Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18 ноября 2011 г. N 15АП-12412/11

город Ростов-на-Дону

18 ноября 2011 г.

дело N А32-13954/2011 15АП-12412/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 16 ноября 2011 года.

Полный текст постановления изготовлен 18 ноября 2011 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Ломидзе О.Г.

судей Галова В.В., Малыхиной М.Н.

при ведении протокола судебного заседания

секретарем судебного заседания Чесноковой Н.С.

при участии: от истца: представителей не направил, извещен;

от ответчика: от ООО "ВЛАГИ" Колесников И.А. (директор), Белоконский А.Н. (доверенность от 14.11.2011), Колодько Т.Н. (доверенность от 23.06.2011, от ООО "Талан" Белоконский А.Н. (доверенность от 14.09.2011).

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ВЛАГИ"

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 22.09.2011 по делу N А32-13954/2011 (судья Гладков В.А.)

по иску Управления имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа

к обществу с ограниченной ответственностью "ВЛАГИ", обществу с ограниченной ответственностью "Талан"

о расторжении договора аренды, погашении записи об аренде в ЕГРП

установил:

Управление имущественных отношений администрации муниципального образования город - курорт Анапа (далее - управление) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "ВЛАГИ" (далее - общество "ВЛАГИ") и к обществу с ограниченной ответственностью "Талан" (далее - общество "Талан") с иском, в котором просило:

- расторгнуть договор аренды от 28.06.2000 N 84 (3700000616) земельного участка несельскохозяйственного назначения площадью 277 кв.м с кадастровым номером 23:37:01 03 003:0014, расположенного по адресу: г. Анапа, ул. Крымская, 149;

- указать, что решение является основанием для погашения в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним соответствующей регистрационной записи.

Заявленные требования мотивированы тем, что предоставленный в аренду земельный участок используется не по целевому назначению.

В отзыве общество "ВЛАГИ" указало на необходимость оставления иска без рассмотрения ввиду несоблюдения управлением досудебного порядка урегулирования спора.

Общество "Талан" в отзыве на иск просило в удовлетворении исковых требований отказать, сославшись на использование земельного участка по целевому назначению.

Решением суда от 22 сентября 2011 года в удовлетворении искового требования о расторжении договора аренды отказано.

При этом суд указал, что решение является основанием для погашения записи в ЕГРП от 16.12.2002 N 23-01.26-3.6.2002-195 в отношении обременения прав на земельный участок договором аренды в пользу общества "ВЛАГИ".

Суд пришел к выводу, что договор аренды от 28.06.2000 имеет признаки недействительной (ничтожной) сделки, которая не влечет юридических последствий, за исключением обязанности сторон возвратить полученное по договору. Погашая запись в реестре, суд исходил из толкований, содержащихся в совместном постановлении Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22.

Общество "ВЛАГИ", не согласившись с принятым судебным актом, обжаловало его в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса. В жалобе заявитель просит решение суда изменить, исключив из резолютивной части пункт о погашении записи в ЕГРП в отношении обременения земельного участка договором аренды в пользу общества "ВЛАГИ". Обосновывая доводы апелляционной жалобы, заявитель указывает на приобретение в 1993 году в ходе приватизации зданий, принадлежащих муниципальному предприятию "Мелкая розница", после приватизации имущества к обществу перешло в силу закона ранее существовавшее право землепользования - ТОО "ВЛАГИ" был выдан государственный акт КК-2 N 403000000204 на право бессрочного (постоянного) пользования земельным участком площадью 0,277 га под зданием конторы и складским помещением по ул. Крымская, 149. Заявитель полагает, что администрация г.-к. Анапа распорядилась земельным участком до принятия Указа Президента РФ от 22.09.1994 и до вступления в силу Федеральных законов от 14.03.1995 N 33-ФЗ и от 23.02.1995 N 26-ФЗ. Заявитель утверждает, что в пределах особо охраняемой природной территории федерального значения - в границах санитарной (горно-санитарной) охраны курорта федерального значения не исключено наличие земельных участков, находящихся в собственности субъектов Российской Федерации и муниципальных образований.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представители ответчиков поддержали доводы жалобы. Пояснили, что ответчики являются собственниками объектов недвижимости, расположенных на земельном участке.

