Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16 декабря 2011 г. N 18АП-6813/11

г. Челябинск

16 декабря 2011 г.

Дело N А76-24803/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 13 декабря 2011 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 16 декабря 2011 г.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Богдановской Г.Н.,

судей Соколовой И.Ю., Ермолаевой Л.П.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Шайхисламовой А.Д.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Волевач Сергея Николаевича на решение Арбитражного суда Челябинской области от 18.05.2011 по делу N А76-24803/2011 (судья Скобычкина Н.Р.).

В заседании приняли участие:

индивидуальный предприниматель Волевач С.Н. (паспорт),

представитель муниципального унитарного предприятия Озёрского городского округа "Куратор" - Дьячков А.Г. (доверенность от 24.10.2011).

Индивидуальный предприниматель Волевач Сергей Николаевич Челябинская (далее - ИП Волевач С.Н., предприниматель, истец) обратился в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к муниципальному унитарному предприятию Озерского городского округа "Озерский центр проектного финансирования "Куратор" (далее - МУП "Куратор", предприятие, ответчик) об изменении п. 2.1 договора купли-продажи N 28 от 20.10.2010, заключенного между МУП "Куратор" и ИП Волевач С.Н., изложив его в следующей редакции: "п. 2.1 Цена продажи имущества, указанного в п. 1.2 договора, составляет 648 000 рублей. Цена имущества равна его рыночной стоимости, определенной в соответствии с отчетом N 60-04-Н об оценке рыночной стоимости нежилого помещения N 4, общей площадью 86,5 кв.м. по адресу: Челябинская область, г. Озёрск, пр-т Ленина, 60, по состоянию на 18 мая 2010 года (с учётом изменения просительной части исковых требований, а также замены ответчика, т. 1 л.д. 105-107, т. 2 л.д. 98).

Определением суда от 16.03.2011 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Администрация Озерского городского округа Челябинской области (далее - Администрация), специалист-оценщик индивидуальный предпринимаель Муллахметов Шамиль Равильевич (далее - ИП Муллахметов Ш.Р.); специалист-оценщик индивидуальный предпринимаель Журихин Валерий Борисович (далее - ИП Журихин В.Б.) (т. 2 л.д. 40-44).

Решением суда от 18.05.2011 (резолютивная часть от 11.05.2011) в удовлетворении заявленных требований отказано (т. 2 л.д. 149-164).

В апелляционной жалобе предприниматель (далее - податель апелляционной жалобы, апеллянт) просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт, которым исковые требования удовлетворить.

В обоснование доводов апелляционной жалобы её податель ссылается на ошибочность вывода суда первой инстанции об отсутствии у истца преимущественного права на приватизацию имущества. При этом суд не принял во внимание доводы истца о наличии вступившего в законную силу судебного акта по делу N А76-2377/2009 об отказе в выселении предпринимателя из арендуемого помещения.

Неверным также считает вывод суда об избрании истцом ненадлежащего способы защиты права, так как настоящий спор вытекает из несогласия предпринимателя с выкупной ценой помещения, в силу чего является преддоговорным спором. Предприниматель предложил иную цену, основанную на отчёте оценщика, однако МУП "Куратор" результаты оценки не оспорил, доказательств необоснованности и незаконности результатов оценки не привёл.

МУП "Куратор" представило отзыв на апелляционную жалобу, в котором указало, что с доводами апелляционной жалобы не согласно, просило решение суда первой инстанции оставить без изменения, полагая, что истцом отчёт о рыночной стоимости приватизируемого помещения не оспорен, недостоверным не признан, ввиду чего определённая в отчёте цена подлежит применению при заключении сделки купли-продажи.

Определением от 29.09.2011 (т. 4 л.д. 177) производство по делу было приостановлено в связи с назначением экспертизы для определения рыночной стоимости нежилого помещения N 4, цокольный этаж, общей площадью 86, 5 кв.м., по адресу: Челябинская область, г. Озёрск, пр. Ленина, 60, по состоянию на 10.09.2010.

