Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 24 ноября 2011 г. N 05АП-7285/11

г. Владивосток

24 ноября 2011 г.

Дело N А59-1586/2011

Резолютивная часть постановления оглашена 24 ноября 2011 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 24 ноября 2011 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Т.А. Аппаковой

судей Н.А. Скрипки, С.Б. Култышева

при ведении протокола секретарем судебного заседания Е.А. Хоменко

при участии:

извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Индивидуального предпринимателя Гильфанова Анаса Гильмановича апелляционное производство N 05АП-7285/2011 на решение от 22.08.2011 судьи С.О. Кучеренко по делу N А59-1586/2011 Арбитражного суда Сахалинской области

по заявлению Индивидуального предпринимателя Гильфанова Анаса Гильмановича

о признании незаконным решения Комитета по управлению имуществом муниципального образования "Холмский городской округ" об отказе в предоставлении преимущественного права приобретения арендуемого имущества - нежилого помещения (строения) отдельно стоящего склада, расположенного по адресу: г. Холмск, ул. Молодежная, 6, общей площадью 65,0 кв.м., оформленного письмом N 16 от 12.01.2011, а также об обязании Комитета по управлению имуществом муниципального образования "Холмский городской округ" совершить необходимые действия по реализации преимущественного права

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель Гильфанов Анас Гильманович (далее по тексту - заявитель, Предприниматель, ИП Гильфанов А.Г.) обратился в Арбитражный суд Сахалинской области с заявлением (с учетом уточнений, принятых Арбитражным судом Сахалинской области в порядке ст. 49 АПК РФ) о признании незаконным решения Комитета по управлению имуществом муниципального образования "Холмский городской округ" об отказе в предоставлении ИП Гильфанову А.Г. преимущественного права приобретения арендуемого имущества - нежилого помещения (строения) отдельно стоящего склада, расположенного по адресу: г. Холмск, ул. Молодежная, 6, общей площадью 65,0 кв.м., оформленное письмом от 12.01.2011 исх. N 16, а также обязании Комитета по управлению имуществом муниципального образования "Холмский городской округ" совершить необходимые действия по реализации преимущественного права, а именно: обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"; принять решение об условиях приватизации указанного в п. 1 нежилого помещения, включив в эти условия рассрочку платежа на 3 года, и направить заявителю - ИП Гильфанову А.Г. проект договора купли-продажи арендуемого помещения в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Решением от 22.08.2011 Арбитражный суд Сахалинской области в удовлетворении заявленных требований отказал.

Не согласившись с вынесенным решением, ИП Гильфанов А.Г. обратился в апелляционный суд с жалобой, в которой просит его отменить в связи с неполным выяснением обстоятельств, имеющих значение для дела, неправильным применением норм материального и процессуального права, несоответствием выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, принять по делу новый судебный акт.

Ссылаясь на п. 2 ст. 621 ГК РФ, предприниматель полагает, что договор аренды N 35 от 01.01.2009 по истечении срока его действия возобновлен на неопределенный срок, в связи с чем выводы суда первой инстанции об отсутствии у заявителя преимущественного права на выкуп арендованного имущества являются необоснованными.

Ответчик письменный отзыв на апелляционную жалобу не представил.

Представители лиц, участвующих в деле, в судебное заседание не явились, поскольку в материалах дела имеются доказательства их надлежащего извещения о времени и месте судебного заседания, дело слушается в отсутствие указанных лиц по правилам ст. 156 АПК РФ.

Исследовав доказательства по делу, оценив доводы представителей лиц, участвующих в деле, проверив правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции считает, что обжалуемый судебный акт подлежит отмене в силу следующих обстоятельств.

Как следует из материалов дела, между ИП Гильфановым А.Г. (арендатор) и Комитетом (арендодатель) заключен договор аренды нежилых помещений (строений) от 01.01.2009 N 35, в соответствии с которым арендодатель сдает арендатору в аренду нежилое помещение (склад), расположенное в городе Холмске по улице Молодежная 6, общей площадью 65,0 кв.м., с целью использования - склад. Срок действия договора установлен с 01.01.2009 по 30.12.2009.

Нежилое помещение передано 01.01.2009 предпринимателю по акту приема-передачи.

27.12.2010 ИП Гильфанов А.Г. как субъект малого и среднего предпринимательства обратился в Комитет и Председателю комиссии по приватизации муниципального имущества МО "Холмский городской округ" с заявлением о предоставлении преимущественного права приобретения в собственность арендуемого им нежилого помещения - склада площадью 65,0 кв.м.

Письмом от 12.01.2011 исх. N 16 Комитет признал право аренды арендуемого помещения - склад по состоянию на 01.08.2008 в течение трех лет, но отказал в реализации преимущественного права приобретения в собственность арендуемого им склада, полагая, что нарушено условие, предусмотренное п. 1 ст. 3 Федерального закона N 159-ФЗ от 22.07.2008, о непрерывном использовании арендуемого имущества на момент заключения договора купли-продажи.

