Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 14 ноября 2011 г. N 04АП-3389/09

г. Чита

14 ноября 2011 г.

Дело N А78-2987/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 07 ноября 2011 года.

Полный текст постановления изготовлен 14 ноября 2011 года.

Четвёртый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Стасюк Т.В.

судей: Куклина О.А., Ошировой Л.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Першиной А.В.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания "Теплосервис" на решение Арбитражного суда Забайкальского края от 07 июля 2011 года по делу N А78-2987/2009

по иску общества с ограниченной ответственностью "Электротехнический центр" (ОГРН 1037550044509, ИНН 7536053487) к обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Теплосервис" (ОГРН 1087536002168, ИНН 7536089557) о возврате имущества, о взыскании 7 800 988,18 рублей процентов за пользование чужими денежными средствами, 287 988 рублей процентов по договору, об обращении взыскания на заложенное имущество

по встречному иску общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания "Теплосервис" к обществу с ограниченной ответственностью "Электротехнический центр" о взыскании 10 912 000 рублей, третье лицо - Пинаев Виктор Семенович

(суд первой инстанции: Малышев Л.В.),

при участии в судебном заседании:

от ООО УК "Теплосервис" - Баранова А.А. - представителя по доверенности от 05.02.2011 г..

Общество с ограниченной ответственностью "Электротехнический центр" (далее - ООО "ЭТЦ") обратилось в арбитражный суд с требованием к обществу с ограниченной ответственностью Управляющая компания (далее - ООО УК) "Теплосервис" о взыскании задолженности по договору купли-продажи от 23.10.2008 г. в размере 10.000 руб., суммы процентов по договору в размере 1.000 руб. и процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 500 руб., а также расходов на оплату услуг представителя в сумме 500 руб.

Согласно исковому заявлению, по договору купли-продажи от 23.10.2008 было продано следующее имущество:

1.Незавершенный строительством объект, назначение - производственно-техническое здание, процент готовности - 62%, расположенный по адресу: Читинская область, г. Чита, Центральный административный район, улица Красной Звезды 19 строение N 2 (далее по тексту "Строение 2");

2.Нежилое здание - столярный цех, назначение промышленное, литера И, общая площадь 61,4 кв. м., этажность 1, расположенный по адресу: Читинская область, г. Чита, Центральный административный район, ул. Красной Звезды 19 строение N 8 (далее по тексту "Строение 8");

3. Нежилое здание - механические мастерские, назначение промышленное, литера К, К1, общая площадь 439,9 кв.м., этажность 1, расположенный по адресу: Читинская область, г. Чита, Центральный административный район, улица Красной Звезды 19 строение N 6 (далее по тексту "Строение 6");

4. Нежилое здание - склад, назначение складское, литера ДД1, общая площадь 1452,7 кв.м., этажность 1, расположенный по адресу: Читинская область, г. Чита, Центральный административный район, улица Красной Звезды 19 строение N 5 (далее по тексту "Строение 5").

Истец на основании статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации неоднократно уточнял исковые требования, в окончательном варианте просил суд взыскать с ответчика сумму основного долга по договору купли-продажи недвижимого имущества от 23.10.2008 г. в размере 30.201.994 руб.; сумму процентов по договору в размере 287.998 руб.; сумму процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 4.541.307 руб. за период с 15.11.2008 г. по 03.06.2010 г.; расходы по оплате юридических услуг представителя в размере 100.000 руб.

12.08.2009 г. в суд первой инстанции от ответчика поступило встречное исковое заявление к обществу с ограниченной ответственностью "Электротехнический центр" об обязании уменьшить покупную цену недвижимого имущества по договору купли-продажи недвижимого имущества от 23.10.2008 г. на 13.364.357 руб.

Определением суда от 12.08.2009 г. встречный иск ООО "УК "Теплосервис" к ООО "ЭТЦ" об обязании уменьшить покупную цену недвижимого имущества по договору купли-продажи недвижимого имущества от 23.10.2008 г. на 13.364.357 руб. принят для рассмотрения его совместно с первоначальным иском в рамках дела А78-2987/2009.

