Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23 ноября 2011 г. N 17АП-11187/11

г. Пермь

23 ноября 2011 г.

Дело N А50-9976/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 16 ноября 2011 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 23 ноября 2011 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Голубцовой Ю.А.,

судей Дюкина В.Ю., Зелениной Т.Л.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Клешниной Н.С.,

при участии:

от истца - не явились,

от ответчика - Лешуков К.Н., доверенность от 01.11.2011,

лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу ответчика общества с ограниченной ответственностью "Торговый центр Милый дом"

на решение Арбитражного суда Пермского края

от 14 сентября 2011 года

по делу N А50-9976/2011,

вынесенное судьей Гуляевой Е.И.,

по иску Департамента земельных отношений администрации г. Перми

к обществу с ограниченной ответственностью "Торговый центр Милый дом" (ОГРН 1025900913048, ИНН 5904035020)

о взыскании арендной платы, неустойки,

установил:

Департамент земельных отношений администрации г. Перми (далее - истец, Департамент) обратился в Арбитражный суд Пермского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Торговый центр Милый дом" (далее - ответчик, ООО "Торговый центр Милый дом") (с учетом уточнения исковых требований, принятого судом в соответствии со ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) о взыскании 2 301 074 руб. 25 коп., в том числе 2 099 839 руб. 93 коп. основного долга за период с 01.10.2008 по 31.03.2011, 201 234 руб. 32 коп. неустойки за период с 11.04.2009 по 25.04.2011 на основании договора аренды земельного участка от 04.12.2000 N 536-2000.

Решением суда от 14.09.2011 исковые требования удовлетворены.

Ответчик с решением суда от 14.09.2011 не согласен, в апелляционной жалобе просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт.

По мнению ответчика, судом неверно применен порядок расчета базового размера арендной платы, поскольку согласно Указу губернатора Пермского края от 08.09.2003 N 174 формула расчета базового размера арендной платы не включает в качестве множителя коэффициент "Кп" -коэффициент поселения или оценочной зоны.

Ответчик считает неправильным отнесение земельного участка, расположенного под зданием торгово-офисного центра, к территориально-экономической зоне "Промзона-1", следовательно, применение НЦЗ в размере 627 руб./ кв.м.

Кроме того, ответчик не согласен с применением в расчете арендной платы коэффициента К1=8%, который соответствует виду деятельности - "розничная торговля", поскольку размещенное на земельном участке здание "магазином стройматериалов" не является, основным видом деятельности ответчика является "оптовая торговля автотранспортными средствами (код ОКВЭД 50.10.1), расположенные на земельном участке недвижимое имущество сдается в аренду под различные виды деятельности. Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию с изменением его функционального назначения с "магазина стройматериалов" на "торгово-офисный центр" с 02.03.2007 влечет соответствующее изменение вида разрешенного использования земельного участка, предоставленного под существующий объект недвижимости; наличие же в кадастровом паспорте земельного участка сведений об ином виде разрешенного использования участка свидетельствует о ненадлежащем исполнении обязанностей по внесению актуальных ведений в государственной кадастр недвижимости.

Судом не принято во внимание представленное ответчиком доказательство уплаты арендной платы за 4 квартал 2008 года.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции ответчик доводы апелляционной жалобы поддержал.

Истец в суд апелляционной инстанции не явился, отзыв на апелляционную жалобу в суд не представил.

Законность и обоснованность решения проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в соответствии со статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, 04.12.2000 на основании распоряжения главы г. Перми от 20.10.2000 N 2955р между Администрацией г. Перми (арендодатель) и ООО "Торговый центр Милый дом" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 536-2000, в соответствии с условиями которого арендатору во временное пользование сроком на 15 лет с 20.10.2000 по 20.10.2015 под магазин стройматериалов передан земельный участок общей площадью 2 925,23 кв.м., с кадастровым номером 921-23, расположенный по адресу: г. Пермь, Свердловский район, ул. Героев Хасана, 54, в границах, указанных на прилагаемом к договору плане земельного участка и качественном состоянии как он есть (приложении N1) (п.1.1. договора).

В соответствии с п. 2.1, 2.2. указанного договора арендатор обязуется вносить арендную плату за право пользования участком в размере согласно прилагаемому к договору расчету арендной платы (приложение 2), ежегодно получать у арендодателя расчет арендной платы на текущий год. Размер арендной платы пересматривается ежегодно арендодателем в одностороннем порядке в соответствии с нормативными актами Российской Федерации, Пермской области, города Перми. Арендная плата вносится арендатором ежеквартально равными частями от указанной в п.2.1 договора суммы до истечения 10 дня начала следующего квартала, а за 4 квартал - не позднее 15 ноября текущего года.

