Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16 ноября 2011 г. N 15АП-10950/11

город Ростов-на-Дону

16 ноября 2011 г.

дело N А32-31508/2010 15АП-10950/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 09 ноября 2011 года.

Полный текст постановления изготовлен 16 ноября 2011 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи О.Х.Тимченко

судей М.В. Ильиной, Т.Р. Фахретдинова

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Крючковой М.В.

при участии:

от истца: прокурор отдела прокуратуры Ростовской области Дмитренко О.В., служебное удостоверение N 109535;

от ответчиков: от администрации муниципального образования города-курорта Геленджик - представитель Буйнова О.П., доверенность от 28.12.2010; представитель Искандерова Ю.Ф., доверенность от 28.12.2010; от ООО "Альтис-Строй" - представитель Жернаков Д.В., доверенность N 15 от 20.04.2011

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу заместителя прокурора Краснодарского края

на решение Арбитражного суда Краснодарского края

от 01.08.2011 по делу N А32-31508/2010,

принятое в составе судьи Мазуровой Н.С.

по иску заместителя прокурора Краснодарского края

к администрации муниципального образования города-курорта Геленджик, обществу с ограниченной ответственностью "Альтис-Строй"

о признании сделки недействительной (ничтожной) и признании обременения отсутствующим

УСТАНОВИЛ:

заместитель прокурора Краснодарского края (далее - прокурор) обратился с иском к администрации муниципального образования город-курорт Геленджик (далее - администрация) и обществу с ограниченной ответственностью "Альтис-Строй" (далее - общество):

- о признании недействительным (ничтожным) заключенного между муниципальным образованием город-курорт Геленджик и обществом дополнительного соглашения от 14.10.2008 к договору аренды от 23.08.2005 N 4000001126 земельного участка площадью 3305 кв. м, с кадастровым номером 23:40:04 02 009:0009, расположенного по адресу: г. Геленджик, ул. Туристическая, б/н (далее - дополнительное соглашение),

- о признании отсутствующим обременения права на указанный земельный участок в виде его аренды ООО "Альтис-Строй" для размещения многоквартирного дома (запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним N 23 -23- 12/120/2008-105 от 20.02.2009).

Исковые требования мотивированы тем, что заключенное администрацией и обществом дополнительное соглашение направлено на получение последним права осуществлять строительство многоквартирного дома на земельном участке вне аукциона, противоречит требованиям ст. 30.1 Земельного кодекса РФ, нарушает права неопределенного круга лиц, лишенных возможности претендовать на аренду спорного участка для целей жилищного строительства.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 01.08.2011 исковые требования прокуратуры оставлены без удовлетворения. Суд пришел к выводу, что спорный земельный участок с кадастровым номером 23:40:04 02 009:0009 правомерно находится в аренде у ООО "Альтис-Строй", его разрешенное использование правомерно изменено постановлением главы муниципального образования город-курорт Геленджик от 20.08.2008 N 1199.

Не согласившись с принятым судебным актом, заместитель прокурора Краснодарского края обжаловал решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном гл.34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просил отменить его, требования прокуратуры удовлетворить. В обоснование жалобы заявителем приведены следующие доводы.

Предоставление земельного участка в аренду для жилищного строительства без проведения торгов возможно при условии выполнения процедуры по выбору участка, однако, доказательств выполнения указанных условий ответчиками не представлено.

Подписав дополнительное соглашение от 14.10.2008 к договору аренды от 23.08.2005, стороны фактически оформили отношения по предоставлению ООО "Альтис-Строй" земельного участка в аренду для жилищного строительства.

Земельный участок не может быть предоставлен для жилищного строительства путем изменения его разрешенного использования в ранее заключенном по иным основаниям договоре аренды, в противном случае нарушается процедур, предусмотренная ст.30.1 ЗК РФ.

По мнению прокуратуры, дополнительное соглашение от 14.10.2008 к договору аренды является недействительным (ничтожным) в силу ст.168 ГК РФ.

В судебном заседании представитель прокуратуры Ростовской области, действующий по поручению прокуратуры Краснодарского края, доводы апелляционной жалобы поддержал, считает, что дополнительное соглашение к договору аренды, которым изменено целевое назначение земельного участка, принято с нарушением норм земельного законодательства, регулирующих порядок предоставления участков для строительства жилых домов.

Представитель администрации муниципального образования города-курорта Геленджик в судебном заседании с доводами апелляционной жалобы не согласился, пояснив, что действующим законодательством не запрещено изменение вида разрешенного использования земельного участка с "для строительства и эксплуатации гостиницы" на "для размещения многоквартирного дома". Постановление о предоставление участка для строительства гостиницы и договор аренды, заключенный с ООО "Канопус", не оспорены. На вопрос суда представитель пояснил, что спорный участок расположен в черте города на территории муниципального образования г.Геленджик; в кадастровом паспорте отсутствует указание на отнесение участка к какой-либо охранной зоне курорта.

