Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 8 декабря 2011 г. N 19АП-4208/11

город Воронеж

8 декабря 2011 г.

Дело N А64-2412/09

Резолютивная часть постановления объявлена 01 декабря 2011 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 08 декабря 2011 года.

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

Председательствующего	Поротикова А.И.
Судей	Мокроусовой Л.М.
	Федорова В.И.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Ромашкиной С.А.,

при участии:

от Комитета по управлению муниципальным имуществом города администрации города Тамбова: Зубакиной И.А., представителя по доверенности N 01-12.1-3246 от 21.11.2011;

от ООО "Золотые купола-2": Зимина А.В., представителя по доверенности б/н от 11.01.2011;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению муниципальным имуществом города администрации города Тамбова на решение Арбитражного суда Тамбовской области от 20 июня 2011 года по делу N А64-2412/09 (судья Тишин А.А.) по иску Комитета по управлению муниципальным имуществом города администрации города Тамбова (ОГРН 1076829007980) к обществу с ограниченной ответственностью "Золотые купола-2" (ОГРН 1036894108371) о взыскании 117462 руб. 10 коп. и по встречному иску общества с ограниченной ответственностью "Золотые купола-2" к Комитету по управлению муниципальным имуществом города администрации города Тамбова о признании договора аренды N 593/2 от 02.08.2006 и дополнительного соглашения к договору от 11.07.2007 недействительными,

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению муниципальным имуществом города администрации города Тамбова обратился в Арбитражный суд Тамбовской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Золотые купола-2" (далее - ООО "Золотые купола-2") о взыскании задолженности по арендной плате в размере 161 821 руб. 57 коп., из них 77 580 руб. - основного долга, 84 240 руб. 84 коп. - пени (с учетом уточнения).

В ходе рассмотрения дела ООО "Золотые купола-2" обратилось в Арбитражный суд Тамбовской области со встречным иском к Комитету по управлению муниципальным имуществом города администрации города Тамбова о признании договора аренды N 593/2 от 02.08.2006 и дополнительного соглашения к договору от 11.07.2007 недействительными (с учетом уточнения встречных исковых требований).

Решением Арбитражного суда Тамбовской области от 20.06.2011 в удовлетворении исковых требований Комитета по управлению муниципальным имуществом города администрации города Тамбова отказано. Встречные исковые требования ООО "Золотые купола-2" удовлетворены.

Не согласившись с принятым судебным актом, ссылаясь на его незаконность и необоснованность, Комитет по управлению муниципальным имуществом города администрации города Тамбова обратился в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт.

Определениями Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.09.2011, от 22.09.11 и от 03.11.2011 рассмотрение дела откладывалось.

В настоящем судебном заседании представитель Комитета по управлению муниципальным имуществом города администрации города Тамбова поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт.

Представитель ООО "Золотые купола-2" возражал против доводов апелляционной жалобы, просил обжалуемое решение оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Исследовав материалы дела, доводы апелляционной жалобы, возражения на нее, заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, арбитражный апелляционный суд считает, что решение Арбитражного суда Тамбовской области от 20.06.2011 в части отказа во взыскании задолженности в размере 40 222 руб. 60 коп., а также в части признания недействительным дополнительного соглашения от 11.07.2007 к договору аренды от 02.08.2006 N 593/2 следует отменить, исходя из следующего.

Из материалов дела усматривается, что 29.04.1999 между Комитетом по управлению имуществом города Тамбова и ООО "Золотые купола-2" был заключен договор N 593/2 аренды нежилого помещения площадью 259,20 кв.м., расположенное по адресу: г. Тамбов, ул. Советская, д.92, отношения по которому прекратились.

Объект аренды был принят ООО "Золотые купола-2" в неудовлетворительном, фактически в аварийном, состоянии и требовал полного капитального ремонта и реконструкции.

В период действия данного договора арендованное нежилое помещение было реконструировано и приведено в надлежащее состояние на средства ООО "Золотые купола-2", за исключением подвального помещения площадью 48,6 кв.м., что составляет 11/100 доли в праве общей долевой собственности нежилого помещения N 22.

