Бухгалтерский учет и налогообложение средств на ремонт общего имущества (Е.В. Ермолаева, "Жилищно-коммунальное хозяйство: бухгалтерский учет и налогообложение", N 8, август 2007 г.)

Бухгалтерский учет и налогообложение
средств на ремонт общего имущества

Товарищества собственников жилья и жилищно-строительные кооперативы, на которых возложено управление многоквартирными домами, обязаны проводить капитальный ремонт общего имущества. Финансирование затрат Жилищный кодекс возложил на собственников помещений в доме. Но не секрет, что зачастую собрать необходимый объем средств невозможно. Именно это и послужило причиной того, что федеральные, региональные и местные власти по мере сил участвуют в финансировании капитального ремонта. Самый наглядный пример - создание Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства. Но и до принятия Федерального закона от 21.07.2007 N 185-ФЗ ТСЖ и ЖСК получали бюджетные средства. При этом одним из условий получения субсидий чаще всего является участие собственников в оплате расходов по ремонту многоквартирного дома.

Поэтому в данной статье вниманию читателей представлены рекомендации по отражению в бухгалтерском учете ЖСК и ТСЖ получения и использования бюджетного финансирования, а также основы налогообложения.

Правила бухгалтерского учета в части отражения операций, связанных с бюджетными средствами (субсидиями, субвенциями, бюджетными кредитами), регламентированы ПБУ 13/2000 "Учет государственной помощи"*(1). Однако этот бухгалтерский стандарт применяется только в отношении государственной помощи, предоставляемой коммерческим организациям (п. 1 ПБУ 13/2000). Поскольку ЖСК и ТСЖ являются некоммерческими организациями, они не вправе руководствоваться этим документом. Поэтому им остается ориентироваться на Инструкцию по применению Плана счетов*(2) и немногочисленные разъяснения Минфина.

Итак, согласно Инструкции для обобщения информации о движении средств, предназначенных для осуществления мероприятий целевого назначения, бюджетных средств применяется счет 86 "Целевое финансирование". Получение целевого финансирования отражается проводкой Дебет 76 Кредит 86. Аналитический учет по счету 86 нужно организовать по назначению целевых средств и в разрезе источников их поступления. Использование средств целевого финансирования Инструкция предписывает отражать по дебету счета 86 в корреспонденции со счетом 20 или 26 при направлении данных средств на содержание некоммерческой организации.

Для целей налогообложения прибыли средства, полученные ЖСК и ТСЖ из бюджетной системы, следует признать целевыми поступлениями (направленными из бюджета бюджетополучателям), не облагаемыми налогом на основании п. 2 ст. 251 НК РФ. А средства, собранные с собственников на софинансирование капитального ремонта, - целевыми поступлениями на содержание некоммерческих организаций (для ТСЖ). С 2008 года соответствующее дополнение появится в названной норме*(3). До этого расценивать данные поступления как доходы от реализации также не представляется возможным. Применение п. 2 ст. 251 НК РФ обязывает ТСЖ и управляющие организации вести отдельный учет доходов (расходов), полученных (произведенных) в рамках целевых поступлений. Это вполне может обеспечить аналитика по счету 86.

Если ТСЖ получает доходы от не запрещенной законом коммерческой деятельности, придется задействовать счет 91 "Прочие доходы". Такой деятельностью может быть, например, сдача в аренду части общего имущества*(4). Она облагается налогом на прибыль и НДС в общем порядке*(5). Однако полученные доходы могут быть направлены исключительно на уставные цели ТСЖ на основании решения общего собрания членов товарищества - для оплаты общих расходов или в специальные фонды (например, на капитальный ремонт) (п. 3 ст. 152 ЖК РФ). Специалисты Минфина высказались по поводу отражения этих операций в учете в Письме от 31.07.2003 N 16-00-14/243 (адресовано некоммерческим организациям): получаемые доходы от предпринимательской деятельности, после налогообложения их в соответствии с налоговым законодательством, являются источником осуществления уставной деятельности организации, формирования имущества некоммерческой организации в соответствии со сметой и отражаются в бухгалтерском учете на счете 86 в корреспонденции с дебетом счета 84 "Нераспределенная прибыль (непокрытый убыток)".

И последний момент, на котором хотелось бы остановиться. Бухгалтеры уже должны свыкнуться с мыслью, что ни ТСЖ, ни управляющая организация не вправе отражать на балансе ни многоквартирный дом в целом, ни объекты общего имущества собственников помещений*(6). Поэтому, даже если проводится реконструкция и модернизация объектов общего имущества или в процессе капитального ремонта создаются новые объекты (например, устанавливаются приборы учета потребления ресурсов или узлы управления), у ЖСК и ТСЖ нет оснований отражать в учете капитальные вложения и формировать объект основных средств. Полагаем, что подобные затраты учитываются в том же порядке, что и обычные расходы на ремонт.