В дополнении к встречному иску ООО УК "Теплосервис" указало, что в приобретенных у ООО "Электротехнический центр" объектах имеются следующие недостатки:

Строение N 2 - недостатки в конструкции фундамента и капитальных стен, вызванные либо некачественным строительством, либо неправильной эксплуатацией здания, но в любом случае данные недостатки возникли до 23.10.2008 г.;

Строение N 5 - трещины кирпичной кладки, обрушение кладки стен выше монолитного железобетонного пояса, трещины в перекрытии, прогиб дощатого настила перекрытия, замачивание на плитах перекрытия;

Строение N 6 - разрушение кладки парапета, замачивание конструкции стен и покрытия, разрушение конструкции пола;

Строение N 8 - разрушение кладки парапета, замачивание несущих конструкций, разрушение конструкций пола.

В судебном заседании 27.08.2009 г. представитель ООО УК "Теплосервис" пояснил, что указанные ООО УК "Теплосервис" недостатки, по его мнению, являются скрытыми. Полагает, что данные недостатки имелись на момент передачи недвижимости покупателю, однако продавец не поставил покупателя в известность об этих недостатках и о возможности их возникновения. Данные недостатки не могли быть обнаружены путем визуального осмотра.

Определением суда от 23.09.2009 г. по ходатайству ООО "УК "Теплосервис" была, произведена судебная строительная экспертиза по строениям N N 5, 6, 8. В удовлетворении ходатайства о проведении судебной строительной экспертизы по строению N 2 было отказано, так как на момент рассмотрения ходатайства ООО УК "Теплосервис" продало строение N 2 Пинаеву Виктору Семеновичу, и не представило в материалы дела доказательств того, что последний обращался к ООО УК "Теплосервис" в установленном законом порядке с какими-либо имущественными требованиями по недостаткам в строении N 2, принимая во внимание, что согласно ч. 2 ст. 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации круг и содержание вопросов, по которым должна быть проведена экспертиза, определяются арбитражным судом, суд не посчитал необходимым ставить перед экспертом вопросы в отношении строения N 2. В удовлетворении ходатайства о постановке вопросов по строению N 2 было отказано.

После проведенной экспертизы посчитав, что указанные в экспертном заключении недостатки являются существенными ООО УК "Теплосервис", со ссылкой на статью 475 Гражданского кодекса Российской Федерации 12.04.2010 г. уточнил встречное исковое заявление, просил суд расторгнуть договор купли-продажи недвижимого имущества от 23.10.2008 г.., заключенный между ООО "ЭТЦ" и ООО "УК "Теплосервис", в части купли-продажи: нежилого здания - столярный цех, общей площадью 61,4 кв. м, расположенного по адресу: г. Чита, 'ул. Красной звезды, д. 19 стр. 8; нежилого здания - механические мастерские, общей площадью 439,9 кв. м. расположенного по адресу: г. Чита, ул. Красной звезды, д. 19 стр. 6; нежилого здания - склад, общей площадью 1452,7 кв. м, расположенного по адресу: г. Чита, ул. Красной звезды, д. 19 стр. 5; обязать ООО "ЭТЦ" уменьшить покупную стоимость незавершенного строительством объекта, расположенного по адресу: г. Чита, ул. Красной звезды, д. 19 стр. 2 по договору купли-продажи недвижимого имущества от 23 октября 2008 года на 7.373.841 руб.

03.06.2010 ООО "УК "Теплосервис" вновь уточнило исковые требования, но в части строения N 2 и просило суд обязать ООО "ЭТЦ" уменьшить покупную стоимость незавершенного строительством объекта, расположенного по адресу: г. Чита, ул. Красной звезды, д. 19 стр. 2 на 7.097.726 руб. В судебном заседании 03.06.2010 г. представитель ООО "УК "Теплосервис" пояснил, что в основу расчета уменьшения покупной стоимости ООО УК "Теплосервис" положено экспертное заключение по делу NА78- 6735/2009.

Определением суда от 12.04.2010 г. объединены в одно производство дело N А78-2987/2009 по иску ООО "ЭТЦ" к ООО УК "Теплосервис" о взыскании 32.339.517 руб., по встречному иску ООО УК "Теплосервис" к ООО "ЭТЦ" о расторжении договора от 23.10.2008 г., в части, и об обязании уменьшить покупную цену недвижимого имущества по договору купли-продажи от 23.10.2008 г. на 7.373.841 руб. и дело N А78-2289/2010 по иску ООО "ЭТЦ" к ООО УК "Теплосервис" о расторжении договора от 23.10.2008 и возврату полученного по сделке.

