|
30 ноября 2011 г.
|
Дело N А54-4481/2010
|
Дата объявления резолютивной части постановления 24 ноября 2011 года.
Дата изготовления постановления в полном объеме 30 ноября 2011 года.
Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Токаревой М.В.,
судей Каструба М.В., Сентюриной И.Г.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Цукановой Е.Ю., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы (регистрационные номера - 20АП-2956/2011, 20АП-2969/2011) Управления земельных ресурсов и имущественных отношений города Рязани и администрации города Рязани на решение Арбитражного суда Рязанской области от 06 мая 2011 года по делу N А54-4481/2010 (судья Гришина О.В.), принятое по иску общества с ограниченной ответственностью "Роскомплектстрой" (ОГРН 1026201263538, г.Смоленск), к администрации города Рязани (ОГРН 1026201270260, г.Рязань), третье лицо: Управление земельных ресурсов и имущественных отношений города Рязани (ОГРН 1026200872620, г.Рязань), о разрешении разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи муниципального имущества,
при участии в судебном заседании (до перерыва):
от истца: Рожкова А.А., представителя, доверенность от 21.09.2011,
от ответчика: Новинской Н.В., представителя, доверенность N 20/1-24/66 от 21.07.2011,
от третьего лица: Новинской Н.В., представителя, дов.N 01-42/248 от 03.05.2011;
эксперта: Торопцева В.А., паспорт,
от лиц, участвующих в деле (после перерыва): не явились, извещены надлежащим образом,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Роскомплектстрой" (далее - ООО "Роскомплектстрой") обратилось в Арбитражный суд Рязанской области с исковым заявлением к администрации города Рязани (далее - администрация г.Рязани) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи муниципального имущества - нежилого помещения Н1, литер Б, расположенного по адресу: г.Рязань, ул.Новоселов, д.30-б, и заключении договора на следующих условиях:
- цена продажи имущества по договору составляет 1 117 283 руб. 38 коп. и соответствует рыночной стоимости имущества, определенной в соответствии с отчетом об определении рыночной стоимости N 1065/2010 от 14.04.2010, выполненным ООО "Центр оценки и экспертизы собственности", за вычетом неотделимых улучшений, произведенных ООО "Роскомплектстрой", в том числе: сумма без учета НДС - 946 850 руб. 32 коп., сумма НДС - 170 433 руб. 6 коп.;
- оплата основного долга осуществляется покупателем равными долями по 26 301 руб. 40 коп. (последний платеж - 26 301 руб. 32 коп.) ежемесячно (в дальнейшем - очередной платеж), не позднее числа, соответствующего дате заключения настоящего договора, начиная по истечении календарного месяца с даты заключения настоящего договора.
До рассмотрения спора по существу истец, в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, уточнил исковые требования и просил урегулировать возникшие между ООО "Роскомплектстрой" и администрацией города Рязани разногласия при заключении договора купли-продажи муниципального имущества, считать договор заключенным на следующих условиях:
- цена продажи имущества по договору составляет 873 384 руб. с учетом НДС и соответствует рыночной стоимости имущества в размере 1 549 000 руб. с учетом НДС, определенной в соответствии с заключением эксперта N 963 о комплексной строительно-технической и оценочной экспертизе объекта недвижимости, расположенного по адресу: г.Рязань, ул.Новоселов, д.30-б, выполненным ООО "Независимый центр оценки и экспертиз", уменьшенной на сумму неотделимых улучшений, произведенных ООО "Роскомплектстрой", в том числе: сумма без учета НДС - 740 155 руб. 93 коп., сумма НДС - 133 228 руб. 07 коп.;
- оплата основного долга осуществляется покупателем равными долями по 20 559 руб. 51 коп. (последний платеж - 20 560 руб. 13 коп.) ежемесячно (в дальнейшем - очередной платеж), не позднее числа, соответствующего дате заключения настоящего договора, начиная по истечении календарного месяца с даты заключения настоящего договора.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации привлечено: Управление земельных ресурсов и имущественных отношений города Рязани.
Решением Арбитражного суда Рязанской области от 06 мая 2011 года (судья Гришина О.В.) исковые требования удовлетворены в полном объеме.
Не согласившись с такой позицией арбитражного суда области, Управление земельных ресурсов и имущественных отношений города Рязани обратилось в Двадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
В обоснование своих доводов заявитель ссылается на то, что арендодатель не давал согласия на производство неотделимых улучшений. Полагает, что экспертом необоснованно отнесена к неотделимым улучшениям часть работ, связанных с текущим и капитальным ремонтом здания. Считает необоснованной и существенно заниженной определенную оценщиком стоимость нежилого помещения в сумме 1 549 000 руб. Указывает, что истец не вправе изменять порядок внесения платежей, установленный органом местного самоуправления в пункте 2.4 проекта договора.
