Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 11 января 2012 г. N 05АП-8800/11

г. Владивосток

11 января 2012 г.

Дело N А51-11821/2011

Резолютивная часть постановления оглашена 10 января 2012 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 11 января 2012 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Т.А. Аппаковой

судей Н.А. Скрипки, С.Б. Култышева

при ведении протокола секретарем судебного заседания Е.А. Хоменко

при участии

от истца: адвокат Корнецкая И.Г., удостоверение N 1852 от 02.06.2011, доверенность от 09.09.2011 со специальными полномочиями, от ответчика: Шандра М.Ю., доверенность N 90 от 05.09.2011 со специальными полномочиями,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "Фарм"

апелляционное производство N 05АП-8800/2011

на решение от 26.10.2011

судьи Г.Н. Кошлаковой

по делу N А51-11821/2011 Арбитражного суда Приморского края

по иску Негосударственного учреждения здравоохранения "Узловая больница на станции Уссурийск Открытого акционерного общества "РЖД"

к Обществу с ограниченной ответственностью "Фарм"

о выселении

УСТАНОВИЛ:

Негосударственное учреждение здравоохранения "Узловая больница на станции Уссурийск открытого акционерного общества "Российские железные дороги" обратилось в Арбитражный суд Приморского края с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Фарм" о расторжении договора N НЮ 4019 от 04.12.2006 аренды недвижимого имущества, расположенного по адресу: Приморский край, г. Уссурийск, пр. Блюхера, 10, взыскании задолженности по арендной плате в размере 37701 руб., обязании ответчика освободить помещение, расположенное по адресу: Приморский край, г. Уссурийск, пр. Блюхера, 10.

Определением Арбитражного суда Приморского края от 28.09.2011 в порядке ст. 49 АПК РФ удовлетворено ходатайство истца об уточнении исковых требований, согласно которому истец просил обязать ответчика освободить арендуемое нежилое помещение общей площадью 105 кв.м. по договору аренды недвижимого имущества ОАО "РЖД" N НЮ 4019 от 04.12.2006, расположенное по адресу: Приморский край, г. Уссурийск, проспект Блюхера, 10, вернуть его по акту приема-передачи истцу.

Решением от 26.12.2011 Арбитражный суд Приморского края исковые требования удовлетворил, выселил общество с ограниченной ответственностью "Фарм" из нежилого помещения общей площадью 105 кв.м., расположенного на 1-м этаже в здании глазного отделения по адресу: г. Уссурийск, пр. Блюхера, 10; взыскал с общества с ограниченной ответственностью "Фарм" в пользу негосударственного учреждения здравоохранения "Узловая больница на станции Уссурийск открытого акционерного общества "Российские железные дороги" 4000 руб. расходов по государственной пошлине; возвратил негосударственному учреждению здравоохранения "Узловая больница на станции Уссурийск открытого акционерного общества "Российские железные дороги" из федерального бюджета 6000 руб. государственной пошлины, перечисленной по платежному поручению N 38151 от 12.08.2011.

Не согласившись с вынесенным решением, ответчик обратился в апелляционный суд с жалобой, в которой просит его отменить в связи с нарушением судом первой инстанции норм материального права, принять по делу новый судебный акт.

Ссылается на то, что истцом не соблюден порядок прекращения предыдущего договора аренды от 01.09.2005, в связи с чем отсутствуют основания для освобождения помещения.

Истец в письменном отзыве на апелляционную жалобу с доводами жалобы не согласился, просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Полагает, что действие договора аренды от 01.09.2005 было прекращено с момента заключения договора N НЮ 4019 от 04.12.2006. Ссылается на соблюдение арендодателем порядка расторжения договора, прекращения срока действия договора N НЮ 4019 от 04.12.2006 с 03.06.2011.

В судебном заседании представитель ответчика заявил ходатайство об отложении судебного разбирательства в связи с неполучением отзыва на апелляционную жалобу. Суд, руководствуясь ст. ст. 159, 184, 185, ч. 2 ст. 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту - АПК РФ), рассмотрел заявленное ходатайство и определил его отклонить, поскольку из имеющейся в материалах дела почтовой квитанции следует, что отзыв направлялся в адрес истца, доводы отзыва приводились истцом в суде первой инстанции.

