Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 21 ноября 2011 г. N 02АП-6185/11

г. Киров

21 ноября 2011 г.

Дело N А28-5535/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 18 ноября 2011 года.

Полный текст постановления изготовлен 21 ноября 2011 года.

Второй арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Ольковой Т.М.,

судей Буториной Г.Г., Лысовой Т.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Чулковым Р.А.,

при участии в судебном заседании:

представителя истца Макаренко Д.П., действующего на основании доверенности от 08.02.2011 N 1270,

представителя ответчика Бобковой Е.В., действующей на основании доверенности от 17.11.2011,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Киров-Спорт"

на решение Арбитражного суда Кировской области от 17.08.2011 по делу

N А28-5535/2011, принятое судом в составе судьи Хлюпиной Н.П.,

по иску Управления (Комитета) по делам муниципальной собственности города Кирова (ИНН: 4348010693, ОГРН: 1034316546978)

к обществу с ограниченной ответственностью "Киров-Спорт" (ИНН: 4346045348, ОГРН: 1024301331031, местонахождение: г. Киров, ул. Московская, 134, а/я 1491)

о взыскании задолженности по арендной плате и пени,

установил:

Управление (Комитет) по делам муниципальной собственности города Кирова (далее - истец, УДМС г. Кирова) обратилось в Арбитражный суд Кировской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Киров-Спорт" (далее - ответчик, ООО "Киров-Спорт", Общество) о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 45 469 руб. 95 коп. по договору аренды от 16.08.2005 N 44243 за период с 01.07.2010 по 23.09.2010 и пени за просрочку исполнения обязательств по договору в сумме 9 866 руб. 98 коп. за период с 01.10.2010 по 05.05.2011.

Решением Арбитражного суда Кировской области от 17.08.2011 исковые требования УДМС г. Кирова удовлетворены в полном объеме.

Не согласившись с принятым решением, ООО "Киров-Спорт" обратилось во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда отменить и вынести новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований истца. Заявитель считает, что при рассмотрении дела судом первой инстанции были исследованы не все доказательства и не были установлены все имеющие значение фактические обстоятельства, в частности, не устанавливался факт владения и пользования ответчиком земельным участком в спорный период.

УДМС г. Кирова, в отзыве на апелляционную жалобу просит оставить решение суда без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.

Законность решения Арбитражного суда Кировской области проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Из материалов дела следует, что между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) подписан договор аренды земельного участка (далее - договор), в соответствии с которым арендодатель передает на основании распоряжения главы администрации г. Кирова от 30.07.2007 N 3342, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 43:40:000193:0009 площадью 829 кв.м., расположенный по адресу: г. Киров, пер. Химический, 1-а, (л.д. 12).

Земельный участок предоставлен для строительства объекта (мойка автомобилей).

Срок действия договора установлен с 01.08.2005 по 31.07.2007.

Договор аренды зарегистрирован в Управлении регистрационной службы по Кировской области 30.05.2006, номер регистрации 43-43-01/214/2006-333.

Пунктами 5 и 6 договора предусмотрено, что арендная плата вносится ежеквартально до конца текущего квартала в размере, определенном в расчете арендной платы (Приложение N 1), которая перечисляется на расчетный счет, указанный в договоре.

Согласно пункту 7 договора за несвоевременное внесение арендной платы арендатор уплачивает пеню в размере 0,1% за каждый день просрочки с суммы невнесенного платежа.

В соответствии с представленным в материалы дела свидетельством о государственной регистрации права (л.д. 25) объект незавершенного строительства: мойка автомобилей приобретен в собственность гражданкой Мкртчян Р.Г. по договору купли-продажи от 03.06.2010 (л.д. 50). Право собственности покупателя на объект недвижимости зарегистрировано 24.09.2010.

11.11.2010 администрацией г. Кирова принято постановление N 5009-П о предоставлении указанного выше земельного участка Мкртчян Р.Г. для строительства, УДМС г. Кирова предписано заключить договор аренды.

22.12.2010 от ООО "Киров-Спорт" в УДМС г. Кирова поступило заявление о расторжении договора аренды от 16.08.2005 N 44243 в связи с переходом 24.09.2010 права собственности на объект незавершенного строительства (л.д. 49).

25.01.2011 УДМС г. Кирова направило в адрес ООО "Киров-Спорт" письмо-предупреждение о наличии задолженности по арендной плате и о погашении ее в десятидневный срок с момента получения данного предупреждения.

Ненадлежащее исполнение ответчиком обязательства по внесению арендной платы по срокам уплаты, установленным договором, послужило основанием для обращения УДМС г. Кирова в арбитражный суд с настоящим иском.