В дополнениях к апелляционной жалобе ответчик указал на то, что к неотделимым улучшениям не могут быть отнесены работы, выполненные истцом, на общую сумму 20 602 руб. 78 коп., в том числе установка унитазов, умывальников, смесителей, светильников, выключателей, штепсельных розеток, электро- и водонагревателей и т.п.
С решением суда области не согласилась и администрация города Рязани, направив в Двадцатый арбитражный апелляционный суд апелляционную жалобу, в которой просит решение отменить и принять по делу новый судебный акт, отказав в удовлетворении исковых требований.
Оспаривая судебный акт, заявитель указывает, что истец не доказал, какие затраты он понес, производя капитальный ремонт здания, и какие из них относятся к неотделимым улучшениям. Считает достоверной рыночную стоимость нежилого помещения в размере 1 631 000 руб. Утверждает, что порядок оплаты имущества, находящегося в муниципальной собственности, устанавливается органом местного самоуправления.
В письменных пояснениях третье лицо сослалось на то, что стоимость муниципального имущества занижена на 216 511 руб. 72 коп., а результат выполненных истцом работ на сумму 25 070 руб. 06 коп. не является неотделимыми улучшениями и общая стоимость таких улучшений составляет максимум 714 990 руб. с учетом НДС. С учетом изложенного цена продажи имущества по договору, по мнению третьего лица, составляет 1 023 522 руб. с учетом НДС.
Истец представил письменные возражения на апелляционные жалобы и дополнения к ним, изложенные в отзыве. Полагая законным и обоснованным принятый судебный акт, просит оставить его без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В судебном заседании представитель истца настаивал на том, что все работы, выполненные в арендуемом помещении, являются неотделимыми улучшениями и их стоимость должна быть учтена при отчуждении нежилого помещения. В качестве доказательства, свидетельствующего о неотделимом характере оспариваемых ответчиком и третьим лицом работ, а также того, что они привели к повышению потребительских качеств арендуемого помещения, представил письмо ООО "Независимый центр оценки и экспертиз" от 29.07.2011, в котором все оспоренные ответчиком и третьим лицом работы отнесены к неотделимым улучшениям арендуемого помещения.
В свою очередь представитель ответчика утверждал, что не все выполненные истцом работы могут быть отнесены к неотделимым улучшениям.
Представитель третьего лица поддержал позицию ответчика, указал, что стоимость неотделимых улучшений в заключении эксперта N 963 завышена.
В судебном заседании 21.11.2011 в соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации был объявлен перерыв до 24.11.2011.
После перерыва лица, участвующие в деле, извещенные судом надлежащим образом о времени и месте рассмотрения жалоб, в судебное заседание своих представителей не направили. В соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации жалобы рассмотрены в отсутствие неявившихся участников арбитражного процесса.
От истца поступили уточнения исковых требований, согласно которым просит суд апелляционной инстанции урегулировать возникшие между ООО "Роскомплектстрой" и администрацией города Рязани разногласия при заключении договора купли-продажи муниципального имущества, считать договор заключенным на следующих условиях:
- цена продажи имущества по договору составляет 754 104 руб. 91 коп.
- оплата основного долга осуществляется покупателем равными долями по 20 947 руб. 35 коп. (последний платеж - 20 947 руб. 66 коп.) ежемесячно, не позднее числа, соответствующего дате заключения настоящего договора, начиная по истечении календарного месяца с даты заключения настоящего договора.
Согласно части 3 статьи 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в арбитражном суде апелляционной инстанции не применяются правила о соединении и разъединении нескольких требований, об изменении предмета или основания иска, об изменении размера исковых требований, о предъявлении встречного иска, о замене ненадлежащего ответчика, о привлечении к участию в деле третьих лиц, а также иные правила, установленные настоящим Кодексом только для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции.
Между тем, представленное истцом уточнение исковых требований по сути означает изменение предмета исковых требований, что могло быть сделано только в суде первой инстанции.
При таких условиях, заявленное истцом ходатайство об уточнении исковых требований в суде апелляционной инстанции удовлетворению не подлежит.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены апелляционной инстанцией в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционных жалоб и отзывов на них, выслушав мнение представителей истца, ответчика и третьего лица, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о наличии оснований, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для изменения обжалуемого решения в силу следующего.
