Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 27 декабря 2011 г. N 13АП-18552/11

г. Санкт-Петербург

27 декабря 2011 г.

Дело N А42-1949/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 14 декабря 2011 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 27 декабря 2011 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Мельниковой Н.А.

судей Горбик В.М., Полубехиной Н.С.

при ведении протокола судебного заседания: помощником судьи Долониной С.И.

при участии:

от истца: Тимофеевой А.В. (доверенность N 51 АА 0101261 от 05.12.2011 г.., паспорт)

от ответчика: не явился (извещен)

от первого, второго 3-их лиц: Винокурова А.А. (доверенности от 01.12.2011 г.., паспорт), от третьего и четвертого 3-их лиц: не явились (извещены)

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-18552/2011) ИП Акатьева Владимира Николаевича на решение Арбитражного суда Мурманской области от 02.09.2011 г.. по делу N А42-1949/2011 (судья Востряков К.А.), принятое

по иску ИП Акатьева Владимира Николаевича

к Комитету имущественных отношений г. Мурманска 3-и лица: 1. ОАО "Виктория", 2. ЗАО "Виктория-Мурман", 3. Администрация г.Мурманска, 4. Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Мурманской области

о внесении изменений в договор аренды

установил:

Индивидуальный предприниматель Акатьев Владимир Николаевич (далее - истец, Акатьев В.Н.) обратился в Арбитражный суд Мурманской области с иском к Комитету имущественных отношений г. Мурманска (далее - ответчик, Комитет) о внесении изменений в договор аренды земельного участка от 20.05.2008 N 9684, путем исключения из договора пункта 5.2. "р".

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ОАО "Виктория", ЗАО "Виктория-Мурман", Администрация г. Мурманска, Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Мурманской области (далее Управление Росреестра по Мурманской области).

Решением Арбитражного суда Мурманской области от 02.09.2011 г.. по делу N А42-1949/2011 в удовлетворении иска отказано.

На указанное решение Предпринимателем подана апелляционная жалоба, в которой, указывая на необоснованность принятого по делу судебного акта, просит его отменить. В апелляционной жалобе податель указывает, что фактически в указанном пункте договора установлен сервитут, не зарегистрированный в законном порядке, сведения о котором исключены из кадастрового учета; изначально возможность проезда транспорта на смежный участок под переходной галерей не предусматривалась проектом 1980-1980 годов, однако под переходной галереей происходит движение автотранспорта, что привело к появлению трещин и разрушений в переходной галерее, и может привести к разрушению сооружения; после реконструкции здания АБК на арендуемом им земельном участке построена газовая котельная, что исключает возможность свободного прохода под галереей. Истец считает, что в результате исполнения Акатьевым В.Н. обязанности по предоставлению проезда и прохода нарушаются его права как собственника, причиняется ущерб его имуществу. Ссылаясь на статьи 450, 451, 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, полагает, что необходимо внести изменения в договор аренды земли от 20.05.2008 N 9684, исключив из договора пункт 5.2. "р" - в части возложения на Акатьева В.Н. обязанности обеспечить проход и проезд к смежным земельным участкам через территорию, предоставленную в пользование.

ОАО "Виктория", ЗАО "Виктория-Мурман" против удовлетворения апелляционной жалобы возражают по основаниям, изложенным в отзыве. Указывают, что постановление администрации г. Мурманска от 20.05.2008 и заключение договора аренды N 9684 от 20.05.2008 осуществлялось на основании проекта территориального землеустройства, в соответствии с которым к магазин у "Веселый пекарь" и на земельный участок ОАО "Виктория" предусмотрен проход и проезд. До внесения изменений в землеустроительную документация нет оснований для изменения договора аренды земельного участка. Установленное уполномоченным органом (администрацией г. Мурманска) и отраженное в договоре аренды от 31.01.2003 N 6869, обременение в виде беспрепятственного прохода и проезда смежных землепользователей не является сервитутом. Поскольку договор аренды истцом зарегистрирован, то обременение отдельной государственной регистрации не подлежит, так как само право аренды является обременением вещных прав. Просят оставить апелляционную жалобу без удовлетворения, поскольку удовлетворение требований истца повлечет ограничение прав третьего лица в использовании арендуемого участка по назначению.

Комитет имущественных отношений г. Мурманска в представленном отзыве согласился с мнением суда об отсутствии оснований для изменения условий договора на основании ст. 451 ГК РФ, а также с выводом о том, что Постановлением Администрации г. Мурманска N 23 о предоставлении Акатьеву В.Н. земельного участка в пользование был установлен публичный сервитут, который является зарегистрированным, поскольку зарегистрирован сам договор аренды, где он отражен в пункте 5.2.

Извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства Комитет имущественных отношений г.Мурманска, Администрация г.Мурманска, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Мурманской области в судебное заседание не явились, апелляционная жалоба рассмотрена в их отсутствие.