Удовлетворяя заявленные требования суд первой инстанции руководствовался статьями 309, 310, частью 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и исходил из того, что факт неисполнения обязанности по внесению арендной платы в сумме 45 469 руб. 95 коп. за период с 01.07.2010 по 23.09.2010 подтверждается представленными суду доказательствами и не оспорен ответчиком.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав представителей сторон, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены или изменения решения суда исходя из нижеследующего.

В соответствии с частями 1, 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Согласно части 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату); порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны должны исполнять обязательства надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями, отказ в одностороннем порядке от исполнения обязательств не допустим.

По данным истца, задолженность ООО "Киров-Спорт" по арендной плате за период с 01.07.2010 по 23.09.2010 составила 45 469 руб. 95 коп.

Факт наличия задолженности по арендной плате за указанный период и ее размер подтверждается представленными истцом в материалы дела договором аренды, расчетом начисленной арендной платы. Сумма задолженности по арендной плате не оспорена ответчиком, доказательств ее оплаты суду не представлено.

В силу статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или не над лежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие не преодолимой силы, то есть чрезвычайных и не предотвратимых при данных условиях обстоятельств. К таким обстоятельствам не относятся, в частности, нарушение обязанностей со стороны контрагентов должника, отсутствие на рынке нужных для исполнения товаров, отсутствие у должника необходимых денежных средств.

Ответчиком не представлено суду доказательств не уплаты арендных платежей вследствие обстоятельств, исключающих его ответственность за не надлежащее исполнение договора.

В силу статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае не исполнения или не надлежащего исполнения должником обязательства, в частности в случае просрочки исполнения, кредитор вправе требовать неустойку (пени), определенную договором.

В соответствии с пунктом 7 договора аренды истец начислил ответчику пеню за просрочку платежа в размере 0,1% за каждый день просрочки с просроченной суммы не внесенного платежа в размере 9 866 руб. 98 коп. Размер исчисленной истцом пени ответчиком не оспаривается.

Апелляционным судом признаются несостоятельными доводы ООО "Киров-Спорт" о том, что в связи с заключением между ответчиком и Мкртчян Р.Г. договора купли-продажи мойки автомобилей (объекта незавершенного строительства) от 03.06.2010 (л.д. 50), в соответствии с которым продавец передает покупателю данный объект, право пользования земельным участком и соответствующие обязательства у ответчика в период с 01.07.2010 по 23.09.2010 отсутствовали.

На основании пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости в силу прямого указания закона.

Согласно пункту 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 8 ГК РФ).

Переход права собственности на объект недвижимости, расположенный на спорном земельном участке, к Мкртчян Р.Г. зарегистрирован 24.09.2010 (л.д. 25).

В пункте 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено следующее. Согласно пункту 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, пункту 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. В силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.

При рассмотрении споров, связанных с применением положений пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, определяющих права покупателя недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, необходимо учитывать следующее. Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка (пункт 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11).

Таким образом, в момент государственной регистрации перехода к Мкртчян Р.Г. (покупателю) права собственности на объект недвижимости, расположенный на спорном земельном участке, действие договора аренды земельного участка от 30.07.2007 N 3342 в отношении продавца этой недвижимости (ООО "Киров-Спорт") прекращается в силу закона (статья 407 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В рассматриваемом случае государственная регистрация перехода права собственности на недвижимое имущество порождает обязанность покупателя уплачивать арендную плату за спорный земельный участок с 24.09.2010, с этой же даты прекращается обязанность уплачивать арендную плату у продавца - ООО "Киров-Спорт".

Доводы апелляционной жалобы о том, что судом первой инстанции не устанавливался факт владения и пользования ответчиком земельным участком в спорный период подлежат отклонению.

В данном случае основанием для взыскания с ответчика арендной платы является действующий договор аренды земельного участка от 30.07.2007 N 3342, арендатором по которому до 23.09.2010 являлось ООО "Киров-Спорт". С заявлением о расторжении данного договора ООО "Киров-Спорт" обратилось в УДМС г. Кирова лишь 22.12.2010.

При таких обстоятельствах требования УДМС г. Кирова о взыскании с ООО "Киров-Спорт" задолженности по арендной плате в сумме 45 469 руб. 95 коп. по договору аренды от 16.08.2005 N 44243 и неустойки в сумме 9 866 руб. 98 коп. правомерно удовлетворены судом первой инстанции.

С учетом указанного решение арбитражного суда Кировской области от 17.08.2011 следует оставить без изменения, апелляционную жалобу Общества без удовлетворения.

Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по госпошлине по апелляционной жалобе относятся на заявителя жалобы.

Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ

решение Арбитражного суда Кировской области от 17.08.2011 по делу N А28-5535/2011 оставить без изменения, а апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Киров-Спорт" - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в установленном порядке.

Председательствующий

Т.М. Олькова

Судьи

Г.Г. Буторина Т.В. Лысова