Как установлено арбитражным судом, согласно свидетельству о государственной регистрации права серии 62 МГ N 158090 МО - городской округ город Рязань является собственником нежилого помещения Н1, литер Б, назначение - нежилое, общей площадью 83,5 кв. м, расположенного по адресу: г.Рязань, ул. Новоселов, д.30-б (т.1, л.д.101).
23.01.2003 между Управлением муниципальным имуществом администрации г.Рязани (арендодатель) и ООО "Роскомплектстрой" (арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества N 204003 (т.1, л.д.102-103).
В соответствии с условиями совершенной сделки арендатору передано во временное пользование нежилое помещение, расположенное по адресу: г.Рязань, ул. Новоселов, д.30-б, сроком с 23.01.2003 по 21.01.2004.
Письмом N 01-071/0559 от 05.03.2003, направленным ООО "Роскомплектстрой", администрация г.Рязани уведомила его о том, что не возражает против проведения капитального ремонта помещения, расположенного по адресу: ул.Новоселов, д.30-б, без изменения его несущих конструкций при условии согласования проектно-сметной документации (т.1, л.д. 109).
Получив разрешение, арендатор произвел капитальный ремонт арендуемого помещения на общую сумму 616 096 руб. Данные обстоятельства подтверждаются сметами на капитальный ремонт, товарными накладными, счетами-фактурами, актами выполненных работ, расходными кассовыми ордерами (т.2, л.д.105-150, т.3, л.д.1-10, 27-31).
Позднее, 01.08.2004, между Управлением муниципальным имуществом администрации г.Рязани (арендодатель) и ООО "Роскомплектстрой" (арендатор) был заключен новый договор аренды недвижимого имущества N 1874004 (т.1, л.д. 38-43).
По условиям указанной сделки помещение, расположенное по адресу: г.Рязань, ул.Новоселов, д.30-б, передано арендатору сроком с 01.08.2004 по 31.07.2009.
Указанный договор зарегистрирован 22.10.2004 Рязанской областной регистрационной палатой в установленном законом порядке, о чем свидетельствует соответствующая отметка на последнем листе договора.
Решением Рязанской городской Думы от 21.05.2010 N 193-1 "Об условиях приватизации нежилого помещения Н1, литер Б, расположенного по адресу: г.Рязань, ул.Новоселов, д. 30-б" определен способ приватизации указанного помещения путем выкупа ООО "Роскомплектстрой" в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества по цене 1 631 000 руб., в том числе НДС 248 796 руб. 61 коп. Указанная цена определена на основании отчета об определении рыночной стоимости N 1065/2010 от 14.04.2010, выполненного ООО "Центр оценки и экспертизы собственности" (т.1, л.д.26).
Письмом N 01-69/753 от 28.05.2010, направленным ООО "Роскомплектстрой", Управление муниципальным имуществом администрации г.Рязани уведомило арендатора о преимущественном праве на приобретение арендуемого имущества и просило при наличии согласия на использование такого права подписать договор купли-продажи муниципального имущества в течение 30 дней с момента получение его проекта (т.1, л.д. 27-33).
Указанный договор был подписан ООО "Роскомплектстрой" с протоколом разногласий относительно продажной цены выкупаемого имущества и порядка оплаты и направлен администрации г.Рязани для подписания (т.1, л.д. 34-36). Так, определяя продажную цену выкупаемого имущества в размере 1 117 283 руб. 38 коп., арендатор исключил из нее стоимость неотделимых улучшений.
Отказываясь от подписания договора купли-продажи с протоколом разногласий, администрация г.Рязани письмом N 06-13/1556 от 29.07.2010 настаивала на заключении договора в предложенной ею редакции, повторно направив проект договора арендатору (т.1, л.д.37).
Поскольку между сторонами соглашение по урегулированию разногласий, касающихся редакции пунктов 2.1, 2.1.1, 2.1.2 и 2.4 договора купли-продажи муниципального имущества, достигнуто не было, ООО "Роскомплектстрой" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции пришел к выводу о соответствии предложенной истцом редакции пунктов 2.1, 2.1.1, 2.1.2 и 2.4 договора купли-продажи муниципального имущества требованиям действующего законодательства.
Оценив в совокупности имеющиеся в материалах дела доказательства с учетом обстоятельств дела, исследованных в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционная судебная коллегия пришла к следующим выводам.