02.08.2006 между Комитетом по управлению имуществом города Тамбова и ООО "Золотые купола-2" был оформлен договор N 593/2 аренды объекта муниципального нежилого фонда города Тамбова, в соответствии с условиями которого, арендодатель (Комитет муниципального имущества и земельных ресурсов администрации города Тамбова) при участии балансодержателя (муниципальное учреждение "Управляющая жилищная компания") сдает арендатору (ООО "Золотые купола-2") в аренду нежилое помещение площадью 259,20 кв.м., расположенное по адресу: г. Тамбов, ул. Советская, д.92, и земельный участок площадью 204 кв.м., расположенный под объектом недвижимости, для размещения закусочной и офиса (пункт 1.1 договора).

Срок действия договора аренды установлен с 29.12.2005 по 27.12.2006 (пункт 2.1 договора).

29.08.2006 ООО "Золотые купола-2" обратилось в Арбитражный суд Тамбовской области с исковым заявлением к Комитету муниципального имущества и земельных ресурсов г. Тамбова о признании права общедолевой собственности на объект недвижимости, расположенный по адресу: г. Тамбов, ул. Советская, д.92.

Решением Арбитражного суда Тамбовской области от 23.11.2006 г.. по делу N А64-4819/06-23 (по иску ООО "Золотые купола-2" к Комитету муниципального имущества и земельных ресурсов г. Тамбова о признании права собственности) за ООО "Золотые купола-2" было признано право общедолевой собственности на 89/100 доли объекта недвижимого имущества помещения N 22, расположенного по адресу: город Тамбов, ул. Советская, д.92, за муниципальным образованием г. Тамбов - 11/100 доли муниципальной собственности в том же объекте недвижимости (с учетом определения арбитражного суда от 13.03.2007 по делу N А64-4819/06-23).

На основании решения арбитражного суда от 23.11.2006 и определения от 13.03.2007 по делу N А64-4819/06-23 Управлением Федеральной регистрационной службы по Тамбовской области 15.03.2007 ООО "Золотые купола-2" было выдано свидетельство о государственной регистрации за ним права общей долевой собственности на 89/100 долей нежилого помещения площадью 441,5 кв.м., расположенного по адресу: Тамбовская область, г. Тамбов, ул. Советская, д.92, N 22 (свидетельство о государственной регистрации права серии 68АА 667636 от 15.03.2007 (т.1 л.д. 33).

Свидетельство о государственной регистрации права общей долевой собственности на 11/100 долей нежилого помещения площадью 441,5 кв.м., расположенного по адресу: Тамбовская область, г. Тамбов, ул. Советская, д.92, N 22, городскому округу - город Тамбов Управлением Федеральной регистрационной службы по Тамбовской области было выдано 03.12.2007 (свидетельство о государственной регистрации права серии 68АА 739971 (т.1 л.д. 82).

11.07.2007 на основании заявления ООО "Золотые купола-2" и свидетельства о государственной регистрации от 15.03.2007 сторонами было заключено дополнительное соглашение, которым площадь арендуемого нежилого помещения изменилась и составила 48,60 кв. м. (вместо 259,20 кв.м.) (пункт 1 соглашения), арендная плата за помещение изменилась с 15.03.2007 г.. и составила 4022,26 руб. в месяц (пункт 2 соглашения).

Дополнительным соглашением от 01.04.2008 в договор аренды N 593/2 от 02.08.2006 были внесены изменения: из пунктов 1.1, 4.1.4, 4.3.1 договора были исключены слова "земельный участок площадью 204 кв.м., расположенный под объектом недвижимости и необходимый для его использования" (т.1 л.д. 14).

Полагая, что за ООО "Золотые купола-2" по договору аренды N 593/2 от 02.08.2006 имеется задолженность по арендной плате и начисленной сумме пени за период с 01.08.2008 по 17.03.2009 в общем размере 161821,57 руб. (с учетом уточнений), Комитет по управлению муниципальным имуществом города администрации города Тамбова обратился в суд с рассматриваемым иском.

В свою очередь, указывая, что договор аренды N 593/2 от 02.08.2006 является сфальсифицированным, ответчик обратился в арбитражный суд со встречным иском о признании договора аренды N 593/2 от 02.08.2006 и дополнительного соглашения к договору от 11.07.2007 недействительными (с учетом уточнений).

Разрешая исковые требования Комитета по управлению муниципальным имуществом города администрации города Тамбова по существу, суд области, признавая договор аренды объекта муниципального нежилого фонда города Тамбова N 593/2 от 02.08.2006 и дополнительные соглашения к нему недействительными, пришел к выводу об отказе в удовлетворении иска.

Апелляционная коллегия полагает, что указанный вывод сделан судом первой инстанции без учета следующего.

