Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 12 июля 2005 г. N 13АП-3184/05

г. Санкт-Петербург

12 июля 2005 г.

Дело N А56-39583/2004

Резолютивная часть постановления объявлена 27 июня 2005 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 12 июля 2005 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Н.С. Полубехиной

судей Н.М. Поповой, В.Б. Слобожаниной

при ведении протокола судебного заседания: помощником судьи Г.И. Шапошниковой

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы ЗАО "Интран" и КУГИ Санкт-Петербурга на решение Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 22 февраля 2005 г.. по делу N А56-39583/2004 (судья С.Т. Астрицкая),

по иску ОАО МКО "Севзапмебель"

к 1- КУГИ Санкт-Петербурга, 2- Главное управление федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области, 3- ЗАО "Интран"

3-и лица 1- Комитет по земельным ресурсам и землеустройству Санкт-Петербурга, 2- Управление Роснедвижимости по Санкт-Петербургу

о признании сделки недействительной

при участии:

от истца (заявителя): А.В. Васильева (доверенность б/н от 31.01.2005 г..)

от ответчика (должника): 1- К.В. Федоров (доверенность N 8329-42 от 29.12.2004 г..); 2- А.А. Рейнфельд (доверенность N 6 от 11.01.2005 г..); 3- Н.В. Рыбинская (доверенность б/н от 31.12.2004 г..)

от 3-х лиц: 1- не явился (уведомление N 38435); 2- М.В. Семенова (удостоверение N 065 от 12.05.2005 г..)

установил:

Открытое акционерное общество Мебельно-коммерческое объединение "Севзапмебель" (далее - ОАО "Севзапмебель") обратилось в арбитражный суд с иском к Комитету по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (далее- Комитет) и Государственному учреждению юстиции "Городское бюро регистрации прав на недвижимость" (далее - Учреждение) о признании недействительным по признакам ничтожности договора аренды, зарегистрированного Учреждением 11.03.2004 г.., и применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде признания недействительной государственной регистрации договора аренды, заключенного Комитетом, и выселении арендатора с занимаемого земельного участка площадью 5006,0 кв.м по адресу: Санкт-Петербург, Приморский пр., д. 52.

Предъявление иска обосновано нарушением права пользования ОАО "Севзапмебель" земельным участком, площадью 5006,0 кв.м., возникшего из договора аренды земельного участка N 17-000586 з.к от 05.02.1996 г.., заключенного с Комитетом в отношении земельного участка площадью 60.382 кв.м с кадастровым номером 78:4146Д:2 на срок 49 лет. ОАО "Севзапмебель" считает, что после отчуждения всех принадлежащих ему на праве собственности объектов недвижимости и передаче покупателем прав на земельные участки, занятые недвижимостью и необходимые для ее использования, за истцом сохранилось право пользования спорным земельным участком.

Определением арбитражного суда от 16.11.2004 г.. к участию в деле в качестве ответчика привлечено общество с ограниченной ответственностью "Интран" (далее - ООО "Интран") и в качестве 3-го лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Комитет по земельным ресурсам и землеустройству по Санкт-Петербургу (далее - КЗРиЗУ по СПб).

Определением от 18.01.2005 г.. суд удовлетворил ходатайство КЗРиЗУ по СПб о привлечении к участию в деле 3-м лицом на стороне ответчика Комитета по земельным ресурсам и землеустройству Санкт-Петербурга (далее - КЗРиЗУ СПб). Однако определение суда в резолютивной части вторично содержит указание на КЗРиЗУ по СПб.

При рассмотрении дела суд в порядке статьи 48 Арбитражного процессуального кодекса РФ произвел замену Учреждения правопреемником Главным Управлением Федеральной Регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области (далее - Управление).

Без вынесения соответствующего определения суд допустил к участию в деле в качестве 3-го лица Управления Роснедвижимости по Санкт-Петербургу, указав его таковым в описательной части решения.

Решением арбитражного суда от 22.02.2005 г.. признаны недействительными договор аренды N 17/ЗК-02737 от 03.03.2004 г.., заключенный между Комитетом и ЗАО "Интран", а также государственная регистрация договора, совершенная Управлением 11.03.2004 г.. Судом также удовлетворено требование о выселении ЗАО "Интран" с земельного участка общей площадью 5006,0 кв.м. по адресу: Санкт-Петербург, Приморский пр., д. 52.

На указанное решение Комитетом и ЗАО "Интран" поданы апелляционные жалобы, в которых ответчики, не согласившись с выводом суда о ничтожности договора, просят решение отменить и в иске отказать.

Управление представило отзыв на апелляционную жалобу, в которой указало на нарушение судом порядка, установленного главой 24 Арбитражного процессуального кодекса РФ для признания недействительной государственной регистрации. По существу изложенных в жалобах доводов Управление считает правомерной правовую позицию ОАО "Севзапмебель" в отношении прав на незанятый покупателями недвижимости земельный участок.