Представитель ООО "Альтис-Строй" в судебном заседании пояснил, что по вопросу изменения целевого использования участка были проведены публичные слушания, по результатам которых изменен вид разрешенного использования. В настоящее время обществом на спорном участке ведутся подготовительные работы к строительству многоквартирного жилого дома (проект находится в стадии разработки).

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к следующему выводу.

Как следует из материалов дела, 23.08.2005 администрация муниципального образования город-курорт Геленджик и ООО "Канопус", на основании постановления главы города-курорта Геленджик от 15.11.2001 N 1285 "О предоставлении ООО "Канопус" в аренду земельного участка, для строительства и эксплуатации гостиницы на 80 мест по ул. Туристической в г. Геленджике", постановлении главы администрации муниципального образования город- курорт Геленджик от 16.08.2005 N 1310 о внесении в него изменений", подписали договор аренды N 4000001126 земельного участка государственной собственности несельскохозяйственного назначения, сроком действия до 15.11.2050 года (п. 6.2) (том 1, лист 17-20).

Согласно пункту 1.1 договора, его предметом выступил земельный участок из земель поселений рекреационного значения, площадью 3305 кв.м., с кадастровым номером 23:40:04 02 009:0009, расположенный по ул. Туристической в г. Геленджике Краснодарского края. Участок передан в аренду для строительства и эксплуатации гостиницы на 80 мест.

18.12.2006 ООО "Канопус" подписало с ООО "Троя" договор N 1 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, по условиям которого ООО "Троя" приобрело права и обязанности по договору N 4000001126 аренды земельного участка государственной собственности несельскохозяйствен-ного назначения от 23.08.2005, в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:40:04 02 009:0009 (том 1, лист 33).

22.08.2007 ООО "Троя" и ООО "Альтис-Строй" подписали соглашение о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка государственной собственности несельскохозяйственного назначения N 4000001126 от 23.08.2005, по условиям которого ООО "Альтис-Строй" приобрело права и обязанности арендатора по названной сделке (том 1, лист 31).

10.04.2008 общество обратилось к главе муниципального образования город-курорт Геленджик с заявлением об изменении установленного для земельного участка с кадастровым номером 23:40:04 02 009:0009 вида разрешенного использования "для строительства и эксплуатации гостиницы на 80 мест" на испрашиваемый "для строительства и эксплуатации многоквартирного жилого дома" (том 1, лист 36).

05.08.2008 состоялись публичные слушания по вопросу об изменении вида разрешенного использования спорного земельного участка, назначенные постановлением главы муниципального образования город-курорт Геленджик 22.07.2008.

20.08.2008 постановлением главы муниципального образования город-курорт Геленджик N 1199 изменен вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 23:40:04 02 009:0009, площадью 3305 кв. м, по ул. Туристической, б/н, в г. Геленджике, с установленного "для строительства и эксплуатации гостиницы на 80 мест" на испрашиваемый, с учетом уточнения в процессе публичных слушаний, - "для размещения многоквартирного дома".

На основании указанного постановления, администрация и ООО "Альтис-Строй" 14.10.2008 подписали дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка государственной собственности несельскохозяйственного назначения от 23.08.2005 N 4000001126, которым изменена цель предоставления земельного участка, с "строительство и эксплуатация гостиницы на 80 мест" на "размещение многоквартирного дома". Дополнительное соглашение от 14.10.2008 к договору аренды от 23.08.2005 зарегистрировано 20.02.2009, о чем свидетельствует соответствующая отметка на нем (том 1, лист 30).

Ссылаясь, что вышеназванное дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка не соответствует статье 30.1 Земельного кодекса РФ, нарушает установленный государством порядок предоставления земельных участков в аренду для жилищного строительства, заместитель прокурора Краснодарского края обратился в арбитражный суд с иском о признании недействительным дополнительного соглашения и признании отсутствующим обремения права на земельный участок в виде аренды ООО "Альтис-Строй".

Отказывая в удовлетворении требований, суд первой инстанции посчитал, что изменение вида разрешенного использования на иной, предусматривающий жилищное строительство, произведено в установленном законодательством порядке.

Суд апелляционной инстанции не может согласиться с указанным выводом по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 12 Положения о курортах, утвержденного Постановлением Совета Министров РСФСР от 05.09.1973 N 654 "Об утверждении Положения о курортах" для курортов устанавливаются округа санитарной охраны.

Постановлением Совета Министров РСФСР от 17.12.1987 N 494 "Об установлении границ и режима округа санитарной охраны Геленджикской группы курортов (Кабардинка, Геленджик, Дивноморск, Джанхот, Прасковеевка, Криница-Бетта, Архипо-Осиповка) в Краснодарском крае" установлены границы и режим округа санитарной охраны Геленджикской группы курортов (Кабардинка, Геленджик, Дивноморск, Джанхот, Прасковеевка, Криница-Бетта, Архипо-Осиповка) в Краснодарском крае.