11.04.2002 договор зарегистрирован в установленном законом порядке, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 24.03.2011 N 01/078/2011-620 (л.д.17).

Земельный участок площадью 2 925, 23 кв.м., месторасположение которого установлено относительно ориентира участок N 1, расположенного по в границах участка, адрес ориентира: г. Пермь, Свердловский район, ул.Героев Хасана, 54, поставлен на кадастровый учет с кадастровым номером 59:01:44 1 0921:0023, с разрешенным использованием - под магазин стройматериалов на основании распоряжения от 20.10.2000 N 2955 (л.д.14).

ООО "Торговый центр Милый дом" является собственником 1-2-этажного кирпичного здания магазина, литер А, назначение: нежилое, площадью 1 472, 6 кв.м., расположенного на указанном земельном участке по адресу: Пермский край, г. Пермь, Свердловский район, ул.Героев Хасана, 54, что следует из выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 24.03.2011 N 01/078/2011-621 (л.д.18).

Поскольку ответчик не уплатил арендную плату в сумме 2 099 839 руб. 93 коп. за период с 01.10.2008 по 31.03.2011 и пени в сумме 201 234 руб. 32 коп. за период с 11.04.2009 по 25.04.2011, истец обратился в арбитражный суд с иском о взыскании с ответчика суммы основанного долга и пени.

Удовлетворяя исковые требования суд первой инстанции правомерно руководствовался следующим.

В соответствии со ст. ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Согласно ст.65 Земельного кодекса Российской Федерации за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды. Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 02.02.2010 N 12404/09 по делу N А58-2302/2008).

Установив, что ответчик в спорный период использовал земельный участок, обязательства по уплате арендной платы за период с 01.10.2008 по 31.03.2011 исполнил ненадлежащим образом, суд первой инстанции пришел к выводу об обоснованности иска в части основного долга в сумме 2 099 839 руб. 93 коп.

Расчет арендной платы выполнен истцом на основании Указа Губернатора Пермской области от 08.09.2003 N 174 "Об утверждении Положения об установлении базовых размеров арендной платы за земельные участки из земель поселений, находящиеся в государственной собственности, расположенные на территории Пермской области" с последующими изменения и дополнениями, Постановления Правительства Пермского края от 13.12.2007 "

N 328-п "Об установлении размера арендной платы за земельные участки из земель населенных пунктов, находящиеся в собственности Пермского края, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, расположенные на территории Пермского края" в редакции Постановления Правительства Пермского края от 28.03.2008 N 65-п, Закона Пермского края от 07.04.2010 N 604-ПК "О порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Пермского края, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, расположенные на территории Пермского края".

Довод ответчика о том, что судом неверно применен порядок расчета базового размера арендной платы, поскольку согласно Указу Губернатора Пермского края от 08.09.2003 N 174 формула расчета базового размера арендной платы не включает в качестве множителя коэффициент "Кп" -коэффициент поселения или оценочной зоны, подлежит отклонению.

Указом Губернатора Пермской области от 29.12.2003 N 253 утверждено Положение об установлении базовых размеров арендной платы за земельные участки из земель поселений, находящиеся в государственной собственности, расположенные на территории Пермской области.

Пунктом 1.10 названного Указа установлено, что базовые размеры арендной платы рассчитываются по следующей формуле:

БР = НЦЗ х К1 х К2, где:

БР - базовый размер арендной платы;

НЦЗ - нормативная цена земли;

К1 - коэффициент видов использования земель и категорий арендаторов;

К2 - коэффициент индексации ставок арендной платы.

Нормативная цена земли установлена для города Перми Постановлением Администрации области от 27.02.2002 N 32 и составляет для селитебной зоны "Промзона 1" 627 руб. за кв. м. в год с применением коэффициента 1,8 согласно п. 2.2. Положения.

Представленный истцом расчет в части применения коэффициента поселения или оценочной зоны в размере 1,8 данным нормативным правовым актам не противоречит.

Довод ответчика о неправильном отнесении земельного участка, расположенного под зданием торгово-офисного центра, к территориально-экономической зоне "Промзона-1", следовательно, необоснованном применении НЦЗ в размере 627 руб./ кв.м. в расчете на 2007 год.