Также пояснили, что до заключения договора аренды владение земельном участком осуществлялось на основании государственного акта о предоставлении земельного участка в постоянное (бессрочное) пользование, государственный акт был выдан в 1993 году.

Истец извещен надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, своих представителей в суд не направили, что в соответствии со статьями 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не может служить препятствием для рассмотрения жалобы в их отсутствие.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом, на основании договора аренды от 28.06.2000 N 84 (3700000616) администрация города-курорта Анапа передала в аренду ТОО "ВЛАГИ" земельный участок площадью 277 кв.м., расположенный по адресу: г. Анапа, ул. Крымская, 149, для размещения здания конторы и складских помещений - л.д. 5-9.

Представленным в материалы дела кадастровым паспортом от 15.04.2002 подтверждается постановка указанного земельного участка на кадастровый учет с присвоением ему кадастрового номера 23:37:01 03 003:0014 - л.д. 10.

Согласно п. 7.2 договор действует в течение 25 лет, до 31.05.2024.

Соблюдение положений статьи 609 Гражданского кодекса РФ в части государственной регистрации договора аренды подтверждается выпиской из ЕГРП от 05.04.2011, согласно которой обременение - аренда зарегистрировано 16.12.2002 за N 23-01.26-3.6.2002-195 - л.д. 32, 60.

В материалы дела представлено соглашение от 15.02.2010, направленное на внесение изменений в договор от 28.06.2000 N 3700000616 в части указания арендаторов (стороны намеревались указать в качестве арендаторов общество "ВЛАГИ" и общество "Талан") - л.д. 20.

Судом первой инстанции установлено, что государственная регистрация указанного соглашения осуществлена не была. Таким образом, суд сделал правильный вывод о незаключенности соглашения от 15.02.2010.

Претензионный порядок истцом соблюден, в материалы дела представлены претензии от 04.04.2011 и 31.03.2011, адресованные обществу "Талан" и обществу "Влаги". Текст претензий содержит указание на неисполнение договора, необходимость устранения неисправности и предложение расторгнуть договор в случае неустранения неисправности. Так, текст претензии от 31.03.2011, адресованной обществу "Влаги", содержит указание на нарушение арендатором условий договора, а именно использование земельного участка не по целевому назначению, необходимость устранения выявленного нарушения, а также предложение в случае неустранения расторгнуть договор аренды - л.д. 22, 23, 35. Получение претензии ответчиком не отрицается - л.д.34. Получение извещения и иска 13 апреля 2011 года в одном конверте (на что указывает ответчик) в данном случае соблюдения претензионного порядка не порочит, поскольку в суд иск подан 30 мая 2011 года - л.д. 29.

Рассматривая требование истца о расторжении договора, суд верно указал на необходимость исследования вопроса о действительности сделки.

Суд в удовлетворении иска в части расторжения договора аренды от 28.06.2000 N 84 (3700000616) отказал со ссылкой на ничтожность этого договора.

Ничтожность договора обоснована указанием на отсутствие у администрации права распоряжаться земельным участком в 2000 году.

Данный вывод суда является верным.

В силу пункта 4 статьи 31 Федерального закона от 14.03.1995 N 33-ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях" отнесение территорий (акваторий) к лечебно-оздоровительным местностям и курортам осуществляется в порядке, установленном Федеральным законом о природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах.