Законность и обоснованность судебного акта проверены в апелляционном порядке.

Как явствует из материалов дела, на основании договора купли-продажи недвижимого помещения от 06.07.2007 г.., зарегистрировано право собственности Акатьева В.Н. на здание административно-бытового корпуса, общей площадью 2462 кв.м. по адресу пр. Героев - Североморцев, 82/2, (далее здание АБК), о чем выдано свидетельство 51 АВ N 023530 от 14.08.2007 о государственной регистрации права.

Постановлением администрации г. Мурманска от 11.01.2008 N 23 индивидуальному предпринимателю Акатьеву В. Н. предоставлен в пользование земельный участок из земель, относящихся к категории земли населенных пунктов в Ленинском административном округе, по пр. Героев-Североморцев, 82/2, площадью 6989 кв.м. под здание АБК на условиях аренды сроком по 31.12.2012г.

Постановление администрации г. Мурманска вынесено на основании свидетельства 51 АВ N 023530 от 14.08.2007 о государственной регистрации права на здание АБК; постановления администрации г. Мурманска N 681 от 23.07.2003 "Об изменении функционального назначения здания АБК под торговый комплекс"; проекта территориального землеустройства по земельному участку, утвержденного комитетом 26.10.2004; землеустроительного дела по установлению границ земельного участка на местности, утвержденного 12.11.2004 Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству г. Мурманска.

В пункте 3.8 указанного постановления ИП Акатьев у В.Н. предписано обеспечить проход и проезд к смежным земельным участкам через территорию, предоставленную в пользование.

20.05.2008 г.. между Комитетом имущественных отношений г. Мурманска (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем Акатьевым В.Н. (арендатор) заключен договор аренды N 9684 земельного участка с кадастровым номером 51:20:003006:0042, площадью 6989 кв.м., расположенного по адресу: г. Мурманск, Ленинский административный округ, пр. Героев-Североморцев, д. 82/2 (далее земельный участок), на срок с 11.01.2008 по 31.12.2012г.

В пункте 5.2. "р" договора аренды установлено, что арендатор обязан обеспечить проход и проезд к смежным земельным участкам через территорию, предоставленную в пользование.

Договор аренды земельного участка зарегистрирован Управлением Росреестра по Мурманской области 28.05.2009 г..

Земельный участок передан Акатьеву В.Н. по акту приема-передачи от 20.05.2008 г..

Письмом от 17.01.2011 г.. Акатьев В.Н. предложил Комитету изменить условия договора аренды земельного участка, ссылаясь на то, что разработчиками проекта территориального землеустройства земельный участок площадью 426 кв.м. под галереями выделен в обременение для обеспечения прохода и проезда на земельный участок, арендуемый ОАО "Виктория". Указал, что изначально проектной документацией транспортных и пешеходных потоков под галереями не предусматривалось. В результате исполненного бюро "Горпроект" землеустройства участка фактически весь транспортный и пешеходный поток производственного корпуса ПК хлебозавода и хозяйственного ангара ЗАО "Виктория-Мурман" осуществляется между зданиями АБК и производственного корпуса под галереями в зоне обременения с выездом на проспект Героев-Североморцев. Ссылаясь на заключение технической экспертизы по несущей способности опор и конструкций переходных галерей N N 1,2 указал, что в условиях движения автотранспортных средств под ними, движение автомобилей приводит к вибрации фундамента и железобетонного каркаса здания торгового комплекса, в результате чего образуются трещины в стенах, потолках, полу строений, что может привести к обрушению сооружения.

Кроме того, Акатьев В.Н. указал, что на момент заключения договора аренды, с условием обеспечения прохода и проезда, ему не были известны последствия исполнения им указанного условия договора, в виде причинения ущерба его собственности, исходя из тех обстоятельств, что обременение в виде проезда и прохода исключено из сведений кадастрового учета.

Комитет письмом от 17.02.2011 N 15/05-1685 отказал во внесении изменений в договор аренды.

Полагая, что имеются основания для изменения договора аренды, Акатьев В.Н. обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции в удовлетворении иска отказал.

Апелляционная инстанция считает, что принятый по делу судебный акт подлежит отмене.

Обязательное условие о регистрации сервитута вытекает из статьи 131 ГК РФ.

В соответствии со статьей 23 Земельного Кодекса РФ, частный сервитут устанавливается в соответствии с гражданским законодательством, публичный - законом или иным нормативно-правовым актом органа местного самоуправления.

Публичные сервитуты устанавливаются, в том числе для прохода и проезда через земельный участок.

Сервитуты подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

В соответствии со статьей 27 Федерального закоа от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 08.12.2011) "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним") государственная регистрация сервитутов проводится в Едином государственном реестре прав на основании заявления собственника недвижимого имущества или лица, в пользу которого установлен сервитут, при наличии у последнего соглашения о сервитуте. Сервитут вступает в силу после его регистрации в Едином государственном реестре прав.

