Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 7 декабря 2011 г. N 17АП-8294/10

г. Пермь

07 декабря 2011 г.

Дело N А60-5693/2007

Резолютивная часть постановления объявлена 01 декабря 2011 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 07 декабря 2011 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Зелениной Т.Л.,

судей Дюкина В.Ю., Голубцовой Ю.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Клешниной Н.С.,

при участии:

от истца - Семенцов П.Н. (паспорт, доверенность от 08.11.2011),

от ответчиков - представители не явились,

от третьего лица Тимофеева В.Н. - Тимофеев В.Н. (паспорт), Рыбникова А.В. (паспорт, доверенность от 14.07.2011),

от третьего лица ООО "УралОтель" - Зарубин И.В. (удостоверение, доверенность от 12.08.2011),

от третьего лица Казьмина А.Ю. - Киричук Д.С. (паспорт, доверенность от 11.04.2011),

от иных третьих лиц - представители не явились,

(лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 АПК РФ, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда)

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу истца - ЗАО"Русская компания развития",

на решение Арбитражного суда Свердловской области

от 20 сентября 2011 года

по делу N А60-5693/2007,

принятое судьей Скуратовским М.Л.,

по иску ЗАО"Русская компания развития" (ОГРН 1026605230739, ИНН 6671118097)

к Министерству по управлению государственным имуществом Свердловской области, ООО "Интерлэнд" (ОГРН 1026604968400, ИНН 6660048585), Свердловскому областному государственному учреждению "Фонд имущества Свердловской области"

третьи лица: Администрация г. Екатеринбурга, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области, ООО "Русские отели" (ОГРН 1047796724205, ИНН 7706552655), ОАО "Екатеринбургский завод по обработке цветных металлов" (ОГРН 1026605225591, ИНН 6661005707), Централизованная религиозная организация Екатеринбургская епархия Русской Православной Церкви (ОГРН 1036605604815, ИНН 6658001861), ТСЖ "Гранит - 1" (ОГРН 1036602647553, ИНН 6658068489), ООО "Уралдрагмет-Капитал" (ОГРН 1026600728472, ИНН 6606016120), ООО "УралОтель" (ОГРН 1036602663888, ИНН 6658165852), Казьмин Александр Юрьевич, Тимофеев Владимир Николаевич

о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка,

установил:

ЗАО "Русская компания развития" (истец) обратилось в Арбитражный суд Свердловской области к Министерству по управлению государственным имуществом Свердловской области, ООО "Интерлэнд", СО ГУ "Фонд имущества Свердловской области" (ответчики) с иском (с учетом изменения требований, в порядке, предусмотренном ст. 49 АПК РФ) о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка от 13.12.2006 N 419, о применении последствий недействительности сделки путем возврата ООО "Интерлэнд" денежных средств в размере 211 299 руб. 24 коп. и возврата в неразграниченную государственную собственность земельных участков с кадастровыми номерами 66:41:0301012:16, 66:41:0301012:17.

В порядке ст. 51 АПК РФ к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Администрация г. Екатеринбурга, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области, ООО "Русские отели", ОАО "Екатеринбургский завод по обработке цветных металлов", Централизованная религиозная организация Екатеринбургская епархия Русской Православной Церкви, ТСЖ "Гранит - 1", ООО "Уралдрагмет-Капитал", ООО "УралОтель", Казьмин Александр Юрьевич, Тимофеев Владимир Николаевич.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 20.09.2011 (резолютивная часть от 19.09.2011) в удовлетворении исковых требований отказано.

Решение суда от 20.09.2011 обжаловано истцом в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе истец ссылается на то, что часть спорного земельного участка была передана истцу по договору простого товарищества от 08.10.2003 в целях строительства подземной парковки, на момент приватизации на земельном участке был расположен объект незавершенного строительства, принадлежащий истцу на праве долевой собственности. Истец указывает, что ответчик не имеет возможности использовать часть приватизированного земельного участка, т.к. на нем находится подземная парковка, оспариваемая сделка заключена с нарушением требований ст. 36 ЗК РФ. Факт наличия принадлежащего ему объекта недвижимости подтвержден материалами дела, доводы ответчика о том, что этот объект является самовольной постройкой, необоснованны. Истец считает, что он заинтересован в признании сделки приватизации недействительной и применении последствий ее недействительности, в результате заключения этой сделки истец лишен возможности оформление прав на земельный участок для использования принадлежащего ему объекта. Также истец считает, что оспариваемая сделка заключена от имени продавца неуполномоченным лицом, истец уже реализовал свое право на приобретение земельного участка, заключив договор аренды, выкупная стоимость земельного участка определена неправильно.

