Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 5 декабря 2011 г. N 09АП-29742/11

город Москва

05 декабря 2011 г.

Дело N А40-76156/09-11-597

Резолютивная часть постановления объявлена 28 ноября 2011 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 05 декабря 2011 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Кораблевой М.С.,

судей Левиной Т.Ю., Савенкова О.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарем Красноуховой Е.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

закрытого акционерного общества "Форум пропертиз" на решение Арбитражного суда города Москвы от 16.09.2011, принятое судьей Давыдовой О.В., по делу N А40-76156/09-11-597 по иску закрытого акционерного общества "Форум пропертиз" к Компании "ЛЕДЖ ЛЛС" третьи лица: ООО "Русхенк", ООО "Контус", Компания "Колокольников

11/С Пропертиз ЛЛС" (Kolorolnikov/11 C Properties LLC) о взыскании неосновательного обогащения

при участии в судебном заседании представителей: от истца: Шеховцов Д.С. по доверенности от 21.07.2011

от ответчика: Гривков О.Д. по доверенности от 29.08.2011

от третьих лиц: ООО "Русхенк", Компания "Колокольников 11/С Пропертиз ЛЛС" (Kolorolnikov/11 C Properties LLC) - не явились, извещены, от ООО "Контус" - Пузанов Д.Д. по доверенности от 01.06.2011

УСТАНОВИЛ

Закрытое акционерное общество "Форум Пропертиз" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Компании "ЛЕДЖ ЛЛС" (далее - ответчик) о взыскании 5 645 263 руб. 43 коп. неосновательного обогащения, ссылаясь на ст.ст. 12, 309, 1102, 1103 Гражданского кодекса РФ.

Решением суда от 03.03.2010 иск удовлетворен полностью.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 22.02.2011 по делу N А40-76156/09-11-597 решение Арбитражного суда города Москвы от 03.03.2010 оставлено без изменения.

Постановлением Федерального арбитражного суда Московского округа от 02.06.2011 решение Арбитражного суда города Москвы от 03.03.2010 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 22.02.2011 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

Определением суда первой инстанции от 10.08.2011 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ООО "РУСХЕНК".

При новом рассмотрении решением Арбитражного суда города Москвы от 16.09.2011 в удовлетворении иска отказано.

Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции указал, что оплата услуг по эксплуатации здания является формой арендной платы, а сложившейся судебной практикой установлено, что регистрация долгосрочного договора аренды не прекращает фактическое пользование арендуемыми площадями, таким образом, у суда первой инстанции отсутствовали основания для признания взыскиваемой суммы неосновательным обогащением ответчика.

Не согласившись с принятым по делу решением, истец обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт.

В обоснование доводов жалобы заявитель ссылается на нарушение судом норм материального права, на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов суд фактическим обстоятельствам дела.

В судебном заседании апелляционного суда представитель истца доводы апелляционной жалобы поддержал, просил решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении иска. Представитель ответчика против доводов жалобы возражал по основаниям, изложенным в отзыве, считает решение суда законным и обоснованным, просил решение суда оставить без изменения, а жалобу - без удовлетворения.

ООО "Русхенк", Компания "Колокольников 11/С Пропертиз ЛЛС" (Kolorolnikov/11 C Properties LLC), надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку представителей в судебное заседание не обеспечили, дело рассмотрено в порядке п.5 ст.156, ст.266 АПК РФ в отсутствие указанных лиц.

Законность и обоснованность принятого решения проверены апелляционным судом по правилам, предусмотренным главой 34 АПК РФ.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, 29.08.2007 между ЗАО "Форум Пропертиз" (субарендатор) и Компанией "Ледж ЛЛС" (арендатор) был заключен краткосрочный договор субаренды, согласно которому ответчик предоставил истцу в аренду нежилые помещения площадью 2790,60 кв.м. в здании по адресу г.Москва, Колокольников пер., д.11.

В соответствии с системой измерений, согласованной между сторонами для расчета фиксированной арендной платы, эксплуатационных расходов и других финансовых обязательств субарендатора, стороны договариваются, что арендуемая площадь помещений составляет 3264,81 кв.м.