Определением от 07.12.2011 производство по делу возобновлено в связи с получением экспертного заключения, в судебном заседании объявлен перерыв до 13.12.2011 с целью мирного урегулирования спора путём заключения мирового соглашения.

В судебное заседание 13.12.2011 представители третьих лиц не явились при их надлежащем извещении о времени и месте судебного разбирательства.

С учетом мнения истца и ответчика и в соответствии со статьями 123, 156, 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие неявившихся лиц.

В судебном заседании стороны пояснили о невозможности заключения мирового соглашения ввиду разногласий относительно включения в цену договора налога на добавленную стоимость.

Истец поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, дополнительно пояснив, что считает возможным удовлетворение исковых требований и заключение договора купли-продажи по цене, определённой по результатам судебной экспертизы, исключив из стоимости налог на добавленную стоимость.

Представитель ответчика не возражал против определения договорной цены на основании заключения судебной экспертизы, между тем полагает, что налог на добавленную стоимость подлежит включению в стоимость выкупаемого имущества, поскольку ответчик не является плательщиком налога на добавленную стоимость, а является налогоплательщиком по упрощённой системе налогообложения.

Проверив законность судебного акта в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ, суд апелляционной инстанции считает, что решение суда первой инстанции подлежит отмене в силу неполного исследования судом обстоятельств дела, несоответствия выводов суда установленным по делу обстоятельствам, неправильного применения судом норм процессуального права.

Как следует из письменных материалов дела, решением Собрания депутатов Озерского городского округа Челябинской области N 139 от 21.10.2009 "О внесении дополнений в прогнозный план (программу) приватизации муниципального имущества на 2008-2011 годы" нежилое помещение N 4 цокольный этаж, общей площадью 86,5 кв.м., расположенное по адресу: Челябинской область, г. Озерск, пр-т Ленина, 60, внесено в перечень муниципального недвижимого имущества, принадлежащего муниципальным унитарным предприятиям на праве хозяйственного ведения и подлежащего приватизации в 2009-2010 годах (т. 2 л.д. 19-20).

Полагая, что он имеет преимущественное право на приватизацию указанного помещения в силу Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее по тексту - Федеральный закон N 159-ФЗ), предприниматель обратился в арбитражный суд с иском о признании преимущественного права выкупа нежилого помещения N 4 площадью 86,5 кв.м., расположенного по адресу: Челябинская область, г. Озерск, ул. Ленина, д. 60 (подвал), в рамках дела N А76-43403/2009.

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 18.03.2010 по указанному делу в иске предпринимателю отказано. Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.06.2010 N 18АП-4270/2010 по делу N А76-43403/2009 решение Арбитражного суда Челябинской области от 18.03.2010 оставлено без изменения, апелляционная жалоба ИП Волевач С.Н. без удовлетворения (т. 2 л.д. 29-36).

Постановлением Администрации N 3654 от 15.10.2010 согласовано возмездное отчуждение недвижимого имущества - нежилого помещения N 4, цокольный этаж, общей площадью 86,5 кв.м., расположенного по адресу: Челябинской область, г. Озерск, пр-т Ленина, 60, субъекту малого предпринимательства ИП Волевач С.Н. по рыночной стоимости 1 169 000 руб. согласно отчету об оценке имущества N 0026-3/1 по состоянию на 10.09.2010 (т. 1 л.д. 70).

Письмом N 1-11/200 от 09.09.2010 ответчик сообщил истцу, что на проведение оценки вышеуказанного помещения с ИП Журихиным В.Б. заключен договор (т. 1 л.д. 66).

Письмом N 1-11/238 от 20.10.2010 МУП "ХЭЛИС" сообщило ИП Волевач С.Н., что приняло решение о совершении сделки, направленной на возмездное отчуждение недвижимого имущества, нежилого помещения N 4 - цокольный этаж, общей площадью 86,5 кв.м., расположенного по адресу: Челябинская область, г. Озерск, пр. Ленина, 60, указав, что цена отчуждаемого имущества составляет 1 169 000 руб., а также направило проект договора купли-продажи нежилого помещения при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества (т. 1 л.д. 68-69). Проект договора купли-продажи нежилого помещения при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества МУП "ХЭЛИС" не подписан.