Ответчики ООО "Итерлэнд", Министерство по управлению государственным имуществом Свердловской области, СОГУ "Фонд имущества Свердловской области" против доводов апелляционной жалобы возражают.

СОГУ "Фонд имущества Свердловской области" в отзыве на апелляционную жалобу указывает, что истцом пропущен срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности сделки, которое было заявлено 24.08.2011, право на приватизацию спорного земельного участка у истца отсутствует, спорный земельный участок в настоящее время разделен и не существует в качестве объекта гражданских правоотношений, отсутствие в границах земельного участка объектов недвижимости истца установлено при рассмотрении арбитражного дела N А60-40744/2010, оспариваемая сделка не нарушает прав и законных интересов истца.

Министерство по управлению государственным имуществом Свердловской области в отзыве на апелляционную жалобу ссылается на то, что истец не является стороной оспариваемой сделки и не имеет прав на спорный земельный участок. Также ответчик ссылается на обстоятельства, установленные арбитражным судом при рассмотрении дела N А60- 40744/2010, считает, что оспариваемая сделка соответствует требованиям закона.

ООО "Интерлэнд" в отзыве на апелляционную жалобу указывает, что зарегистрированный за истцом объект недвижимости является самовольной постройкой, доказательств нарушения оспариваемой сделкой прав и интересов истца суду не представлено, спорный земельный участок прекратил свое существование, образованный из него земельный участок с кадастровым номером 66:41:03 01 012:0014 отчужден в пользу ООО "УралОтель".

Третьи лица Тимофеев В.Н., Казьмин А.Ю., ООО "УралОтель" доводы ответчиков поддерживают, просят оставить решение суда от 20.09.2011 без изменения.

Другими лицами, участвующими в деле, возражений на апелляционную жалобу не представлено.

При рассмотрении дела судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном п. 2 ч. 3 ст. 18 АПК РФ, произведена замена судьи Гребенкиной Н.А. на судью Голубцову Ю.А. После замены судьи рассмотрение дела начато сначала.

Судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном ч. 2 ст. 268 АПК РФ удовлетворено ходатайство истца о приобщении к материалам дела заключения ООО "Уральский центр земельного права" о расположении объекта незавершенного строительства относительно земельных участков с кадастровыми номерами 66:4160301012:16 и 66:4160301012:17, поскольку указанное заключение было изготовлено после рассмотрения спора в суде первой инстанции.

Также в суде апелляционной инстанции истцом было заявлено, а затем отозвано ходатайство об отказе от исковых требований. В связи с чем, указанное ходатайство судом апелляционной инстанции не рассматривалось.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, истец является собственником объекта незавершенной реконструкции, лит. А, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, пр. Ленина, 9а.

13.12.2006 между СОГУ "Фонд имущества Свердловской области" (продавец) и ООО "Интерлэнд" (покупатель) заключен договор N 419 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 66:41:03 01 012:0003 площадью 4277 кв. м., расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. Сакко и Ванцетти, 38, для использования под существующие здания и сооружения культурно-оздоровительного центра.

Ссылаясь на то, что указанный договор противоречит закону и нарушает право ЗАО "Русская компания развития" на использование земельного участка, занятого принадлежащим ему объектом недвижимости, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

В соответствии со ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что истец не доказал, что является собственником какого-либо здания, строения, сооружения, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 66:41:03 01 012:0003, и имеет какие-либо права на этот земельный участок.

Указанные выводы суда первой инстанции нельзя признать обоснованными.

