Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 28 декабря 2011 г. N 12АП-9225/11

г. Саратов

28 декабря 2011 г.

Дело N А57-5797/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 26 декабря 2011 года.

Полный текст постановления изготовлен 28 декабря 2011 года.

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Луговского Н.В.,

судей Дубровиной О.А., Комнатной Ю.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Жаткиной М.Т.,

при участии в судебном заседании:

от общества с ограниченной ответственностью "Гранит-Люкс" - Сотсков Е.Н. по доверенности от 10.08.2011 г..,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Гранит-Люкс"

на решение арбитражного суда Саратовской области от 11 октября 2011 года

по делу N А57-5797/2011, принятое судьей Большедворской Е.Л.,

по исковому заявлению администрации муниципального образования "Город Саратов"

к обществу с ограниченной ответственностью "Гранит-Люкс"

третьи лица:

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, Комитет по землепользованию и градостроительству администрации муниципального образования "Город Саратов",

о расторжении договора аренды, признании ограничения (обременения) права в виде аренды отсутствующим, устранении препятствий в пользовании земельным участком и передаче земельного участка в состоянии, соответствующим условиям договора аренды,

УСТАНОВИЛ:

Решением арбитражного суда Саратовской области от 11.10.2011 г.. частично удовлетворены уточненные в порядке ст.49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации исковые требования администрации муниципального образования "Город Саратов" (далее - Администрация, истец) к обществу с ограниченной ответственностью "Гранит-Люкс" (далее - ООО "Гранит-Люкс", ответчик) о расторжении договора аренды N 86 от 25.02.2005 г. находящегося в государственной собственности земельного участка из земель поселений с кадастровым номером 64:48:030205:0002 площадью 801 кв.м, расположенного по адресу: г. Саратов, пересечение ул. Навашина и ул. Технической, расположенного в границах участка, для организации оптово-розничного рынка; признании отсутствующим ограничения (обременения) в виде аренды на земельный участок с кадастровым номером 64:48:030205:0002 площадью 801 кв.м, расположенного по адресу: г. Саратов, пересечение ул. Навашина и ул. Технической, в пользу ООО "Гранит-Люкс" и прекращении соответствующей записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним; обязании ООО "Гранит-Люкс" устранить препятствия в пользовании земельным участком с кадастровым номером 64:48:030205:0002 площадью 801 кв.м, расположенного по адресу: г. Саратов, пересечение ул. Навашина и ул. Технической, путем возложения на ответчика обязанности демонтировать торговые ряды, состоящие из пяти торговых павильонов по реализации продуктов питания, одного торгового павильона "Ремонт обуви" и помещения, используемого под охрану, расположенные на указанном земельном участке; обязании ООО "Гранит-Люкс" передать Администрации земельный участок с кадастровым номером 64:48:030205:0002 площадью 801 кв.м, расположенный по адресу: г. Саратов, пересечение ул. Навашина и ул. Технической, в состоянии, соответствующем условиям договора аренды земельного участка N 86 от 25.02.2005 г. находящегося в государственной собственности земельного участка.

Ответчик обязан судом первой инстанции устранить препятствия в пользовании земельным участком с кадастровым номером 64:48:030205:0002 путем демонтажа торговых рядов, состоящих из пяти торговых павильонов по реализации продуктов питания, одного торгового павильона "Ремонт обуви" и помещения, используемого под охрану, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 64:48:030205:0002 по адресу г.Саратов, пересечение улиц Навашина и Технической.

ООО "Гранит- Люкс", г. Саратов обязано передать Администрации земельный участок с кадастровым номером 64:48:030205:0002 по акту приема-передачи в состоянии, соответствующем условиям договора аренды находящегося в государственной собственности земельного участка N 86 от 25.02.2005 г.

ООО "Гранит-Люкс", не согласившись с решением суда первой инстанции, обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе.

Отзыв на апелляционную жалобу не представлен.

В соответствии со ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание по рассмотрению апелляционной жалобы проводится в отсутствие представителей Администрации, третьих лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте проведения судебного заседания.

Исследовав материалы дела, заслушав доводы и возражения представителя ООО "Гранит-Люкс", проверив правильность применения судом норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции считает, что апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что распоряжением комитета по управлению имуществом Саратовской области N 96-р от 02.02.2005 г. ООО "Гранит-Люкс" в аренду сроком на три года был предоставлен земельный участок из земель поселений с кадастровым номером 64:48:030205:0002, местоположение которого установлено относительно ориентира: г. Саратов, пересечение ул. Навашина и ул. Танкистов, расположенного в границах участка, общей площадью 801 кв.м для организации оптово-розничного рынка в границах, указанных в кадастровом плане земельного участка от 22.11.2004 года N 48/0410989.