Цена спорного нежилого помещения определена ответчиком в сумме 1 169 000 руб. 00 коп., исходя из отчета об оценке N 0026-3/1 рыночной стоимости нежилого помещения N 4 - цокольный этаж, расположенного по адресу: Челябинская область, г. Озерск, пр. Ленина, 60, по состоянию на 10.09.2010, выполненного независимым оценщиком ИП Журихиным В.Б. (т. 3 - приложение).

ИП Волевач С.Н. подписал договор купли-продажи с протоколом разногласий (т. 2 л.д. 95-97).

Письмом N 114 от 13.11.2010 истец направил в адрес ответчика, подписанный с протоколом разногласий проект договора купли-продажи от N 28 от 2010 (т. 1 л.д. 71), указав, что не согласен с ценой договора, установленной продавцом, поскольку рыночная стоимость нежилого помещения согласно отчету N 60-04-Н об оценке рыночной стоимости нежилого помещения N 4, общей площадью 86,5 кв.м., находящегося по адресу: Челябинская область, г. Озерск, пр-т Ленина, 60, по состоянию на 25.05.2010 составляет 648 000 руб. (т. 1 л.д. 126-140, т. 2 л.д. 1-13).

МУП "ХЭЛИС" протокол разногласий не подписало, возвратив его в адрес истца (письмо N 1-11/258 от 24.11.2010 - т. 1 л.д. 73), что послужило основанием для обращения ИП Волевач С.Н. в суд с рассматриваемым иском.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции принял во внимание выводы судов по делу N А76-43043/2009 об отсутствии у предпринимателя преимущественного права на приватизацию, в связи с чем суд сделал вывод об отсутствии у ответчика обязанности заключить договор купли-продажи с субъектом малого предпринимательства.

Судом также указано, что истец, заявляя исковые требования в порядке преддоговорного спора о согласовании условий договора по цене, не оспорил величину рыночной стоимости объекта, определённую отчётом оценщика Журихиным В.Б., требований о признании недостоверной оценки рыночной стоимости помещений истец не заявил, с ходатайством о назначении по делу экспертизы не обращался.

Суд, кроме того, пришёл к выводу об избрании истцом ненадлежащего способа защиты права, так как предприятие не приняло оферту предпринимателя, отказавшись подписать протокол разногласий, в силу чего рассматриваемый спор не является преддоговорным, поскольку между сторонами отсутствуют разногласия.

Выводы суда первой инстанции нельзя признать верными.

Согласно п. 2 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу ст. 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

По смыслу указанных норм, разрешение преддоговорного спора в судебном порядке возможно в том случае, если заключение договора является обязательным для одной из сторон.

В рассматриваемом случае Федеральным законом N 159-ФЗ предусмотрено, что субъекты малого предпринимательства, соответствующие ст. 3 названного закона, имеют преимущественное право на заключение договора купли-продажи недвижимого имущества, находящегося в публичной собственности, в силу чего у публичного образования имеется корреспондирующая обязанность данный договор заключить.

Делая вывод о том, что у истца отсутствует преимущественное право на приватизацию имущества, суд первой инстанции принял во внимание судебные акты по делу N А76-43403/4009, которыми предпринимателю отказано в удовлетворении требований о признании за ним преимущественного права на приватизацию.

Между тем указанный вывод суда сделан без учёта установленных судами по указанном деле обстоятельств, чем судом нарушены нормы процессуального права (ч. 2 ст. 69 АПК РФ), что повлекло несоответствие выводов суда обстоятельствам дела.

Так, оставляя без изменения решение суда первой инстанции, апелляционный суд в постановлении от 10.06.2010 по указанному делу сделал вывод об отсутствии у предпринимателя преимущественного права на приватизацию в силу того, что имущество, арендуемое предпринимателем, передано на праве хозяйственного ведения муниципальному предприятию, при отсутствии согласия которого указанная приватизация невозможна (п. 2, 3 ст. 2 Федерального закона N 159-ФЗ), тогда как предприятие согласия на приватизацию имущества предпринимателем помещения на момент рассмотрения указанного дела не выражало.