Принимая решение, суд в силу части 1 статьи 168 АПК РФ определяет, какие нормы права следует применить к установленным обстоятельствам. Согласно пункту 3 части 4 статьи 170 АПК РФ арбитражный суд указывает также в мотивировочной части решения мотивы, по которым не применил нормы права, на которые ссылались лица, участвующие в деле.

Как разъяснил Пленум Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 3 постановления от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" на стадии подготовки дела к судебному разбирательству в силу статьи 133 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд должен определить, из какого правоотношения возник спор, и какие нормы права подлежат применению при разрешении дела. Согласно части 1 статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд определяет, какие нормы права следует применить к установленным обстоятельствам. Ссылка на ненадлежащее применение норм права сама по себе не является основанием для отказа в удовлетворении заявленного требования.

Комитетом по управлению муниципальным имуществом города администрации города Тамбова заявлены требования к ООО "Золотые купола-2" о взыскании задолженности по арендной плате в размере 161 821 руб. 57 коп., из них 77 580 руб. - основного долга, 84 240 руб. 84 коп. - пени.

При этом обращаясь за судебной защитой, истец, оценивая спорные отношения в качестве арендных, ссылается на нормы законодательства об аренде. В обоснование иска им положен договор аренды объекта муниципального нежилого фонда города Тамбова N 593/2 от 02.08.2006, в соответствии с условиями которого, арендодатель (Комитет муниципального имущества и земельных ресурсов администрации города Тамбова) при участии Балансодержателя (муниципальное учреждение "Управляющая жилищная компания") сдает арендатору (ООО "Золотые купола-2") в аренду нежилое помещение площадью 259,20 кв.м., расположенное по адресу: г. Тамбов, ул. Советская, д.92, и земельный участок площадью 204 кв.м., расположенный под объектом недвижимости, для размещения закусочной и офиса, с учетом изменений, внесенных дополнительными соглашениями от 11.07.2007, от 01.04.2008.

В этой связи ссылка суда на не подлежащие применению в данном деле нормы права сама по себе не является основанием для отказа в удовлетворении заявленного требования.

С учетом изложенного суду первой инстанции надлежало установить и исследовать все значимые для данного дела обстоятельства.

Из обстоятельств дела следует, что в спорный период и по настоящее время спорное нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Тамбов, ул. Советская, д.92, является общей долевой собственностью сторон, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права серии 68АА 667636 от 15.03.2007, серии 68АА 739971 от 03.12.2007. Раздел спорного имущества не произведен. Отсутствуют иные основания, предусмотренные законом, для прекращения общей собственности.

Отношения сособственников по поводу владения и пользования общим имуществом регулируются правилами об общей собственности и не могут охватываться положениями главы 34 ГК РФ об аренде, поскольку по существу арендного обязательства, исходя из смысла статей 606, 608 ГК РФ, вещь не может быть арендована лицом, владеющим ею на праве собственности. Если имущество, ранее находившееся в аренде, было приобретено его арендатором, арендное обязательство прекращается совпадением должника и кредитора в одном лице (статья 413 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 244 ГК РФ имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности.

При этом по пункту 1 статьи 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

В материалах дела имеется дополнительное соглашение от 11.07.2007 к договору N 593/2 от 02.08.2006 (т.1, л.д.80), заключенное сторонами на основании заявления общества, свидетельства о государственной регистрации права от 15.03.2007, и установившее порядок пользования спорным нежилым помещением с момента государственной регистрации доли ООО "Золотые купола-2" в праве собственности на спорное имущество.

По смыслу указанного соглашения, с учетом содержания договора N 593/2 от 02.08.2006, нежилое помещение передавалось в пользование и владение общества, которое обязалось выплачивать невладеющему сособственнику ежемесячную плату, по своему существу являющейся компенсацией за фактическое использование части общего имущества одним из участников долевой собственности. Право сособственников своим соглашением установить такую компенсацию допускается положениями статьи 247 ГК РФ.

То обстоятельство, что стороны ошибочно считали возникшие между ними отношения арендными, ссылаясь на договор аренды N 593/2 от 02.08.2006, не свидетельствует о том, что дополнительное соглашение от 11.07.2007 противоречит закону и не влечет правовых последствий.

