Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 10 января 2012 г. N 07АП-10042/11

г. Томск

10 января 2012 г.

Дело N А03-17505/2010

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего: И.Н. Мухиной,

судей: В.М. Сухотиной, Д.Г. Ярцева

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи М.В. Дроздовой

при участии представителя прокурора: Миронова Е.А.

рассмотрев в судебном заседании апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью "Спартак плюс", Заместителя прокурора Алтайского края

на решение Арбитражного суда Алтайского края

от 10 октября 2011 года по делу N А03-17505/2010 (судья О.В. Фролов)

по иску Заместителя прокурора Алтайского края

к Главному управлению имущественных отношений Алтайского края, обществу с ограниченной ответственностью "Спартак плюс"

о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности ничтожной сделки,

УСТАНОВИЛ:

Заместитель прокурора Алтайского края (далее также прокурор) обратился в Арбитражный суд Алтайского края с иском к Главному управлению имущественных отношений Алтайского края (управление), обществу с ограниченной ответственностью "Спартак плюс" (далее - ООО "Спартак плюс") о признании недействительным договора аренды земельного участка от 30.11.2009 N 1765-з, заключенного ответчиками, и применении последствий его недействительности в виде обязания ООО "Спартак плюс" возвратить Главному управлению земельный участок с кадастровым номером 22:63:050815:2, площадью 9,0598 га, расположенный по адресу: г. Барнаул, Змеиногорский тракт, 73 "б".

Исковые требования обоснованы статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 35, 36 Земельного кодекса Российской Федерации, пунктом 3 части 1 статьи 4 Федерального закона от 29.12.2004 N 191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации" и мотивированы тем, что размер земельного участка, переданного в аренду для эксплуатации находящегося на нем здания лыжной базы и сауны, многократно превышает площадь находящегося на нем объекта недвижимости и размер участка, необходимого для эксплуатации данного объекта. Кроме того, в ходе процедуры заключения договора был изменен вид разрешенного использования спорного земельного участка без проведения публичных слушаний.

Решением Арбитражного суда Алтайского края от 10 октября 2011 года иск удовлетворен, договор аренды от 30.11.2009 N 1765-з признан недействительным и применены последствия его недействительности в виде обязания ООО "Спартак плюс" возвратить Главному управлению имущественных отношений Алтайского края земельный участок с кадастровым номером 22:63:050815:2, площадью 9,0598 га, расположенный по адресу: г. Барнаул, Змеиногорский тракт, 73 "б".

Не согласившись с решением, ООО "Спартак плюс" и Заместитель прокурора Алтайского края обратились с апелляционными жалобами.

ООО "Спартак плюс" в апелляционной жалобе просит решение отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в иске, ссылаясь на несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, неправильное применение судом норм материального права. По мнению ответчика, вывод суда первой инстанции о том, что размер предоставленного в аренду земельного участка значительно превышает площадь земель, необходимых для эксплуатации принадлежащих ООО "Спартак плюс" объектов недвижимости (лыжной базы и сауны), сделан без учета необходимости предоставления в аренду не только той части земельного участка, которая занята объектом недвижимости, но и земель, необходимых для его использования. Эксплуатация лыжной базы предполагает наличие места для катания на лыжах - лыжной трассы, которая по размерам и протяженности должна соответствовать санитарным нормам и правилам. Признание договора аренды недействительным со ссылкой на то, что для эксплуатации лыжной базы должен быть выделен земельный участок площадью не более 0,3-0,5 га, делает невозможным эксплуатацию лыжной базы и приведет к прекращению хозяйственной деятельности ООО "Спартак плюс". Предоставление ООО "Спартак плюс" земельного участка размером 9,9875 га не противоречит требованиям действующего законодательства.

Заместитель прокурора Алтайского края, не оспаривая выводы суда по существу спора, в апелляционной жалобе просит изменить мотивировочную часть решения, признать обоснованным довод истца о незаконном изменении вида разрешенного использования. По мнению прокурора, судом первой инстанции неправомерно отклонены доводы о допущенном нарушении порядка изменения вида разрешенного использования земельного участка, установленного пунктом 3 части 1 статьи 4 ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации". Суд ошибочно посчитал, что непосредственно перед заключением договора был изменен вид целевого назначения земельного участка, а не вид его разрешенного использования. Судом не дана оценка тому обстоятельству, что ООО "Спартак плюс" не вправе было обращаться с заявлением об изменении вида разрешенного использования земельного участка, так как ответчик не имел статуса арендатора земельного участка, им не был представлен документ, подтверждающий установленное разрешенное использование земельного участка.

