Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 21 декабря 2011 г. N 10АП-9152/11

г. Москва

21 декабря 2011 г.

Дело N А41-16914/11

Резолютивная часть постановления объявлена 14 декабря 2011 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 21 декабря 2011 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ханашевича С.К.,

судей Боровиковой С.В., Юдиной Н.С.,

при ведении протокола судебного заседания Аванесян А.А.,

при участии в заседании:

от Банка ВТБ 24 (закрытое акционерное общество) (ИНН: 7710353606, ОГРН: 1027739207462): Ползиков Д.И. по доверенности от 14.02.2011 N 357;

от общества с ограниченной ответственностью "Карелин" (ИНН: 5042072750, ОГРН: 1035008368823): Мокрушина М.И. по доверенности от 19.09.2011

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Карелин" на решение Арбитражного суда Московской области от 01 сентября 2011 года по делу N А41-16914/11, принятое судьей Калининой Н.С. по иску Банка ВТБ 24 (закрытое акционерное общество) к обществу с ограниченной ответственностью "Карелин" об обращении взыскания на заложенное недвижимое имущество,

УСТАНОВИЛ:

Банк ВТБ 24 (закрытое акционерное общество) (далее - ВТБ 24) обратился в Арбитражный суд Московской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Карелин" (далее - ООО "Карелин") об обращении взыскания на недвижимое имущество, заложенное по договору об ипотеке N 3-0000040-302 от 25.08.2006 и договору об ипотеке N 721/1098-0000014-з01 от 2007 года, заключенного между ВТБ 24 (ЗАО) и ООО "Карелин", а именно на следующее недвижимое имущество:

- торгово-административный, производственный корпус, назначение: нежилое, 3 - этажный, общая площадь 5699,5 кв.м, инв. N 263:075-100104, лит. 2Б, условный номер 50-50-05/064/2008-434, адрес объекта: Московская область, г. Сергиев Посад, Московское шоссе, д. 3а;

- земельный участок: землепользование (земли населенных пунктов); кадастровый номер 50:05:0070504:0032; общая площадь - 2450 кв.м., расположенный по адресу: Московская область, г. Сергиев Посад, Московское шоссе, д. 3а; разрешенное использование (назначение) - размещение административного здания;

- земельный участок: землепользование (земли населенных пунктов); кадастровый номер 50:05:0070504:0084; общая площадь - 2450 кв.м., расположенный по адресу: Московская область, г. Сергиев Посад, Московское шоссе, д. За, разрешенное использование (назначение) - размещение магазина, определив способ реализации предмета залога - путем продажи с публичных торгов, с условием начальной продажной цены в размере - 67 694 958 руб.

Решением Арбитражного суда Московской области от 01.09.2011 по делу N А41-16914/11 исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с решением суда, ООО "Карелин" обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, полагая, что судом первой инстанции неполно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, выводы, изложенные в решении, не соответствуют обстоятельствам дела, а также нарушены нормы материального и процессуального права.

Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены арбитражным апелляционным судом в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Выслушав представителей сторон, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции.

Из материалов дела следует, что между ЗАО Внешторгбанк Розничные услуги (в соответствии с решением общего собрания акционеров от 10.10.2006 (протокол N 05/06) ЗАО Внешторгбанк Розничные услуги переименован в Банк ВТБ 24 (закрытое акционерное общество), далее - Банк ВТБ 24 (ЗАО) и ООО "Карелин" заключено Кредитное соглашение N 721/5933-0000040 от 25.08.2006 (далее - "Кредитное соглашение N 1"), в соответствии с которым Банк обязался предоставить Заемщику кредит в сумме 10 000 000 руб. на срок - 36 месяцев с даты, следующей за датой предоставления кредита, с взиманием за пользование кредитом 16,0 процентов годовых. Для учета полученного Заемщиком кредита открыт ссудный счет N 45208-810-3-0033-0002190.

В обеспечение надлежащего исполнения условий указанного Кредитного соглашения N 1 между Банком и Заемщиком был заключен Договор об ипотеке N 721/5933-0000040-з02 от 25.08.2006 (с Дополнительным соглашением от 23.03.2007), в соответствии с которым Банку в залог передано недвижимое имущество (далее - "Предмет ипотеки"), а именно:

1. Здание заводоуправления, одноэтажное, расположенное по адресу: Московская область, г, Сергиев Посад, Московское шоссе, д. За; инвентарный N 263:075-100104, ЛитЛД; условный номер 50:05:01:00133:002; общая площадь - 603,0 (Шестьсот три) квадратных метров.

2. Нежилое здание: магазин, одноэтажное, расположенное по адресу: Московская область, г. Сергиев Посад, Московское шоссе, д. За; инвентарный N 263:075-1565, ЛитЛБ; условный номер 50:05:01:04346:001; общая площадь - 174,8 (Сто семьдесят четыре целых восемьдесят сотых) квадратных метров.