Решением арбитражного суда от 16 июня 2010 г. исковые требования общества с ограниченной ответственностью "Электротехнический центр" были удовлетворены. С общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания "Теплосервис" в пользу общества с ограниченной ответственностью "Электротехнический центр" взыскано 30.201.994 руб. основного долга, 287.998 руб. процентов по договору, 4.541.307 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами, 1000 руб. расходов по оплате государственной пошлины, 50.000 руб. судебных издержек на оплату юридических услуг представителя, всего - 35.082.299 руб. В остальной части требований отказано. В удовлетворении встречного иска общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания "Теплосервис" отказано.

Постановлением Четвертого арбитражного суда апелляционной инстанции от 01 октября 2010 года решение Арбитражного суда Забайкальского края от 16 июня 2010 года оставлено без изменения.

Постановлением Федерального арбитражного Суда Восточно-Сибирского округа от 10 февраля 2011 года решение Арбитражного суда Забайкальского края от 16 июня 2010 года, постановление Четвертого арбитражного суда апелляционной инстанции от 01 октября 2010 года отменены, в удовлетворении встречного иска о расторжении договора от 23.10.2008 в части купли-продажи строений N N 5, 6, 8 отказано, в остальной части дело передано на новое рассмотрение в суд первой инстанции Арбитражного суда Забайкальского края.

Определением суда от 30 марта 2011 года дело А78-2325/2011 по требованию Общества с ограниченной ответственностью "Электротехнический центр" к Обществу с ограниченной ответственностью Управляющая компания "Теплосервис" об обращении взыскания на заложенное имущество объединено с делом А78-2987/2009 для совместного рассмотрения с присвоением общему делу номера А78-2987/2009.

В судебном заседании 25.04.2011 представитель ООО "Электротехнический центр" в порядке ст.49 АПК РФ уточнил требования, просил суд взыскать с ответчика взыскать 31 001 994 рублей основного долга по договору купли-продажи от 23.10.2008, 287 998 рублей процентов по договору за период с 05.03.2009 по 05.07.2009, 7 973 788 руб. 18 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 15.11.2008 по 25.04.2011, 100 000 рублей расходов по оплате услуг представителя.

Представитель истца в судебном заседании 25.04.2011 заявил ходатайство об отказе от требования о расторжении договора от 23.10.2008.

Определением суда от 25 апреля 2011 года производство по делу в части требования о расторжении договора от 23.10.2008 прекращено.

В судебном заседании 01.06.2011 представитель ООО УК "Теплосервис" в порядке ст. 49 АПК РФ уточнил требования по встречному исковому заявлению, где просил суд взыскать с ООО "Электротехнический центр" 10 912 000 руб., уплаченные по договору купли-продажи недвижимости от 23.10.2008 в связи с заявленным односторонним отказом от исполнения договора из-за существенных нарушений к качеству проданного недвижимого имущества на основании ч. 2 ст. 475 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании 30.06.2011 ООО "Электротехнический центр" вновь уточнил исковые требования и просил суд произвести взыскания по обязательствам ООО Управляющая компания "Теплосервис" в пользу истца, на следующее имущество: незавершенный строительством объект, назначение - производственно-техническое здание, процент готовности - 62%, расположенный по адресу: Читинская область, г. Чита, Центральный административный район, улица Красной Звезды 19 строение N 2; нежилое здание - столярный цех, назначение промышленное, литера И, общая площадь 61,4 кв. м., этажность 1, расположенный по адресу: Читинская область, г. Чита, Центральный административный район, ул. Красной Звезды 19 строение N 8; нежилое здание - механические мастерские, назначение промышленное, литера К, К1, общая площадь 439,9 кв.м., этажность 1, расположенный по адресу: Читинская область, г. Чита, Центральный административный район, улица Красной Звезды 19 строение N 6; о Нежилое здание - склад, назначение складское, литера ДД1, общая площадь 1452,7 кв.м., этажность 1, расположенный по адресу: Читинская область, г. Чита, Центральный административный район, улица Красной Звезды 19 строение N 5. Признать в пользу истца право собственника земельного участка, на котором находится Незавершенный строительством объект, назначение - производственно-техническое здание, процент готовности - 62%, расположенный по адресу: Читинская область, г. Чита, Центральный административный район, улица Красной Звезды 19 строение N 2. Произвести взыскания по обязательствам в пользу истца, документации и ключей в соответствии с приложением NN 1,2,3,4. Взыскать с ответчика ООО УК "Теплосервис" в пользу истца сумму ухудшение имущества 13 364 357 рублей, из них, в том числе: по строению N 2 - 7 373 841 руб.; по строению N 5 - 3 975 394 руб.; по строению N 6 - 1 640 191 руб.; по строению N8-374 931 руб.