Помещения принадлежат на праве собственности Колокольников 11/С Пропертиз ЛЛС" (помещения площадью 6886,8 кв.м), "Колокольников 11/В Пропертиз ЛЛС" (помещения площадью 1150,5 кв.м), ООО "Контус" (помещения 80,1 кв.м).

По условию пункта 2.1. договора срок действия краткосрочного договора составляет 11 месяцев; утрачивает силу с момента государственной регистрации Долгосрочного договора субаренды.

Помещения были переданы в субаренду по акту приема-передачи 28.04.2008.

Долгосрочный договор аренды от 23.05.2008 прошел государственную регистрацию 09.09.2008.

В разделе 4 краткосрочного договора аренды установлено, что арендная плата за помещения складывается из фиксированной арендной платы (п.4.1.), дополнительной арендной платы (п.4.2.), арендной платы за места автостоянки (п.4.3.), эксплуатационных расходов (п.4.6.)

В соответствии с условиями сделки (п.4.6.1, 4.6.2.) истец оплатил эксплуатационные расходы в размере 9 928 558 руб. 26 коп. за период с 01.01.2008 по 30.09.2008 из расчета ставки 90 евро за 1 кв.м. арендуемой площади помещения в год.

По условию пункта 4.5.1 Долгосрочного договора стоимость эксплуатационных расходов в отношении периода с начальной даты и по 31.12.2008 будет рассчитана на основе ставки 94 евро за 1 кв.м. арендуемой площади помещения в год.

Согласно расчета истца, доля ЗАО "Форум Пропертиз" в эксплуатационных расходах равна отношению общей площади здания к площади арендуемых помещений и составляет 4 283 294 руб. 83 коп.

Поскольку расходы ООО "Контус" на эксплуатацию здания за период действия краткосрочного договора в 2008 году составили 11 025 539 руб. 37 коп., из них 56 633 руб. 41 коп. являются расходами прошедших периодов, всего фактический размер понесенных эксплуатационных расходов составил 10 649 690 руб. 92 коп.

Согласно пункту 4.6.5. краткосрочного договора если размер эксплуатационных расходов окажется меньше размера расчетной стоимости эксплуатационных расходов, то в этом случае разница будет отнесена в счет иных арендных платежей, причитающихся арендатору с субарендатора по настоящему договору, а любой остаток будет зачтен при следующей выплате расчетной стоимости эксплуатационных расходов.

Поскольку у истца образовалась переплата по эксплуатационным расходам на сумму 5 645 263 руб. 43 коп., истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском о взыскании указанной денежной суммы.

Проверив материалы дела, выслушав мнение представителей лиц, участвующих в деле, обсудив доводы апелляционной жалобы, отзыва, оценив по правилам, предусмотренным ст. 71 АПК РФ, представленные в материалы дела доказательства, апелляционный суд считает, что решение суда первой инстанции законно, обоснованно, отмене либо изменению не подлежит по следующим основаниям.

В соответствии со ст.ст.309, 310 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Согласно ст.614 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии с пунктом 4.6. договора эксплуатационные расходы уплачиваются субарендатором по предоставлении арендатором произведенного арендодателем расчета переменной арендной платы в отношении помещения в соответствии с пунктом 4.6.1. договора и расчета фактической суммы эксплуатационных расходов в отношении выполнения обязательств арендатора и/или арендодателя в соответствии с пунктами 7 и 9 настоящего договора.

Данное условие договора, устанавливающее порядок участия субарендатора в оплате эксплуатационных расходов, не может квалифицироваться как договор на предоставление коммунальных и иных эксплуатационных услуг, что указывает на природу переменной части арендной платы, которая является лишь компенсацией, понесенных арендодателем эксплуатационных расходов.

В п.4.5.3. условий договора согласовано, что если размер эксплуатационных расходов превышает величину расчетной стоимости эксплуатационных расходов, то истец (субарендатор) уплачивает ответчику (или при наличии распоряжения об этом) разницу в течение 20-ти календарных дней после получения расчета фактической стоимости эксплуатационных расходов и счета на такую дополнительную сумму.