При таких обстоятельствах, отказ предпринимателю в реализации его преимущественного права на выкуп не был связан с отсутствием у истца материально-правовых оснований, предусмотренных ст. 3 Федерального закона N 159-ФЗ, для приобретения такого права, и вывод о несоответствии предпринимателя требованиям указанной нормы судом по указанному делу не сделан.

Между тем при рассмотрении настоящего дела судом апелляционной инстанции установлено, что муниципальное предприятие 10.09.2010 приняло положительное решение о приватизации истцом нежилого помещения N 4 - цокольный этаж, расположенного по адресу: Челябинская область, г. Озерск, пр. Ленина, 60.

Собственник имущества дал согласие на отчуждение имущества в частную собственность на основании Федерального закона N 159-ФЗ по рыночной стоимости, определённой на основании отчёта об оценке по состоянию на 10.09.2010 (постановление Администрации N 3654 от 15.10.2010, т. 1 л.д. 70).

Доказательств того, что предприниматель не соответствует требованиям ст. 3 Федерального закона N 159-ФЗ, в материалы дела не представлено, ответчиком соответствующих возражений не заявлено.

При таких обстоятельствах апелляционная коллегия полагает, что предприниматель вправе воспользоваться предоставленными ему в силу норм Федерального закона N 159-ФЗ и ст. 445-446 ГК РФ правовыми способами, направленными на защиту преимущественного права на приватизацию арендуемого имущества.

Указанные обстоятельства также позволяют суду отклонить довод истца о том, что для целей определения рыночной стоимости выкупаемого имущества следует принять во внимание представленный предпринимателем отчёт оценщика Муллахметова Ш.Р., поскольку, как указано судом ранее, преимущественное право выкупа предприниматель приобрёл с момента выражения муниципальным предприятием воли на продажу имущества (10.09.2010), тогда как указанный отчёт определяет рыночную стоимость имущества по состоянию на 25.04.2010 (т. 1 л.д. 126).

Кроме того, у суда имеются основания для критической оценки данного доказательства с точки зрения его достоверности (ст. 71 АПК РФ) ввиду того, что членство оценщика Муллахметов Ш.Р. в саморегулируемой организации оценщиков впоследствии было прекращено по основаниям нарушения законодательства об оценке (т. 4 л.д. 22).

Принимая во внимание, что в данном случае приватизируемое имущество закреплено на праве хозяйственного ведения за муниципальным унитарным предприятием, обязанность по заключению договора купли-продажи возлагается на него (п. 2 ст. 2 Федерального закона N 159-ФЗ).

Вывод суда первой инстанции об избрании истцом ненадлежащего способа защиты не соответствует норме п. 2 ст. 445 ГК РФ.

По смыслу указанной нормы, сторона, для которой заключение договора является обязательным, получившая от другой стороны протокол разногласий, вправе отклонить его, известив об этом сторону, для которой заключение договора не является обязательным.

Согласно абз. 2 п. 2 ст. 445 ГК РФ при отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Из материалов дела следует, что предпринимателем направлен ответчику протокол разногласий, на что ответчик возвратил протокол разногласий истцу письмом N 1-11/258 от 24.11.2010 (т. 1 л.д. 73).

При этом из содержания письма следует, что основанием для неподписания протокола явились разногласия относительно цены выкупаемого имущества.

Таким образом, ответчик по существу отклонил протокол разногласий, что согласно цитированным выше нормам является основанием для передачи преддоговорного спора на рассмотрение суда.

Кроме того, из пояснений сторон в ходе рассмотрения дела усматривается, что между сторонами по существу возник спор относительно стоимости приобретаемого предпринимателем нежилого помещения, ввиду чего в силу ч. 1 ст. 168 АПК РФ оснований полагать, что предметом рассматриваемого иска является отказ ответчика в заключении договора купли-продажи, не имеется.

Таким образом, рассматриваемый спор подлежит разрешению в порядке ст. 445-446 ГК РФ.