Порядок заключения договоров регулируется главами 27-28 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Законодатель в пункте 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации установил, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В силу статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.
Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.
Предметом спора по данному делу является устранение разногласий по спорным пунктам 2.1, 2.1.1, 2.1.2 и 2.4 договора купли-продажи муниципального имущества. Так, истец просит определить условия спорных пунктов договора купли-продажи в следующей редакции:
- 2.1 "Цена продажи имущества по настоящему договору составляет 1 117 283 руб. 38 коп. и соответствует рыночной стоимости имущества, определенной в соответствии с отчетом об определении рыночной стоимости N 1065/2010 от 14.04.2010, выполненным ООО "Центр оценки и экспертизы собственности", за вычетом неотделимых улучшений, произведенных ООО "Роскомплектстрой", в том числе:
- 2.1.1 сумма без учета НДС - 946 850 руб. 32 коп.
- 2.1.2 сумма НДС - 170 433 руб. 6 коп.
- 2.4 Оплата основного долга осуществляется покупателем равными долями по 26 301 руб. 40 коп. (последний платеж - 26 301 руб. 32 коп.) ежемесячно не позднее числа, соответствующего дате заключения договора, начиная по истечении календарного месяца с даты заключения настоящего договора".
Ответчик, в свою очередь, настаивает на редакции названных пунктов договора, изложенной в его проекте.
В соответствии со статьей 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации в статье 173 закрепил положение, согласно которому по спору, возникшему при заключении или изменении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора.
Следовательно, разрешая преддоговорной спор, суд должен установить гражданские права и обязанности, облеченные в форму условий договора, которыми стороны будут руководствоваться в своих дальнейших отношениях.
В обоснование заявленных требований истец сослался на наличие у него преимущественного права выкупа арендуемого недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности, предусмотренного Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".
Материалы дела свидетельствуют, что нежилое помещение Н1, литер Б, назначение - нежилое, общей площадью 83,5 кв. м, расположенное по адресу: г.Рязань, ул. Новоселов, д.30-б, является муниципальной собственностью и было передано на праве аренды ООО "Роскомплектстрой".
Впоследствии решением Рязанской городской Думы от 21.05.2010 N 193-1 "Об условиях приватизации нежилого помещения Н1, литер Б, расположенного по адресу: г.Рязань, ул.Новоселов, д. 30-б" определен способ приватизации указанного помещения путем выкупа ООО "Роскомплектстрой" в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
Порядок реализации преимущественного права определен положениями Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении в отдельные законодательные акты РФ", а общий порядок приватизации государственного и муниципального имущества установлен Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества".
Так, в статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ в редакции, действовавшей в рассматриваемый период, предусмотрено преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
При этом такое преимущественное право может быть предоставлено при условии, что арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 указанного Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 данного Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности; арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
Перечисленные условия должны применяться в совокупности.
Из анализа указанных правовых норм следует, что одним из обязательных условий предоставления арендатору права преимущественного выкупа арендуемого имущества является перечисление арендной платы за аренду такого имущества надлежащим образом в течение трехлетнего срока аренды. В противном случае право преимущественного выкупа не может быть предоставлено.
Нарушений ООО "Роскомплектстрой" условий договора аренды по своевременному перечислению арендной платы из материалов дела не усматривается. Не заявлялось об этом и самим арендодателем.
Согласно части 1 статьи 4 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" к субъектам малого и среднего предпринимательства относятся внесенные в единый государственный реестр юридических лиц потребительские кооперативы и коммерческие организации (за исключением государственных и муниципальных унитарных предприятий), а также физические лица, внесенные в единый государственный реестр индивидуальных предпринимателей и осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, крестьянские (фермерские) хозяйства, соответствующие следующим условиям:
- средняя численность работников за предшествующий календарный год не должна превышать следующие предельные значения средней численности работников для каждой категории субъектов малого и среднего предпринимательства: до ста человек включительно для малых предприятий; среди малых предприятий выделяются микропредприятия - до пятнадцати человек;
- выручка от реализации товаров (работ, услуг) без учета налога на добавленную стоимость или балансовая стоимость активов (остаточная стоимость основных средств и нематериальных активов) за предшествующий календарный год не должна превышать предельные значения, установленные Правительством Российской Федерации для каждой категории субъектов малого и среднего предпринимательства. Для микропредприятия - 60 млн. рублей.
При этом ООО "Роскомплектстрой" соответствует требованиям, предусмотренным статьей 4 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и вправе реализовать преимущественное право выкупа арендуемого нежилого помещения. Данные обстоятельства ответчиком не оспаривались. Разногласия возникли относительно цены выкупаемого имущества.