После объявленного в суде первой инстанции перерыва ООО "Электротехнический центр" уточнил, что просит не истребовать имущество от ООО УК "Теплосервис", а обязать его возвратить в связи с его отказом от исполнения договора купли-продажи недвижимого имущества от 23.10.2008 г. Также истец уточнил размер процентов за пользование чужими денежными средствами и просил суд взыскать 7.800.988 руб. 18 коп.

Суд первой инстанции, ссылаясь на то, что ООО "Электротехнический центр" уточнен только предмет иска по требованию о взыскании 30.201.994 руб. задолженности по договору и материально правовое обоснование требований (ст.ст. 1102, 1103, 1104 Гражданского кодекса Российской Федерации РФ), без уточнения основания иска, уточнение требований в соответствии со статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации принял к рассмотрению в части возврата имущества, переданного по договору купли-продажи от 23.10.2008 г. Также судом принято уточнение иска в части взыскания 7.800.988 руб. 18 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами.

В остальной части уточнение иска судом первой инстанции не было принято к рассмотрению, со ссылкой на то, что при подаче искового заявления данные требования не заявлялись, заявив их при уточнении исковых требований, истец одновременно изменил предмет и основание иска, что противоречит части 1 статьи 49 АПК РФ.

Также ООО "Электротехнический центр" заявил отказ от исковых требований в части обращения взыскания на заложенное имущество, а также о взыскании процентов по договору в размере 287998 руб.

Арбитражный суд, рассмотрев отказ истца от требований в части обращения взыскания на заложенное имущество, а также о взыскании процентов по договору в размере 287998 руб., принял его. Производство по делу в части требований об обращении взыскания на заложенное имущество, а также о взыскании процентов по договору в размере 287998 руб. было прекращено.

После уточнения исковых требований ООО "Электротехнический центр", представитель ООО УК "Теплосервис" в судебном заседании 01.07.2011 г. устно заявил о признании иска в части возврата:

Нежилого здания - столярный цех, назначение промышленное, литера И, общая площадь 61,4 кв. м., этажность 1, расположенный по адресу: Читинская область, г. Чита, Центральный административный район, ул. Красной Звезды 19 строение N 8;

Нежилого здания - механические мастерские, назначение промышленное, литера К, К1, общая площадь 439,9 кв.м., этажность 1, расположенный по адресу: Читинская область, г. Чита, Центральный административный район, улица Красной Звезды 19 строение N 6;

Нежилого здания - склад, назначение складское, литера ДД1, общая площадь 1452,7 кв.м., этажность 1, расположенный по адресу: Читинская область, г. Чита, Центральный административный район, улица Красной Звезды 19 строение N 5.

Решением арбитражного суда первой инстанции от 07 июля 2011 года исковые требования общества с ограниченной ответственностью "Электротехнический центр" к обществу с ограниченной ответственностью Управляющая компания "Теплосервис" удовлетворены частично. Суд решил обязать общество с ограниченной ответственностью Управляющая компания "Теплосервис" (ОГРН 1087536002168, ИНН 7536089557) возвратить обществу с ограниченной ответственностью "Электротехнический центр" (ОГРН 1037550044509, ИНН 7536053487) имущество:

Нежилое здание - столярный цех, назначение промышленное, литера И, общая площадь 61,4 кв. м., этажность 1, расположенный по адресу: Читинская область, г. Чита, Центральный административный район, ул. Красной Звезды 19 строение N 8;

Нежилое здание - механические мастерские, назначение промышленное, литера К, К1, общая площадь 439,9 кв.м., этажность 1, расположенный по адресу: Читинская область, г. Чита, Центральный административный район, улица Красной Звезды 19 строение N 6;

Нежилое здание - склад, назначение складское, литера ДД1, общая площадь 1452,7 кв.м., этажность 1, расположенный по адресу: Читинская область, г. Чита, Центральный административный район, улица Красной Звезды 19 строение N 5. В остальной части требований отказать.

