Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 10 ноября 2011 г. N 10АП-7578/11

г. Москва

10 ноября 2011 г.

Дело N А41-15570/11

Резолютивная часть постановления объявлена 08 ноября 2011 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 10 ноября 2011 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Диаковской Н.В.,

судей Ивановой Л.Н., Черниковой Е.В.,

при ведении протокола судебного заседания: Афониным А.В.,

при участии в заседании:

от ТСЖ "ЭЖК "Эдем" (ИНН: 5024101984,ОГРН:1095024000488): Томаров В.В. по доверенности от 21.01.2011 N 04,

от ООО "ЭДЕМ-Инвест" (ИНН: 5024046324, ОГРН: 1025002877250): Мережко В.Е. по доверенности от 16.04.2011,

от администрации Красногорского муниципального района - представитель не явился, извещен надлежащим образом,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Эдем-Инвест" на решение Арбитражного суда Московской области от 14 июля 2011 года по делу N А41-15570/11, принятое судьей Уваровым А.О., по иску товарищества собственников жилья "Экспериментальный жилой комплекс "Эдем" к обществу с ограниченной ответственностью "ЭДЕМ-Инвест" и администрации Красногорского муниципального района о признании сделки недействительной,

УСТАНОВИЛ:

товарищество собственников жилья "Экспериментальный жилой комплекс "Эдем" (далее - ТСЖ "ЭЖК "Эдем") обратилось в арбитражный суд Московской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "ЭДЕМ-Инвест" (далее - ООО "ЭДЕМ-Инвест") и администрации Красногорского муниципального района Московской области о признании недействительным пункта 1 дополнительного соглашения от 16 ноября 2010 года N 43"Б"/28 к инвестиционному контракту от 31 июля 2001 года N 572, заключенного между ООО "ЭДЕМ-Инвест" и администрацией Красногорского муниципального района, в части передачи ООО "ЭДЕМ-Инвест":

- напорной канализации К1Н - 1891 п.м,

- хозпитьевого и пожарного водопровода В1 - 1809,5 п.м,

- подземной кабельной линии от ПС "Куркино" N 837 до РТП-100 - 4770 п.м,

- электрозащиты от коррозии водопровода на трассе от Митино до ЭЖК "ЭДЕМ" - 447 п.м,

- кабельной линии от ТП-135 до ТП-1 - 594,7 п.м.

Решением Арбитражного суда Московской области от 14 июля 2011 года по делу N А41-15570/11 исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с данным судебным актом, ООО "ЭДЕМ-Инвест" обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой полагая, что судом первой инстанции неполно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, а также неправильно применены нормы материального права.

Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены арбитражным апелляционным судом в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании арбитражного апелляционного суда представитель ООО "ЭДЕМ-Инвест" поддержал в полном объеме доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просил решение суда первой инстанции отменить, в иске - отказать.

Представитель ТСЖ "ЭЖК "Эдем" возражал против доводов заявителя апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Выслушав объяснения представителей сторон, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, арбитражный апелляционный суд не усматривает оснований для отмены обжалуемого решения суда первой инстанции.

Как следует из материалов дела, между администрацией Красногорского муниципального района (администрация) и ООО "ЭДЕМ-Инвест" (инвестор) заключен инвестиционный контракт от 31.07.2001 N 572, предметом которого является реализация инвестиционного проекта строительства экспериментального жилого комплекса (общей жилой площадью ориентировочно 120 000 кв.м.), включающего коттеджную застройку с зоной благоустройства, зданиями социально - бытового назначения на земельном участке площадью 31,96 га по адресу: Московская область, Красногорский район, ул. Гаврилково (т.1 л.д.76-83).

В соответствии с пунктом 4.1 названного инвестиционного контракта соотношение раздела имущества по реализации контракта устанавливается между его сторонами в пропорции:

администрации - 100% созданных в процессе строительства внеплощадочных инженерных коммуникаций электроснабжения, водоснабжения, дорог и объектов благоустройства расположенных за границей арендованного земельного участка; денежные средства на развитие инженерной и социальной инфраструктуры Красногорского района в размере и порядке, установленном договором аренды земельного участка.

Инвестору: 100% общей площади зданий; 100 % общей нежилой площади зданий.

Согласно п.4.2 контракта конкретное имущество, подлежащее передаче в собственность администрации и инвестору по итогам реализации контракта, определяется на основании акта о результатах реализации инвестиционного проекта.