3. Земельный участок: землепользование (земли населенных пунктов); кадастровый номер объекта 50:05:0070504:0032; общая площадь - 2450 (Две тысячи четыреста пятьдесят) квадратных метров, адресные ориентиры: Московская область, г. Сергиев Посад, Московское шоссе, д. За; разрешенное использование (назначение) - размещение административного здания.

4. Земельный участок: землепользование (земли населенных пунктов); кадастровый номер объекта 50:05:0070504:0084; общая площадь - 2450 (Две тысячи четыреста пятьдесят) квадратных метров, адресные ориентиры: Московская область, г. Сергиев Посад, Московское шоссе, д. За; разрешенное использование (назначение) - размещение магазина.

Договор ипотеки N 721/5933-0000040-з02 от 25.08.2006 зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним Управлением Федеральной регистрационной службы по Московской области 14.09.2006, номер регистрации-50 50-05/046/2006-275.

Дополнительное соглашение от 23.03.2007 к договору ипотеки N 721/5933-0000040-з02 от 25.08.2006 зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним Управлением Федеральной регистрационной службы по Московской области 29.05.2007, номер регистрации - 50-50-05/016/2007-380.

В период действия договора об ипотеке Заемщик снес нежилое здание магазина, общей площадью 174,80 кв.м., и произвел реконструкцию здания заводоуправления, общей площадью 603 кв.м.

Результатом реконструкции стало построенное здание торгово-административного, производственного корпуса, назначение: нежилое, 3 - этажное, общая площадь 5699,5 кв.м, инв. N 263:075-100104, лит. 2Б, условный номер 50-50-05/064/2008-434, адрес объекта: Московская область, г. Сергиев Посад, Московское шоссе, д. 3а.

Для определения реальной рыночной стоимости Предмета ипотеки Банк привлек оценочную компанию ЗАО "Аудит и Консалтинг".

В соответствии с Отчетом N 918-10 "Об определении рыночной стоимости недвижимого имущества" от 23 декабря 2010 года рыночная стоимость Предмета ипотеки составляет 67 694 958 руб.

22.09.2006 Банк предоставил Заемщику кредит в полном объеме (распоряжение N 1 от 22.09.2006; выписка по лицевому счету Заемщика N 40702-810-8-0033-0002190 за 22.09.2006).

В соответствии со ст.ст. 807, 809, 810, 819 ГК РФ заемщик обязан возвратить кредитору сумму кредита и уплатить проценты за пользование кредитом в срок и в порядке, предусмотренными кредитным договором.

Заемщик осуществлял погашение кредита с нарушением условий Кредитного соглашения N 1.

Также в силу ст.ст. 809, 819 ГК РФ общая сумма процентов за пользование кредитом за период с 23.09.2006 по 10.06.2009 составила 2 719 828 руб. 92 коп., из которых оплачено Заемщиком - 2 445 277 руб. 33 коп.

На основании ч.1 ст. 811 ГК РФ, п. 15 Постановления Пленума ВАС РФ и Пленума ВС РФ N 13/14 от 08.10.1998 с учетом п. 1.12 Кредитного соглашения N 1 поскольку Заемщик допустил просрочку в погашении кредита и уплате процентов за пользование кредитом, на сумму просроченной задолженности по кредиту и процентам за пользование кредитом была начислена пеня за период с 25.11.2008 по 12.05.2010 в размере 213 636 руб. 49 коп., которая не оплачена Заемщиком.

Общая сумма пени за несвоевременную уплату процентов за пользование кредитом за период с 25.11.2008 по 10.06.2009 составила 29 184 руб.65 коп., которые не оплачены Заемщиком.

В связи с ненадлежащим исполнением Заемщиком обязательств по Кредитному соглашению N 1, в том числе и в части своевременного погашения кредита, истец на основании ч. 2 ст. 811 ГК РФ, п. 4.6 Особых условий потребовал от Заемщика погасить кредит в полном объеме и уплатить причитающиеся проценты за пользование кредитом в срок до 10.06.2009.

В связи с тем, что задолженность не была погашена, Банк обратился в Арбитражный суд г. Москвы с исковым заявлением о взыскании с Заемщика задолженности по кредитному соглашению N 1.

Решением от 22.10.2010 по делу N А40-67619/10-29-565 Арбитражный суд г. Москвы взыскал с Заемщика задолженность по кредитному соглашению N 1 в общей сумму 3 949 022 руб. 61 коп.

Указанное решение Арбитражного суда г. Москвы до настоящего времени не исполнено.