В удовлетворении встречного иска общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания "Теплосервис" к обществу с ограниченной ответственностью "Электротехнический центр" было отказано.

Не согласившись с указанным решением суда, ответчик обратился в суд апелляционной инстанции, ссылаясь на то, что судом первой инстанции неправомерно не было принято признание встречного иска истцом, тогда как в судебном заседании явно прозвучало признание иска от руководителя предприятия. Кроме того, ответчик указывает на то, что суд первой инстанции принял решение по неполно выясненным обстоятельствам. Так, по мнению заявителя жалобы, в материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие, что действительная стоимость спорного строения N 2 составляет 26 000 000 руб. Ответчик указывает на то, что спорящие стороны согласовывали иную стоимость - 10 000 руб., что подтверждается текстом мирового соглашения.

Ответчик также ссылается на неосновательный вывод суда о том, что ООО "УК "Теплосервис" является неосновательно обогатившимся за счет ООО "ЭТЦ".

Как следует из отзыва на апелляционную жалобу, истец отклоняет все доводы ответчика, указывая на то, что безусловного признания встречных требований им заявлено не было, а стоимость строения N 2 судом определена верно. Истец полагает, что при условии невозможности возврата истцу строения N 2, в случае удовлетворения встречного иска, УК "Теплосервис" неосновательно бы обогатится.

Представитель ответчика в судебном заседании поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.

Иные лица, участвующие в деле, в суд не явились, о месте и времени рассмотрения дела извещены в установленном порядке.

Апелляционная жалоба подлежит рассмотрению в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, извещенных о месте и времени рассмотрения дела, но не явившихся в судебное заседание, на основании ст. 156 АПК РФ.

Рассмотрев материалы дела, заслушав доводы ответчика, суд апелляционной инстанции установил следующее.

23.10.2008 г. ООО "ЭТЦ" (продавец) и ООО "УК "Теплосервис" (покупатель) заключили договор купли-продажи недвижимого имущества.

В пункте 1.1 договора стороны согласовали, что продавец (ООО "ЭТЦ") обязуется передать в собственность покупателя (ООО "УК "Теплосервис"):

1. Незавершенный строительством объект, назначение - производственно-техническое здание, процент готовности - 62%, расположенный по адресу: Читинская область, г. Чита, Центральный административный район, улица Красной Звезды 19 строение N 2 (далее по тексту "Строение 2");

Нежилое здание - столярный цех, назначение промышленное, литера И, общая площадь 61,4 кв. м., этажность 1, расположенный по адресу: Читинская область, г. Чита, Центральный административный район, ул. Красной Звезды 19 строение N 8 (далее по тексту "Строение 8");

Нежилое здание - механические мастерские, назначение промышленное, литера К, К1, общая площадь 439,9 кв.м., этажность 1, расположенный по адресу: Читинская область, г. Чита, Центральный административный район, улица Красной Звезды 19 строение N 6 (далее по тексту "Строение 6");

Нежилое здание - склад, назначение складское, литера ДД1, общая площадь 1452,7 кв.м., этажность 1, расположенный по адресу: Читинская область, г. Чита, Центральный административный район, улица Красной Звезды 19 строение N 5 (далее по тексту "Строение 5").

Согласно пункту 3.1 договора цена по настоящему договору составляет 41.113.994 руб.

В разделе 3 договора стороны согласовали стоимость каждого строения и сроки оплаты по договору. Стороны определили, что договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю в рассрочку.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается (ст. 309, 310 ГК РФ).

ООО "ЭТЦ" исполняя условия договора (пункт 5.1) передало ООО "УК "Теплосервис" все четыре строения.

ООО "УК "Теплосервис" исполнил свои обязательства частично, оплатив только 10.912.000 руб.