Пример 1.

ТСЖ "Жилец", созданное во включенном в муниципальную программу многоквартирном доме, получило уведомление о выделении средств на капитальный ремонт в размере 1 000 000 руб.*(7) (из них 500 000 руб. - за счет средств Фонда содействия реформированию ЖКХ, 300 000 руб. - из регионального и 200 000 руб. - из местного бюджета). В течение 30 дней был открыт банковский счет, разработана смета и проведено общее собрание членов ТСЖ, на котором утверждена смета расходов на капитальный ремонт (всего - 1 050 000 руб.) и принято решение о софинансировании за счет взносов собственников - 20 000 руб. и доходов от аренды общего имущества - 30 000 руб. (ежемесячное поступление арендных платежей составляет 10 000 руб., в том числе НДС - 1 525 руб.; других налогооблагаемых доходов ТСЖ не имеет)). Орган местного самоуправления перечислил денежные средства на счет. ТСЖ заключило договоры с подрядными организациями и перечислило одной из них в качестве предоплаты за ремонт фасада 10% от общей стоимости ремонта - 105 000 руб. В смету включен ремонт системы холодного водоснабжения (400 000 руб.), крыши (330 000 руб.), фасада (310 000 руб.), а также приобретение и установка общедомового прибора учета холодной воды (10 000 руб.). Все названные работы поручены разным организациями. Они были выполнены качественно и в срок, акты приемки согласованы с органом местного самоуправления.

В бухгалтерском учете ТСЖ будут составлены следующие проводки c использованием счета 86, субсчет "Финансирование капитального ремонта" (КР), на котором организован аналитический учет по источникам поступления: средства Фонда содействия реформе ЖКХ, средства бюджета субъекта РФ, средства местного бюджета, средства членов ТСЖ, доходы от хозяйственной деятельности:

Содержание операции	Дебет	Кредит	Сумма, руб.
Отражены средства целевого финансирования (при получении уведомления) за счет средств: - Фонда	76	86-КР	500 000
- регионального бюджета	76	86-КР	300 000
- местного бюджета	76	86-КР	200 000
Общим собранием членов ТСЖ принято решение о долевом финансировании расходов на капитальный ремонт за счет взносов собственников	76	86-КР	20 000
Средства целевого финансирования поступили на расчетный счет	51	76	1 000 000
Собственники внесли взносы на капитальный ремонт в кассу	50	76	20 000
Средства собственников зачислены на расчетный счет	51	50	20 000
Перечислена предоплата ремонта фасада	60-АВ	51	105 000
Приняты по акту работы по ремонту фасада	20	60	262 712
Отражен НДС со стоимости работ по ремонту фасада	19	60	47 288
Сумма "входного" НДС включена в стоимость работ*	20	19	47 288
Средства целевого финансирования направлены на оплату расходов по ремонту фасада	86-КР	20	310 000
Отражен зачет аванса	60	60-АВ	105 000
Перечислены денежные средства подрядчику, выполнившему фасадные работы	60	51	205 000
Приняты работы по:
- ремонту системы ХВС	20	60	338 983
- ремонту крыши	20	60	279 661
- установке общедомового счетчика холодной воды (в том числе стоимость счетчика)	20	60	8 475
Отражен НДС со стоимости работ по:
- ремонту системы ХВС	19	60	61 017
- ремонту крыши	19	60	50 339
- установке общедомового счетчика холодной воды (в том числе стоимость счетчика)	19	60	1 525
Сумма "входного" НДС включена в стоимость работ по:
- ремонту системы ХВС	20	19	61 017
- ремонту крыши	20	19	50 339
- установке общедомового счетчика холодной воды (в том числе стоимость счетчика)	20	19	1 525
Средства целевого финансирования направлены на оплату расходов по капитальному ремонту	86-КР	20	740 000
Перечислены денежные средства подрядчикам	60	51	740 000
Ежемесячно в течение года
Оказаны услуги по аренде части общего имущества	62	91	10 000
Начислен НДС со стоимости услуг по аренде	91	68	1 525
Заключительными оборотами месяца отражается прибыль от сдачи имущества в аренду (10 000 - 1 525) руб.	91	99	8 475
Начислен налог на прибыль (в сумме по итогам налогового периода) (8 475 руб. х 12 мес.) х 24%	99	68	24 408
В конце года
Заключительными оборотами месяца отражена сумма прибыли за год (101 700 - 24 408) руб.	99	84	77 292
Часть прибыли от аренды направлена на финансирование капитального ремонта согласно решению общего собрания	84	86-КР	30 000
Оставшаяся прибыль направлена на оплату общих расходов
* Получая целевое финансирование и направляя его на покрытие затрат по капитальному ремонту общего имущества многоквартирного дома, ТСЖ не осуществляет операций, признаваемых объектом обложения НДС (п. 1 ст. 146 НК РФ). Поэтому предъявленные подрядчиками суммы налога необходимо включить в стоимость работ, которая затем покроется за счет средств целевого финансирования.