В отзыве на апелляционную жалобу ответчика прокурор доводы последнего считает не соответствующими требованиям статей 33, 35 Земельного кодекса Российской Федерации и обстоятельствам дела. Лицо, требующее предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, для эксплуатации объекта недвижимости, обязано доказать, что для эксплуатации этого объекта необходим земельный участок именно указанной им площади (постановление Президиума ВАС РФ от 01.03.2011 г. N 13535/10). Судом правильно применены Санитарные правила устройства и содержания мест занятий по физической физкультуре и спорту, утвержденные Главным санитарным врачом СССР 30.12.1976 г. N 1567-76 и сделан обоснованный вывод о несоответствии оспариваемого договора аренды земельного участка требованиям закона.

ООО "Спартак плюс" в отзыве на апелляционную жалобу прокурора не согласилось с доводами истца, полагая их не соответствующими статьям 1, 37, 85 Земельного кодекса РФ, статье 37 Градостроительного кодекса РФ, регламентирующим установление видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства. Является ошибочным довод прокуратуры о состоявшемся изменении разрешенного использования одного вида земельного участка на другой без проведения публичных слушаний, а также довод об отсутствии сформированного земельного участка по договору аренды N 1765-з от 3011.2009 г.

Главное управление имущественных отношений Алтайского края в представленном отзыве поддержало апелляционную жалобу ответчика и возражало относительно доводов прокурора. По мнению управления, заключенный ответчиками договор аренды земельного участка соответствует требованиям земельного и градостроительного законодательства Российской Федерации.

В заседании суда апелляционной инстанции представитель прокурора поддержал апелляционную жалобу заместителя прокурора Алтайского края по изложенным в ней основаниям, просил изменить мотивировочную часть решения, апелляционную жалобу общества оставить без удовлетворения.

Главное управление имущественных отношений Алтайского края и ООО "Спартак плюс", извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, своих представителей в судебное заседание не направили. Согласно части 3 статьи 156 АПК РФ дело рассматривается в отсутствие представителей ответчиков.

Исследовав материалы дела, доводы апелляционных жалоб, отзывов на жалобы, выслушав представителя прокурора, проверив в соответствии со статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность решения, суд апелляционной инстанции считает его не подлежащим отмене по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, ООО "Спартак плюс" является собственником объектов недвижимости - здания лыжной базы общей площадью 574,5 кв.м. и здания сауны общей площадью 177,8 кв.м., расположенных по адресу: г. Барнаул, Змеиногорский тракт, 73 "б", что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 23.08.2004 Серии 22 ВЖ 650467, от 23.08.2004 Серии 22 ВЖ 650468 (т. 1, л.д. 26-29).

Указанные объекты недвижимости расположены на земельном участке с кадастровым номером 22:63:050815:2, государственная собственность на который не разграничена.

Данный земельный участок из состава земель поселений площадью 9,0598 га поставлен на кадастровый учет в октябре 2006 года с указанием вида разрешенного использования: для строительства спортивно-реабилитационного центра. Основанием для постановки участка на кадастровый учет послужило предоставление указанного земельного участка ООО "Спартак плюс" в аренду для строительства спортивно-реабилитационного центра, о чем вынесено постановление Главы города Барнаула от 29.09.2006 N 2666 (т. 2, л.д. 33-45).

Впоследствии договор аренды, на основании которого указанный земельный участок был предоставлен ООО "Спартак плюс" для строительства, признан недействительным вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Алтайского края от 27.03.2008 по делу N А03-13585/07 (т. 1, л.д. 95-99).

16.09.2009 ООО "Спартак плюс" обратилось в Главное управление имущественных отношений Алтайского края с заявкой на предоставление в аренду сроком на 10 лет земельного участка, общей площадью 9,0598 га, расположенного по адресу: Алтайский край, г. Барнаул, Змеиногорский тракт, д. 73 "б", для эксплуатации лыжной базы (т. 1, л.д. 21).

Распоряжением Главного управления имущественных отношений Алтайского края от 20.10.2009 N 4337 указанный земельный участок предоставлен ООО "Спартак плюс" в аренду сроком на 5 лет, обществу поручено обеспечить внесение изменений в сведения государственного кадастра недвижимости (т. 2, л.д. 49).

22.10.2009 ООО "Спартак плюс" обратилось в Федеральное государственное учреждение "Земельная кадастровая палата" по Алтайскому краю с заявлением о государственном кадастровым учете изменений объекта недвижимости в связи с изменением вида разрешенного использования земельного участка (т. 2, л.д. 48).