В данном случае действительная воля сторон, устанавливаемая по правилам статьи 431 ГК РФ, была направлена на определение порядка владения и пользования общим имуществом и определения платы за владение и пользование имуществом, что вытекает из предшествовавшего соглашению заявления общества от 05.06.2007 (т.1, л.д.79), последующего поведения общества, регулярно вносившего соответствующие платежи за пользование помещением (т.1, л.д.98-110).

Таким образом, апелляционный суд находит обоснованным требование истца по первоначальному иску о взыскании платы за пользование спорным помещением за период с августа 2008 по май 2009 в сумме 40 222 руб. 60 коп., исходя из установленной сторонами в соглашении от 11.07.2007 цены пользования - 4 022,26 руб. в месяц (4022, 26*10 =40 222, 60).

В этой части исковые требования Комитета по управлению муниципальным имуществом города администрации города Тамбова подлежат удовлетворению.

В части иных требований, заявленных как в первоначальном, так и во встречном исках, суд апелляционной инстанции считает необходимым поддержать выводы обжалуемого решения.

Так, суд первой инстанции правомерно удовлетворил встречное исковое требование, придя к обоснованному заключению о ничтожности договора аренды договору N 593/2 от 02.08.2006.

При этом суд основывался на данных проведенной по делу судебной почерковедческой экспертизы, подтвердившей то, что подпись лица, действовавшего от имени общества при совершении оспариваемой сделки, не принадлежит его руководителю. Такая сделка противоречит правилу статьи 53 ГК РФ, по которому юридическое лицо приобретает гражданские права и принимает на себя обязанности через свои органы, и в порядке статьи 168 ГК РФ должна быть признана недействительной.

Возражения ответчика по встречному иску о пропуске срока исковой давности не может быть принято во внимание, поскольку исковое требование было подано в пределах срока, установленного пунктом 1 статьи 181 ГК РФ, пунктом 32 Постановления Пленума ВС РФ N 6, Пленума ВАС РФ N 8 01.07.1996 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", для требований о признании недействительной ничтожной сделки. Согласно указанным правилам такой срок, составляющий три года, надлежит исчислять с момента, когда началось исполнение ничтожной сделки.

В рассматриваемом случае исполнение договора N 593/2 от 02.08.2006, не могло состояться ранее его заключения, несмотря на то, что стороны в порядке пункта 2 статьи 425 ГК РФ договорились о применении условий договора к предшествовавшим его заключению отношениям.

Ввиду того, что договор аренды N 593/2 от 02.08.2006 признан недействительным, он в силу пункта 1 статьи 167 ГК РФ не влечет юридических последствий, в том числе и тех, которые установлены на случай нарушения договорного обязательства. Таким образом, исковые требования о взыскании неустойки, установленной пунктом 6.3.1 ничтожного договора аренды, подлежат отклонению как не основанные на законе или соглашении сторон.

При таких обстоятельствах, оценив в совокупности вышеназванные нормы материального права и иные установленные по делу обстоятельства, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что решение Арбитражного суда Тамбовской области от 20.06.2011 в силу части 2 статьи 270 АПК РФ подлежит отмене в части отказа во взыскании задолженности в размере 40 222 руб. 60 коп., а также в части признания недействительным дополнительного соглашения от 11.07.2007 к договору аренды от 02.08.2006 N 593/2, в остальной части решение следует оставить без изменения.

Расходы по уплате государственной пошлины в порядке статьи 110 АПК РФ за рассмотрение иска относятся на ответчика.

Государственная пошлина за рассмотрение апелляционной жалобы относится на заявителя, однако истец освобожден от уплаты государственной пошлины на основании статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь пунктом 2 статьи 269, статьями 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Тамбовской области от 20 июня 2011 года по делу N А64-2412/09 отменить в части отказа во взыскании задолженности в размере 40 222 руб. 60 коп., а также в части признания недействительным дополнительного соглашения от 11.07.2007 к договору аренды от 02.08.2006 г. N593/2.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Золотые купола-2" в пользу Комитета по управлению муниципальным имуществом города администрации города Тамбова задолженность в размере 40 222 руб. 60 коп.

В иске о признании недействительным дополнительного соглашения от 11.07.2007 к договору аренды от 02.08.2006 г. N 593/2 отказать.

В остальной части решение оставить без изменения.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Золотые купола-2" в пользу федерального бюджета 2 000 руб. государственной пошлины за рассмотрение искового заявления.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции согласно части 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

А.И. Поротиков

Судьи

Л.М. Мокроусова В.И. Федоров