Порядок установления земельного публичного сервитута предусмотрен Законом Мурманской области "О порядке установления земельных публичных сервитутов на территории Мурманской области" от 26 февраля 2006 года номер 731-01-ЗМО.

На момент издания постановления администрации (2008 год), которое суд счел актом об установлении сервитута, закон о порядке установления сервитута действовал.

Согласно статье 2 Закона Мурманской области, сервитут устанавливается нормативно-правовым актом, содержащим сведения о земельном участке, в отношении которого установлен сервитут - местонахождение, кадастровый номер, площадь, содержание публичного сервитута, сферу его действия, сведения о части земельного участка, который должен быть обособлен для осуществления заинтересованными лицами права ограниченного пользования землей, сроке действия сервитута, условиях установления, о размерах средств, необходимых для возмещения убытков или о размере платы, в случае изъятия земельного участка.

Вывод суда первой инстанции о том, что постановление администрации города Мурманска от 11 января 2008 года N 23 "О предоставлении индивидуальному предпринимателю Акатьеву В.Н. в пользование земельного участка", является актом об установлении сервитута, является ошибочным, поскольку постановление не содержит сведений, которые должен содержать Акт об установлении сервитута.

Согласно пункту 11 статьи 2 Закона, лица, чьи права ограничиваются публичным сервитутом, лица, заинтересованные в его установлении, до принятия решения об установлении сервитута имеют право знакомиться с материалами по этому вопросу, заявлять о своем согласии или несогласии с установлением сервитута.

В силу статьи 4 Закона, публичный сервитут вступает в силу после его государственной регистрации в установленном порядке.

В соответствии со статьей 27 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21 июля 1997 года номер 122-ФЗ, государственная регистрация сервитута проводится на основании заявления собственника недвижимого имущества, либо лица, в пользу которого установлен сервитут.

Согласно пункту 9 статьи 23 Земельного Кодекса РФ, пункту 1 статьи 27, пункту 2 статьи 13 ФЗ-122, сервитут подлежит государственной регистрации и вступает в силу после его государственной регистрации в ЕГРП, и возможна государственная регистрация сервитута на земельный участок как ограничения (обременения) вещного права, только при наличии государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в ЕГРП.

В силу положений Главы II Приказа Минюста РФ от 26 июля 2004 года N 132 "Об утверждении методических рекомендаций о порядке государственной регистрации сервитутов на земельные участки", на государственную регистрацию частного сервитута предоставляется в числе прочих документов заявление о регистрации сервитута, соглашение о сервитуте (решение суда об установлении сервитута), на государственную регистрацию публичного сервитута - заявление о государственной регистрации сервитута, представляемое органом государственной власти или органом местного самоуправления, установившим сервитут (пункт 2 статьи 13, пункт 1 статьи 16 Закона), нормативный акт, в соответствии с которым установлен сервитут.

При этом записи о регистрации сервитутов вносятся в специальные подразделы единого госреестра, касающиеся ограничения вещных прав.

Установление сервитута является отдельным процессуальным действием, заканчивающимся изданием нормативного акта, так и регистрация сервитута совершается отдельным действием, выражается во внесении записи о наличии обременения в виде земельного сервитута на конкретном земельном участке, установление сервитута является юридическим фактом, влекущим определенные правовые последствия, и подтверждается установление сервитута и период начала его действия только одним документом - единственным доказательством существования сервитута записью о его наличии в Едином Государственном реестре прав на недвижимость и сделок с ним.

При наличии закона, предусматривающего основания и порядок, форму установления сервитута, законность его действия, при отсутствии решения органа местного самоуправления об установлении сервитута, принятого в соответствии с Законом Мурманской области, при отсутствии регистрации данного сервитута в ЕГРП, никакие иные доказательства, на которые сослался суд первой инстанции в обоснование своего вывода об установлении сервитута и регистрации его в составе договора аренды, допустимыми не являются. Кроме того, внесение в договор аренды условия о сервитуте не зарегистрированного в установленном законом порядке является неправомерным, а само условие ничтожным в силу ст. 168 ГК РФ.

Доводы суда о том, что отсутствие регистрации сервитута не может быть отнесено к существенным обстоятельствам, влекущим изменение договора, поскольку заключая договор аренды Акатьев знал о существовании обременения, соглашался с ним и это обстоятельство не являлось для него вновь возникшим, являются ошибочными.

Истец мотивировал свои доводы не тем, что, заключая в 2008 году договор аренды, ему было неизвестно о необходимости обеспечения проезда, а указывал, что заключая договор аренды с условием обеспечения им проезда, он полагал, что администрация, в установленном законом Мурманской области порядке примет нормативный акт об установлении публичного сервитута и в установленный законом годичный срок зарегистрирует сервитут.