Согласно пункту 5 статьи 31 Федерального закона от 14.03.1995 N 33-ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях" и статье 1 Федерального закона от 23.02.1995 N 26-ФЗ "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах" освоенная и используемая в лечебно-профилактических целях особо охраняемая природная территория, располагающая природными лечебными ресурсами и необходимыми для их эксплуатации зданиями и сооружениями, включая объекты инфраструктуры, является курортом.

Указом Президента Российской Федерации от 22.09.1992 N 1954 "О федеральном курортном регионе Анапа" району курорта Анапа в границах округа санитарной охраны, определенного Постановлением Совета министров РСФСР от 30.01.1985 N 45 "Об установлении границ и режима округа санитарной охраны курорта Анапа в Краснодарском крае", придан статус федерального курортного региона. Распоряжением Правительства Российской Федерации от 12.04.1996 N591-р утвержден перечень особо охраняемых природных территорий побережий Черного и Азовского морей, имеющих федеральное значение, согласно которому территория города-курорта Анапы и рекреационные зоны в границах округов санитарной охраны курорта г. Анапы признаны особо охраняемыми природными территориями, имеющими федеральное значение.

Из положений пунктов 2 и 3 статьи 32 Федерального закона "Об особо охраняемых природных территориях" и статьи 1 Федерального закона "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах" следует, что внешний контур округа санитарной (горно-санитарной) охраны является границей лечебно-оздоровительной местности, курорта, курортного региона (района). Данный подход получил отражение в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.06.2009 N 1882/09.

Спорный земельный участок находится в пределах границ города-курорта Анапы, поэтому следует исходить из того (пока не доказано иного), что земельный участки находится на территории курорта федерального значения.

Поскольку внешний контур округа санитарной охраны курорта Анапа является границей лечебно-оздоровительной местности курорта, курортного региона, земельный участок входит в состав особо охраняемой природной территории.

Обосновывая доводы апелляционной жалобы, заявитель указывает на приобретение в 1993 году в ходе приватизации зданий, принадлежащих муниципальному предприятию "Мелкая розница". Указывает на то, что после приватизации имущества к обществу перешло в силу закона ранее существовавшее право землепользования, ТОО "ВЛАГИ" был выдан государственный акт КК-2 N 403000000204 на право бессрочного (постоянного) пользования земельным участком площадью 0,277 га под зданием конторы и складским помещением по ул. Крымская, 149. Заявитель полагает, что администрация г.-к. Анапа распорядилась земельным участком до принятия Указа Президента РФ от 22.09.1994 и до вступления в силу Федеральных законов от 14.03.1995 N 33-ФЗ и от 23.02.1995 N 26-ФЗ.

В данном случае довод о нахождении на земельном участке на момент заключения договора аренды имущества, до приватизации находившегося в муниципальной собственности, не меняет правовую квалификацию договора как недействительного.

До принятия Федерального закона от 17 июля 2001 г. N 101-ФЗ "О разграничении государственной собственности на землю" подобного критерия для разграничения государственной собственности на землю не существовало, отсутствовала определенность по вопросу о критериях передачи отдельных земельных участков из земель, отнесенных к федеральной собственности, в муниципальную собственность.

Таким образом, вывод суда об отсутствии у администрации полномочий по распоряжению земельным участком основан на законе (постановление Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 N 3020-1, пункт 6 статьи 2 Федерального закона от 14.03.1995 N 33-ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях", статья 1 Федерального закона от 23.02.1995 N 26-ФЗ "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах", Указ Президента Российской Федерации от 06.07.1994 N 1470 "О природных ресурсах побережий Черного и Азовского морей", распоряжение Правительства Российской Федерации от 12.04.1996 N 591-р "О природных ресурсах побережий Черного и Азовского морей"). Соответствует он и судебно-арбитражной практике, сложившейся в Федеральном арбитражном суде Северо-Кавказского округа (например, постановления ФАС СКО от 17.05.2007 по делу NА32-20533/2006, от 21.04.2008 по делу N А32-13601/2007, от 19.03.2009 по делу NА32-13600/2007, от 25.05.2011 по делу NА32-22190/2010, от 09.06.2011 по делу NА32-23554/2010; постановления Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.04.2011 по делу NА32-19685/2008-28/376, от 28.05.2009 по делу NА32-1666/2008-10/36).