Решением Федерального государственного учреждения "Земельная кадастровая палата" по Алтайскому краю от 27.10.2009 N Ф63/09-02491 осуществлен государственный учет изменений объекта недвижимости в связи с изменением вида разрешенного использования земельного участка (т. 2, л.д. 51).

Согласно кадастровому паспорту земельного участка от 27.10.2009 разрешенный вид использования земельного участка: для эксплуатации здания лыжной базы и здания сауны (т. 2, л.д. 53-54).

30.11.2009 между Главным управлением имущественных отношений Алтайского края (арендодателем) и ООО "Спартак плюс" (арендатором) заключен договор аренды земельного участка от 30.11.2009 N 17-65-з, в соответствии с которым в аренду передан земельный участок с кадастровым номером 22:63:050815:2, площадью 9,0598 га, расположенный по адресу: г. Барнаул, Змеиногорский тракт, 73 "б" (т. 1, л.д. 9-13).

Согласно пункту 1.3 договора от 30.11.2009 N 17-65-з участок предоставлен для эксплуатации здания лыжной базы и здания сауны.

Договор заключен на срок с 20.10.2009 до 20.10.2014 и прошел государственную регистрацию.

Полагая, что договор аренды от 30.11.2009 N 17-65-з не соответствует статьям 35, 36 Земельного кодекса Российской Федерации, пункту 3 части 1 статьи 4 ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации", поскольку площадь предоставленного в аренду земельного участка значительно превышает размер участка, необходимого для использования принадлежащих арендатору объектов недвижимости; кроме того, при заключении договора нарушен порядок изменения вида разрешенного использования земельного участка, Заместитель прокурора Алтайского края обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции, удовлетворяя исковые требования Заместителя прокурора Алтайского края, исходил из того, что оспариваемый договор не соответствует положениям пункта 2 статьи 35, пункта 3 статьи 33 Земельного кодекса Российской Федерации, так как площадь предоставленного в аренду земельного участка превышает размер участка, необходимого для использования принадлежащих арендатору объектов недвижимости. При этом суд отклонил доводы истца о нарушении порядка изменения вида разрешенного использования земельного участка при заключении договора аренды.

Удовлетворив исковые требования, суд первой инстанции принял правильный по существу спора судебный акт.

В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Согласно пункту 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В силу пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.

Порядок предоставления земельных участков, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения, сооружения, установлен пунктами 5-9 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

Из материалов дела следует, что оспариваемый договор аренды заключен ответчиками в порядке предоставления ООО "Спартак плюс" земельного участка, необходимого для эксплуатации принадлежащих ему объектов недвижимости, из состава земель, находящихся в государственной собственности.

Между тем, земельный участок с кадастровым номером 22:63:050815:2, общей площадью 9,0598 га, предоставленный обществу в аренду по оспариваемому договору, был сформирован и поставлен на кадастровый учет для осуществления строительства спортивно-реабилитационного центра, а не для эксплуатации находящихся на нем объектов. Выбор земельного участка и определение его площади осуществлялись именно в целях осуществления строительства комплекса объектов спортивно-реабилитационного центра.

Таким образом, земельный участок, необходимый для эксплуатации принадлежащих ООО "Спартак плюс" объектов недвижимости (здания лыжной базы и здания сауны), до заключения договора аренды от 30.11.2009 N 17-65-з сформирован не был, площадь земель, необходимых для использования данных объектов, в установленном законом порядке также не определялась.

Согласно пункту 7 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации в случае, если не осуществлен государственный кадастровый учет земельного участка или в государственном кадастре недвижимости отсутствуют сведения о земельном участке, необходимые для выдачи кадастрового паспорта земельного участка, орган местного самоуправления на основании заявления гражданина или юридического лица либо обращения предусмотренного статьей 29 настоящего Кодекса исполнительного органа государственной власти в месячный срок со дня поступления указанных заявления или обращения утверждает и выдает заявителю схему расположения земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории. Лицо, которое обратилось с заявлением о предоставлении земельного участка, обеспечивает за свой счет выполнение в отношении этого земельного участка кадастровых работ и обращается с заявлением об осуществлении государственного кадастрового учета этого земельного участка в порядке, установленном Федеральным законом "О государственном кадастре недвижимости".

Местоположение границ земельного участка и его площадь определяются с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. Местоположение границ земельного участка определяется с учетом красных линий, местоположения границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка.

В настоящем случае нарушен установленный пунктом 7 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации порядок предоставления в аренду земельного участка для эксплуатации находящихся на нем объектов недвижимости, так как местоположение границ необходимого для заявленной цели земельного участка и его площадь с учетом фактического землепользования Главным управлением имущественных отношений Алтайского края не определялись, кадастровый учет соответствующего земельного участка, предназначенного для использования объектов недвижимости, не производился. По существу Главным управлением имущественных отношений Алтайского края предоставлен в аренду земельный участок, ранее сформированный для других целей - для осуществления строительства комплекса объектов недвижимости.