Представитель ответчика огласил доводы апелляционной жалобы, которые совпадают с текстом апелляционной жалобы, имеющейся в материалах дела. Решение Арбитражного суда Приморского края просит отменить по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе.

Представитель истца на доводы апелляционной жалобы возразил. Решение Арбитражного суда Приморского края считает законным и обоснованным, просит оставить его без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Судом обозревался оригинал договора аренды недвижимого имущества ОАО "РЖД" N НЮ 4019 от 04.12.2006, представленный представителем истца.

Исследовав доказательства по делу, оценив доводы представителей лиц, участвующих в деле, проверив правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта в силу следующих обстоятельств.

Как следует из материалов дела, 01.09.2005 между НУЗ "Узловая больница на станции Уссурийск ОАО "РЖД" (Арендодатель) и ООО "Фарм" (Арендатор) заключен Договор аренды недвижимого имущества ОАО "РЖД", в соответствии с условиями которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду за плату во временное владение и пользование недвижимое имущество, расположенное по адресу: г. Уссурийск, пр. Блюхера, 10, включающее в себя: нежилые помещения, расположенные в здании глазного отделения, земельные участки под недвижимым имуществом, общей площадью 105 кв.м. с кадастровым N 25:34:000000:0000:05:423:001:002522280: 0001:20002, в границах, указанных в кадастровой карте (плане) участка.

Договор заключен сроком до 31.12.2005.

04.12.2006 НУЗ "Узловая больница на станции Уссурийск ОАО РЖД" (Арендодатель), ОАО "РЖД" (Собственник) и ООО "Фарм" (Арендатор) заключен договор N НЮ 4019 аренды недвижимого имущества ОАО "РЖД", по условиям которого Арендодатель передает, а Арендатор принимает в аренду за плату во временное владение и пользование недвижимое имущество общей площадью 105 кв.м, расположенное по адресу: Приморский край, г. Уссурийск, проспект Блюхера, 10, на 1-м этаже в здании глазного отделения.

Нежилое помещение передано ООО "Фарм" по акту приема-передачи недвижимого имущества.

В соответствии с п. 2.2 договора срок аренды установлен с 01.06.2006 по 31.05.2007.

Согласно п. 9.7 договора в случае, когда договор считается продленным на неопределенный срок в соответствии с законодательством Российской Федерации, каждая из сторон вправе отказаться от него, предупредив другую сторону не позднее, чем за один месяц до предполагаемой даты расторжения договора.

Истец 03.06.2011 направил ответчику уведомление N 4036 от 03.06.2011 о расторжении договора N НЮ 4019 недвижимого имущества ОАО "РЖД" от 04.12.2006 на основании п. 9.7 вышеуказанного договора с 06.07.2011.

Поскольку ответчик занимаемое помещение в установленный срок не освободил, истец обратился в Арбитражный суд Приморского края с рассматриваемым иском.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование либо во временное пользование.

Согласно ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Пунктом 2 ст. 621 ГК РФ предусмотрено, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Из материалов дела следует и не оспаривается сторонами, что по окончании срока действия договора от 01.09.2005 аренды недвижимого имущества ОАО "РЖД" 31.12.2005 арендатор продолжил пользоваться арендованным имуществом при отсутствии на то возражений арендодателя, в связи с чем указанный договор был возобновлен на неопределенный срок.

В то же время 04.12.2006 арендодателем и арендатором, а также собственником спорного имущества заключен трехсторонний договор N НЮ 4019 аренды недвижимого имущества ОАО "РЖД".

При этом стороны распространили условия данного договора на правоотношения сторон, возникшие с 01.06.2006 по 31.05.2007.