Также между Банком и Заемщиком, заключено Кредитное соглашение N 721/1098-0000014 от 23.03.2007 (далее - "Кредитное соглашение N 2"), в соответствии с которым Банк обязался предоставить Заемщику кредит в сумме 40 000 000 руб. на срок 60 месяцев с даты, следующей за датой предоставления кредита, с взиманием за пользование кредитом 15,5 процентов годовых.

Для учета полученного Заемщиком кредита открыт ссудный счет N 45208-810-9-1000-0001025.

Согласно пункту 1.8 Кредитного соглашения N 2 погашение кредита и уплата процентов за пользование кредитом осуществляются Заемщиком в соответствии с Порядком погашения кредита и уплаты процентов, определяемым согласно расчету, указанному в Кредитном соглашении N 2.

В обеспечение надлежащего исполнения условий указанного Кредитное соглашение N 2 между Банком и Заемщиком был заключен Договор об ипотеке N 721/1098-0000014-з01 от 30.05.2007, в соответствии с которым Банку в залог передано недвижимое имущество, заложенное по Договору об ипотеке N 721/5933-0000040-з02 от 25.08.2006.

Договор ипотеки N 721/1098-0000014-з01 от 30.05.2007 зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним Управлением Федеральной регистрационной службы по Московской области 12.07.2007, номер регистрации - 50 50-05/043/2007-082.

28.03.2007 Банк предоставил Заемщику кредит в полном объеме (копия мемориального ордера N 777777 от 28.03.2007; выписка по лицевому счету Заемщика N 40702-810-3-1003-0101025 за 28.03.2007).

Заемщик в нарушение ст.ст. 807, 809, 810, 819 ГК РФ осуществлял погашение кредита с нарушением условий Кредитного соглашения и N 2. Последний платеж в счет погашения кредита (основного долга) Заемщик произвел 16.09.2009 в сумме - 4 534 447 руб. 33 коп. Всего кредит погашен в сумме - 14 042 444 руб. 28 коп.

В соответствии со ст.ст. 809, 819 ГК РФ заемщик обязан уплатить кредитору проценты за пользование кредитом в размере и порядке, определенных договором, которые выплачиваются до дня возврата кредита.

Общая сумма процентов за пользование кредитом за период с 29.03.2007 по 10.06.2009 составила 11 518 141 руб. 25 коп., из которых оплачено Заемщиком - 8 820 299 руб. 99 коп.

На основании ч.1 ст. 811 ГК РФ, п. 15 Постановления Пленума ВАС РФ и Пленума ВС РФ N 13/14 от 08.10.1998 с учетом п. 1.12 Кредитного соглашения N 2 поскольку Заемщик допустил просрочку в погашении кредита и уплате процентов за пользование кредитом, на сумму просроченной задолженности по кредиту и процентам за пользование кредитом подлежат начислению пеня.

Общая сумма пени за несвоевременное погашение кредита за период с 31.07.2007 по 12.05.2010 составила 333 345 руб. 60 коп., которые оплачены Заемщиком в сумме 349 руб. 92 коп..

Общая сумма пени за несвоевременную уплату процентов за пользование кредитом за период с 31.07.2007 по 12.05.2010 составила 217 096 руб. 13 коп., которые оплачены Заемщиком в сумме - 60 841 руб. 26 коп.

В связи с ненадлежащим исполнением Заемщиком обязательств по Кредитному соглашению N 2, в том числе и в части своевременного погашения кредита, истец на основании ч. 2 ст. 811 ГК РФ, п. 4.6 Особых условий потребовал от Заемщика и Поручителей погасить кредит в полном объеме и уплатить причитающиеся проценты за пользование кредитом в срок до 10.06.2009.

Решением от 22 октября 2010 года по делу N А40-66814/10-29-559 Арбитражный суд г. Москвы взыскал с Заемщика задолженность по Кредитному соглашению в общей сумме 29 144 647 руб. 73 коп.

Указанное решение Арбитражного суда г. Москвы до настоящего времени не исполнено.

В связи с тем, что обязательства по кредитным соглашениям не исполнены, истец обратился в суд с настоящим иском в порядке ст. 348 ГК РФ.

Суд первой инстанции, удовлетворяя требования истца, исходил из того, что ответчиком не исполнены обязательства по кредитным соглашениям N 1 и N 2, каждое из которых обеспечены договорами об ипотеке.

Оспаривая решение суда первой инстанции, ответчик указывает, что согласно правоустанавливающим документам предмет залога существенно изменился с 603 кв.м. до 5 699,5 кв.м., что существенно увеличивает стоимость предмета залога и подлежит оценке судом.

Кроме того, условиями договора об ипотеке N 3-0000040-302 от 25.08.2006 не предусмотрено право на обращение взыскания на реконструированное здание.

Суд апелляционной инстанции, выслушав представителей сторон, изучив доводы апелляционной жалобы, исследовав материалы дела, не усматривает оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.

В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом, в соответствии с условиями обязательства, требованиями закона и иных правовых актов.