В соответствии с пунктом 2 раздела 1 приложения N 1 к постановлению Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 N 3020-1 "О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность" курорты, имеющие общереспубликанское значение, являются объектами, относящимися исключительно к федеральной собственности.

Статьей 17 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что в федеральной собственности находятся, в частности, земельные участки, которые признаны таковыми федеральными законами.

К числу земель особо охраняемых природных территорий отнесены земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов (пункт 1 статьи 95 Земельного кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 5 статьи 31 Федерального закона от 14.03.1995 N 33 "Об особо охраняемых природных территориях" (далее - Закон от 14.03.1995 N 33) и статье 1 Федерального закона от 23.02.1995 N 26 "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах" (далее - Закон от 23.02.1995 N 26) освоенная и используемая в лечебно-профилактических целях особо охраняемая природная территория, располагающая природными лечебными ресурсами и необходимыми для их эксплуатации зданиями и сооружениями, включая объекты инфраструктуры, является курортом.

На основании пункта 4 статьи 32 Закона от 14.03.1995 N 33 и пункта 2 статьи 16 Закона от 23.02.1995 N 26-ФЗ границы и режим округов санитарной (горно-санитарной) охраны, установленные для лечебно-оздоровительных местностей и курортов федерального значения, утверждаются Правительством Российской Федерации.

Распоряжением Правительства Российской Федерации от 12.04.1996 N 591-р, принятым в соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 06.07.1994 N 1470 "О природных ресурсах побережий Черного и Азовского морей", курорты и рекреационные зоны в границах округов санитарной (горно-санитарной) охраны курортов г. Анапы, г. Геленджика и г. Сочи признаны особо охраняемыми природными территориями, имеющими федеральное значение.

Из представленного в материалы дела заключения Черноморского территориального контрольно-инспекционного отдела по выбору участка, расположенного: Краснодарский край, г.Геленджик, ул.Туристическая, для размещения гостиницы на 80 мест, спорный земельный участок входит во вторую зону санитарной охраны курорта (том 1, лист 171).

Округа санитарной или горно-санитарной охраны организуются на территориях лечебно-оздоровительных местностей и курортов в целях сохранения природных факторов, благоприятных для организации лечения и профилактики заболеваний населения (пункт 2 статьи 32 Закона об особо охраняемых природных территориях).

Внешний контур округа санитарной или горно-санитарной охраны является границей лечебно-оздоровительной местности, курорта федерального значения, курортного региона (района).

Согласно пункту 10 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации в пределах границ населенных пунктов могут выделяться зоны особо охраняемых территорий, в которые включаются земельные участки, имеющие особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное особо ценное значение. Земельные участки, включенные в состав зон особо охраняемых территорий, используются в соответствии с требованиями, установленными статьями 94 - 100 Земельного кодекса Российской Федерации.

Поскольку внешний контур округа санитарной охраны курорта Геленджик является границей лечебно-оздоровительной местности курорта, курортного региона (статья 1 Закона природных лечебных ресурсах), спорный земельный участок, расположенный по ул. Туристической, б/н, в г. Геленджике, входит в состав особо охраняемой природной территории, расположен во второй зоне охраны курорта.

Вместе с тем, после вступления в силу Федерального закона от 03.12.2008 N 244-ФЗ "О передаче земельных участков, находящихся в границах курортов федерального значения, в собственность субъектов Российской Федерации или муниципальную собственность, об отнесении указанных земельных участков к федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации, или муниципальной собственности и о внесении изменения в Федеральный закон "Об особо охраняемых природных территориях" земельные участки в границах курортов федерального значения подлежат передаче в собственность субъектов Российской Федерации или муниципальную собственность, за исключением земельных участков, оговоренных в части 8 статьи 1 Федерального закона N 244-ФЗ.

Однако, Федеральный закон от 03.12.2008 N 244-ФЗ вступил в силу 20.12.2008, то есть после заключения договора аренды. Из содержания закона не следует, что его нормы имеют обратную силу (статья 4 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из представленных в дело документов следует, что спорный земельный участок расположен во второй зоне санитарной охраны курорта, следовательно, относится к землям особо охраняемых природных территорий, имеющих федеральное значение, в связи с чем, на момент подписания договора аренды от от 23.08.2005 N 4000001126, являлся федеральной собственностью (пункт 6 статьи 2 Закона об особо охраняемых природных территориях в редакции, действовавшей на момент совершения сделок).

Согласно пункту 3 статьи 214 и пункту 1 статьи 125 Гражданского кодекса Российской Федерации от имени Российской Федерации права собственника осуществляют органы государственной власти в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов.

