Регистрация прав собственности на площадки буровых скважин и подъездные дороги к ним (М.А. Хитрова, "Финансовые и бухгалтерские консультации", N 8, август 2007 г.)

Регистрация прав собственности на площадки буровых скважин
и подъездные дороги к ним

Компании, работающие в сфере нефте- и газодобычи, могут столкнуться со следующей проблемой. Зарегистрировав в установленном порядке права собственности на буровые скважины, организации могут получить отказ в государственной регистрации прав на такие объекты, относящиеся к основным средствам, как площадки скважин и подъездные дороги к ним. В связи с этим возникает вопрос: нужно ли регистрировать отдельно права собственности на эти объекты?

Ответ на поставленный вопрос зависит от того, можно ли признать указанные объекты недвижимостью. Статья 130 Гражданского кодекса РФ непосредственно не относит к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) подъездные дороги и площадки скважин. В связи с этим решить вопрос об отнесении их к объектам недвижимости можно на основании системного толкования норм действующего законодательства. Согласно общему правилу ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, возникновение, переход и прекращение этих прав подлежат государственной регистрации.

В статье 1 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о госрегистрации) определен состав недвижимого имущества (недвижимости), права на которое подлежат регистрации. Это земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все объекты, которые связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, предприятия как имущественные комплексы.

В соответствии с указанной нормой, а также с учетом определения недвижимого имущества, данного в п. 1 ст. 130 ГК РФ, критериями недвижимого имущества, право на которое подлежит государственной регистрации, по законодательству являются:

прочная связь объекта с землей;

невозможность перемещения объекта без несоразмерного ущерба его назначению.

Пункт 2 ст. 4 Закона о госрегистрации устанавливает обязательность регистрации права на недвижимое имущество, правоустанавливающие документы на которое оформлены после введения в действие данного Закона (31 января 1998 г.). Следовательно, если документы оформлены до этой даты, право на недвижимое имущество признается действительным и при отсутствии регистрации.

Регистрируем площадки скважин и подъездные пути...

...В составе сложного объекта

Позиция регистрирующих органов относительно решения вопроса об отдельной регистрации права собственности на площадки скважин и подъездные дороги, как правило, сводится к следующему: внутренние дороги и площадки скважин не являются самостоятельными объектами недвижимости и не требуют проведения государственной регистрации, так как входят в состав сложных объектов, для обслуживания которых они построены, а именно для обслуживания разведочных скважин. Иными словами, зачастую регистрирующий орган относит скважину с площадкой и подъездной дорогой к сложным вещам. Согласно ст. 134 ГК РФ разнородные вещи рассматриваются как одна сложная вещь, если образуют единое целое, предполагающее использование по общему назначению.

Важно отметить: если скважины были зарегистрированы в установленном порядке, доказательством этого факта служит соответствующее свидетельство. Если оно не содержит сведений о площадках и подъездных дорогах как об объектах, составляющих сложную вещь - скважину, то следует считать, что права на данные объекты отдельно не зарегистрированы.

При государственной регистрации прав на сложные вещи сведения о составляющих эту вещь объектах должны отражаться в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - Реестр). Так, в соответствии с Правилами *(1) в Подразделе I Реестра должно быть указано, во-первых, краткое описание сложного объекта недвижимого имущества на основании документов, удостоверенных организацией (органом) по учету объектов недвижимого имущества на территории регистрационного округа. Во-вторых, в графе "Особые отметки регистратора" для объектов недвижимого имущества, являющихся сложными вещами, должны указываться сведения об объектах недвижимости, входящих в состав этой вещи: индивидуальное наименование объекта или обобщенное наименование соответствующего вида объектов (например, земельный участок, объект незавершенного строительства, линейно-кабельное сооружение связи); общая площадь объекта недвижимого имущества; идентификационные данные из паспортов технического учета сооружений.

Таким образом, при регистрации права на разведочную скважину как на сложный объект в Реестре должны отражаться сведения о входящих в нее объектах недвижимости - площадках и подъездных дорогах. Если такие сведения в Реестре отсутствуют, права на данные объекты не считаются оформленными в установленном порядке. Кроме того, на сегодня не существует нормативно установленного требования отражать в обязательном порядке сведения об объектах недвижимости, входящих в состав сложной вещи, в свидетельстве о государственной регистрации. Поэтому доказать право собственности на объекты, входящие в состав сложной вещи, будет весьма проблематично.

Государственная регистрация - это единственное доказательство существования зарегистрированного права собственности на недвижимое имущество. Такое право может быть оспорено только в судебном порядке (ч. 1 ст. 2 Закона о госрегистрации). И как показывает практика, отсутствие такой регистрации значительно усложняет для правообладателя процесс доказывания принадлежности ему данных объектов.

