Регистрируем площадки скважин и подъездные пути...
...В составе сложного объекта
Позиция регистрирующих органов относительно решения вопроса об отдельной регистрации права собственности на площадки скважин и подъездные дороги, как правило, сводится к следующему: внутренние дороги и площадки скважин не являются самостоятельными объектами недвижимости и не требуют проведения государственной регистрации, так как входят в состав сложных объектов, для обслуживания которых они построены, а именно для обслуживания разведочных скважин. Иными словами, зачастую регистрирующий орган относит скважину с площадкой и подъездной дорогой к сложным вещам. Согласно ст. 134 ГК РФ разнородные вещи рассматриваются как одна сложная вещь, если образуют единое целое, предполагающее использование по общему назначению.
Важно отметить: если скважины были зарегистрированы в установленном порядке, доказательством этого факта служит соответствующее свидетельство. Если оно не содержит сведений о площадках и подъездных дорогах как об объектах, составляющих сложную вещь - скважину, то следует считать, что права на данные объекты отдельно не зарегистрированы.
При государственной регистрации прав на сложные вещи сведения о составляющих эту вещь объектах должны отражаться в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - Реестр). Так, в соответствии с Правилами *(1) в Подразделе I Реестра должно быть указано, во-первых, краткое описание сложного объекта недвижимого имущества на основании документов, удостоверенных организацией (органом) по учету объектов недвижимого имущества на территории регистрационного округа. Во-вторых, в графе "Особые отметки регистратора" для объектов недвижимого имущества, являющихся сложными вещами, должны указываться сведения об объектах недвижимости, входящих в состав этой вещи: индивидуальное наименование объекта или обобщенное наименование соответствующего вида объектов (например, земельный участок, объект незавершенного строительства, линейно-кабельное сооружение связи); общая площадь объекта недвижимого имущества; идентификационные данные из паспортов технического учета сооружений.
Таким образом, при регистрации права на разведочную скважину как на сложный объект в Реестре должны отражаться сведения о входящих в нее объектах недвижимости - площадках и подъездных дорогах. Если такие сведения в Реестре отсутствуют, права на данные объекты не считаются оформленными в установленном порядке. Кроме того, на сегодня не существует нормативно установленного требования отражать в обязательном порядке сведения об объектах недвижимости, входящих в состав сложной вещи, в свидетельстве о государственной регистрации. Поэтому доказать право собственности на объекты, входящие в состав сложной вещи, будет весьма проблематично.
Государственная регистрация - это единственное доказательство существования зарегистрированного права собственности на недвижимое имущество. Такое право может быть оспорено только в судебном порядке (ч. 1 ст. 2 Закона о госрегистрации). И как показывает практика, отсутствие такой регистрации значительно усложняет для правообладателя процесс доказывания принадлежности ему данных объектов.
...Как самостоятельные объекты
Согласно позиции многих регистрирующих органов вопрос определения статуса площадок и подъездных дорог как обособленных и самостоятельных объектов недвижимости должен быть решен на основании данных проектной документации. Иными словами, на основании сведений, приведенных в проектной документации по буровой скважине компании-правообладателя, регистрационная служба будет решать вопрос о регистрации прав на скважину как на сложный объект, в состав которого входят площадки и подъездные дороги, или же о регистрации прав отдельно на площадки и отдельно на дороги.
Допустимость регистрации права на объект как обособленный комплекс недвижимости определяется на стадии правовой экспертизы в регистрирующем органе с учетом сведений, полученных от уполномоченных органов кадастрового и технического учета, в частности с учетом данных, указанных в техническом паспорте на скважину. В соответствии с Законом о госрегистрации кадастровый и технический учет (инвентаризация) объекта недвижимости - это описание и индивидуализация объекта недвижимого имущества (земельного участка, здания, сооружения, жилого или нежилого помещения), в результате чего он получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других объектов недвижимого имущества. Регистрирующий орган после изучения документов кадастрового и технического учета (инвентаризации) объектов недвижимости будет решать, могут ли эти сведения служить основанием для отдельной регистрации прав на площадки и подъездные дороги к скважине.