ООО "ЭТЦ", посчитав свои права нарушенными, обратилось с иском в суд, уточненным в ходе рассмотрения дела, с требованием о возврате проданного недвижимого имущества в связи с отказом ООО "УК "Теплосервис" (покупателя) от исполнения договора.

ООО "УК "Теплосервис" отказался от исполнения условий договора купли-продажи недвижимого имущества от 23.10.2008 г. в полном объеме в связи с существенными нарушениями требований к качеству, заявив встречный иск, уточненный в ходе рассмотрения дела, о взыскании 10 912 000 руб. перечисленных ранее ООО "ЭТЦ" по договору.

Судом первой инстанции было учтено, что в судебном заседании представитель третьего лица пояснил, что Пинаев в настоящий момент рассчитался за проданное ему строение N 2 с ООО "УК "Теплосервис".

Согласно пункту 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Как установлено ст. 486 Гражданского кодекса Российской Федерации, покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства. Если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса.

Пунктом 5 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что к отдельным видам договора купли-продажи (розничная купля-продажа, поставка товаров, поставка товаров для государственных нужд, контрактация, энергоснабжение, продажа недвижимости, продажа предприятия) положения, предусмотренные настоящим параграфом, применяются, если иное не предусмотрено правилами настоящего Кодекса об этих видах договоров.

Пунктом 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Согласно отметке органа государственной регистрации переход права собственности по спорным строениям N N 2, 5, 6, 8 зарегистрирован.

В соответствии со статьей 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

В представленном договоре купли-продажи недвижимого имущества от 23.10.2008 условие о цене и оплате сторонами согласовано.

Согласно ст. 556 Гражданского кодекса Российской Федерации передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

По условиям (пункта 5.1) договора, настоящий договор является актом приема-передачи имущества.

В случае, когда покупатель, получивший товар, не исполняет обязанность по его оплате в установленный договором купли-продажи срок, продавец вправе потребовать оплаты переданного товара или возврата неоплаченных товаров.

В соответствии с пунктом 4 статьи 488 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда покупатель не исполняет обязанность по оплате переданного товара в установленный договором срок и иное не предусмотрено настоящим Кодексом или договором купли-продажи, на просроченную сумму подлежат уплате проценты в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса со дня, когда по договору товар должен был быть оплачен, до дня оплаты товара покупателем.

Пунктом 3.2.5.3 стороны предусмотрели, что по истечению 90 дней с момента государственной регистрации настоящего договора на остаток от суммы указанной в пункте 3.2.5 настоящего договора, на дату указанную в пункте 3.2.5.2 расчетного месяца начисляются проценты, исходя из процентной ставки 16% годовых.

В силу п.п. 1, 2 статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы; потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.

В соответствии со статьей 557 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Ответчик, ссылаясь на существенность недостатков переданных зданий N 2, N 5, N 6, N8, что подтверждается представленными в материалы дела экспертизой по настоящему делу, экспертизой по делу NА78-6735/2009 пояснениями эксперта Воробьевой Л.В. проводившей указанные экспертизы. Согласно пояснениям эксперта во всех четырех зданиях имеются существенные недостатки в виде нарушений технологии строительства, замачивания железобетонных конструкций, которые ведут к появлению явных недостатков.

Суд первой инстанции правомерно сослался на разъяснения Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, содержащихся в п. 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 66 от 20.12.2006 г. "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе" о том, что заключение эксперта по результатам проведения судебной экспертизы, назначенной при рассмотрении иного судебного дела, не может признаваться экспертным заключением по рассматриваемому делу. Такое заключение может быть признано арбитражным судом иным документом, допускаемым в качестве доказательства в соответствии со статьей 89 Кодекса.

В связи с отказом ООО "УК "Теплосервис" от исполнения условий договора купли-продажи недвижимого имущества от 23.10.2008 г. на основании пункта 2 статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации, ООО "ЭТЦ" заявило о возврате строений N 2, N 5, N 6, N8

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010, при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее.

Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ.

Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.

В силу пункта 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что ООО "УК "Теплосервис" является неосновательно обогатившимся за счет ООО "ЭТЦ", так как заявило отказ от исполнения договора, при этом получив в свою собственность недвижимое имущество (строения N 2, N 5, N 6, N 8), стоимостью 41.113.994,86 руб.