...Как самостоятельные объекты

Согласно позиции многих регистрирующих органов вопрос определения статуса площадок и подъездных дорог как обособленных и самостоятельных объектов недвижимости должен быть решен на основании данных проектной документации. Иными словами, на основании сведений, приведенных в проектной документации по буровой скважине компании-правообладателя, регистрационная служба будет решать вопрос о регистрации прав на скважину как на сложный объект, в состав которого входят площадки и подъездные дороги, или же о регистрации прав отдельно на площадки и отдельно на дороги.

Допустимость регистрации права на объект как обособленный комплекс недвижимости определяется на стадии правовой экспертизы в регистрирующем органе с учетом сведений, полученных от уполномоченных органов кадастрового и технического учета, в частности с учетом данных, указанных в техническом паспорте на скважину. В соответствии с Законом о госрегистрации кадастровый и технический учет (инвентаризация) объекта недвижимости - это описание и индивидуализация объекта недвижимого имущества (земельного участка, здания, сооружения, жилого или нежилого помещения), в результате чего он получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других объектов недвижимого имущества. Регистрирующий орган после изучения документов кадастрового и технического учета (инвентаризации) объектов недвижимости будет решать, могут ли эти сведения служить основанием для отдельной регистрации прав на площадки и подъездные дороги к скважине.

Буровые скважины - сложные технические сооружения, неразрывно связанные с землей и участком недр, в связи с чем необходимость их технического учета не вызывает сомнения. Однако до сих пор в Российской Федерации отсутствует нормативный акт, определяющий орган, в чью компетенцию входила бы данная деятельность и порядок ее ведения. Поэтому правовая неопределенность вопросов технического учета скважин и связанных с ними объектов недвижимости затрудняет правоприменительную практику и, в частности, порождает споры при индивидуализации отдельных объектов топливно-энергетического комплекса.

Чтобы определить правовой режим площадок скважин и подъездных дорог и установить, относится ли это имущество к недвижимому, подлежащему государственной регистрации, прежде всего необходимо установить нормативные определения данных объектов. В соответствии с Временной классификацией скважин, бурящихся при геолого-разведочных работах и разработке нефтяных и газовых месторождений (утверждена приказом МПР России от 7 февраля 2001 г. N 126), разведочными являются скважины, которые бурят на площадях с установленной промышленной нефтегазоносностью для уточнения запасов и сбора исходных данных для составления технологической схемы разработки (проекта опытно-промышленной эксплуатации) залежи. Приведенная характеристика скважины свидетельствует о том, что сама скважина и площадь, на которой она расположена, являются капитальными сооружениями, они неразрывно связаны с землей и участком недр, где возводится скважина.

Сооружения - это специфическая разновидность недвижимости, отличающаяся своей неподвижностью, фундаментальной привязкой к конкретному земельному участку. При возведении скважины на поверхности земли размещаются площадки и транспортные пути, обслуживающие процессы добычи нефти или газа.

Законодательство не дает нормативного определения понятию "площадка скважины", его содержание можно раскрыть путем системного толкования подзаконных нормативных актов и положений актов федеральных органов исполнительной власти (в частности, актов Госгортехнадзора России), принятых в области газодобычи. Так, в соответствии с Правилами безопасности в нефтяной и газовой промышленности и Инструкцией о порядке ликвидации, консервации скважин и оборудования их устьев и стволов (утверждены Постановлениями Госгортехнадзора России от 5 июня 2003 г. N 56 и от 22 мая 2002 г. N 22 соответственно), а также Правилами геофизических исследований и работ в нефтяных и газовых скважинах (утверждены совместным приказом МПР России и Минтопэнерго России от 28 декабря 1999 г. N 323/445) можно дать следующее определение.

Площадка скважины (рабочая площадка, прискваженная площадка) - площадка для ремонта или освоения скважины, обеспечивающая безопасное проведение работ с геофизическим оборудованием, приспособленная для размещения, монтажа, технологических перемещений геофизического оборудования на скважине, мест временного хранения на скважине взрывчатых материалов, радиоактивных веществ, выполнения работ с ними. На основании п. 6.1.8 Правил безопасности в нефтяной и газовой промышленности площадки скважин это взрывопожароопасные объекты без постоянного обслуживающего персонала, которые должны быть ограждены и оснащены соответствующими знаками безопасности и предупредительными надписями.

Существует практика регистрации права собственности на площадку скважины. В частности, распоряжением Правительства РФ от 17 сентября 2005 г. N 1439-р был утвержден перечень земельных участков, на которые у Российской Федерации возникает право собственности и которые подлежат государственной регистрации в установленном порядке. В этом перечне помимо земельных участков различных категорий названы также площадки разведочных скважин.