Буровые скважины - сложные технические сооружения, неразрывно связанные с землей и участком недр, в связи с чем необходимость их технического учета не вызывает сомнения. Однако до сих пор в Российской Федерации отсутствует нормативный акт, определяющий орган, в чью компетенцию входила бы данная деятельность и порядок ее ведения. Поэтому правовая неопределенность вопросов технического учета скважин и связанных с ними объектов недвижимости затрудняет правоприменительную практику и, в частности, порождает споры при индивидуализации отдельных объектов топливно-энергетического комплекса.
Чтобы определить правовой режим площадок скважин и подъездных дорог и установить, относится ли это имущество к недвижимому, подлежащему государственной регистрации, прежде всего необходимо установить нормативные определения данных объектов. В соответствии с Временной классификацией скважин, бурящихся при геолого-разведочных работах и разработке нефтяных и газовых месторождений (утверждена приказом МПР России от 7 февраля 2001 г. N 126), разведочными являются скважины, которые бурят на площадях с установленной промышленной нефтегазоносностью для уточнения запасов и сбора исходных данных для составления технологической схемы разработки (проекта опытно-промышленной эксплуатации) залежи. Приведенная характеристика скважины свидетельствует о том, что сама скважина и площадь, на которой она расположена, являются капитальными сооружениями, они неразрывно связаны с землей и участком недр, где возводится скважина.
Сооружения - это специфическая разновидность недвижимости, отличающаяся своей неподвижностью, фундаментальной привязкой к конкретному земельному участку. При возведении скважины на поверхности земли размещаются площадки и транспортные пути, обслуживающие процессы добычи нефти или газа.
Законодательство не дает нормативного определения понятию "площадка скважины", его содержание можно раскрыть путем системного толкования подзаконных нормативных актов и положений актов федеральных органов исполнительной власти (в частности, актов Госгортехнадзора России), принятых в области газодобычи. Так, в соответствии с Правилами безопасности в нефтяной и газовой промышленности и Инструкцией о порядке ликвидации, консервации скважин и оборудования их устьев и стволов (утверждены Постановлениями Госгортехнадзора России от 5 июня 2003 г. N 56 и от 22 мая 2002 г. N 22 соответственно), а также Правилами геофизических исследований и работ в нефтяных и газовых скважинах (утверждены совместным приказом МПР России и Минтопэнерго России от 28 декабря 1999 г. N 323/445) можно дать следующее определение.
Площадка скважины (рабочая площадка, прискваженная площадка) - площадка для ремонта или освоения скважины, обеспечивающая безопасное проведение работ с геофизическим оборудованием, приспособленная для размещения, монтажа, технологических перемещений геофизического оборудования на скважине, мест временного хранения на скважине взрывчатых материалов, радиоактивных веществ, выполнения работ с ними. На основании п. 6.1.8 Правил безопасности в нефтяной и газовой промышленности площадки скважин это взрывопожароопасные объекты без постоянного обслуживающего персонала, которые должны быть ограждены и оснащены соответствующими знаками безопасности и предупредительными надписями.
Существует практика регистрации права собственности на площадку скважины. В частности, распоряжением Правительства РФ от 17 сентября 2005 г. N 1439-р был утвержден перечень земельных участков, на которые у Российской Федерации возникает право собственности и которые подлежат государственной регистрации в установленном порядке. В этом перечне помимо земельных участков различных категорий названы также площадки разведочных скважин.
Согласно п. 5.3 СНиП 2.05.07-91* "Промышленный транспорт"*(2) подъездные дороги - это внешние дороги промышленных предприятий, соединяющие их с дорогами общего пользования, с другими предприятиями, железнодорожными станциями, портами, рассчитанные на пропуск стандартных автомобилей. Подъездные дороги к скважинам являются самостоятельными объектами недвижимого имущества, они прочно связаны с землей, не подлежат перемещению и, следовательно, соответствуют