В соответствии со статьей 125 Гражданского кодекса Российской Федерации от имени Российской Федерации и субъектов Российской Федерации могут своими действиями приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права и обязанности, выступать в суде органы государственной власти в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов.

Доказательства согласования предоставления обществу "ВЛАГИ" земельного участка, являющегося на момент подписания договора федеральной собственностью, с территориальным органом Росимущества в Краснодарском крае, в материалы дела не представлено.

В соответствии со статьей 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Поскольку в силу части 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения, суд первой инстанций при рассмотрении данного спора правомерно отказал администрации в расторжении недействительной сделки.

Из резолютивной части решения суда следует, что суд квалифицировал требование о погашении записи об аренде в реестре как самостоятельное.

Согласно п. 52 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения, оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Согласно п.53 указанного постановления ответчиком по иску, направленному на оспаривание зарегистрированного права или обременения, является лицо, за которым зарегистрировано спорное право или обременение. Ответчиками по иску, направленному на оспаривание прав или обременений, вытекающих из зарегистрированной сделки, являются ее стороны.

Поскольку договор аренды является недействительным, при этом на земельном участке расположены объекты недвижимости, принадлежащие ответчикам на праве собственности, у истца отсутствует необходимость в предъявлении для целей защиты своего интереса какого-либо иного требования, помимо требования, направленного на погашение записи в реестре.

Правовой эффект, которого добивается истец, состоит именно в освобождении прав на земельный участок от ограничения в виде зарегистрированной в пользу ответчика на основании недействительного договора аренды.

Надлежащая легитимация истца обеспечивается положениями Федерального закона от 03.12.2008 N 244-ФЗ и положениями пункта 6 статьи 2 Федерального закона от 14.03.1995 N 33-ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях" в редакции Федерального закона от 03.12.2008 N 244-ФЗ.

Заявленное требование является единственным способом защиты законного интереса истца на надлежащее оформление отношений в отношении земельного участка, поскольку в силу нахождения на земельном участке объектов, принадлежащих ответчикам, необходимость и возможность возврата самого участка посредством реституции для его последующего предоставления иному субъекту отсутствует.

Данный интерес является законным, поскольку оформление отношений в отношении земельного участка в соответствии с требованиями нормативных актов является законным интересом.

Указав на то, что решение является основанием для погашения записи об аренде в ЕГРП, суд тем самым признал аренду как обременение отсутствующим.

Апелляционный суд учитывает, что сохранение данной записи не имеет юридических оснований по причине недействительности аренды, при этом записи реестра должны соответствовать действительному положению дел. Наличие в реестре записей о правах и ограничениях, которых на самом деле нет (в силу недействительности сделки), противоречит назначению реестра.

В случае, если до предоставления земельного участка в аренду ответчик (общество "ВЛАГИ") являлся носителем права постоянного (бессрочного) пользования, данное право не может считаться прекращенным.

В случае, если ранее возникших прав на земельных участков у ответчиков не имеется, ответчики не лишены права претендовать на предоставление земельного участка в порядке си. 36 ЗК РФ.

При изложенных обстоятельствах у апелляционного суда отсутствуют основания для переоценки выводов суда первой инстанции, в том числе отсутствуют основания для переоценки данной судом квалификации заявленных истцом требований как двух самостоятельных требований.

Выводы суда первой инстанции построены на относимых и допустимых доказательствах, соответствуют обстоятельствам дела, нормы материального и процессуального права применены судом правильно.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе подлежат отнесению на заявителя жалобы.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 22 сентября 2011 года по делу N А32-13954/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

О.Г. Ломидзе

Судьи

В.В. Галов М.Н. Малыхина