Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 15 декабря 2011 г. N 09АП-32477/11

г. Москва

15 декабря 2011 г.

Дело N А40-56864/11-60-347

Резолютивная часть постановления объявлена "15" декабря 2011 г.

Постановление изготовлено в полном объеме "15" декабря 2011 г.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

Председательствующего судьи В.И. Тетюка

Судей: С.Н. Овчинниковой, Б.В. Стешана

при ведении протокола судебного заседания Е.М. Маркиной

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ЗАО "М.О.Р.Е.-Плаза"

на решение Арбитражного суда г. Москвы от 31 октября 2011 года

по делу N А40-56864/11-60-347, принятое судьей Ю.А. Скачковой

по иску Соколовой Марии Александровны

к ЗАО "М.О.Р.Е.-Плаза"

третьи лица: Правительство Москвы, Управление Росреестра по Москве, Департамент земельных ресурсов г. Москвы

о признании права собственности

при участии в судебном заседании:

от истца: Журавлев И.А. - дов. от 04.02.2011

от ответчика: Грачев А.Н. - дов. от 11.01.2011 N 01/2011

от третьих лиц: неявка, извещены

УСТАНОВИЛ:

Соколова Мария Александровна обратилась в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к ЗАО "М.О.Р.Е.-Плаза", третьи лица: Правительство Москвы, Управление Росреестра по Москве, Департамент земельных ресурсов г. Москвы, о признании права собственности на нежилое помещение N VI, тип: без конкретной технологии, общей площадью 335,2 кв.м., расположенное на первом этаже дома новостройки по адресу: г. Москва, ул. 2-я Бухвостова, д. 7, кор. 1, и состоящее из комнат NN 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20.

Решением суда от 31.10.2011 в удовлетворении исковых требований отказано.

Принимая решение, суд исходил, в частности, из того, что истцом избран ненадлежащий способ защиты права.

ЗАО "М.О.Р.Е.-Плаза", не согласившись с решением суда, подало апелляционную жалобу, в которой считает его принятым с неправильным применением норм материального права.

В своей жалобе заявитель указывает на то, что жилой дом, в котором расположено спорное помещение, введен в эксплуатацию.

Также заявитель жалобы указывает на то, что в отношении спорного жилого дома отсутствует необходимость в определении размера причитающейся инвестору (ответчику) доли и выдела ее в натуре, так как у инвестора по результатам инвестиционной деятельности возникает вещное право на весь объект инвестиций.

Кроме того, заявитель жалобы указывает на то, что истец лишен возможности выбрать иной способ защиты своего права.

По доводам, приведенным в жалобе, заявитель просит отменить решение суда и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении иска.

В судебном заседании апелляционного суда заявитель доводы жалобы поддерживает в полном объеме.

Истец доводы жалобы ответчика поддерживает.

Третьи лица в судебное заседание не явились, надлежаще извещены о времени и месте судебного заседания, дело на основании ст. 156 АПК РФ рассмотрено в их отсутствие.

Дело рассмотрено Девятым арбитражным апелляционным судом в порядке ст.ст. 266, 268 АПК РФ.

Оснований для отмены либо изменения решения суда не установлено.

Как следует их материалов дела, между Правительством города Москвы и ООО "Мастерок" был заключен инвестиционный контракт, зарегистрированный Департаментом жилищной политики и жилищного фонда 22.04.2003 за N ДЖП.03.ВАО.00417, на реализацию инвестиционного проекта по проектированию и строительству жилого дома по индивидуальному проекту, по адресу: г. Москва, 2-я Бухвостова ул., вл. 7, в редакции Дополнительного соглашения N 1 от 15.09.2006, заключенного между Правительством города Москвы ("Администрация"), ООО "Мастерок" и ЗАО "М.О.Р.Е.-Плаза" ("Инвестор") во исполнение постановления Правительства Москвы от 28.12.2005 N 1099-ПП "О реализации инвестиционного проекта строительства жилого дома по адресу: 2-я улица Бухвостова, вл. 7 (Восточный административный округ) и строительства жилого дома по адресу: Пресненский Вал, вл. 16, стр. 3 (Центральный административный округ)".

Пунктом 3.1. контракта соотношение раздела имущества по итогам реализации Контракта, устанавливается между Сторонами в следующей пропорции:

- общая жилая площадь - 100 % в собственность Инвестора, в том числе для расчетов с соинвесторами;

- общая нежилая площадь - 100 % в собственность Инвестора;

- 100% площадей машиномест и общего пользования гаража-стоянки, а также сервисных служб - в собственность Инвестора.