Как следует из искового заявления и апелляционной жалобы, между истцом и ответчиком в процессе заключения договора купли-продажи возникли разногласия относительно цены выкупаемого в порядке приватизации имущества (пункт 2.1. договора).

Ответчиком на основании п.п. 1 п. 3 ст. 9 Федерального закона N 159-ФЗ представлен отчёт оценщика Журихина В.Б. (т. 3).

Согласно ст. 13 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, указанный спор подлежит рассмотрению в том числе, арбитражным судом.

Согласно п. 2 Информационного письма N 92 от 30.05.2005 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица судам следует учитывать, что согласно ст. 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (ст. 75 АПК РФ). Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ).

Вывод суда первой инстанции об отказе в удовлетворении требований истца по тому основанию, что истцом не оспорена достоверность отчёта об оценке, выполненного Журихиным Б.В., не соответствует нормам процессуального права.

Согласно ч. 2 ст. 65 АПК РФ обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, определяются арбитражным судом на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права

Согласно ч. 1 ст. 168 АПК РФ при принятии решения арбитражный суд оценивает доказательства и доводы, приведенные лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений; определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по данному делу; устанавливает права и обязанности лиц, участвующих в деле; решает, подлежит ли иск удовлетворению.

С учётом изложенного, принимая во внимание существо заявленных исковых требований, а также требования ст. 12, 13 Закона об оценочной деятельности, исковые требования предпринимателя фактически направлены на оспаривание недостоверности величины рыночной стоимости объекта недвижимости, определённой согласно отчёту ИП Журихина Б.В.

При этом суд также принимает во внимание, что истцом были заявлены возражения относительно достоверности отчёта оценщика Журихина Б.В. и определённый им рыночной стоимости помещения (т. 2 л.д. 99), между тем судом первой инстанции данным доводам вопреки требованиям п. 2 ч. 4 ст. 170 АПК РФ не дана правовая оценка.

При таких обстоятельствах, при рассмотрении настоящего спора юридически значимым обстоятельством является оценка указанного отчёта на предмет его достоверности и достоверности определённой в отчёте рыночной стоимости приватизируемого помещения.

При этом то обстоятельство, что данный вопрос не был разрешён в рамках судебной экспертизы, или иным образом не опровергнут предпринимателем, не может являться безусловным основанием для отказа в иске, исходя из того, что по смыслу п. 2 Информационного письма N 92 от 30.05.2005 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", а также ч. 5 ст. 71 АПК РФ, судебная экспертиза является одним из доказательств по делу и подлежит оценке наряду с другими доказательствами по делу, поскольку никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

Учитывая вышеизложенное, суд апелляционной инстанции, руководствуясь ст. 71 АПК РФ, считает необходимым дать оценку отчёту ИП Журихина Б.В. в соответствии с требования Федеральных стандартов оценки.

Для целей оценки указанного отчёта судом апелляционной инстанции был дополнительно опрошен Журихин Б.В. (протокол судебного заседания 24.08.2011, т. 4 л.д. 70).

По результатам оценки отчёта судом сделаны следующие выводы.

Согласно п. 16з и п. 16и Федерального стандарта оценки N 5, утв. Приказом Минэкономразвития от 04.07.2011 N 328 (далее - ФСО N 5), при проведении экспертизы отчёта об оценке производится, в том числе оценка отчёта на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности саморегулируемой организации оценщиков, а также оцениваются результаты проверки обоснованности выбранных оценщиком методов оценки в рамках каждого из использованных оценщиком подходов к оценке и проверки соответствия выполненного в отчете расчета стоимости объекта оценки соответствующим подходам и методам.

Согласно п. 7 Федерального стандарта оценки N 1 "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки", утв. Приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 N 256 (далее - ФСО N 1), подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией.

Из содержания п.п. 13-15 ФСО N 1 следует, что при проведении оценки оценщиком могут быть использованы доходный, сравнительный и затратный подход. Отказ от одного из указанных подходов подлежит аргументации в отчёте об оценке (п. 20 ФСО N 1).