Предприниматель, не согласившись с отказом Комитета в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества - нежилого помещения (строения) отдельно стоящего склада, расположенного по адресу: г. Холмск, ул. Молодежная, 6, общей площадью 65,0 кв.м., оформленным письмом от 12.01.2011 года исх. N 16, обратился в Арбитражный суд Сахалинской области с рассматриваемым заявлением.

В соответствии с ч. 1 ст. 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

В соответствии с п. 2 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ субъект малого и среднего предпринимательства, соответствующий установленным ст. 3 данного закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

ИП Гильфанов А.Г. относится к субъектам малого предпринимательства, критерии которого определены ст. 4 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", что не оспаривается Комитетом.

Из письма Комитета по управлению имуществом муниципального образования "Холмский городской округ" N 16 от 12.01.2011 следует, что спорное имущество на момент вступления в силу Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" находилось в аренде у ИП Гильфанова А.Г. в течение трех лет.

Отказывая в предоставлении преимущественного права на выкуп спорного помещения, Комитет сослался на нарушение условия п. 1 ст. 3 Федерального закона N 159-ФЗ от 22.07.2008 о непрерывном использовании арендуемого имущества на момент заключения договора купли-продажи.

Признавая указанное решение правомерным и отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции посчитал, что предпринимателем не соблюден предусмотренный п. 5.4 договора аренды нежилых помещений (строений) от 01.01.2009 N 35 порядок заключения договора аренды на новый срок, в связи с чем договор аренды нежилых помещений (строений) от 01.01.2009 N 35 на момент обращения предпринимателя в Комитет с заявлением о предоставлении преимущественного права на выкуп арендуемого склада прекратил свое действие, соответственно, предприниматель утратил преимущественное право на выкуп спорного помещения.

Вместе с тем судом первой инстанции не были учтены следующие обстоятельства.

В соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Из материалов дела следует, что по окончании срока действия договора от 01.01.2009 N 35, а именно 30.12.2009, арендатор продолжил пользоваться арендованным имуществом при отсутствии на то возражений арендодателя, в связи с чем договор от 01.01.2009 N 35 в силу п. 2 ст. 621 ГК РФ считается возобновленным на неопределенный срок.

Письмо Комитета по управлению имуществом Муниципального образования "Холмский городской округ" N 294 от 15.02.2010 не может быть расценено в качестве возражений относительно пользования арендованным имуществом, поскольку содержит лишь информацию о проведении конкурса, но не уведомление об окончании срока действия договора и необходимости освобождения имущества. Более того, указанное письмо, как и письмо N 1656 от 09.07.2010, направлено уже после того, как договор от 01.01.2009 N 35 был возобновлен на неопределенный срок. Данные письма не являются уведомлениями об отказе от договора аренды, возобновленного на неопределенный срок.

Таким образом, вывод суда первой инстанции о том, что заявитель не являлся арендатором спорного имущества на момент подачи заявления о выкупе спорного помещения ввиду прекращения срока действия договора аренды 30.12.2009, является ошибочным.

Является необоснованной ссылка суда первой инстанции на то, что п. 5.4. Договора аренды нежилых помещений (строений) от 01.01.2009 N 35 стороны установили иной порядок заключения договора на новый срок, поскольку п. 2 ст. 621 ГК РФ содержит императивную норму, которая не может быть изменена по соглашению сторон.

В п. 1 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" разъяснено, что при применении положений статьи 3 Закона арбитражным судам следует иметь в виду, что субъект малого или среднего предпринимательства пользуется правом на приобретение только при условии, что он является арендатором по договору аренды недвижимого имущества (заключенному как с указанием срока аренды, так и на неопределенный срок), действующему на момент принятия соответствующим органом решения о приватизации данного имущества (в том числе и по договору аренды, действие которого возобновлено на неопределенный срок по правилам пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ)).

На основании вышеизложенного, апелляционная коллегия приходит к выводу о том, что заявитель не утратил преимущественное право приобретения спорного имущества, поскольку на момент подачи заявления о выкупе и на настоящий момент договор аренды N 35 от 01.01.2009 является действующим.

Факт внесения заявителем арендной платы в соответствии с условиями договора аренды подтверждается имеющимися в материалах дела квитанциями, чеками-ордерами. Доказательств наличия у заявителя задолженности по договору аренды на момент подачи заявления о выкупе Комитетом в материалы дела не представлено, как не представлено и доказательств того, что арендуемое имущество включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Площадь нежилого помещения (строения) отдельно стоящего склада, расположенного по адресу: г. Холмск, ул. Молодежная, 6 в размере 65,0 кв.м., не превышает предельного значения, установленного Законом Сахалинской области от 29.12.2008 N 117-ЗО "Об установлении предельного значения площади арендуемых субъектами малого и среднего предпринимательства помещений, находящихся в государственной собственности сахалинской области или в муниципальной собственности, и срока рассрочки оплаты при их возмездном отчуждении".