Остальные участвующие в деле лица, в том числе ЗАО "Севзапмебель", отзывы на апелляционные жалобы не представили.

КЗРиЗУ СПб, извещенный о времени и месте судебного разбирательства, представителя в судебное заседание не направило.

Представители Комитета и ЗАО "Интран" в судебном заседании жалобы поддержали, доводы жалоб подтвердили, представитель ОАО "Севзапмебель" возражала против удовлетворения жалоб, представитель Управления Роснедвижимости согласилась с доводами ответчиков, а представитель Управления пояснила суду, что считает договор аренды N 17-000586 з.к. от 05.02.1996 г.. действующим в части, не переданной покупателем недвижимости.

Законность и обоснованность решения проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела, между Комитетом и правопредшественником ОАО "Севзапмебель" 05.02.1996 г.. был заключен договор аренды N 17-0005863 з.к. на земельный участок площадью 60382 кв.м с кадастровым номером 78:4146Д:2 по адресу: Санкт-Петербург, Приморский пр., д. 52. Участок предоставлен на срок 49 лет для использования под производственно-складскую деятельность.

Согласно пункту 2.2 договора на участке имеются здания, строения и сооружения, в том числе относящиеся к объектам недвижимости.

По договорам купли-продажи N 002-09/99-Н от 12.01.2000 г.., N 01-КП и N 08-КП от 10.10.2001 г.. ОАО "Севзапмебель" проданы все объекты недвижимости, находящиеся на арендованном земельном участке.

Покупателями по указанным договорам являются общество с ограниченной ответственностью "Кенвик коммершнл энтерпрайзис" (далее - ООО "Кенвик коммершнл энтерпрайзис") и общество с ограниченной ответственностью "Свид-Мобиль" (далее - ООО "Свид-Мобиль"). Договоры купли-продажи не представлены в материалы дела, однако участвующими в деле лицами не оспаривается данное обстоятельство, а также факт отсутствия оформления в установленном порядке переданных с недвижимостью прав на земельные участки.

Согласно выписке из ЕГРП на недвижимое имущество от 12.04.2004 г.. N 78-01-2029.1/2004-87 часть земельного участка площадью 4921.0 кв.м. использовалась ЗАО "Интран" на праве субаренды. Срок субаренды установлен с 12.06.2001 г.. по 12.06.2003 г..

Собственники объектов недвижимости ранее принадлежащих ОАО "Севзапмебель", самостоятельно заключили с Комитетом договоры аренды земельных участков, по своему усмотрению определив размер, необходимый для использования объектов недвижимости.

На основании Распоряжения Комитета по градостроительству и архитектуре Администрации Санкт-Петербурга (далее - КГА СПб) от 25.10.2002 г.. с ООО "Кенвик коммершнл энтерпрайзис" заключен договор аренды N 17/ЗД-02317 от 19.09.2003 г.. на земельный участок площадью 41092 кв.м. с кадастровым номером 78:4146Д:8; на основании Распоряжения КГА СПб от 02.04.2002 г.. с ООО "Свид-Мобиль" заключен договор аренды земельного участка N 17/ЗД-02348 от 28.05.2002 г.., где объектом аренды указан участок с кадастровым номером 78:4146Д:9, площадью 14.282 кв.м. Сформированный под кадастровым номером 78:4146Д:1102 земельный участок площадью 5006 кв.м. передан в краткосрочную аренду ЗАО "Интран" по договору N 17/ЗК - 02737 от 02.03.2004 г.., заключенному Комитетом на основании распоряжения Главы Администрации Приморского района от 13.02.2004 г.. N 286-р.

Суд при разрешении спора признал сохранившимся право аренды ОАО "Севзапмебель" на занимаемый ЗАО "Интран" земельный участок, так как договор аренды N 17-000586 з.к. от 05.02.1996 г.. в указанной части в установленном порядке не прекращен и не расторгнут. Данный вывод суда разделяет Управление.

Исследовав материалы дела, заслушав мнения представителей участвующих в деле лиц и обсудив доводы жалобы, апелляционный суд признал решение подлежащим отмене, а апелляционные жалобы подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 4 Арбитражного процессуального кодекса РФ правом на обращение в арбитражный суд обладает лицо, чьи права оспариваются либо нарушаются законные интересы. ОАО "Севзапмебель" не представило доказательств правовой заинтересованности в споре.

