции.

Выводы суда первой инстанции построены на относимых и допустимых доказательствах, соответствуют обстоятельствам дела, нормы материального и процессуального права применены судом правильно.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 272, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 09 августа 2011 года по делу N А32-34479/2010 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

О.Г. Ломидзе

Судьи

В.В. Галов М.Н. Малыхина