Согласно п.4.5.5. договора субаренды стороны согласовали, что если размер эксплуатационных расходов окажется меньше размера расчетной стоимости эксплуатационных расходов, то в этом случае разница будет отнесена в счет иных арендных платежей, причитающихся ответчику с истца, а любой остаток будет зачтен при следующей выплате расчетной стоимости эксплуатационных расходов, или в случае прекращения действия договора, возвращен истцу в течение 20-ти календарных дней.

В соответствии с п.2.1. краткосрочного договора срок действия договора составляет 11 месяцев. Поскольку истец не представил суду доказательств расторжения или прекращения краткосрочного договора субаренды, ссылка заявителя апелляционной жалобы на обязательство ответчика возвратить излишне уплаченную сумму эксплуатационных расходов в соответствии с условиями краткосрочного договора аренды в связи с государственной регистрацией долгосрочного договора аренды, отклоняется апелляционным судом.

Изучив представленные в материалы дела доказательства, учитывая правовую позицию лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии у истца факта переплаты эксплуатационных расходов.

Согласно ст. 1102 Гражданского кодекса РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).

Поскольку факт переплаты арендной платы в части эксплуатационных расходов отсутствует, доказательств неосновательного приобретения или сбережения средств за счет истца не представлено, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что положения ст. 1102 Гражданского кодекса РФ к спорным отношениям применению не подлежат.

В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Исходя из положения названной нормы права, условий пункта 2.1. краткосрочного договора субаренды спорный договор субаренды содержит, в том числе, условие об урегулировании зачета суммы арендной платы при заключении долгосрочного договора аренды.

До настоящего времени договор субаренды не прекратил свое действие, в связи с чем, стороны договора не лишены возможности провести сверку всех расчетов, а при необходимости и зачет требований в рамках долгосрочного договора субаренды.

Довод апелляционной жалобы о том, что судебный акт по делу N А40-76154/09-157-509 не имеет преюдициального значения для разрешения данного спора по существу, отклоняется апелляционным судом, поскольку краткосрочный и долгосрочный договоры по названному делу содержат аналогичные условия, они взаимосвязаны по пролонгированным арендным отношениям.

Вступившим в законную силу судебным актом по делу А40-76154/09-157-509 при анализе аналогичных по своему содержанию положений долгосрочного договора субаренды от 23.05.2008 было установлено, что оплата услуг по эксплуатации здания является формой арендной платы; имеется вывод суда о том, что условиями договора аренды не согласована оплата за фактическое оказание услуг.

Ссылка заявителя апелляционной жалобы на то обстоятельство, что в силу положений ст. 651 ГК РФ, условий краткосрочного договора краткосрочный и долгосрочный договора нельзя рассматривать как единый договор аренды, не может быть принята судом апелляционной инстанции.

Как верно установлено судом первой инстанции, прекращение краткосрочного договора субаренды не повлекло за собой полное прекращение арендных отношений между сторонами спора, арендованное имущество не было возвращено, а арендные отношения пролонгированы посредством заключения между ними долгосрочного договора. Следует отметить, что условия краткосрочного договора регулируют арендные отношения сторон до исполнения сторонами обязательства подписать долгосрочный договор аренды и зарегистрировать его в установленном порядке с даты государственной регистрации основного договора аренды (пункт 1.4. договора).

С учетом изложенного, апелляционный суд считает, что судом первой инстанции установлены все фактические обстоятельства по делу, правильно применены нормы материального и процессуального права, вынесено законное и обоснованное решение, апелляционная жалоба по изложенным в ней доводам удовлетворению не подлежит.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе относятся на сторону, не в пользу которой принят судебный акт.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 176, 266-269, 271 АПК РФ, апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ

Решение Арбитражного суда города Москвы от 16.09.2011 по делу N А40-76156/09-11-597 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Федеральном арбитражном суде Московского округа.

Председательствующий судья

М.С. Кораблева

Судьи

Т.Ю. Левина О.В. Савенков