Подпунктом 5 п. 1 ч. 1 ст. 1 ЗК РФ определен правовой принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В соответствии с п. 1 ст. 36 ЗК РФ исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица, являющиеся собственниками зданий, строений, сооружений, расположенных на этих участках.

Установленный в п. 1 ст. 36 ЗК РФ исключительный характер права на приватизацию земельного участка или приобретение права аренды земельного участка означает, что никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого этим зданием, строением, сооружением, либо на приобретение права аренды земельного участка (пункт 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства).

Согласно материалам дела, земельный участок площадью 4207,56 кв.м по ул. Сакко и Ванцетти, 38 г. Екатеринбурга был предоставлен в аренду ОАО "Екатеринбургский завод по обработке цветных металлов" по договору N 484-н от 06.02.1997 для использования под здание культурно-оздоровительного центра с подземной стоянкой и дневной открытой стоянкой.

По договору простого товарищества от 08.10.2003 ОАО "Екатеринбургский завод по обработке цветных металлов" передало право использования части арендованного им земельного участка для осуществления совместной деятельности по строительству подземного гаража и подземных технических помещений, пристроенных к строящемуся гостиничному комплексу, находящемуся по адресу: г. Екатеринбург, пр. Ленина, 9, 9а, 11/42.

Дополнительным соглашением N 1 от 13.05.2005 арендатор в договоре аренды N 484-н от 06.02.1997 был заменен на ООО "Интерлэнд" в связи с переходом к указанному лицу права собственности на объекты недвижимости, расположенные на арендованном земельном участке.

30.12.2005 ЗАО "Русская компания развития", ОАО "Екатеринбургский завод по обработке цветных металлов", Екатеринбургской Епархии Русской Православной Церкви, ТОО "Гранит-1" было выдано разрешение на строительство объекта недвижимости - реконструкцию зданий и строительство гостиницы с подземной стоянкой и православного центра ("нулевой цикл" и "коробка здания"), расположенного по адресу: г. Екатеринбург, пр. Ленина, 9, 9а, пр. Ленина/ул. Сакко и Ванцетти, 11/42, ул. Сакко и Ванцетти, 38, осуществляемое, в том числе, на земельном участке площадью 4207,56 кв.м, арендованном по договору аренды N 484-н от 06.02.1997.

16.10.2006 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним зарегистрировано право собственности истца (доля в праве - 49/100) на объект незавершенной реконструкции, лит. А, расположенный по адресу: г. Екатеринбург, пр. Ленина, 9а.

13.12.2006 СОГУ "Фонд имущества Свердловской области" и ООО "Интерлэнд" заключена оспариваемая сделка купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 66:41:03 01 012:0003.

Нахождение объекта незавершенного строительства на земельном участке с кадастровым номером 66:41:03 01 012:0003 подтверждено имеющимися в материалах дела доказательствами: заключением по результатам обследования технического состояния строящегося здания гостиницы (л.д. 60-69 т. 1), согласно которому подземная автостоянка находится в границах земельного участка по ул. Сакко и Ванцетти, 38, выкопировкой из дежурного плана города (л.д. 57 т. 1), планом границ земельного участка ООО "Интерлэнд" (л.д. 60 т. 2). Доказательств обратного суду не представлено.

Таким образом, на момент приватизации земельного участка с кадастровым номером 66:41:03 01 012:0003 ООО "Интерлэнд" не являлось единственным собственником объектов недвижимости, расположенных на указанном земельном участке. Предоставление земельного участка в собственность ООО "Интерлэнд" произведено необоснованно, с нарушением прав истца, как собственника объекта незавершенной реконструкции, лит. А.

Довод ответчиков о том, что у истца отсутствовало право на выкуп земельного участка, на котором расположен незавершенный строительством объект, подлежит отклонению, поскольку в соответствии со ст. 35 ЗК РФ истец имел право на использование земельного участка для завершения строительства принадлежащего ему объекта.

Ссылка на отсутствие прав на земельный участок, т.к. истцу принадлежит подземный объект, является необоснованной. Согласно справке БТИ от 06.04.2007 расположенный по пр. Ленина, 9а объект незавершенной реконструкции (лит. А) представляет собой пятиэтажное здание гостиницы с подземной автостоянкой.

