Обзор судебной практики "О вопросах, связанных с государственной регистрацией договора аренды недвижимого имущества" (Л.А. Грось, "Арбитражное правосудие в России", N 7, июль 2007 г.)

Обзор судебной практики "О вопросах, связанных с государственной
регистрацией договора аренды недвижимого имущества"

В соответствии с п. 2 ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Иное правило содержит, в частности, п. 2 ст. 651 ГК РФ, в котором говорится, что договор аренды зданий и сооружений, заключенный на срок менее года, не подлежит государственной регистрации. Названные нормы Кодекса соответствуют общему правилу (п. 3 ст. 433 ГК РФ), согласно которому договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. Это правило также действует в отношении следующих договоров: продажи жилых помещений (в том числе их частей); продажи предприятий как имущественных комплексов; аренды предприятий; участия в долевом строительстве многоквартирных домов.

В Гражданском кодексе РФ содержатся прямые предписания об обязательной регистрации указанных договоров (в противном случае договоры признаются незаключенными). В то же время для договоров дарения недвижимого имущества, ренты, предусматривающей отчуждение недвижимого имущества под ее выплату, и других подобных специальных норм о последствиях несоблюдения требования о государственной регистрации не существует. Очевидно, в отношении этих договоров также действует правило п. 3 ст. 433 ГК РФ. Но есть и еще одно правило - о последствиях несоблюдения требования о государственной регистрации договоров по поводу недвижимости. В силу п. 1 ст. 165 ГК РФ договоры, не прошедшие обязательную государственную регистрацию, являются недействительными (ничтожными) сделками. Если одна из сторон договора уклоняется от его регистрации, вступает в силу правило п. 3 ст. 165 ГК РФ о регистрации таких сделок на основании судебных решений.

Как следует толковать соотношение норм ст. 165 и п. 3 ст. 433 ГК РФ? По логике построения Гражданского кодекса РФ (ст. 165 ГК РФ - в разделе I "Общие положения", ст. 433 ГК РФ - в разделе III "Общая часть обязательственного права", а точнее в его подразделе 2 "Общие положения о договоре") нормы ст. 165 ГК РФ применимы для договоров лишь в случаях, прямо предусмотренных в законе. Существует и другое мнение: нормы п. 3 ст. 165 и п. 3 ст. 433 ГК РФ распространяются на одни и те же договоры, так как нет разницы между незаключенностью и недействительностью договоров. Мы не согласны с этой позицией и считаем, что в Гражданский кодекс РФ необходимо внести ясность.

Приведем пример сомнительного действия нормы ст. 658 ГК РФ, из которой следует, что договор аренды предприятия действителен, если заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Однако этот договор считается незаключенным, если затем он не подвергся государственной регистрации. Трудно объяснить, как договор одновременно может быть действителен в связи с соблюдением установленной законом формы и считаться незаключенным, а следовательно, не существовать в связи с отсутствием регистрации. С другой стороны, договор, соответствующий требованиям закона и других нормативных правовых актов (недействительный договор), не может быть зарегистрирован.

Президиум ВАС РФ в п. 7 информационного письма от 16 февраля 2001 г. N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"" (далее - информационное письмо Президиума ВАС РФ N 59) разъяснил следующее. Если одна из сторон договора аренды недвижимого имущества, подлежащего государственной регистрации, уклоняется от нее, то другая сторона вправе на основании п. 3 ст. 165 ГК РФ предъявить иск о понуждении к регистрации договора.

В информационном письме Президиума ВАС РФ N 59 приведен пример из судебной практики, который впоследствии был заимствован авторами многих комментариев ст. 651 ГК РФ. Понуждая ответчика (арендодателя) на основании п. 3 ст. 165 ГК РФ зарегистрировать договор аренды здания сроком на 10 лет, арбитражный суд указал: "Гражданский кодекс не устанавливает каких-либо особых положений для сделок, которые при отсутствии государственной регистрации считаются незаключенными. Таким образом, требование п. 3 ст. 165 ГК РФ носит общий характер, и сторона, заинтересованная в государственной регистрации сделки, вправе предъявить в суд требование о ее регистрации тогда, когда в соответствии с законом сделка при отсутствии регистрации считается незаключенной".

Мнение суда поддержали апелляционная и кассационная инстанции, а также ВАС РФ. При этом оставлено без внимания возражение ответчика, полагавшего, что предъявленный иск по существу является требованием о понуждении к заключению договора аренды, что возможно лишь в ситуации, предусмотренной п. 4 ст. 445 ГК РФ.

Необходимо отметить, что суды, удовлетворяя иски о понуждении к регистрации договора или отказывая в их удовлетворении, исходят из п. 3 ст. 165 ГК РФ или п. 3 ст. 433 ГК РФ. Рассмотрим некоторые из этих решений.