Органом, осуществляющим полномочия Российской Федерации по распоряжению федеральным имуществом, находящимся на территории Краснодарского края, является Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Краснодарскому краю.

Статья 608 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику.

Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. Администрация г.Геленджика на момент заключения договора аренды от 23.08.2005 N 4000001126 не являлась собственником земельного участка. Как следует из представленного в материалы дела свидетельства, право собственности муниципального образования город-курорт Геленджик зарегистрировано только 23.12.2010 (том 2, лист 33).

Таким образом, администрация муниципального образования город-курорт Геленджик, заключая с ООО "Канопус" в 2005 году договор аренды, распорядилась земельным участком, относящимся к собственности Российской Федерации, не имея на это соответствующих полномочий, что влечет недействительность (ничтожность) сделки (статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Данный вывод основан на законе (постановление Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 N 3020-1, часть 6 статьи 3 Федерального закона от 14.03.1995 N 33-ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях", пункт 2 статьи 3 Федерального закона от 23.02.1995 N 26-ФЗ "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курорта", распоряжение Правительства Российской Федерации от 12.04.1996 N 591-р) и соответствует судебно-арбитражной практике, сложившейся в Федеральном арбитражном суде Северо-Кавказского округа (постановления от 18.05.2011 по делу N А32-19220/2010, от 17.05.2007 по делу N А32-20533/2006, от 21.04.2008 по делу N А32-13601/2007 и от 19.03.2009 по делу N А32-13600/2007).

Согласно п. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения

В этой связи, право аренды земельного участка из земель поселений рекреационного значения, площадью 3305 кв.м., с кадастровым номером 23:40:04 02 009:0009, расположенного по ул. Туристической в г. Геленджике Краснодарского края, по договору аренды от 23.08.2005, заключенному ненадлежащим арендодателем, у ООО "Канопус" возникнуть не могло. Общество не вправе было осуществлять такое предусмотренное пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации правомочие арендатора находящегося в государственной собственности земельного участка, как передача прав и обязанностей по договору аренды третьему лицу.

Следовательно, с учетом недействительности (ничтожности) договора аренды от 23.08.2005, апелляционная инстанция приходит к выводу об отсутствии прав арендатора земельного участка с кадастровым номером 23:40:04 02 009:0009 у ООО "Троя", ООО "Альтис-Строй" и ничтожности заключенных этими лицами договоров о передаче прав и обязанностей арендатора от 18.12.2006 и от 22.08.2007, а также дополнительного соглашения от 14 октября 2008 г.

Поскольку при ничтожности договора уступки прав аренды от 22.08.2007 и при отсутствии прав арендатора земельного участка у ООО "Альтис-Строй" существующая запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним является недостоверной, исковые требования о признании этого обременения отсутствующим подлежат удовлетворению.

При таких обстоятельствах, обжалуемое е решение суда первой инстанции подлежит отмене, апелляционная жалоба прокуратуры - удовлетворению.

С учетом удовлетворения иска, в соответствии с пунктами 1 и 3 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, государственная пошлина в сумме 4000 руб. по иску подлежит взысканию с ООО "Альтис-Строй" в доход бюджета в силу подпункта 2 пункта 2 статьи 333.17 Налогового кодекса Российской Федерации, согласно которому ответчики признаются плательщиками государственной пошлины в случае, если решение принято не в их пользу и истец освобожден от ее уплаты (п. 4.1 информационного письма Президиума ВАС РФ от 13.03.2007 N 117 "Об отдельных вопросах практики применения главы 25.3 Налогового кодекса Российской Федерации" в ред. письма Президиума ВАС РФ от 11.05.2010 N 139).

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 01 августа 2011 г. по делу N А32-31508/2010 отменить.

Признать недействительным (ничтожным) заключенное между муниципальным образованием г-к. Геленджик и ООО "Альтис-Строй" (ОГРН 1077453015551, ИНН 7453183806) дополнительное соглашение от 14 октября 2008 г. к договору аренды от 23 августа 2005 г. N 4000001126 земельного участка площадью 3305 кв.м. с кадастровым номером 23:40:04 02 009:0009, расположенного по адресу: г.Геленджик, ул.Туристическая, б/н.

Признать отсутствующим обременение права на земельный участок площадью 3305 кв.м. с кадастровым номером 23:40:04 02 009:0009, расположенный по адресу: г.Геленджик, ул.Туристическая, б/н, в виде аренды ООО "Альтис-Строй" для размещения многоквартирного дома (запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним N 23-23-12/120/2008-105 от 20.02.2009 г.).

Взыскать с ООО "Альтис-Строй" в федеральный бюджет государственную пошлину в размере 4000 (четыре тысячи) руб. по иску.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

О.Х. Тимченко

Судьи

М.В. Ильина Т.Р. Фахретдинов