Доводы ответчиков о том, что указанный объект является самовольной постройкой, не могут быть приняты во внимание.

Право собственности истца на указанный объект зарегистрировано в установленном порядке 16.10.2006.

Согласно п. 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Соответствующего судебного решения о сносе объекта незавершенной реконструкции (лит. А), как самовольной постройки, устанавливающего отсутствие права собственности истца на этот объект, в материалах дела не имеется. Решение Арбитражного суда Свердловской области от 14.02.2011 по делу N А60-40744/2010 таким судебным актом не является.

Оценка объекта - подземной стоянки, примыкающей к культурно-оздоровительному центру и строящемуся зданию православной гостиницы по ул. Сакко и Ванцетти, 38, как самовольной постройки, дана в мотивировочной части указанного судебного акта со ссылкой на выписку из протокола N 5/05 от 19.10.2005 инспекции архитектурно-строительного контроля г. Екатеринбурга. Однако соответствующего требования, предъявленного к собственнику этого объекта, арбитражным судом по делу N А60-40744/2010 не рассматривалось.

Также при рассмотрении этого дела арбитражным судом указано на ошибочность доводов истца - Екатеринбургской епархии Русской Православной Церкви о том, что границы земельного участка с кадастровым номером 66:41:0301012:0003 не соответствуют границам фактического землепользования, и что часть этого земельного участка входит в границы земельного участка с кадастровым номером 66:41:0301012:0009, на невозможность посредством заявления иска о признании сделки недействительной предъявить требования о праве на часть земельного участка. При отказе в удовлетворении иска арбитражный суд пришел к выводу о том, что строящаяся подземная стоянка находится в границах земельного участка по ул. Сакко и Ванцетти, 38, Екатеринбургская епархия Русской Православной Церкви не является собственником этого объекта и не имеет прав на земельный участок с кадастровым номером 66:41:0301012:0003, иск предъявлен в суд 12.11.2010 с пропуском срока исковой давности.

При рассмотрении настоящего спора суд апелляционной инстанции исходит из предъявления иска собственником объекта незавершенной реконструкции, а также необходимости установления фактических обстоятельств на основании представленных суду доказательств.

Довод ответчика СОГУ "Фонд имущества Свердловской области" о пропуске истцом срока исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки признается судом апелляционной инстанции необоснованным.

В соответствии с п. 1 ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.

В силу ст. 203 ГК РФ течение срока исковой давности прерывается предъявлением иска в установленном порядке.

Исковое заявление о признании договора купли-продажи от 13.12.2006 N 419 недействительной (ничтожной) сделкой предъявлено истцом в арбитражный суд 27.03.2007 - в пределах установленного срока исковой давности.

В соответствии со ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.

Таким образом, при предъявлении иска в пределах срока исковой давности последующее изменение истцом исковых требований в порядке, предусмотренном ст. 49 АПК РФ, пропуск исковой давности не влечет.

Ссылка ответчиков на то, что земельный участок с кадастровым номером 66:41:03 01 012:0003 прекратил свое существование, не может быть принята во внимание. Земельные участки как объекты недвижимости являются природными объектами, частью поверхности земли, формирование их границ осуществляется посредством землеустройства. При образовании новых земельных участков путем деления прежнего единого земельного участка природный объект не исчезает, меняется лишь описание границ.

Как указано в постановлении Президиума ВАС РФ от 06.09.2011 N 4275/11, по смыслу ст. 36 ЗК РФ при наличии на одном земельном участке объектов недвижимости нескольких собственников, каждый из них имеет право ставить вопрос о выделе соответствующей части земельного участка в самостоятельный участок и о приобретении его в собственность или аренду независимо от других лиц, если первоначальный участок делим, образуемые земельные участки превышают минимально допустимые пределы и к ним будет обеспечен доступ от участков общего пользования, в том числе путем установления сервитута (ч. 3 ст. 27 ФЗ от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости").