По окончании ремонта ТСЖ должно собрать все акты приемки работ и приложить их к технической документации на многоквартирный дом (пп. "б" п. 24 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме). Если в дальнейшем управление домом будет доверено управляющей организации, акты в составе документации должны быть переданы ей. Информация о проведении капитального ремонта направляется в муниципалитет, кроме того, она должна войти в отчет ТСЖ о финансовой деятельности, составляемый правлением и утверждаемый общим собранием членов ТСЖ.

Пример 2.

ТСЖ "Высотка", находящееся в Санкт-Петербурге, было включено в адресную программу реконструкции и модернизации лифтов*(8). Жилищный комитет заключил с ним договор о предоставлении субсидий. Согласно договору выделена субсидия в размере 600 000 руб. на модернизацию лифта, за счет которой было модернизировано купе кабины, установлены новые вызывные посты, а также приказной пост, заменены подвесные кабели и лебедка (600 000 руб., в том числе НДС - 91 525 руб.). Техническая экспертиза лифта и изготовление его паспорта после модернизации оплачены за счет взносов собственников помещений, размер которых был установлен на общем собрании (всего - 40 000 руб.).

Бухгалтерские проводки следует составить так:

Содержание операции	Дебет	Кредит	Сумма, руб.
Отражены средства целевого финансирования (при заключении договора с Жилищным комитетом)	76	86	600 000
Общим собранием членов ТСЖ принято решение о долевом финансировании расходов на модернизацию лифта	76	86	40 000
Бюджетные средства поступили на расчетный счет	51	76	600 000
Собственники внесли взносы в кассу	50	76	40 000
Средства собственников зачислены на расчетный счет	51	50	40 000
Приняты работы по модернизации лифта	20	60	508 475
Отражен НДС со стоимости работ	19	60	91 525
Сумма "входного" НДС включена в стоимость работ	20	19	91 525
Средства целевого финансирования направлены на оплату на оплату выполненных работ	86	20	600 000
Отражены услуги по технической экспертизе лифта и изготовлению его паспорта после модернизации	20	60	33 898
Отражен НДС со стоимости данных услуг	19	60	6 102
Сумма "входного" НДС включена в стоимость услуг	20	19	6 102
Собранные с собственников средства направлены на оплату услуг	86	20	40 000
Погашена задолженность перед исполнителями	60	51	640 000

Е.В. Ермолаева

"Жилищно-коммунальное хозяйство: бухгалтерский учет и налогообложение", N 8, август 2007 г.

-------------------------------------------------------------------------

*(1) Об аспектах его применения читайте в статье "Целевое финансирование", N 10, 2006.

*(2) Утв. Приказом Минфина РФ от 31.10.2000 N 94н.

*(3) Подробнее об этом читайте на стр. 53-57. Для управляющих организаций специальной оговорки в отношении средств, собранных на ремонт с собственников помещений, в НК РФ не появится. Однако считаем, что они носят целевой характер наравне с бюджетными средствами, так как аккумулируются в соответствии с Законом о Фонде. Вместе с тем налоговые риски все же есть, так как инспекторы не преминут воспользоваться пробелом в НК РФ.

*(4) О том, что нужно учесть ТСЖ при сдаче в аренду части общего имущества, читайте в третьем номере журнала за 2007 год, стр. 92-93.

*(5) Постановление ФАС ПО от 11.07.2006 N А72-14381/05-16/90.

*(6) См. статью "Учет жилищного фонда", N 2, 2007.

*(7) См. статью "Фонд содействия реформе" на стр. 16.

*(8) Положение о порядке предоставления в 2007 году субсидий на модернизацию и реконструкцию лифтов, расположенных в многоквартирных (жилых) домах ЖК, ЖСК и ТСЖ, утв. Постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 10.07.2007 N 800.