Арбитражный суд Ивановской области отказал в удовлетворении иска арендодателя о признании договора аренды недвижимого имущества незаключенным в связи с тем, что ответчик (арендатор) не зарегистрировал договор. Одновременно был удовлетворен встречный иск арендатора о государственной регистрации договора аренды. Решение суда мотивировано тем, что срок договора не истек, необходимость регистрации не отпала и истец по первоначальному иску (арендодатель) не доказал факта уклонения арендатора от регистрации договора. В результате рассмотрения жалоб арендодателя в судах апелляционной и кассационной инстанций решение арбитражного суда было оставлено без изменения (постановление ФАС Волго-Вятского округа от 19 января 2007 г. N А17-414/2-2006).

Согласно материалам другого дела ООО обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с иском к Управлению имуществом муниципального образования о государственной регистрации договора аренды нежилого помещения, заключенного между истцом и ответчиком сроком на 5 лет, в связи с тем что ответчик уклонялся от регистрации. Иск был удовлетворен. Такое решение основано на установленных в суде фактах принятия истцом мер по осуществлению государственной регистрации договора аренды и непредставления ответчиком необходимых документов для государственной регистрации. С выводами арбитражного суда первой инстанции согласились суды апелляционной и кассационной инстанций: "Согласно пункту 3 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки" (постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 14 ноября 2006 г. N АЗЗ-33818/2005-Ф02-5933/06-С2).

Интересно также следующее дело. Арбитражный суд Алтайского края рассмотрел исковое требование арендатора обязать ответчика (арендодателя) зарегистрировать заключенный с ним договор аренды земель сельскохозяйственного назначения и встречное заявление ответчика об истребовании земель из чужого незаконного владения истца на основании ст. 301 ГК РФ. Между сторонами был заключен договор аренды земельных участков, но государственная регистрация договора не была осуществлена. Не установив в судебном заседании факт уклонения ответчика от заключения договора аренды, а также факт отсутствия у истца необходимых для регистрации документов, суд отказал в удовлетворении первоначального иска и удовлетворил встречный иск. Суд кассационной инстанции согласился с решением Арбитражного суда Алтайского края, указав при этом следующее: "Поскольку спорные соглашения не прошли государственную регистрацию, то в силу пункта 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации данные соглашения обоснованно признаны судом незаключенными. Следовательно, соглашения не порождают прав и обязанностей арендатора ... по использованию земельных участков... При таких обстоятельствах арбитражный суд правомерно удовлетворил требование о возврате спорных земельных участков. Довод кассационной жалобы о неприменении судом статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации является несостоятельным, так как судом не установлен факт уклонения ответчика от регистрации спорных соглашений" (постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 26 сентября 2006 г. N Ф04-6270/2006(26785-А03-9)).

Анализ применения гражданско-правовых норм арбитражными судами выявляет и другое толкование соотношения норм о недействительности и незаключенности сделок в связи с несоблюдением сторонами требования государственной регистрации. Так, из примера судебной практики в п. 7 информационного письма Президиума ВАС РФ N 59 следует, что если договор аренды здания был заключен на срок более одного года, то отсутствие акта государственной регистрации договора может послужить основанием для судебного решения о признании договора незаключенным.

Федеральные арбитражные суды округов в большинстве случаев исходят из данного информационного письма, о чем свидетельствуют следующие решения.

ООО обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с иском к муниципальному образованию в лице его органов о признании недействительным отказа ответчика в государственной регистрации договора аренды имущества и возложении на него обязанности зарегистрировать договор с внесением в него некоторых изменений. Решением арбитражного суда в удовлетворении иска отказано. Решение судов первой и апелляционной инстанций оставлено без изменения.

Согласился с судебными актами и ФАС Уральского округа. По мнению кассационной инстанции, "арбитражный суд области обоснованно руководствовался следующим. В соответствии с п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. Согласно п. 2 ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. В силу ст. 26 Земельного кодекса договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенные на срок менее, чем 1 год, не подлежат государственной регистрации. Таким образом, суд области пришел к обоснованному выводу о том, что поскольку договор аренды земельного участка был заключен на срок 3 года и не был зарегистрирован в установленном законом порядке, то данный договор является незаключенным, в связи с чем требования о внесении в него изменений удовлетворению не подлежат" (постановление ФАС Уральского округа от 21 июня 2006 г. N Ф09-5167/06-СЗ).

В другом деле ФАС Московского округа отменил постановление суда апелляционной инстанции и оставил в силе решение суда первой инстанции по предъявленному к ООО иску Департамента имущества г. Москвы о выселении из нежилого помещения на основании ст. 622 ГК РФ. Удовлетворяя иск, суд первой инстанции исходил из того, что обязательство из договора аренды между сторонами прекращено, а новый договор аренды между ними не заключен, поскольку не зарегистрирован.