Правом на заключение долгосрочного договора аренды земельного участка обладают собственники объектов недвижимости, находящихся на земельном участке. Заключая на основании Распоряжении КГА СПб от 07.03.1995 г.. N 77 договор аренды N 17-000586 з.к. от 05.02.1996 г.., ОАО "Севзапмебель" в такой форме реализовало предоставленное пунктом 4.6 Основных положений государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации после 01 июля 1994 года, утвержденных Указом Президента РФ от 22.07.1994 г.. N 1535, право по своему усмотрению приобрести в собственность либо в долгосрочную аренду земельный участок, на котором расположены принадлежащие Обществу на праве собственности объекты недвижимости. Критерием определения размера земельного участка является необходимость использования объектов недвижимости.

Распорядившись объектами недвижимости, ОАО "Севзапмебель" по мере их отчуждения, в соответствии со статьей 552 Гражданского кодекса РФ утрачивало права на земельный участок.

Довод представителя ОАО "Севзапмебель" о необходимости использования спорного земельного участка в хозяйственных целях не подтверждается материалами дела: с 2001 года участок используется ЗАО "Интран".

Отсутствие принадлежащих на праве собственности объектов недвижимости лишает ОАО "Севзапмебель" права на долгосрочную аренду земельного участка.

В результате формирования новыми собственниками земельных участков, расположенных под объектами недвижимости, и необходимых для их использования, путем деления участка с кадастровым номером 78:4146Д:2 образовались земельные участки с кадастровыми номерами 78:4146Д:8, 78:4146Д:13, 78:4146Д:10, 78:4146Д:12. Расположение указанных земельных участков отображено на схеме (том 1, лист дела 134).

Земельный участок с кадастровым номером 78:4146Д:2, как объект гражданских прав, прекратил существование. Вывод суда о существовании в рамках договора аренды N 17-000586 з.к. от 05.02.1996 г.. земельного участка площадью 5006 кв.м. противоречит действующему законодательству. Земельный участок как объект аренды не может определяться посредством арифметических действий. В соответствии со статьей 6 Земельного кодекса РФ земельный участок как объект земельных отношений представляет собой часть поверхности земли, границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке, что соответствует статье 607 Гражданского кодекса РФ.

Ссылка суда на Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 08.07.2004 г.. по делу N А56-15846/03 в контексте изложенных в решении выводов несостоятельна, так как данное Постановление указывает на прекращение в порядке статьи 416 Гражданского кодекса РФ обязательства, возникшего из договора N 17-000586 з.к. от 05.02.1996 г.. Основанием прекращения обязательства суд кассационной инстанции указал переход права собственности на объекты недвижимости к другим лицам. Объем передаваемых прав на землю судом кассационной инстанции не устанавливался. Суд кассационной инстанции подтвердил законность и обоснованность судебных актов об отказе в удовлетворении требований о взыскании арендной платы по договору от 05.02.1996 г.. по одному из возможных оснований с учетом обстоятельств, указанных Комитетом в обосновние своих требований.

Данное Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа имеет значение для настоящего дела в части, касающейся правильности применения норм материального права, в том числе статьи 416 Гражданского кодекса РФ, устанавливающей основание прекращения обязательства невозможностью исполнения, если она вызвана обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает. Судом первой инстанции указанная норма не применена. В оценке договора N 17-000586 з.к. от 05.02.1996 г.., содержащейся в решении, суд не учел особенностей действующего законодательства, регулирующего порядок заключения долгосрочных договоров аренды земельных участков и, соответственно, неправильно применил нормы материального права, регулирующие основания прекращения обязательств и порядок прекращения.

Договор аренды N 17/ЗК-02737 от 03.03.2004 г.., заключенный между Комитетом и ЗАО "Интран", соответствует действующему законодательству. ОАО "Севзапмебель" не доказало наличия права на использование земельного участка с кадастровым номером 78:4146Д:1102, занимаемого ЗАО "Интран".

Удовлетворяя требование о признании недействительной государственной регистрации договора аренды N 17/ЗК-02737 от 03.03.2004 г.., суд нарушил правила, установленные главой 24 Арбитражного процессуального кодекса РФ. Предъявление требования о признании недействительной государственной регистрации договора аренды в качестве применения последствий недействительности сделки противоречит статье 167 Гражданского кодекса РФ.

Учитывая отсутствие оснований для удовлетворения иска и допущенные судом нарушения норм материального и процессуального права, решение арбитражного суда подлежит отмене, а апелляционные жалобы удовлетворению.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 22.02.2005 г.. по делу N А56-39583/2004 отменить.

В иске отказать.

Расходы по государственной пошлине по иску отнести на ОАО "Мебельно-коммерческое объединение "Севзапмебель".

Взыскать с ОАО "Мебельно-коммерческое объединение "Севзапмебель" в пользу ЗАО "Интран" расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе в сумме 3.000 руб. 00 коп. и в доход федерального бюджета по апелляционной жалобе КУГИ Санкт-Петербурга 3.000 руб. 00 коп.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

Н.С. Полубехина

Судьи

Н.М. Попова В.Б. Слобожанина