Из государственного земельного кадастра исключены сведения об обременении части земельного участка, площадью 426 кв.м. - "территория для беспрепятственного прохода и проезда", что подтверждается кадастровыми паспортами от 01.04.2011 и от 05.04.2011 ( л.д. 25-35 том 1).

Именно то обстоятельство, что администрация таких действий не предприняла, дало ему право по истечении установленного законом срока, на исключение из сведений кадастрового учета сведений о проезде и проходе, что подтверждается кадастровым паспортом, который выделенного для проезда участка уже не содержит.

Существенным изменением обстоятельств, в силу пункта 1 статьи 451 Гражданского Кодекса РФ является такое изменение обстоятельств, когда они изменились настолько, что если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Отсутствие зарегистрированного в установленном порядке сервитута, является существенным, поскольку истец, не был и не мог быть заинтересован в использовании его участка сторонними лицами и зная о том, что сервитута нет и не будет, заключил бы договор на значительно отличающихся условиях - без установления в договоре его обязанности предоставить проезд либо проход.

Исполнение истцом договора с условием обеспечения проезда и прохода, то есть без изменения его условий, нарушает соответствующее договору соотношение имущественных интересов истца, влечет для истца такой ущерб, что истец в значительной степени лишился бы того, на что вправе был рассчитывать при заключении договора, поскольку в настоящее время истец вынужден бесплатно, фактически при отсутствии законных оснований, предоставлять третьим лицам проезд и проход, тогда как в ином случае истец мог бы заключить с заинтересованными лицами (смежниками) соглашение о предоставлении проезда за плату (то есть установить частный сервитут).

Пунктом 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) предусмотрено, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором.

Статьей 451 ГК РФ предусмотрено изменение или расторжение договора в связи с существенным изменением обстоятельств.

При этом пунктом 1 статьи 451 ГК РФ изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

В силу пункта 4 статьи 451 Гражданского Кодекса Российской Федерации, изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам, либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Расторжение договора в данном случае повлечет для истца материальный ущерб, поскольку на арендованном им участке возведен торговый комплекс, введенный в эксплуатацию, на строительство которого истцом затрачены средства.

Действующим законодательством иного способа предоставления лицам, не имеющим права на чужой земельный участок, права пользования им, кроме как путем установления сервитута, не предусмотрено.

Поскольку сервитут не установлен и не зарегистрирован и это обстоятельство является существенным, вновь возникшим, имеются основания для внесения изменений в договор, в том числе и в связи с указанным обстоятельством.

Помимо отсутствия сервитута, как обстоятельства, являющегося основанием для изменения договора в судебном порядке, истец сослался и на иные обстоятельства -изначально возможность проезда под переходной галереей проектом реконструкции хлебозавода не предусматривалась, в результате выполнения истцом условия о предоставлении проезда и прохода третьим лицам - движением автотранспорта, приводящим к вибрации фундамента и железобетонного каркаса здания торгового комплекса, причиняется ущерб имуществу истца - разрушение галерей, появление трещин, что может привести к разрушению сооружения, другим обстоятельством является невозможность проезда и прохода в связи с постройкой газовой котельной.

Проектная документация по реконструкции торгового комплекса 2004 г.. не содержала схемы грузовых потоков смежников, содержит только схемы грузовых потоков самого торгового комплекса, в связи с чем вывод суда о том, что истцу должно было быть известно сколько автотранспорта и какой автотранспорт будет двигаться по проезду, и что в результате движения такого количества транспорта будут разрушения, являются ошибочными.

Проектная документацию по расширению хлебозавода 1980-1981 годов не предусматривает движение как грузового потока, так и пешеходного по спорному проезду.

Два экспертных заключения о невозможности движения автотранспорта под галереями торгового комплекса без разрушения галерей, примыкающего здания самого комплекса, свидетельствуют о том, что имуществу истца причиняется ущерб.

В связи с вышеизложенным апелляционная инстанция считает, что исковые требования предпринимателя Акатьева В.Н. заявлены правомерно и обоснованно, подлежат удовлетворению, обжалуемый судебный акт подлежит отмене.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Мурманской области от 02.09.2011 г.. по делу N А42-1949/2011 отменить. Изменить договор о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды от 20.05.2008 г.. N 9684, заключенный между Комитетом имущественных отношений г. Мурманска и ИП Акатьевым Владимиром Николаевичем, исключив из договора пункт 5.2 "р" в части возложения на Акатьева Владимира Николаевича обязанности обеспечить проход и проезд к смежным земельным участкам через территорию, предоставленную в пользование.

Председательствующий

Н.А. Мельникова

Судьи

В.М. Горбик Н.С. Полубехина