Апелляционная инстанция, наоборот, сочла договор на новый срок заключенным, несмотря на отсутствие его регистрации, поскольку ответчик пользовался помещением по договору аренды, заключенному в 1998 г., а подписанный сторонами в 2003 г. договор аренды не зарегистрирован в установленном порядке по вине истца.

Кассационная инстанция аргументировала свое постановление по этому делу следующим образом. В силу п. 3 ст. 433 ГК РФ договор сторон, подписанный ими в 2003 г., не заключен, а значит, в силу ст. 8 ГК РФ не является основанием для возникновения гражданских прав и обязанностей (постановление ФАС Московского округа от 16 августа 2006 г. N КГ-А40/6565-06).

Из пункта 3 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" также следует, что незарегистрированный договор не является заключенным.

В информационном письме приводится пример из судебной практики. Арендодатель обратился в арбитражный суд с иском к арендатору о взыскании договорной неустойки за просрочку внесения арендных платежей. Ответчик, возражая против предъявленного требования, сослался на то, что договор аренды не заключен, так как отсутствует его государственная регистрация. Суд отказал в удовлетворении иска, согласившись с тем, что договор аренды недвижимости, заключенный между сторонами на один год, не был зарегистрирован, следовательно, не может считаться заключенным, и его условие о неустойке не может быть применено арендодателем.

Акты арбитражных судов, принимаемые в связи с требованиями о взыскании в пользу арендодателя либо арендатора сумм арендной платы, измененной по соглашению сторон без его дополнительной государственной регистрации, не единообразны.

Арбитражный суд кассационной инстанции отменил решение суда первой инстанции об отказе во взыскании арендной платы, установленной сторонами зарегистрированного договора аренды здания в связи с тем, что между арендатором и арендодателем - правопредшественником истца было заключено соглашение об уменьшении размера арендной платы. При этом суд кассационной инстанции указал, что, поскольку соглашение о внесении в ранее зарегистрированный договор аренды не было зарегистрировано, в соответствии с п. 3 ст. 433 ГК РФ оно считается не заключенным до тех пор, пока не будет зарегистрировано в установленном порядке (п. 9 информационного письма Президиума ВАС РФ N 59).

ФАС Волго-Вятского округа оставил без изменения решение суда Ивановской области и постановление апелляционной инстанции об отказе в иске муниципального образования (арендодателя), предъявленном обществу с ограниченной ответственностью (арендатору) о взыскании арендной платы и пеней. При этом суд указал на то, что подписанный сторонами с протоколом разногласий договор аренды нежилых помещений на срок с 1 июня 2002 г. по 31 мая 2007 г. "не прошел государственной регистрации, а потому не может считаться заключенным. Незаключенность договора, как справедливо отметили суды, свидетельствует об отсутствии у истца правовых оснований для взыскания арендной платы и применения договорной ответственности" (постановление ФАС Волго-Вятского округа от 13 апреля 2006 г. N А17-2269/1-2005).

Аналогичные выводы сделал Арбитражный суд г. Москвы, отказав арендатору здания в иске о признании незаключенным дополнительного соглашения между ним и арендодателем об увеличении арендной платы по сравнению с тем ее размером, который был определен при регистрации договора аренды, и о взыскании разницы в пользу арендатора как неосновательного обогащения. В решении суда, в частности, указано, что по дополнительному (хотя и незарегистрированному) соглашению "истец добровольно осуществлял арендные платежи в период аренды недвижимого имущества, и данное обстоятельство не отрицается истцом, следовательно, отсутствуют основания для признания указанного дополнительного соглашения незаключенным, поскольку собственник имущества правомерно передал истцу в аренду недвижимое имущество, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации. Доводы истца о том, что дополнительное соглашение было заключено истцом под давлением ответчика признаются судом необоснованными, так как истец не представил какие-либо доказательства в подтверждение данного довода" (решение по делу 67706-91-504 от 26 декабря 2006 г.).

Такую же позицию занял Арбитражный суд Республики Татарстан, который в решении от 13 сентября 2005 г. отказал в удовлетворении иска муниципального образования к ООО о взыскании долга по арендной плате, пеней и расторжении договора аренды с выселением арендатора из занимаемого помещения. Судом установлено, что договор аренды недвижимого имущества муниципального образования был зарегистрирован в установленном законом порядке. Стороны договора внесли в него условие о праве арендодателя изменять размер арендной платы в одностороннем порядке. В период действия договора арендодатель увеличил размер арендной платы, о чем уведомил ответчика. Отказ в удовлетворении иска был аргументирован, в частности, тем, что дополнительное соглашение об изменении условий является неотъемлемой частью договора. Поскольку оно изменяет содержание договора аренды, на него распространяется требование об обязательной государственной регистрации. Следовательно, в соответствии с п. 3 ст. 433 ГК РФ дополнительное соглашение считается незаключенным до тех пор, пока не будет зарегистрировано в установленном законом порядке. Этот вывод суда первой инстанции был поддержан арбитражными судами апелляционной и кассационной инстанций (постановление ФАС Поволжского округа от 23 марта 2006 г. N А65-6989/2005-СГ2-24).