Согласно п. 5.3 СНиП 2.05.07-91* "Промышленный транспорт"*(2) подъездные дороги - это внешние дороги промышленных предприятий, соединяющие их с дорогами общего пользования, с другими предприятиями, железнодорожными станциями, портами, рассчитанные на пропуск стандартных автомобилей. Подъездные дороги к скважинам являются самостоятельными объектами недвижимого имущества, они прочно связаны с землей, не подлежат перемещению и, следовательно, соответствуют критериям недвижимого имущества, подлежащего регистрации согласно ст. 1 Закона о госрегистрации.

Этот вывод подтверждается материалами судебной практики, в которых определяется, что права собственности на подъездные пути (причем различных категорий: автомобильные, железнодорожные) должны быть зарегистрированны. Так, в Постановлении ФАС Северо-Кавказского округа от 20 июня 2006 г. по делу N Ф08-2450/2006 указывается, что подъездная автодорога является объектом недвижимости, подлежащим государственной регистрации, и доказательством о регистрации права собственности юридического лица на подъездные автодороги, представленным в рассмотренном деле для исследования и оценки судом, является соответствующее свидетельство. ФАС Московского округа в Постановлении от 27 октября 2005 г. по делу N КГ-А41/10302-05 определил: подъездные железные дороги - тоже объекты недвижимости и подлежат государственной регистрации.

В Постановлении ФАС Северо-Западного округа от 15 января 2002 г. по делу N А56-18518/01 отмечено, что отсутствие госрегистрации права собственности на подъездные пути свидетельствует о недоказанности наличия этого права. При этом суд указывает: довод истца, что право на железнодорожные подъездные пути не подлежит государственной регистрации при отсутствии указания на необходимость такой регистрации в специальных правовых актах, не может быть принят во внимание. Подчеркивается, что обязательность государственной регистрации предусмотрена ст. 131 ГК РФ и подтверждения специальными правовыми актами необходимости регистрации конкретных объектов недвижимости не требуется.

Таким образом, на основании изучения нормативных актов в области нефте- и газодобычи, а также материалов судебной практики можно сделать вывод, что площадки разведочных скважин и подъездные дороги к скважинам являются капитальными сооружениями, самостоятельными объектами недвижимого имущества. Эти объекты жестко привязаны к конкретному месту на земной поверхности, кроме того, их невозможно переместить без несоразмерного ущерба их назначению. Следовательно, площадки скважин и подъездные дороги к скважинам соответствуют критериям недвижимого имущества, установленным ГК РФ и Законом о госрегистрации, и подлежат государственной регистрации. В перечне объектов недвижимого имущества, приведенном в ч. 1 ст. 130 ГК РФ, данные объекты прямо не указаны, однако этот перечень не является исчерпывающим.

Действующее законодательство не учитывает специфику площадок скважин и подъездных дорог к ним как объектов недвижимости, к настоящему моменту не разработаны специальные положения о регистрации прав на недвижимое имущество, создаваемое в процессе использования участков недр, и сделок с ним. Однако с формально-юридической точки зрения отсутствие специальных норм не должно служить основанием для отказа в государственной регистрации прав на такие объекты, как площадки скважин и подъездные дороги, поскольку законодательство содержит общее требование о необходимости государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Кроме того, п. 1 ст. 13, п. 2 ст. 19 и п. 1 ст. 20 Закона о госрегистрации, содержащие основания для отказа в регистрации, не включают в себя такой повод, как отсутствие механизма реализации. Вместе с тем технические трудности регистрации площадок скважин и подъездных дорог могут стать существенным препятствием для ее проведения.

На основании изложенного можно сделать следующие выводы. Площадки разведочных скважин и подъездные дороги к скважинам - это самостоятельные объекты недвижимого имущества, права на которые подлежат государственной регистрации. Такая регистрация возможна в двух вариантах:

первый вариант - регистрация площадок скважин и подъездных дорог в составе сложного объекта - скважины;

второй вариант - отдельная регистрация в качестве самостоятельных объектов недвижимости.

С одной стороны, реализация второго варианта более предпочтительна потому, что отсутствие свидетельства о регистрации права собственности на объекты недвижимости значительно усложняет процесс доказывания принадлежности правообладателю данных объектов. С другой стороны, правообладателю необходимо решить, представляет ли собой данный комплекс (скважина, площадка скважины, подъездная дорога) единую функциональную цепочку, отдельная государственная регистрация объектов которой может как нанести урон ее ценности, так и затруднить ее дальнейшее использование по назначению.

М.А. Хитрова,

юрист "ФБК-Право"

"Финансовые и бухгалтерские консультации", N 8, август 2007 г.

-------------------------------------------------------------------------

*(1) Правила ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним утверждены Постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. N 219.

*(2) Утвержден Постановлением Госстроя СССР от 28 ноября 1991 г. N 18.