Согласно части 2 статьи 3 Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998 "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" для целей указанного Закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
Как разъяснено в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
В соответствии со статьей 12 Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998 "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Как следует из материалов дела, администрация г.Рязани, предлагая истцу воспользоваться преимущественным правом выкупа арендуемого имущества, определила выкупную цену на основании отчета об определении рыночной стоимости N 1065/2010 от 14.04.2010, выполненного ООО "Центр оценки и экспертизы собственности", в размере 1 631 000 руб., в том числе НДС 248 796 руб. 61 коп.
Аргументируя свои требования, истец сослался на приобретение муниципального имущества по цене (1 117 283 руб. 38 коп.), равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком - ООО "Центр оценки и экспертизы собственности" в отчете N 1065/2010 от 14.04.2010, за вычетом стоимости неотделимых улучшений арендуемого имущества, произведенных ООО "Роскомплектстрой" в период действия договора аренды.
Таким образом, разногласия сторон касаются вопроса о зачете (незачете) стоимости неотделимых улучшений в счет выкупной цены арендуемого помещения.
Статья 623 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает возможность проведения арендатором улучшений арендованного имущества и определяет правовые последствия, связанные с такими действиями.
Вопрос о том, на кого должны быть отнесены затраты, связанные с неотделимыми улучшениями, решается в зависимости от того, проведены они с согласия арендодателя либо без него.
Неотделимые улучшения - это то, без чего раннее существовало арендованное имущество, нечто новое, дополнительное.
Пунктом 2 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.
Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.
Из анализа указанных материальных норм следует, что прежде чем приступить к производству неотделимых улучшений, арендатору необходимо получить согласие арендодателя. В противном случае арендатор теряет право требовать возмещения стоимости неотделимых улучшений.
В силу пункта 6 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателя.
По смыслу статьи 5 упомянутого Федерального закона единственным условием зачета в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества стоимости неотделимых улучшений является осуществление их с согласия арендодателя.
В подтверждение факта проведения в арендуемом помещении работ по капитальному ремонту и зачета стоимости неотделимых улучшений истец представил суду следующие документы: сметы на капитальный ремонт, товарные накладные, счета-фактуры, акты выполненных работ, расходные кассовые ордера (т.2, л.д.105-150, т.3, л.д.1-10, 27-31). Из указанных документов видно, что арендатор в период действия договора аренды произвел капитальный ремонт арендуемого помещения на общую сумму 616 096 руб.
Пунктами 3.2.7 договоров аренды недвижимого имущества N 204003 от 23.01.2003 и N 1874004 от 01.08.2004 закреплена обязанность арендатора не производить перепланировок, переоборудования, капитального ремонта объекта аренды, а также ремонт фасада здания без письменного разрешения Арендодателя, согласования с Балансодержателем объекта и другими службами (учреждениями) города. Неотделимые улучшения, в том числе капитальный ремонт объекта, в силу требований пункта 7.2 поименованного договора, проводятся только с разрешения Арендодателя по согласованию с Балансодержателем. Стоимость таких улучшений может быть полностью или частично возмещена Арендатору в порядке и на условиях, определенных нормативными актами органа местного самоуправления. По окончании договора стоимость всех неотделимых улучшений не возмещается.
Отсюда следует, что капитальный ремонт включен в объем неотделимых улучшений.
О наличии письменного согласия арендодателя на проведение арендатором работ по капитальному ремонту арендуемого помещения свидетельствует письмо администрации г.Рязани N 01-071/0559 от 05.03.2003, в котором последняя не возражала против проведения капитального ремонта помещения, расположенного по адресу: ул.Новоселов, д.30-б, без изменения его несущих конструкций при условии согласования проектно-сметной документации.
Письмом от 12.05.2003 ООО "Роскомплектстрой" направило администрации г.Рязани проектно-сметную документацию на капитальный ремонт арендуемого помещения (28 листов), которая была получена последней 13.05.2003 с входящим номером 01-070/2141 и согласована ею, что подтверждается соответствующими отметками на данном письме. Факт получения указанной проектной документации не оспаривался ответчиком и в судебном заседании апелляционной инстанции. При этом администрация г.Рязани, получив проектно-сметную документацию, не заявила никаких возражений относительно объемов работ по капитальному ремонту и их стоимости. Доказательств обратного ни суду первой, ни апелляционной инстанций не представлено.