Согласно материалам дела земельный участок с кадастровым номером 66:41:03 01 012:0003 являлся делимым, и в настоящее время разделен на земельные участки с кадастровыми номерами 66:4160301012:16 и 66:4160301012:17. Из заключения ООО "Уральский центр земельного права" следует, что объект незавершенного строительства (недостроенное здание гостиницы с подземной парковкой) расположен в границах земельного участка с кадастровым номером 66:4160301012:17. В границах данного земельного участка находится подземная парковка недостроенного здания и частично наружный вход/въезд в эту подземную парковку. Содержащийся в этом заключении план-схема расположения земельных участков свидетельствует о необходимости использования для завершения строительства указанного объекта только земельного участка с кадастровым номером 66:4160301012:17.

Согласно п. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (п. 2 ст. 167 ГК РФ).

С учетом фактического раздела земельного участка исковые требования истца, чьи права не были учтены при заключении договора купли-продажи N 419 от 13.12.2006, подлежат удовлетворению частично. Оспариваемая сделка подлежит признанию недействительной только в части купли-продажи земельного участка, поставленного впоследствии на кадастровый учет с кадастровым номером 66:4160301012:17, и применении последствий недействительности сделки в этой части, путем возврата указанного земельного участка и соответствующей выкупной стоимости (пропорционально площади этого земельного участка).

Довод ответчика ООО "Интерлэнд" о том, что земельный участок с кадастровым номером 66:4160301012:17 отчужден им ООО "УралОтель", судом апелляционной инстанции отклоняется.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Свердловской области от 27.07.2011 по делу N А60-16011/2011 удовлетворены исковые требования ООО "Интерлэнд", применены последствия недействительности договора купли-продажи земельного участка от 19.12.2007 N 1, на ООО "УралОтель" возложена обязанность возвратить ООО "Интерлэнд" земельный участок с кадастровым номером 66:4160301012:17.

Указанное решение суда согласно п. 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним соответствующей записи о праве на этот земельный участок ООО "Интерлэнд".

При таких обстоятельствах решение суда от 20.09.2011 подлежит отмене (п. 3 ч. 1 ст. 270 АПК РФ), заявленные исковые требования, предъявленные к ответчикам СОГУ "Фонд имущества Свердловской области", ООО "Интерлэнд", как сторонам оспариваемой сделки, подлежат частичному удовлетворению.

Государственная пошлина по иску и по апелляционной жалобе относится на ответчиков СОГУ "Фонд имущества Свердловской области", ООО "Интерлэнд" (ст. 110 АПК РФ).

Руководствуясь статьями 176, 266, 268, 269, 270, 271 АПК РФ, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 20 сентября 2011 года по делу N А60-5693/2007 отменить.

Иск удовлетворить частично.

Признать недействительным договор купли-продажи земельного участка от 13.12.2006 N 419, заключенный между Свердловским областным государственным учреждением "Фонд имущества Свердловской области" и ООО "Интерлэнд", в части продажи земельного участка площадью 1166 кв.м., постановленного на кадастровый учет с кадастровым номером 66:41:0301012:17.

Применить последствия недействительности указанной части сделки.

Обязать ООО "Интерлэнд" возвратить СОГУ "Фонд имущества Свердловской области" земельный участок с кадастровым номером 66:41:0301012:17.

Взыскать с СОГУ "Фонд имущества Свердловской области" в пользу ООО "Интерлэнд" 57604 (пятьдесят семь тысяч шестьсот четыре) руб. 60 коп. за счет казны Свердловской области.

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Взыскать с ООО"Интерлэнд" (ОГРН 1026604968400, ИНН 6660048585) в пользу ЗАО "Русская компания развития" (ОГРН 1026605230739, ИНН 6671118097) 2000 (две тысячи) руб. государственной пошлины по иску и по апелляционной жалобе.

Взыскать с СОГУ "Фонд имущества Свердловской области" в пользу ЗАО "Русская компания развития" (ОГРН 1026605230739, ИНН 6671118097) 2000 (две тысячи) руб. государственной пошлины по иску и по апелляционной жалобе.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.

Председательствующий

Т.Л. Зеленина

Судьи

В.Ю. Дюкин Ю.А. Голубцова