С учетом изложенного, доводы апелляционной жалобы ООО "Спартак плюс" относительно того, что площадь предоставленного в аренду по договору от 30.11.2009 N 17-65-з земельного участка соответствует размеру земель, необходимых для эксплуатации лыжной базы, являются необоснованными. Поскольку установленный законом порядок определения местоположения границ земельного участка и его площади не соблюден, вывод суда о неправомерности предоставления участка заявленной площади следует признать соответствующим закону и материалам дела.

Кроме того, из положений пункта 2 статьи 7, статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общий принцип и порядок проведения которого устанавливается федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Следуя материалам дела, на дату принятия Главным управлением имущественных отношений распоряжения от 20.10.2009 N 4337 о предоставлении земельного участка в аренду ООО "Спартак плюс" спорный земельный участок отнесен к категории "Земли поселений", разрешенное использование: для строительства спортивно-реабилитационного центра. Эксплуатация здания лыжной базы и здания сауны как вид разрешенного использования на данном земельном участке не предусмотрена.

В соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 4 Федерального закона от 29.12.2004 N 191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации" решение об изменении одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования принимается главой местной администрации, за исключением случаев изменения одного вида разрешенного использования земельных участков на другой вид разрешенного использования земельных участков, предусматривающий жилищное строительство, а также случаев, предусмотренных пунктом 5 настоящей части и статьей 4.1 настоящего Федерального закона, с учетом результатов публичных слушаний.

В материалах дела не имеется доказательств соблюдения установленного порядка изменения одного вида разрешенного использования земельного участка на другой, в том числе, доказательств принятия главой местной администрации соответствующего решения, проведения публичных слушаний.

Таким образом, предоставление Главным управлением имущественных отношений земельного участка для целей, противоречащих разрешенному использованию данного земельного участка, не соответствует требованиям пункта 2 статьи 7, статьям 36, 37 Земельного кодекса Российской Федерации.

Последующее изменение ФГУ "Земельная кадастровая палата" по Алтайскому краю вида разрешенного использования произведено с нарушением положений статьи 22 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", так как ООО "Спартак плюс" при обращении с заявлением о государственном кадастровом учете изменений объекта недвижимости в связи с изменением вида разрешенного использования земельного участка не были представлены копия документа, устанавливающего или удостоверяющего право заявителя на земельный участок; копия документа, подтверждающего в соответствии с федеральным законом установленное разрешенное использование земельного участка; копия решения главы местной администрации об изменении вида разрешенного использования.

С учетом вышеизложенного договор аренды от 30.11.2009 N 17-65-з заключен ответчиками без соблюдения порядка предоставления земельного участка в аренду, предусмотренного статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации, с нарушением установленного вида разрешенного использования земельного участка, в связи с чем данный договор не соответствует действующему законодательству и является ничтожным.

Суд апелляционной инстанции соглашается с доводами апелляционной жалобы Заместителя прокурора Алтайского края о том, что судом первой инстанции не дана надлежащая правовая оценка доводам истца относительно нарушения порядка изменения вида разрешенного использования земельного участка. Данное нарушение свидетельствует о несоблюдении порядка предоставления земельного участка в аренду. При этом вывод суда о том, что вид разрешенного использования земельного участка не изменялся, противоречит материалам дела, а именно данным кадастрового учета, в которых отражаются индивидуальные данные земельного участка.

В силу пункта 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Суд правомерно применил одностороннюю реституцию в виде возврата ООО "Спартак плюс" спорного земельного участка собственнику.

Как разъяснено в пункте 35 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции", в случае несогласия суда только с мотивировочной частью обжалуемого судебного акта, которая, однако, не повлекла принятия неправильного решения, суд апелляционной инстанции, не отменяя обжалуемый судебный акт, приводит иную мотивировочную часть.

Поскольку судом первой инстанции принят правильный по существу судебный акт, оснований для отмены или изменения решения от 10.10.2011 не имеется.

В соответствии с частями 1, 5 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в размере 2 000 руб. относятся на ответчика - ООО "Спартак плюс".

Руководствуясь статьей 110, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Седьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Алтайского края от 10 октября 2011 года по делу N А03-17505/2010 по существу спора оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Спартак плюс" - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа.

Председательствующий

И.Н. Мухина

Судьи

В.М. Сухотина Д.Г. Ярцев