Согласно п. 18 ФСО N 1 при проведении оценки оценщик осуществляет сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки объекта оценки, изучает количественные и качественные характеристики объекта оценки, собирает информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки теми подходами и методами, которые на основании суждения оценщика должны быть применены при проведении оценки, в том числе: информацию о спросе и предложении на рынке, к которому относится объект оценки, включая информацию о факторах, влияющих на спрос и предложение, количественных и качественных характеристиках данных факторов; информацию об объекте оценки, включая правоустанавливающие документы, сведения об обременениях, связанных с объектом оценки, информацию о физических свойствах объекта оценки, его технических и эксплуатационных характеристиках, износе и устареваниях, прошлых и ожидаемых доходах и затратах, данные бухгалтерского учета и отчетности, относящиеся к объекту оценки, а также иную информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки.

В силу п. 19 ФСО N 1 информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности. Информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки.

Из содержания норм п.п. 4-6 Федерального стандарта оценки N 3 "Требования к отчету об оценке", утв. Приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 N 254 (далее - ФСО N 3) следует, что отчёт об оценке должен отвечать принципам однозначности, достаточности и проверяемости.

В пункте 8 ФСО N 3 отражены те сведения, которые должен привести оценщик в отчёте об объекте оценки, в том числе количественные и качественные характеристики объекта, сведения об обременениях, а также иные факторы, существенно влияющие на его стоимость.

В нарушение указанных норм оценщиком в отчёте приведены противоречивые сведения о техническом состоянии помещения (год постройки, стр. 5, 14), в том числе не соответствующие сведениям технического паспорта (т. 3 л.д. 102).

При этом, как пояснил допрошенный судом специалист-оценщик Журихин Б.В., при определении рыночной стоимости оценщиком осуществляется поправка в размере 1% от стоимости за каждый год эксплуатации объекта.

В части сведений о техническом состоянии помещения оценщик указал на отсутствие оконных проёмов в помещении (стр. 14 отчёта), что не соответствует сведениям технического паспорта помещения.

Между тем сведения о наличии оконных проёмов могут повлиять на достоверность рыночной стоимости помещения, поскольку отражают уровень инсоляции в помещении.

При определении наиболее эффективного использования оцениваемого помещения в рамках доходного метода (стр. 49 отчёта) оценщик указал на возможные способы использования данного помещения, в том числе, как производственно складского.

Между тем указанный вывод оценщика не мотивирован, принимая во внимание, что помещение является встроено-пристроенным в составе жилого дома.

Кроме того, применительно к доходному методу, из отчёта не следует методика, которой пользовался оценщик при определении чистого операционного дохода (стр. 53, 67 отчёта), чем нарушен п. 13 ФСО N 3.

При допросе оценщик пояснил, что им принималась во внимание усреднённая величина расходов по коммерческой недвижимости, вне зависимости от размера операционных расходов применительно к оцениваемому помещению.

При определении объектов-аналогов в рамках сравнительного метода (стр. 70-71 отчёта) оценщиком нарушен принцип проверяемости отчёта и достаточности сведений, поскольку из представленной оценщиком информации следует, что в качестве объектов-аналогов с назначением "торговое помещение" оценщиком выбрано два из 25 объектов, что не позволяет достоверно и объективно оценить рыночную стоимость оцениваемого помещения, чем нарушен п. 14 ФСО N 1.

При этом из отчёта не следует, что оценщиком применялись поправочные коэффициенты для расчёта рыночной стоимости применительно к оцениваемому помещению.

В рамках доходного метода при определении денежного потока для объектов оценки (стр. 57 отчёта) и сравнительного метода (стр. 71 отчёта) оценщиком не представлен источник информации, чем нарушен п. 10 ФСО N 3.

Как пояснил в ходе допроса оценщик Журихин Б.В., источником информации в данном случае являлись сведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество, предоставленные регистрирующим органом.

Вместе с тем указанные пояснения оценщиком дополнительно не подтверждены соответствующими доказательствами. Более того, суд критически относится к указанным пояснениям оценщика ввиду того, что цена сделок купли-продажи объектов недвижимости, является служебной тайной лица, осуществляющего полномочия государственного служащего органа государственной регистрации, и не подлежит разглашению (п. 1 ч. 1 ст. 15 Федерального закона от 27.07.2004 N 79-ФЗ "О государственной гражданской службе Российской Федерации".