Согласно п. 3.3. контракта оформление имущественных прав Сторон по результатам реализации инвестиционного проекта (пускового комплекса) с учетом всех дополнительных соглашений к Контракту производится в установленном порядке после сдачи объекта в эксплуатацию и выполнения обязательств по Контракту и приложений к нему на основании акта о результатах реализации (частичной реализации) инвестиционного проекта (пускового комплекса) согласно условиям Контракта.

В целях реализации п. 5.2.3. контракта, 03.07.2008 между истцом и ответчиком был заключен предварительный договор N Бух-1-НП/П, в редакции дополнительных соглашений N 1 от 02.07.2009, N 2 от 29.01.2010.

Согласно п. 1 договора, стороны пришли к согласию о заключении между ними в будущем договора купли-продажи нежилого помещения (основной договор) в целях приобретения покупателем (истцом) права собственности на нежилое помещение N VI, тип: без конкретной технологии, общей площадью 335,2 кв.м., расположенное на первом этаже дома новостройки по адресу: г. Москва, 2-я ул. Бухвостова, д. 7, корп. 1 и состоящее из комнат NN 1, 2, 3. 4. 5. 6, 7. 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, в соответствии с экспликацией, выданной Восточным территориальным бюро технической инвентаризации города Москвы 22.01.2010.

Цена, уплачиваемая покупателем по основному договору за нежилое помещение, составляет 47 496 200 руб., в т.ч. НДС (п. 3 договора).

Факт оплаты истцом цены нежилого помещения, указанной в п. 3 предварительного договора, в полном объеме, подтвержден ответчиком в акте приема-передачи нежилого помещения к предварительному договору от 30.12.2010, а также договором N Бух-1-НП/В от 03.07.2008, Актом приема-передачи векселя от 17.07.2008, платежным поручением N 2 от 16.07.2008 на сумму 47 496 200 руб.

Пунктом 8 договора стороны согласовали, что нежилое помещение может быть передано от продавца покупателю по подписываемому сторонами Акту приема-передачи нежилого помещения до подписания основного договора, но не ранее ввода законченного строительством объекта в эксплуатацию. С момента передачи нежилого помещения покупателю по Акту приема-передачи нежилого помещения, покупатель считается вступившим во владение нежилым помещением, принявшим на себя ответственность за сохранность нежилого помещения и несет риск случайной гибели нежилого помещения, а также несет эксплуатационные расходы по содержанию нежилого помещения и оплачивает коммунальные услуги.

Жилой дом-новостройка, в котором расположено нежилое помещение, введен в эксплуатацию 09.10.2009, что подтверждается Разрешением на ввод объекта в эксплуатацию, выданным Комитетом государственного строительного надзора г. Москвы, регистрационный номер N 77-ГК/3.7.2.002427 от 25.12.2009.

Нежилое помещение было передано ответчиком истцу 30.12.2010, о чем свидетельствует акт приема-передачи нежилого помещения к предварительному договору, ответчик передал истцу ключи от нежилого помещения, с указанной даты истец нес расходы по содержанию нежилого помещения.

В соответствии с п. 5 договора стороны обязуются подписать основной договор с учетом согласованных договором условий в течение 45 рабочих дней после даты государственной регистрации продавцом своего права собственности на нежилое помещение в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории г. Москвы, но не позднее 31.12.2010.

30 декабря 2010 г. истец направил ответчику требование о заключении основного договора купли-продажи нежилого помещения.

Как указал истец, в заключении основного договора купли-продажи ему было отказано в устной форме, по причине отсутствия у ответчика необходимых документов для регистрации своего права собственности на нежилое помещение. Также ответчик не смог сообщить дату заключения основного договора с истцом в будущем.

Как следует из пояснений ответчика, истец не может в установленном законом порядке оформить право собственности путем регистрации права на имущество в ЕГРП, поскольку акт о результатах реализации инвестиционного проекта между Правительством Москвы и ответчиком не составлен.

Согласно уведомлению об отсутствии в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним N 19/089/2011-240 от 28.02.2011 сведения о зарегистрированных правах на спорное имущество отсутствуют.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции правомерно руководствовался следующим.

Согласно п. 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами ГК РФ о договоре купли-продажи, в том числе положениями пунктов 3 и 4 ст. 487 ГК РФ, и с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 Постановления.

Таким образом, как правильно указал суд в решении, с учетом положений п. 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54, предварительный договор N Бух-1-НП/П от 03.07.2008 является договором купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, по правилам п. 2 ст. 223 ГК РФ, то есть с момента государственной регистрации в ЕГРП этого права за покупателем.

Как следует из пункта 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательств по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (ст. 398 ГК РФ). Такой иск подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик - продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРП.