Все пять смет на капитальный ремонт здания под магазин и детское кафе по улице Новоселов, д.30 "Б" согласованы в апреле 2003 года и с МУП "Дирекция заказчика объектов капитального строительства", являющимся балансодержателем имущества, о чем свидетельствуют соответствующие отметки на сметах.
Понесенные арендатором затраты на проведение капитального ремонта были возмещены ему частично в сумме 91 443 руб. 90 коп. в соответствии с Положением о порядке передачи в аренду муниципального имущества города Рязани, утвержденного решением Рязанского городского Совета от 30.05.2002 N 220, в период аренды помещения арендатору были частично компенсированы затраты на проведение капитального ремонта (т.2, л.д.97-104). Данное обстоятельство сторонами не оспаривается.
Более того, в ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции сторонами было достигнуто соглашение в порядке статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по фактическим обстоятельствам дела о том, что ООО "Роскомплектстрой" был произведен зачет затрат на капитальный ремонт арендуемого помещения на общую сумму 91 443 руб. 90 коп. (том 5, лист дела 107).
При этом необходимо отметить, что оспариваемые ответчиком и третьим лицом улучшения являются предметами сантехнического, электротехнического оборудования, систем водоснабжения, теплоснабжения и канализации необходимых для эксплуатации помещения, созданы в процессе замены вышеназванных систем и направлены на улучшение эксплуатационных характеристик помещения.
Это подтверждается и заключениями судебных экспертиз, проведенных в рамках настоящего дела. Так, согласно заключению эксперта N 17-11СЭ, составленного экспертом Торопцевым В.А. ООО "Центр исследований строительных конструкций и материалов" к неотделимым улучшениям арендованного имущества можно отнести результаты всех выполненных арендатором работ по капитальному ремонту помещения, расположенного по адресу : г.Рязань, ул.Новоселов, д.30б, общей площадью 83,5 кв.м в соответствии с пятью сметами, представленными в материалы дела, за исключением результатов работ по погрузке и перевозке грунта (мусора) (том 6, листы дела 50-63). Вызванный в судебное заседание для дачи пояснений по проведенной экспертизе эксперт Торопцев В.А. пояснил, что работы по капитальному ремонту были отнесены им к неотделимым улучшениям помещения по критерию улучшения его эксплуатационных характеристик. При этом снижение эксплуатационных характеристик помещения, в том числе наличие (отсутствие) светильников, розеток, раковин, повлияет на его стоимость. Аналогичный вывод содержится и в заключении N 963 ООО "Независимый центр оценки и экспертиз", кроме вывода об исключением результатов работ по погрузке и перевозке грунта (мусора) (том 3, листы дела 44-114). Экспертами ООО "Независимый центр оценки и экспертиз" ООО "Независимый центр оценки и экспертиз" установлено, что в результате выполненных работ устранены неисправности изношенных конструктивных элементов и заново установлено инженерное оборудование, улучшены технические и санитарно-гигиенические характеристики помещения. При отсутствии в представленном перечне выполненных работ, хотя бы одного из вида работ, невозможна эксплуатация помещения.
При этом судебная коллегия обращает внимание на то, что в полученных ответчиком от истца сметах все перечисленные работы и необходимое для этого оборудование указаны. Однако каких-либо возражений либо несогласия с их объемом и стоимостью ни арендодателем, ни балансодержателем заявлено не было.
Такая совокупность обстоятельств позволяет суду апелляционной инстанции сделать вывод о том, что произведенный истцом капитальный ремонт помещения, в результате которого были созданы неотделимые улучшения, о зачете которых в счет выкупной стоимости имущества последний заявляет, согласованы как с собственником, так и с балансодержателем имущества, как того требуют условия арендной сделки и нормы действующего законодательства.
Доказательства, опровергающие такой вывод, ни суду первой, ни суду второй инстанций ответчиком в нарушение требований статьей 65, 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представлены не были.
Определяя рыночную стоимость нежилого помещения Н1, литер Б, расположенного по адресу: г.Рязань, ул.Новоселов, д.30-б, и стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, суд первой инстанции исходил из результатов экспертного заключения N 963/1 от 14.02.2011 (т.4, л.д.120). Согласно данному заключению рыночная стоимость нежилого помещения Н1, литер Б, расположенного по адресу: г.Рязань, ул.Новоселов, д.30-б по состоянию на 18.01.2011 составляет 1 549 000 рублей, а все представленные на экспертизу работы по капитальному ремонту, выполненные ООО "Роскомплектстрой", являются неотдели