Из анализа информации, представленной оценщиком по объектам-аналогам, не представляется возможным установить технические характеристики помещений, расположение (этажность), а также по ряду объектов - местоположение объекта в пределах г. Озёрска.

Более того, в ходе допроса оценщик пояснил, что им не ставилась цель выбора объектов-аналогов для использования в рамках сравнительного метода, что корректируется, по утверждению оценщика, регрессионным методом исследования.

Между тем указанные действия оценщика противоречат п. 14 и п. 22 ФСО N 1.

Совокупность указанных выше обстоятельств позволяет суду апелляционной инстанции прийти к убеждению, что отчёт, выполненный оценщиком Журихиным Б.В., не отвечает принципу достоверности и использованные оценщиками сведения, методики, подходы и существенные факторы, отмеченные судом выше, могли сформировать недостоверную рыночную стоимость оцениваемого объекта недвижимости.

При таких обстоятельствах оснований принимать цену, определённую в данном отчёте, у суда на основании ст. 13 Закона об оценочной деятельности не имеется.

Представленный предпринимателем отчёт об оценке, выполненный ООО "Финансовый адвокат" (т. 4 л.д. 79) также не может быть принят судом для целей определения цены выкупаемого имущества.

Так, из указанного отчёта (стр. 8) следует, что транспортная доступность объекта неудовлетворительная.

Между тем указанная информация не соответствует фактическому состоянию объекта, поскольку то обстоятельство, что объект находится внутри дворовой территории, не свидетельствует о невозможности либо затруднительности проезда к нему.

Из отчёта оценщика следует, что объект находится в 100 м от остановки общественного транспорта, что, с учётом назначения объекта (торговое, магазин "Хозтовары") предполагает доступность данного объекта для основного контингента потребителей.

Кроме того, представленный оценщиком фотоматериал в обоснование расположения объекта (т. 4 л.д. 81) не позволяет оценить действительное расположение объекта.

Между тем из фотоматериалов, представленных в отчёте оценщика Чигирь С.Н. (т. 5 л.д. 10) следует, что оцениваемый объект, хотя и находится на внутридворовой территории, однако, имеет непосредственный проезд со стороны центральной площади города.

При таких обстоятельствах сведения, изложенные в отчёте ООО "Финансовый адвокат", не отвечают принципу достоверности.

Кроме того, при проведении анализа рыночной стоимости объектов-аналогов в рамках сравнительного подхода оценщиком использовалась информация по результатам продажи ряда объектов на аукционах, состоявшихся позднее даты оценки спорного объекта (10.09.2010), что противоречит п. 19 ФСО N 1.

Ряд сведений (этажность) по объектам-аналогам не соответствует характеристикам оцениваемого объекта, расположенного на цокольном этаже.

При этом оценщиком не обосновано применение корректировочных коэффициентов на местоположение объекта, равно как и не обосновано применение поправочных коэффициентов на отделку помещений, принимая во внимание, что из данных, представленных оценщиком, все объекты-аналоги имеют одинаковый уровень отделки.

Кроме того, как следует из пояснений ответчика (т. 5 л.д. 131), нежилое помещение N 4 по адресу г. Озёрск, ул. Кирова, 19, является вспомогательным, и было выкуплено дополнительно к ранее выкупленному основному помещению N 3 (магазин "Дом обуви") как вспомогательное, что объективно подтверждено данными технической инвентаризации (т. 5 л.д. 134).

Из данных, представленных оценщиком, также следует, что указанное помещение требует ремонта, тогда как в отношении оцениваемого объекта оценщиком такой вывод не сделан (т. 5 л.д. 100).

Таким образом, указанный объект не может быть использован как объект-аналог.

При этом суд отмечает, что использование при проведении оценки указанного объекта-аналога существенно повлияло на среднюю рыночную стоимость квадратного метра коммерческой недвижимости, определенную оценщиком.

