Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 15 декабря 2011 г. N 09АП-29778/11

город Москва

15 декабря 2011 г.

Дело N А40-19720/11-23-168

Резолютивная часть постановления объявлена 08.12.2011.

Постановление изготовлено в полном объеме 15.12.2011.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Левиной Т.Ю.,

судей Савенкова О.В., Кораблевой М.С.

при ведении протокола судебного заседания секретарем Петуховой К.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

ООО "Модисто"

на решение Арбитражного суда города Москвы

от 09 сентября 2011 года по делу N А40-19720/11-23-168,

принятое судьей Барановой И.В.

по иску ООО "ТРК-Петербург"

к ООО "Модисто"

о взыскании денежных средств

при участии в судебном заседании представителей:

от истца Гаевский А.А. по дов. от 13.09.2011 N ПГД-14-20/1858

от ответчика Албегова З.Х. по дов. от 17.10.2011 б/н.

УСТАНОВИЛ:

ООО "ТРК-Петербург" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском (с учетом принятого судом в порядке ст.49 АПК РФ уточнения иска) к ООО "Модисто" о взыскании в связи с ненадлежащим исполнением обязательств из договора аренды от 10.12.2007 N 2-17/07

просроченной арендной платы за пользование объектом аренды в период с марта 2010 года по 19.08.2010 в размере 684258,97руб.;

процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 16.09.2010 по 18.07.2011 в размере 44 928,25руб.

Решением суда от 09.09.2011 исковые требования удовлетворены.

На указанное решение ООО "Модисто" подана апелляционная жалоба, в которой заявитель просит решение суда отменить, принять новый судебный акт

В обоснование доводов жалобы заявитель ссылается на то, что вывод суда первой инстанции, изложенный в обжалуемом решении, а именно: о размере образовавшейся у арендатора задолженности по арендной плате, - не соответствует обстоятельствам дела, поскольку не учитывает удержание арендодателем не зачтенного в счет арендной платы аванса, а также неосуществление в период с 06.07.2010 по 19.08.2010 пользования арендатором помещением в ввиду создания арендодателем препятствия по его использованию.

В судебном заседании апелляционного суда представитель ответчика поддержал доводы жалобы в части взыскания арендной платы, при этом указал, что решение в части взыскания процентов в заявленном размере не оспаривает, представитель истца против доводов жалобы возражал.

Девятый арбитражный апелляционный суд, повторно рассмотрев дело в порядке ст.ст.268, 269 АПК РФ, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, оценив объяснения лиц, участвующих в деле, не находит оснований для отмены обжалуемого решения, исходя из следующего.

Как следует из материалов дела, 10.12.2007 между ООО "ТРК-Петербург" (арендодатель) и ООО "ЭДМОНД" (арендатор) заключен договор аренды N 2-17/07 комнат 332, 333, 334 этажа 2 здания по адресу: Санкт-Петербург, Индустриальный проспект, д. 24, лит. А.

31.07.2009 между ООО "ТРК-Петербург" (арендодатель), и ООО "ЭДМОНД" (прежний арендатор) и ООО "Модисто" (новый арендатор) заключено Соглашение о передаче прав и обязанностей из договора аренды от 10.12.2007 г.. N 2-17/07.

Судом первой инстанции установлено, что в нарушение обязательств из заключенного договора аренды арендатором ненадлежащим образом выполнялась обязанность по внесению арендной платы за пользование объектом аренды, а именно: по состоянию на 25.08.2010 не внесена арендная плата более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, а именно: за пользование объектом аренды в период с марта 2010 года по 19.08.2010 в размере 684 258,97руб. не внесена, - что в силу ст.ст. 309, 309, 614; п. 1 ст. 450 ГК РФ, п. 9.1-9.2 договора привело к возникновению на стороне арендодателя право требовать взыскания образовавшейся задолженности по арендной плате, отказаться от исполнения договора в одностороннем внесудебном порядке.

Данное право арендодателем было реализовано направлением арендатору 25.08.2010 почтовой связью соответствующего письма исх. от 25.08.2010, получение которого арендатором не оспаривается, в силу чего обязательства сторон из договора аренды прекратились на основании п. 2 ст. 453 ГК РФ с 16.09.2010. Объект аренды возвращен арендатором арендодателю по Акту от 19.08.2010.

Просрочка в исполнении обязательства по уплате арендной платы привело к возникновению на стороне арендодателя право требовать взыскания процентов за пользование чужими денежными средствами по ст. 395 ГК РФ, начисляемых на просроченную сумму, исходя из установленной ЦБ РФ учетной ставки банковского процента, что за период с 16.09.2010 по 18.07.2011 составило 44 928,25руб.

Однако, решением Арбитражного суда города Москвы от 21.12.2010 N А40-127593/10-53-1056, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 28.03.2011 N 09АП-3838/2011-ГК и постановлением ФАС МО от 27.07.2011 N КГ-А40/7642-11, которым удовлетворены исковые требования ООО "Модисто" к ООО "ТРК-Петербург" в части истребования удерживаемого арендодателем имущества арендатора установлено, что арендодатель с 06.07.2010 лишил арендатора владения арендуемыми помещениями посредством отключения электроэнергии при закрытой входной двери, что сделало невозможным открытие ведущей в арендуемые помещения двери, запирающее устройство которой приводится в действие только электрической энергией и не имеет способов механического открытия, и посредством отказа возобновить подачу электроэнергии на время, необходимое для открытия/закрытия входной двери.