Во исполнение указанного распоряжения между комитетом по управлению имуществом Саратовской области (арендодатель) и ООО "Гранит-Люкс" (арендатор) заключен договор N 86 от 25.02.2005 г. аренды находящегося в государственной собственности земельного участка с кадастровым номером 64:48:030205:0002, местоположение которого установлено относительно ориентира, адрес ориентира: г. Саратов, пересечение ул. Навашина и ул. Технической, расположенного в границах участка, для организации оптово-розничного рынка в границах, указанных в кадастровом плане участка от 22.11.2004 г. N 48/04-10989, прилагаемом к настоящему договору и являющимся его неотъемлемой частью, площадью 801 кв.м.

Согласно пункту 2.1. договор заключен сроком на три года.

Дополнительным соглашением N 1/1 от 29.12.2007 года к договору аренды земельного участка N 86 от 25.02.2005 года срок договора изменен на пять лет.

Договор аренды и дополнительное соглашение к нему надлежащим образом зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, что подтверждается уведомлениями о проведенной государственной регистрации ограничения (обременения) аренды от 29.10.2007 г. N 01/201/2007 -067 и о проведенной государственной регистрации внесения изменения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 19.03.2008 г. N11/162/2008-040.

Срок действия договора истек 25.02.2010 г.

В соответствии с п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации 28.12.2010 г.. Администрация в лице Комитета по земельным ресурсам администрации муниципального образования "Город Саратов" направила в адрес ответчика уведомление исх. N 02-07/07-20125 о расторжении договора аренды земельного участка и передаче его арендодателю.

Выходом на место специалистом муниципального земельного контроля и проведенным осмотром установлено, что ООО "Гранит-Люкс" использует земельный участок с кадастровым номером 64:48:030205:0002 площадью 801 кв.м, расположенный по адресу: г. Саратов, на пересечении ул. Навашина и ул. Танкистов, без правоустанавливающих документов. На данном земельном участке согласно акту осмотра расположены торговые павильоны.

Полагая, что ООО "Гранит-Люкс" использует земельный участок незаконно, Администрация обратилась в арбитражный суд Саратовской области с указанными исковыми требованиями.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении исковых требований в части расторжения договора аренды, исходил из того, что в силу п.2 ст.610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды считается расторгнутым.

Суд апелляционной инстанции считает данный вывод суда первой инстанции правомерным.

В соответствии с ч.2 ст. 11 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) органами местного самоуправления осуществляются управление и распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности.

В соответствии с п. 10 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" N 137-ФЗ от 25.10.2001 г., распоряжение земельными участками, указанными в статье 3.1 настоящего Федерального закона, осуществляется после государственной регистрации права собственности на них, если настоящим Федеральным законом или другим федеральным законом не предусмотрено иное. Отсутствие государственной регистрации права собственности на земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, не является препятствием для осуществления распоряжения ими.

Законом Саратовской области от 07.10.2009 г. N 144-ЗСО "О внесении изменений в Закон Саратовской области "О земле" признана утратившей силу статья 4 Закона "О земле" в соответствии с которой орган исполнительной власти области, специально уполномоченный на то Правительством области - Комитет по управлению имуществом Саратовской области, осуществляет распоряжение земельными участками, расположенными на территории административного центра Саратовской области - города Саратова, государственная собственность на которые не разграничена, а также предварительное согласование мест размещения на них объектов.

С момента вступления в силу указанных изменений правом распоряжения земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, наделен орган местного самоуправления - администрация муниципального образования "Город Саратов".

Согласно ст. 22 Устава города Саратова, утвержденного решением Саратовской городской Думы от 18.12.2005 г., администрация муниципального образования "Город Саратов" является исполнительно-распорядительным органом в структуре органов местного самоуправления, является уполномоченным органом по распоряжению земельными участками на территории муниципального образования.

Таким образом, Администрация является уполномоченным органом на распоряжение спорным земельным участком.

Имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами (ст. 3 ЗК РФ).

В силу ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Согласно ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Самовольно занятые земельные участки возвращаются их собственникам, землепользователям, землевладельцам, арендаторам земельных участков без возмещения затрат, произведенных лицами, виновными в нарушении земельного законодательства, за время незаконного пользования этими земельными участками (ст. 76 ЗК РФ).