Совокупность указанных обстоятельств позволяет суду оценить представленный истцом отчёт критически.

В суде апелляционной инстанции по ходатайству ответчика была проведена судебная экспертиза, проведение которой было поручено эксперту ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" Чигирь С.Н. (т. 4 л.д. 177).

По результатам экспертизы экспертом представлено заключение (т. 5 л.д. 3-88), согласно которому рыночная стоимость оцениваемого помещения составила 764 000 рубля.

Указанный отчёт сторонами не оспорен, возражения относительно его недостоверности не заявлены.

Доводы ответчика о необходимости дополнительного допроса эксперта Чигиря С.Н. по причине несоответствия сведений относительно объекта-аналога, использованного экспертом (стр. 15 отчёта, т. 5 л.д. 17), подлежат отклонению, поскольку по существу указанные возражения являются несогласием ответчика с информацией, указанной экспертом в заключении, тогда как обоснование таковых возражений должно подтверждаться лицом в соответствии с правилами ст. 1 ст. 65 АПК РФ, между тем таких доказательств ответчиком не представлено.

Кроме того, исключение указанного помещения из числа объектов- аналогов существенно не повлияет на определение средней стоимости квадратного метра коммерческой недвижимости, определённой экспертом, что соответствует п. 6 Федерального стандарта оценки N 2, утв. Приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 N 255.

Рыночная стоимость определена экспертом с учётом налога на добавленную стоимость, тогда как ответчик не является плательщиком НДС, и согласно положениями налогового законодательства НДС уплачивается в федеральный бюджет налоговыми агентами - покупателями муниципального имущества. С учётом изложенного, цена выкупаемого имущества подлежит определению без учёта НДС в размере 647 457 рублей 63 копейки (764 000 - (764 000 х 18 : 118).

То обстоятельство, что ответчик является налогоплательщиком по упрощённой системе налогообложения, не влияет на выводы суда о размере выкупной цены имущества, поскольку правовая природа указанных налоговых платежей, включая определение объекта налогообложения, является различной, и кроме того, определение цены гражданско-правовой сделки по смыслу п. 3 ст. 2 ГК РФ не состоит во взаимосвязи с исполнением ответчиком своих обязанностей как налогоплательщиком.

При таких обстоятельствах апелляционная коллегия полагает, что условие пункта 2.1. подлежит согласованию в следующей редакции:

"Цена продажи имущества, указанного в п. 1.2. договора, составляет 647 457 рублей 63 копеек без учёта НДС.

Цена определена на основании заключения эксперта Чигирь С.Н. ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральной БТИ" о рыночной стоимости недвижимого имущества - нежилое помещение N 4, цокольный этаж, общей площадью 86, 5 кв.м., по адресу: Челябинская область, г. Озёрск, пр. Ленина, 60, по состоянию на 10.09.2010".

С учётом изложенного, решение суда первой инстанции подлежит отмене.

Судебные расходы подлежат отнесению на ответчика по правилам ст. 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 18.05.2011 по делу N А76-24803/2011 отменить.

Изложить п. 2.1. договора купли-продажи N 28 от 20.10.2010, заключенного между муниципальным унитарным предприятием Озёрского городского округа "Куратор" и индивидуальным предпринимателем Волевач Сергеем Николаевичем в следующей редакции:

"Цена продажи имущества, указанного в п. 1.2. договора, составляет 647 457 рублей 63 копейки без учёта НДС.

Цена определена на основании заключения эксперта Чигирь С.Н. ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральной БТИ" о рыночной стоимости недвижимого имущества - нежилое помещение N 4, цокольный этаж, общей площадью 86, 5 кв.м., по адресу: Челябинская область, г. Озёрск, пр. Ленина, 60, по состоянию на 10.09.2010".

Взыскать с муниципального унитарного предприятия Озёрского городского округа "Куратор" в пользу индивидуального предпринимателя Волевач Сергея Николаевича судебные расходы по государственной пошлине по иску в сумме 4000 рублей и по апелляционной жалобе в сумме 2000 рублей.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Г.Н.Богдановская

Судьи

Л.П.Ермолаева И.Ю.Соколова