В соответствии со статьей 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

В соответствии с п. 1 ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом. В случаях и в порядке, которые установлены законами, удовлетворение требования кредитора по обеспеченному залогом обязательству (залогодержателя) может осуществляться путем передачи предмета залога в собственность залогодержателя.

Право залога возникает с момента заключения договора о залоге (п. 1 ст. 341 ГК РФ).

Согласно п. 2 ст. 349 ГК РФ требования залогодержателя удовлетворяются за счет заложенного движимого имущества по решению суда, если иное не предусмотрено соглашением сторон.

В соответствии с п. 1 ст. 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает.

Залогодержатель приобретает право обратить взыскание на предмет залога, если в день наступления срока исполнения обязательства, обеспеченного залогом, оно не будет исполнено.

Если иное не предусмотрено договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности, проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание заложенной вещи и расходов по взысканию (ст. 337 ГК РФ).

Взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает (п. 1 ст. 348 ГК РФ).

Согласно части 2 статьи 350 ГК РФ реализация (продажа) заложенного движимого имущества, на которое в соответствии со статьей 349 настоящего Кодекса обращено взыскание, осуществляется в порядке, установленном законом о залоге, если иное не предусмотрено законом.

В соответствии с п. 1,2 ст. 3 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке.

Ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами).

Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает также уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему:

1) в возмещение убытков и / или в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства;

2) в виде процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренных обеспеченным ипотекой обязательством либо федеральным законом;

3) в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество;

4) в возмещение расходов по реализации заложенного имущества.

Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения за счет заложенного имущества.

Согласно ч. 1 ст. 50 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" Залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

Взыскание по требованиям залогодержателя обращается на имущество, заложенное по договору об ипотеке, по решению суда, за исключением случаев, когда в соответствии со статьей 55 настоящего Федерального закона допускается удовлетворение таких требований без обращения в суд (ст. 51 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)").

В соответствии с п. 1 ст. 56 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с настоящим Федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом.

Согласно п. 1, 2 ст. 54 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" в обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отказано в случаях, предусмотренных статьей 54.1 настоящего Федерального закона.

Принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем:

1) суммы, подлежащие уплате залогодержателю из стоимости заложенного имущества, за исключением сумм расходов по охране и реализации имущества, которые определяются по завершении его реализации. Для сумм, исчисляемых в процентном отношении, должны быть указаны сумма, на которую начисляются проценты, размер процентов и период, за который они подлежат начислению;

2) являющееся предметом ипотеки имущество, из стоимости которого удовлетворяются требования залогодержателя;

3) способ реализации имущества, на которое обращается взыскание;

4) начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - самим судом;

5) меры по обеспечению сохранности имущества до его реализации, если таковые необходимы;

6) особые условия проведения публичных торгов, установленные пунктом 3 статьи 62.1 настоящего Федерального закона, в случае, если предметом ипотеки являются земельные участки, указанные в пункте 1 статьи 62.1 настоящего Федерального закона.

Как следует из Информационного письма от 28.01.2005 N 90 Президиума ВАС РФ "Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке" изменение предмета ипотеки в период действия договора об ипотеке не означает ни физической, ни юридической гибели предмета залога, которая по смыслу подпункта 3 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ, Кодекс) влечет прекращение залога. Ни Кодекс, ни Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке) не требуют для сохранения силы договора об ипотеке внесения в него изменений, касающихся описания предмета ипотеки и его оценки, и регистрации этих изменений.

Суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что ответчиком не исполнены обязательства по Кредитным соглашениям N N 1 и 2, каждое из которых обеспечены договорами об ипотеке. В связи с чем, обоснованно обратил взыскание на заложенное недвижимое имущество.

Рыночная стоимость заложенного имущества на основании отчета ЗАО "Аудит и Консалтинг" N 918-10 "Об определении рыночной стоимости недвижимого имущества" от 23.12.2010 составляет 67 694 958 руб., в связи с чем суд первой инстанции правомерно установил начальную продажную цену в указанном размере.

Возражений по поводу оценки рыночной стоимости, ответчиком в суде первой инстанции не заявлялось.

Ипотека на новый объект зарегистрирована.

Учитывая вышеизложенное, апелляционный суд считает, что выводы суда первой инстанции основаны на полном и всестороннем исследовании материалов дела, при правильном применении норм действующего законодательства.

Оснований для переоценки выводов суда первой инстанции, сделанных при рассмотрении настоящего спора по существу, апелляционным судом не установлено.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием к отмене судебного акта, судом первой инстанции не допущено. Оснований для отмены обжалуемого судебного акта не имеется.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 01 сентября 2011 года по делу N А41-16914/11 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий

С.К. Ханашевич

Судьи

С.В. Боровикова Н.С. Юдина