Отклоняя данный довод ответчика, суд первой инстанции обоснованно указал, что описание границ м/р Промзона-1 содержалось в постановлении Администрации г.Перми от 09.04.1998 N 680 как "территории между ул.Чкалова, ул.Г.Хасана, вдоль железной дороги, граница Свердловского района и г.Перми, граница Свердловского и Индустриального районов, вдоль железной дороги, ул.Куйбышева". Принадлежащее ответчику здание по адресу: г.Пермь, ул.Героев Хасана, 54, расположено в пределах данной ранее установленной территориальной зоны, согласно приведенному выше описанию ее границ. Также суд учел, что арендованный ответчиком земельный участок и жилой район "Владимирский" расположены по разные стороны проезжей части ул.Героев Хасана. Данный вывод суда первой инстанции ответчиком не опровергнут, в отсутствие иных доказательств судом апелляционной инстанции принят.

Довод ответчика об отсутствии оснований для применения в расчете арендной платы коэффициента К1=8% получил надлежащую оценку арбитражного суда первой инстанции.

В соответствии с п.2.2, 2.3 Положения об установлении базовых размеров арендной платы за земельные участки из земель поселений, находящиеся в государственной собственности, расположенные на территории Пермской области, утвержденного Указом Губернатора Пермской области от 08.09.2003 N 174, с последующими изменения и дополнениями, коэффициент видов использования земель и категорий арендаторов (К1) - комплексный показатель, учитывающий как целевое использование земель, так и вид деятельности арендатора. Основной вид деятельности определяется по присвоенным кодам ОКВЭД, ОКПО (по карте постановки на учет в инспекции Министерства Российской Федерации по налогам и сборам по городам и районам области). Для арендаторов, которые кроме основной деятельности на арендуемой территории осуществляют иную деятельность, К1 определяется по разрешенному использованию земельного участка.

При расчете арендной платы за земельный участок применен К1, равный 8 %, с учетом разрешенного использования земельного участка - под здание магазина, которое соответствует разрешенному использованию земельного участка по данным кадастрового паспорта и целевому назначению земельного участка, указанному в договоре аренды. При этом судом принято во внимание, что согласно выписке из Единого государственного реестра юридических лиц от 12.04.2011 основным видом экономической деятельности ответчика является оптовая торговля автотранспортными средствами (код ОКВЭД 50.10.1), также ответчик осуществляет дополнительные виды деятельности.

То обстоятельство, что в настоящее время здание реконструировано и не используется в полном объеме в качестве магазина, не исключает возможности применения при расчете размера арендной платы К1, равного 8, поскольку здание и земельный участок используются для целей торговли.

Ответчик также полагает, что суд не принял во внимание представленное ответчиком доказательство уплаты арендной платы за 4 квартал 2008 года - платежное поручение от 22.10.2008 N 37 на сумму 154 300 руб.

Однако из материалов дела следует, что данный платеж учтен в расчете истца. Платежное поручение от 22.10.2008 N 37 на сумму 154 300 руб. не имеет в назначении платежа указания на конкретный период. Как видно из составленных ответчиком контррасчетов, вывод о переплате за 4 квартал 2008 года сделан ответчиком исходя из неверного применения им показателей НЦЗ и К1.

Учитывая изложенное, исковые требования о взыскании с ответчика в пользу истца основного долга в сумме 2 099 839 руб. 93 коп. подлежат удовлетворению.

В соответствии с п. 1 ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Согласно п. 2.5 договора аренды в случае невнесения арендной платы в установленный договором срок арендатор уплачивает арендодателю неустойку в размере, предусмотренном Законом РФ "О плате за землю", от суммы неуплаты за каждый день просрочки.

Представленный истцом расчет неустойки в сумме 201234 руб. 32 коп. за период с 11.04.2009 по 25.04.2011, исходя из суммы основного долга, учетной ставки рефинансирования Банка России в размере 8 % годовых, не противоречит условиям договора, закону, прав и законных интересов ответчика не нарушает, судом апелляционной инстанции принимается.

Иск удовлетворен судом правомерно.

Доводы заявителя, приведенные в жалобе, были предметом исследования первой судебной инстанции и получили надлежащую правовую оценку, которую суд апелляционной инстанции поддерживает. Заявителем жалобы не приведены новые доводы со ссылками на находящиеся в деле, но не исследованные судом материалы.

Таким образом, выводы суда первой инстанции основаны на всестороннем и полном исследовании доказательств, правильном применении норм материального права, регулирующих спорные правоотношения, соответствуют установленным фактическим обстоятельствам дела.

При изложенных обстоятельствах оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и для отмены обжалуемого судебного акта не имеется.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина по апелляционной жалобе относится на ее заявителя.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Пермского края от 14 сентября 2011 года по делу N А50-9976/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Пермского края.

Председательствующий

Ю.А. Голубцова

Судьи

В.Ю. Дюкин Т.Л. Зеленина