В соответствии с п. 1 ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Оценив условия договора N НЮ 4019 от 04.12.2006, апелляционная коллегия приходит к выводу о том, что заключив указанный договор, истец как арендодатель и ответчик как арендатор фактически расторгли заключенный между ними и возобновленный на неопределенный срок Договор аренды недвижимого имущества ОАО "РЖД" от 01.09.2005, поскольку воля сторон направлена на распространение на существующие между ними арендные отношения условий нового договора N НЮ 4019 от 04.12.2006. При этом апелляционной коллегией учтено, что в данном случае, подписывая договор N НЮ 4019 от 04.12.2006, собственник имущества - ОАО "РЖД" фактически выражает лишь свое согласие на сдачу спорного имущества в аренду ответчику, конкретных прав и обязанностей собственника данным договором не установлено.

При таких обстоятельствах при заключении договора N НЮ 4019 от 04.12.2006 договор аренды от 01.09.2005 был расторгнут по обоюдному соглашению сторон с соблюдением порядка, установленного п. 1 ст. 452 ГК РФ.

Подлежат отклонению доводы истца о том, что договор N НЮ 4019 от 04.12.2006 не был заключен ввиду отсутствия его государственной регистрации.

В п. 2 ст. 651 ГК РФ установлено, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В соответствии с п. 1 ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Согласно п. 2 ст. 425 ГК РФ стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора аренды применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора. Таким образом, из содержания п. 2 ст. 425 ГК РФ следует, что наличие в договоре названного условия не влияет на определение момента, с которого договор считается заключенным, а равно не изменяет срока его действия. Момент заключения договора, содержащего подобное условие, и срок его действия определяются в соответствии с общими положениями ГК РФ. На этом основании для целей государственной регистрации период времени, предшествовавший заключению договора аренды здания, не должен включаться в срок аренды.

Поэтому договор аренды N НЮ 4019 от 04.12.2006 следует считать заключенным на срок с 04.12.2006 до 31.05.2007. Поскольку в силу п. 2 ст. 651 ГК РФ данный договор не подлежал государственной регистрации, нет оснований для признания его незаключенным.

Указанный вывод соответствует правовой позиции, изложенной в п. 8 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Поскольку арендатор продолжил пользоваться арендованным имуществом по истечении срока действия договора аренды N НЮ 4019 от 04.12.2006, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о возобновлении указанного договора на неопределенный срок.

В соответствии с п. 2 ст. 610 ГК РФ в случае возобновления договора аренды на неопределенный срок каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Согласно п. 9.7 договора N НЮ 4019 от 04.12.2006 в случае, когда договор считается продленным на неопределенный срок в соответствии с законодательством Российской Федерации, каждая из сторон праве отказаться от него, предупредив другую сторону не позднее, чем за один месяц до предполагаемой даты расторжения договора.

Письмом исх. N 4036 от 03.06.2011 арендодатель уведомил ответчика об отказе от договора аренды N НЮ 4019 от 04.12.2006, заключенного на неопределенный срок, со ссылкой на п. 9.7. договора.

Данное письмо получено ответчиком 03.06.2011, о чем свидетельствует соответствующая отметка на письме и ответчиком не оспаривается.

Поскольку истец уведомил ответчика 03.06.2011 о расторжении договора с 06.07.2011, апелляционная коллегия приходит к выводу о том, что договор аренды N НЮ 4019 от 04.12.2006 прекратил свое действие 06.07.2011.

В материалы дела ответчиком представлена копия договора N НЮ 4019 недвижимого имущества ОАО "РЖД" от 04.12.2006, в котором срок его действия установлен с 01.01.2006 по 20.05.2011. Однако данный договор не может быть принят во внимание и считаться заключенным ввиду отсутствия на нем подписи одной из сторон - ОАО "РЖД".

В силу п. 2 ст. 655 ГК РФ при прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю по акту приема-передачи.

При таких обстоятельствах исковые требования истца являются правомерными и обоснованно удовлетворены судом первой инстанции.

В силу изложенного оснований для отмены или изменения обжалуемого решения не имеется, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Приморского края от 26.10.2011 по делу N А51-11821/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.

Председательствующий

Т.А. Аппакова

Судьи

Н.А. Скрипка С.Б. Култышев