Противоположное постановление вынес ФАС Московского округа. Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции, было отказано в удовлетворении иска о взыскании задолженности по арендной плате и пеней за просрочку платежей по договору аренды земельного участка в связи с тем, что дополнительное соглашение к договору аренды, изменяющее размер арендной платы, не зарегистрировано в установленном порядке, а следовательно, не заключено.

Суд кассационной инстанции отменил акты судов первой и апелляционной инстанций, указав следующее. Из заключенного договора аренды следует, что размер арендной платы изменяется в связи с централизованным изменением ее ставок полномочным органом государственной власти г. Москвы без согласования с арендатором и внесения соответствующих изменений. Следовательно, порядок определения размера арендной платы был согласован сторонами договора аренды, зарегистрированного в соответствии с законом, и непосредственное изменение в соответствии с этим порядком суммы арендной платы не является изменением условий договора и не требует государственной регистрации (постановление ФАС Московского округа от 20 февраля 2004 г. N КГ-А40/9565-03).

Государственная регистрация договора аренды недвижимого имущества возможна лишь при условии государственной регистрации ранее возникшего права арендатора на него в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Президиум ВАС РФ в постановлении от 28 января 2003 г. N 7291/02 отметил, что до заключения договоров аренды недвижимого имущества арендодатель обязан был зарегистрировать свое право собственности на него. К этому можно добавить, что государственной регистрации подлежит лишь действительный договор аренды недвижимого имущества. В то же время аренда здания или сооружения на земельном участке, не принадлежащем арендодателю на праве собственности, допускается без согласия собственника земельного участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором с собственником земельного участка, и подлежит государственной регистрации.

Арендодателем недвижимого имущества, закрепленного за предприятием или учреждением соответственно на правах хозяйственного ведения или оперативного управления, не может быть его собственник. Исключение составляют лишь ситуации, когда собственник правомерно изъял недвижимое имущество, прекратив указанные ограниченные вещные права на него. ФАС Волго-Вятского округа указал на это в постановлении от 19 января 2005 г. N А11-942/2004-К1-13/36. Таково же мнение ФАС Московского округа, выраженное им в постановлении от 24 января 2005 г. N КГ-А40/12160-04.

Пленум ВАС РФ признал такую практику в отношении учреждений не совсем верной. В пункте 9 постановления от 22 июня 2006 г. N 21 "О некоторых вопросах практики рассмотрения арбитражными судами споров с участием государственных и муниципальных учреждений, связанных с применением статьи 120 Гражданского кодекса Российской Федерации" Пленум ВАС РФ указал, что при разрешении вопроса о возможности распоряжения собственником имуществом, закрепленным за учреждением на праве оперативного управления, в частности путем сдачи в аренду, суду надлежит исходить из следующего.

Согласно п. 1 ст. 120 ГК РФ права учреждения на закрепленное за ним имущество определяются в соответствии со ст. 296, 298 ГК РФ. При этом собственник имущества учреждения может распорядиться по своему усмотрению только изъятым излишним, неиспользуемым либо используемым не по назначению имуществом. Поэтому, передав учреждению имущество на праве оперативного управления, собственник не вправе распоряжаться им независимо от наличия или отсутствия согласия учреждения.

Недействительны и потому не подлежат государственной регистрации договоры аренды недвижимого имущества между унитарными предприятиями и учреждениями и другими субъектами без согласия собственников имущества. ФАС Московского округа указал, в частности, что согласие собственника недвижимого имущества не может быть дано им в договоре о закреплении имущества в хозяйственном ведении. Такое согласие собственника необходимо для совершения каждой конкретной сделки (постановление ФАС Московского округа от 3 июня 2002 г. N А40-43541/01-59-538).

Судебной практике известен пример, когда суд апелляционной инстанции отменил решение арбитражного суда, указав в постановлении, что договор аренды недвижимого имущества, несмотря на истечение его срока, продолжал действовать в связи с отсутствием регистрации его расторжения. Вывод апелляционной инстанции не соответствует действующему законодательству, на что обратил внимание в постановлении от 31 января 2005 г. N КГ-А41/13465-04 ФАС Московского округа. Таково разнообразие судебной практики.

Л.А. Грось,

доктор юрид. наук, профессор кафедры

гражданского процесса МГЮА

"Арбитражное правосудие в России", N 7, июль 2007 г.