16 ноября 2010 года между администрацией Красногорского муниципального района и ООО "ЭДЕМ-Инвест" подписано дополнительное соглашение N 43"Б"/28 к инвестиционному контракту от 31.07.2001 N 572, которым предусмотрено изменить пункт 4.1 контракта, изложив его в следующей редакции:

- администрации передаются: денежные средства на развитие инженерной и социальной инфраструктуры Красногорского района в сумме, перечисленной по договору аренды земельного участка от 24.05.2001 N 301 - 100%

- инвестору передаются: 100% общей площади зданий, 100% общей нежилой площади зданий, 100% созданных в процессе строительства объекта инженерных сетей и сооружений, включающих: хозбытовую канализацию К1-9622,5 пм, дождевую канализацию К2-3369,4 пм., хозпитьевой и пожарный водопровод В1-11092 пм, телефонную канализацию - 9193 пм, трансформаторную подстанцию ТП-1-24,6 кв.м., трансформаторную подстанцию ТП-2 - 20,9 кв.м., трансформаторная подстанция ТП - 3-20,9 кв.м., трансформаторную подстанцию ТП-4 - 24,6 кв.м., распределительную трансформаторная подстанция РТП-100 - 137,8 кв.м., распределительные сети 10 кВт - 2089 пм, распределительные сети 0,4 кВт - 4910 пм., магистральный подземный газопровод - 7306 пм, уличное освещение - 9403 пм, магистральные сети 0,4 кВт - 8615 пм, газорегуляторный пункт блочный N 1 (ГРПБ N1) - 10,6 кв.м., газорегуляторный пункт блочный N 2 (ГРПБ N2) 10,6 кв.м., газорегуляторный пункт блочный N 3 (ГРПБ N3) - 10,6 кв.м., канализационную насосную станцию - 8 кв.м., очистные сооружения поверхностных сточных вод (9 секций), шкаф распределительный понижающий (ШРП) - 10,6 кв.м, улично-дорожную сеть и внутриквартальные дороги - 8613 пм, крышную котельную, расположенную в здании административного центра по адресу: Московская область, Красногорский район, дер.Гаврилково, ЭЖК "Эдем", квартал XV, дом 6, напорную канализацию К1Н - 1891 п.м, хозпитьевой и пожарный водопровод В1 - 1809,5 п.м, подземную кабельную линию от ПС "Куркино" N837 до РТП-100 - 4770 п.м, электрозащиту от коррозии водопровода на трассе от Митино до ЭЖК "ЭДЕМ" - 447 п.м, кабельную линию от ТП-135 до ТП-1 - 594,7 п.м. (т. 2 л.д. 58-59).

Ссылаясь на то обстоятельство, что спорное имущество построено за счет денежных средств соинвесторов, являющихся членами товарищества, ТСЖ "ЭЖК "Эдем" обратилось в арбитражный суд с иском по настоящему делу.

Арбитражный апелляционный суд согласен с выводом суда первой инстанции об удовлетворении исковых требований в связи со следующим.

Статьей 290 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

В силу статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.

Решением Арбитражного суда Московской области от 23 октября 2009 года по делу N А41-18516/09, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 29.01.2010 удовлетворены требования ТСЖ "ЭЖК "Эдем" о признании недействительной ничтожной сделки - пункта 6 акта от 25.11.2008 N 43"Б"/27 о частичной реализации инвестиционного контракта от 31.07.2001 N 572 на строительство объекта недвижимости жилищного назначения на территории Московской области на объекте: ЭЖК "Эдем" по адресу: Московская область, Красногорский район, д. Гаврилково, а также пункта 3 указанного акта в части распределения в пользу ООО "ЭДЕМ-Инвест" внутриплощадочных сетей сооружений ТСЖ "Экспериментальный жилой комплекс "Эдем" (т. 2 л.д. 65-79).

Судебными актами по указанному делу установлено, что ООО "Эдем - Инвест" (Заказчик - застройщик) заключил с гражданами (инвесторами) договоры на инвестирование строительства экспериментального жилого комплекса "Эдем" по адресу: Московская область, Красногорский район, ул. Гаврилково. Согласно условиям договоров, заключенных с гражданами - инвесторами, инвесторы инвестируют строительство объекта путем перечисления денежных средств на расчетный счет заказчика-застройщика или внесением ценных бумаг (векселей). Инвестиционная стоимость включает в себя затраты на возмещение потерь сельскохозяйственного производства в связи с изъятием земель для целей, не связанных с ведением сельского хозяйства, затраты на осуществление предпроектных и проектных работ, затраты на строительство объекта, на финансирование развития Красногорского района Московской области, на финансирование строительства внеплощадочных инженерных сетей и сооружений, строительство которых необходимо для нормальной жизнедеятельности объекта, затраты, связанные с вводом объекта в эксплуатацию, затраты на долевое участие в строительстве и реконструкции инженерных сетей и сооружений на территории Московской области, оплата аренды за земельный участок под объектом, страхование объекта, а также иные затраты, связанные с реализацией инвестиционного проекта по строительству объекта.