В соответствии с п. 2 ч. 1 ст. 60 ЗК РФ нарушенное право на земельный участок подлежит восстановлению в случае самовольного занятия земельного участка.

В силу пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации в этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторон за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным (пункт 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Судом первой инстанции установлено, что письменное уведомление о расторжении договора аренды направлено арендатору по адресу, указанному в выписке из Единого государственного реестра юридических лиц: 410000, г. Саратов, ул. Навашина, ул. Техническая, и получено ответчиком, что подтверждается копией почтового уведомления, представленной в материалы дела.

Ответчик не оспорил получение уведомления о расторжении договора аренды.

Таким образом, исходя из имеющегося в материалах дела уведомления исх. N 02-07/07-20125, содержащего определенное волеизъявление арендодателя на прекращение отношений по аренде спорного земельного участка, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что требование ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации в части предупреждения арендатора об отказе от договора аренды за 3 месяца было арендодателем выполнено, и правомерно посчитал договор аренды на момент рассмотрения дела в суде прекращенным в силу закона.

Отказывая в удовлетворении требования о признании отсутствующим ограничения (обременения) в виде аренды на земельный участок и прекращении соответствующей записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, суд первой инстанции исходил из того, что истцом избран ненадлежащий способ защиты нарушенного права.

Согласно п. 1 ст. 16 Федерального закона от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" представление заявлений на государственную регистрацию ограничения (обременения) прав, а также сделок, связанных с ограничением (обременением) прав, носит заявительный характер и осуществляется в порядке, установленном п. 2 ст. 13, п. 1 ст. 26, п. 1 ст. 27 и п. 1 ст. 29 настоящего Федерального закона.

В силу п. 2 ст. 13 Федерального закона от 21.07.1997 гг. N 122-ФЗ государственная регистрация ограничений (обременении) права собственности и иных вещных прав правами третьих лиц может проводиться по инициативе правообладателей или приобретающих указанные права лиц.

Согласно п.23 Инструкции "О порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества", утвержденной Приказом N 135 от 06.08.2004 г., погашение регистрационных записей, проводится на основании одного заявления, которое может быть подано одной из сторон договора.

Из анализа приведенных норм следует вывод о том, что с заявлением о прекращении договора аренды недвижимого имущества вправе обратиться правообладатель (арендодатель) либо арендатор.

Таким образом, истец как сторона в договоре аренды не лишен права обратиться в регистрационную службу с заявлением о погашении записи об обременении земельного участка правом аренды.

В п. 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29.04.2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременении недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Таким образом, в удовлетворении требований истца о признании отсутствующим ограничение (обременение) в виде аренды на земельный участок отказано правомерно.

Вывод суда первой инстанции об удовлетворении требований Администрации об устранении препятствий в пользовании указанным земельным участком и передаче истцу земельного участка соответствует ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. В этой связи оснований для переоценки указанного вывода суд апелляционной инстанции не усматривает.

На основании изложенного апелляционная инстанция считает, что по делу принято законное и обоснованное решение, оснований для отмены которого не имеется. Выводы суда по данному делу основаны на установленных обстоятельствах и имеющихся в деле доказательствах при правильном применении норм материального и процессуального права.

В апелляционной жалобе истец ссылается на п.9 ст.22 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которому досрочное расторжение договора аренды земельного участка по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении арендатором условий договора аренды.

На основании п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Указанный довод судебная коллегия отклоняет, так как в рассматриваемом случае имеет место не досрочное расторжение договоров аренды, а прекращение договорных отношений, возникших из указанных договоров, действовавших на неопределенный срок.

В данном случае срок действия договора аренды истек 25.02.2010 г., в связи с чем уведомление от 28.12.2010 г.. исх. N 02-07/07-20125 направлено не на изменение существующих правоотношений между сторонами договора, а содержит исключительно требование об освобождении земельного участка по причине прекращения действия договора аренды.

При таких обстоятельствах принятый по делу судебный акт отмене не подлежит.

Руководствуясь ст. ст. 268-271 АПК РФ, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение арбитражного суда Саратовской области от 11 октября 2011 года по делу N А57-5797/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в силу с момента его принятия и может быть обжаловано в порядке ст. 273 АПК РФ.

Председательствующий

Н.В. Луговской

Судьи

О.А. Дубровина Ю.А. Комнатная