В то же время требования о возврате исполненного по договору в части возврата незавершенного строительством объекта, назначение - производственно-техническое здание, процент готовности - 62%, расположенного по адресу: Читинская область, г. Чита, Центральный административный район, улица Красной Звезды 19 строение N 2 ("Строение 2") удовлетворению не подлежат, так как указанное строение не находиться во владении ООО "УК "Теплосервис", а является собственность Пинаева B.C., который согласно пояснениям представителей расплатился за него перед ООО "УК "Теплосервис" в полном объеме. Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (л.д. 123 т. 1) Строение N2 принадлежит Пинаеву Виктору Семеновичу.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, учитывая, что денежного требования в отношении строения N 2 ООО "ЭТЦ" не заявлено, требования ООО "ЭТЦ" были удовлетворены судом только в части возврата имущества - строений N 5, N 6, N 8.

ООО "ЭТЦ" также заявлено требование о взыскании с ООО "УК "Теплосервис" процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 7.800.988 руб. 18 коп. за период с 15.11.2008 г. по 25.04.2011 г.

Вместе с тем, следует учесть, что ответчиком обжаловано решение суда только в части отказа в удовлетворении встречного иска.

В силу части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, поскольку лица, участвующие в деле, не заявили возражений.

ООО "УК "Теплосервис" заявлен встречный иск о взыскании 10.912.000 руб. уплаченных за имущество по договору от 23.10.2008 г. в связи с отказом от исполнения договора, на основании п.2 ст. 475 Гражданского кодекса Российской Федерации, так как проданное недвижимое имущество имело существенные недостатки.

Согласно статье 557 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

В силу ст. 475 Гражданского кодекса Российской Федерации, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы; потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.

Встречные исковые требования ООО "УК "Теплосервис", основанные на п. 2 ст. 475 Гражданского кодекса Российской Федерации о взыскании уплаченной за товар по договору денежной суммы были правомерно признаны судом первой инстанции не подлежащими удовлетворению, принимая во внимание, что отказываясь от исполнения договора от 23.10.2008 и оплатив за все здания 10.912.000 руб. из 41.113.994 руб. и перепродав строение N 2 Пинаеву B.C. стоимостью 26.000.000 руб., на стороне ООО "УК "Теплосервис" возникнет неосновательное обогащение за счет ООО "ЭТЦ", в случае взыскания заявленной суммы, так как возврат названного строения N 2 от ООО "УК "Теплосервис" невозможен.

Доводы заявителя жалобы относительно признания представителем истца встречных исковых требований в суде первой инстанции апелляционным судом рассмотрены и признаны подлежащими отклонению. Из аудиозаписи протокола судебного заседания суда первой инстанции и выступления руководителя общества "ЭТЦ" не усматривается безусловного и внятного признания встречного иска. Представитель истца высказал свое согласие на то, что деньги им могут быть возвращены в случае возврата имущества. Указанное высказывание не может быть воспринято судом в качестве утвердительного и безусловного признания иска.

Таким образом, суд первой инстанции обоснованно не принял во внимание вышеназванное высказывание истца в поле применения ст. 49 АПК РФ в части признания истцом встречных исковых требований.

Ссылки ответчика на то, что судом была неверно определена стоимость строения N 2 судом апелляционной инстанции также отклоняются.

Представленное ответчиком в суд апелляционной инстанции мировое соглашение, подписанное 09.08.2010 между ИП Пинаевым В.С. и ООО УК "ТС", не принято судом к утверждению, что подтверждается определением Арбитражного суда Забайкальского края от 19.08.2011 по делу N А78-6735/2009. Доказательств согласования сторонами договора иной цены, заинтересованным лицом не представлено.

Так, доводы апелляционной жалобы проверены и, по мнению суда апелляционной инстанции, не могут влиять на законность и обоснованность оспариваемого судебного акта.

Таким образом, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции.

Расходы по госпошлине подлежат распределению пропорционально удовлетворенным требованиям, учитывая положения ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 258, 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четвёртый арбитражный апелляционный суд

постановил:

Решение Арбитражного суда Забайкальского края от 07 июля 2011 года по делу N А78- 2987/2009 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление Четвёртого арбитражного апелляционного суда может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня принятия.

Председательствующий судья

Т.В. Стасюк

Судьи

О.А. Куклин Л.В. Оширова