При таких обстоятельствах, арбитражный апелляционный суд считает, что внеплощадочные инженерные сети и сооружения, являющиеся предметом спора по настоящему делу, являются объектом инвестирования, поэтому в соответствии с п.1 ст. 218 ГК РФ члены ТСЖ "ЭЖК "Эдем" приобрели право общей долевой собственности на данные объекты, как инвесторы их строительства.

Домовладельцы ТСЖ "ЭЖК "Эдем", финансируя строительство объекта инвестиционного контракта N 527 от 31.07.2001, в том числе - оплачивая все расходы, связанные с возведением объекта, стали субъектами права общей долевой собственности.

В соответствии с представленными суду техническими паспортами спорных объектов (т.3 л.д.19-53) внеплощадочные сети являются имуществом, созданным для обеспечения объекта инвестирования энергоносителями, услугами по водоснабжению и водоотведению и являются необходимыми для использования объекта.

Доказательств обратного ответчики суду не представили.

Поскольку ООО "ЭДЕМ-Инвест" заключило с гражданами договоры соинвестирования, дополнительное соглашение N 43"Б"/28 затрагивает имущественные права граждан соинвесторов. Условиями контракта определено распределение между его сторонами внеплощадочных инженерных коммуникаций, общей жилой и нежилой площади зданий.

Вместе с тем при согласовании условий дополнительного соглашения о передаче в собственность вновь созданного объекта не были учтены права граждан соинвесторов, средства которых были вложены в создание данного объекта, указанная сделка не может быть признана соответствующей закону.

Согласно статье 135 Жилищного кодекса Российской Федерации товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления общим имуществом в многоквартирном доме либо в случаях, указанных в части 2 статьи 136 настоящего Кодекса, имуществом собственников помещений в нескольких многоквартирных домах или имуществом собственников нескольких жилых домов, обеспечения владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме либо совместного использования имущества, находящегося в собственности собственников помещений в нескольких многоквартирных домах, или имущества, принадлежащего собственникам нескольких жилых домов

Частью 2 статьи 136 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что товарищество собственников жилья может быть создано также собственниками нескольких расположенных близко жилых домов, дачных домов с приусадебными участками или без них, гаражами и другими объектами, если данные дома расположены на земельных участках, которые имеют общую границу и в пределах которых имеются сети инженерно-технического обеспечения, другие элементы инфраструктуры, которые предназначены для обслуживания более чем одного жилого дома.

Статьей 138 Жилищного кодекса Российской Федерации установлено, что товарищество собственников жилья обязано принимать меры, необходимые для предотвращения или прекращения действий третьих лиц, затрудняющих реализацию прав владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения собственников помещений общим имуществом в многоквартирном доме или препятствующих этому, а также представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, связанные с управлением общим имуществом в данном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами.

Поскольку членами ТСЖ "ЭЖК "Эдем" являются собственники жилых домов и помещений в многоквартирных домах, входящих в ЭЖК "Эдем", арбитражный апелляционный суд считает, что товарищество вправе обращаться в суд с настоящими требованиями в защиту прав и законных интересов членов товарищества.

Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Федерального арбитражного суда Московского округа от 07 мая 2010 года по делу N А41-18516/09.

Наличие иного товарищества собственников жилья, объединяющего собственников иных объектов в ЭЖК "Эдем" не может служить основанием для ограничения права истца на оспаривание вышеназванного дополнительного соглашения.

Дополнительное соглашение от 16 ноября 2010 года N 43"Б"/28 к инвестиционному контракту от 31 июля 2001 года N 572 в обжалуемой части заключено ответчиками без учета прав и законных интересов собственников объектов недвижимости, входящих в ЭЖК "Эдем" и оплативших возведение объектов, в отношении которых заключено обжалуемое дополнительное соглашение и которые необходимы для обслуживания принадлежащих членам ТСЖ "ЭЖК "Эдем" объектов. Следовательно, вывод суда первой инстанции о том, что указанное соглашение в обжалуемой истцом части является недействительным - правомерен.

Учитывая изложенное, апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению. Доводы, изложенные в ней, являются несостоятельными.

Руководствуясь статьями 266-268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 14 июля 2011 года по делу N А41-15570/11 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий

Н.В. Диаковская

Судьи

Л.Н. Иванова Е.В. Черникова