При таких обстоятельствах апелляционная коллегия приходит к выводу о соблюдении ИП Гильфановым А.Г. условий реализации преимущественного права выкупа арендуемого помещения, предусмотренных ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

В силу изложенного решение Комитета по управлению имуществом муниципального образования "Холмский городской округ" об отказе в предоставлении ИП Гильфанову А.Г. преимущественного права приобретения арендуемого имущества - нежилого помещения (строения) отдельно стоящего склада, расположенного по адресу: г. Холмск, ул. Молодежная, 6, общей площадью 65,0 кв.м., оформленное письмом от 12.01.2011 исх. N 16, не соответствует Федеральному закону от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", а также нарушает права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, поскольку препятствуют приобретению в собственность имущества, используемого заявителем для осуществления предпринимательской деятельности.

Таким образом, требования заявителя о признании данного решения незаконным являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

В соответствии со статьей 201 Арбитражного процессуального кодекса РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный акт, действие (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц не соответствуют закону и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решения, действий (бездействия) незаконными и обязывает соответствующий орган устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя.

Согласно ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта РФ или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Пунктами 1, 2 ст. 4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ предусмотрено, что орган государственной власти субъектов Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченные на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности (далее - уполномоченный орган), в соответствии с нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации предусматривает в решениях об условиях приватизации государственного или муниципального имущества преимущественное право арендаторов на приобретение арендуемого имущества с соблюдением условий, установленных статьей 3 настоящего Федерального закона. В течение десяти дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "О приватизации государственного и муниципального имущества", уполномоченные органы направляют арендаторам - субъектам малого и среднего предпринимательства, соответствующим установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, копии указанного решения, предложения о заключении договоров купли-продажи государственного или муниципального имущества (далее - предложение) и проекты договоров купли-продажи арендуемого имущества, а также при наличии задолженности по арендной плате за имущество, неустойкам (штрафам, пеням) требования о погашении такой задолженности с указанием ее размера.

Порядок оплаты государственного или муниципального имущества, приобретаемого его арендаторами при реализации преимущественного права на его приобретение установлен п. п. 1, 2 ст. 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, согласно которым оплата приобретаемого недвижимого имущества может быть осуществлена единовременно или в рассрочку, срок рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства такого имущества при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества устанавливается законами субъектов Российской Федерации, при этом право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с настоящей статьей пределах принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Статьей 2 Закона Сахалинской области от 29.12.2008 N 117-ЗО "Об установлении предельного значения площади арендуемых субъектами малого и среднего предпринимательства помещений, находящихся в государственной собственности сахалинской области или в муниципальной собственности, и срока рассрочки оплаты при их возмездном отчуждении" предусмотрен срок рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства арендуемого недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности Сахалинской области или муниципальной собственности, при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества - не более трех лет.

В силу изложенного требования заявителя об обязании Комитета по управлению имуществом муниципального образования "Холмский городской округ" совершить необходимые действия по реализации преимущественного права, а именно: обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"; принять решение об условиях приватизации указанного в п. 1 нежилого помещения, включив в эти условия рассрочку платежа на 3 года, и направить заявителю - ИП Гильфанову А.Г. проект договора купли-продажи арендуемого помещения в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

В соответствии с ч. 1 ст. 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Таким образом, расходы заявителя по уплате государственной пошлины по заявлению в сумме 2000 руб., а также по апелляционной жалобе в сумме 2000 руб. подлежат взысканию с Комитета в пользу ИП Гильфанова А.Г.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Сахалинской области от 22.08.2011 по делу N А59-1586/2011 отменить.

Признать незаконным решение Комитета по управлению имуществом муниципального образования "Холмский городской округ" об отказе в предоставлении Индивидуальному предпринимателю Гильфанову Анасу Гильмановичу преимущественного права приобретения арендуемого имущества - нежилого помещения (строения) отдельно стоящего склада, расположенного по адресу: г. Холмск, ул. Молодежная, 6, общей площадью 65,0 кв.м., оформленное письмом от 12.01.2011 исх. N 16.

Обязать Комитет по управлению имуществом муниципального образования "Холмский городской округ" совершить необходимые действия по реализации преимущественного права, а именно: в месячный срок с момента принятия Пятым арбитражным апелляционным судом постановления по делу N А59-1586/2011 обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке принять решение об условиях приватизации нежилого помещения (строения) отдельно стоящего склада, расположенного по адресу: г. Холмск, ул. Молодежная, 6, общей площадью 65,0 кв.м., включив в эти условия рассрочку платежа на 3 года, направить Индивидуальному предпринимателю Гильфанову Анасу Гильмановичу проект договора купли-продажи арендуемого помещения в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Взыскать с Комитета по управлению имуществом муниципального образования "Холмский городской округ" в пользу Индивидуального предпринимателя Гильфанова Анаса Гильмановича расходы по уплате государственной пошлины по заявлению и апелляционной жалобе в сумме 4000 (Четыре тысячи) рублей.

Арбитражному суду Сахалинской области выдать исполнительные листы.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Сахалинской области в течение двух месяцев.

Председательствующий

Т.А. Аппакова

Судьи

Н.А. Скрипка С.Б. Култышев