Если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя (например, недвижимое имущество не создано или создано, но передано другому лицу), либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРП, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (п. 3 и 4 ст. 487 ГК РФ), а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества).

Кроме того, согласно положениям законодательства обязанность инвестора по передаче соинвестору определенного в договоре соинвестирования объекта возникает после определения размера причитающейся инвестору доли и выдела в натуре доли инвестора.

Однако, как правильно установлено судом первой инстанции, право собственности ЗАО "М.О.Р.Е.-Плаза" на спорное имущество не зарегистрировано в установленном законом порядке, таким образом, ответчик не может исполнить обязательство по передаче имущества в собственность истца, поскольку сам не обладает правом собственности на него.

Согласно пояснениям ответчика, ЗАО "М.О.Р.Е.-Плаза" подготовлен Акт о результатах инвестиционного проекта в части строительства жилого дома по адресу: 2-я ул. Бухвостова, вл. 7 и строительстве жилого дома по адресу: Пресненский Вал, 16, стр. 3, который передан на рассмотрение в Департамент экономической политики и развития города Москвы.

В соответствии с порядком, установленным постановлением Правительства Москвы от 16 ноября 2010 года N 1019-ПП, вопросы по завершению реализации инвестиционных проектов подлежат рассмотрению на заседании рабочей группы по вопросам завершения реализации инвестиционных контрактов (договоров) Градостроительно-земельной комиссии города Москвы.

Как следует из письма заместителя Мэра Москвы в Правительстве Москвы, ответа заместителя Префекта ЦАО г. Москвы N 07-16-4900/1 от 20.05.2011 и ответа Департамента экономической политики и развития города Москвы N ДПР/11-5644 от 07.07.2011 вопрос по завершению реализации инвестиционного проекта, в том числе оформлению акта о результатах реализации инвестиционного проекта планируется на заседании Рабочей группы ГЗК.

Таким образом, право собственности на спорное нежилое помещение у ответчика не возникло, поскольку не завершена процедура реализации инвестиционного проекта в соответствии с порядком, предусмотренным постановлением Правительства Москвы от 16 ноября 2010 года N 1019-ПП.

С учетом изложенного, а также того факта, что за продавцом согласно представленной в материалы дела выписке ЕГРП не зарегистрировано право собственности на спорное имущество, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что истцом избран ненадлежащий способ защиты своих прав.

Кроме того, суд первой инстанции правомерно указал на следующее.

В соответствии со ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется путем признания права.

Согласно разъяснениям, данным Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации в п. 59 совместного Постановления Пленума ВАС РФ и ВС РФ N 10/22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении

споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" иск о признании права подлежит удовлетворению в случае предоставления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

В соответствии с п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственник, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу ст. 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В силу ст.ст. 44, 47 АПК РФ ответчиком является лицо, нарушившее принадлежащее истцу право.

Иск о признании права собственности является вещно-правовым и в основе его должен быть положен спор о принадлежности объекта.

В соответствии с п. 58 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности.

Исходя из разъяснений ВАС РФ иск о признании права собственности, предъявленный к лицу, таким правом не обладающим, не может быть удовлетворен.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции правомерно не нашел оснований для удовлетворения исковых требований Соколовой М.А.

Учитывая изложенное, не могут быть приняты апелляционным судом в качестве основания для отмены решения доводы заявителя жалобы о том, что жилой дом, в котором расположено спорное помещение, введен в эксплуатацию, а также о том, что в отношении спорного жилого дома отсутствует необходимость в определении размера причитающейся инвестору (ответчику) доли и выдела ее в натуре, так как у инвестора по результатам инвестиционной деятельности возникает вещное право на весь объект инвестиций.

Довод заявителя жалобы о том, что истец лишен возможности выбрать иной способ защиты своего права, не может быть признан апелляционным судом обоснованным, учитывая вышеизложенное, в частности, положения вышеуказанного п. 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем".

При указанных обстоятельствах апелляционный суд приходит к выводу о том, что доводы апелляционной жалобы ЗАО "М.О.Р.Е.-Плаза" не могут являться основанием для отмены либо изменения законного и обоснованного решения суда об отказе в удовлетворении иска Соколовой М.А.

Руководствуясь ст.ст. 266, 267, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда г. Москвы от 31 октября 2011 года по делу N А40-56864/11-60-347 оставить без изменения, апелляционную жалобу ЗАО "М.О.Р.Е.-Плаза" - без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Федеральном арбитражном суде Московского округа.

Председательствующий

В.И. Тетюк

Судьи

С.Н. Овчинникова Б.В. Стешан