Таким образом, в силу ч. 2 ст. 328 ГК РФ, в случае непредоставления арендодателем обусловленного договором исполнения обязательства по предоставлению возможности беспрепятственно пользоваться арендатором объектом аренды в период с 06.07.2010 по 19.08.2010, последний вправе приостановить исполнение своего обязательства по уплате арендной платы, а у арендодателя, не исполнившего обязанность по предоставлению возможности беспрепятственно пользоваться арендатором объектом аренды, не возникает право требовать внесения платы за пользование объекта аренды за период с 06.07.2010 по 19.08.2010.

Условиями договора аренды (п. 4.6) предусмотрена обязанность арендатора уплатить арендодателю денежные средства в сумме 7237,5дол.США в обеспечение исполнения своих обязательств из указанного договора (т.н. "обеспечительный платеж"), который по окончании действия договора подлежит возврату (п. 4.7 договора).

Пунктом 1.9 дополнительного соглашения от 01.08.2008 к договору аренды предусмотрено, что в случае ненадлежащего осуществления арендатором платежей, предусмотренных настоящим договором аренды (в том числе: арендной платы, штрафов, пеней и др.), в случае повреждения смещения и/или Здания иного имущества арендодателя, произошедшего по вине арендатора, или иного нарушения арендатором своих обязательств по настоящему договору аренды, арендодатель вправе вычесть (удержать) из обеспечительного платежа суммы ненадлежащим образом осуществленных арендатором платежей, суммы, необходимые для устранения повреждений Помещения и/или Здания и/или иного имущества арендодателя, а также иные суммы, необходимые для восстановления нарушенного права арендодателя.

Сумма внесенного арендатором обеспечительного платежа составляет 343 290,87руб., что истцом не спаривается.

Так, договор аренды содержит условия, наделяющие внесенный арендатором платеж функциями обеспечения исполнения арендатором своих денежных обязательств из указанного договора (договор содержит условия о том, что из внесенного арендатором обеспечительного платежа арендодатель вправе получить удовлетворение своих требований, возникших в связи с ненадлежащим исполнением арендатором обязательств из указанного договора (просроченной арендной платы, неустойки).

Кроме того, договор аренды, наделяющий арендодателя правом в одностороннем внесудебном порядке отказаться от его исполнения при допущенной арендатором свыше 15 дней просрочки во внесении арендной платы, - обусловливает возможность реализации данного права в зависимость от исчерпания арендодателем возможности получения удовлетворения своим требованиям о взыскании просроченной арендной платы за счет внесенного арендатором обеспечительного платежа.

В письмах за от 26.05.2010 исх.N 21, 19.07.2010 ООО "Модисто" просило зачесть обеспечительный платеж в размере 343 290,87руб. в счет арендной платы за апрель, май, июнь 2010 года, получение указанных писем арендодателем не оспаривается.

Применительно к "обеспечительному платежу" (авансу), внесенному в счет обеспечения исполнения арендатором обязательства по внесению арендных платежей, толкование содержащегося в п. 9.2 договора аренды условия о том, что в случае досрочного расторжения договора по основаниям, указанным в п.п.9.1.1-9.1.8 арендатор не вправе требовать от арендодателя возврата "обеспечительного платежа и арендной платы, уплаченной арендатором арендодателю на дату расторжения договора аренды", - в системе действующего законодательства позволяет прийти к выводу о том, что в случае досрочного расторжения договора под авансом, не подлежащем возврату арендатору, понимается только та часть аванса, которая приходится на период пользования объектом аренды до расторжения договора.

Иное толкование, при котором остаток аванса, не зачтенный в счет арендной платы в связи с досрочным прекращением договора, подлежит удержанию арендодателем в качестве неустойки, - не соответствует требованиям ст. 330 ГК РФ, предполагающей как определенность обеспеченного указанной мерой ответственности обязательства, так и определенность размера самого обеспечения.

П. 8.1 договора аренды стороны уже предусмотрели применение к арендатору в связи с просрочкой во внесении арендной платы или иных предусмотренных договором платежей меры ответственности в виде процентов по ст.395 ГК РФ, тогда как применение двух мер (за просрочку во внесении арендной платы - процентов по ст.395 ГК РФ и за расторжение договора в связи с допущенной арендатором просрочкой во внесении арендной платы - удержание в качестве неустойки "обеспечительного платежа"), не соответствует нормам гл. 24 ГК РФ, из смысла которых следует, что за одно и то же правонарушение не могут применяться две меры ответственности.

Таким образом, в связи с невнесением арендатором арендной платы за пользование объектом аренды в период с марта 2010 по 05.07.2010 у арендодателя возникло право получить удовлетворение соответствующим требованиям из суммы "обеспечительного платежа".

В связи с получением арендодателем удовлетворения своим требованиям по уплате арендной платы за вышеуказанный период из суммы "обеспечительного платежа" требование арендодателя о взыскании 603 977,61руб. (согласно представленному истцом контр-расчету на расчет ответчика) просроченной арендной платы не подлежит удовлетворению.

При таких обстоятельствах, решение суда первой инстанции подлежит отмене в указанной части, с принятием по делу нового судебного акта об удовлетворении исковых требований в части взыскания арендной платы в размере 81 281,36руб.

Расходы по государственной пошлине подлежат распределению в соответствии со ст.110 АПК РФ.

В соответствии со статьями 266-271 АПК РФ, апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 09 сентября 2011 года по делу N А40-19720/11-23-168 отменить в части взыскания основного долга.

Взыскать с ООО "Модисто" (ОГРН 108 9848012275) в пользу ООО "ТРК-Петербург" (ОГРН 1057810087741) основного долга в размере 81 281,36руб., расходов по государственной пошлине в размере 5060,12 руб.

В остальной части решение суда оставить без изменения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий

Т.Ю. Левина

Судьи

О.В. Савенков М.С. Кораблева