Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 26 декабря 2011 г. N 12АП-9511/11

г. Саратов

26 декабря 2011 г.

Дело N А12-12924/2011

Резолютивная часть постановления объявлена "20" декабря 2011 года.

Полный текст постановления изготовлен "26" декабря 2011 года.

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Веряскиной С.Г.,

судей: Борисовой Т.С., Жевак И.И.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Малковой С.Е.,

при участии в заседании:

от открытого акционерного общества "Волтайр-Пром" - Антонцев Д.Н., действующий по доверенности N ВП-11/47 от 30.06.2011;

от Управления Росреестра по Волгоградской области - Белоброва Л.Н., действующая по доверенности N 91 от 17.11.2009,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области

на решение арбитражного суда Волгоградской области от "21" октября 2011 года по делу N А12-12924/2011, принятое судьей Пономаревой Е.В.,

по заявлению открытого акционерного общества "Волтайр-Пром"

заинтересованные лица:

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области,

Комитет по управлению государственным имуществом Волгоградской области

о признании незаконным решения об отказе в государственной регистрации и обязании совершить действия

УСТАНОВИЛ:

Открытое акционерное общество "Волтайр-Пром" (далее общество, заявитель) обратилось в арбитражный суд Волгоградской области с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о признании недействительным отказа от 27.05.2011 N 27-2338 Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области (далее Управление Росреестра, управление, регистрирующий орган) в государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости - здание бывшего продовольственного магазина (инвентарный номер 1171), расположенное по адресу: Волгоградская область, город Волжский, улица Автодорога 7, 25 "а".

Также заявитель просил суд обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Волгоградской области осуществить государственную регистрацию перехода права собственности к открытому акционерному обществу "Волтайр - Пром" на объект недвижимости - здание бывшего продовольственного магазина (инвентарный номер 1171), расположенное по адресу: Волгоградская область, город Волжский, улица Автодорога 7, 25 "а", и выдать свидетельство о государственной регистрации права собственности в установленный законом срок.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен комитет по управлению государственным имуществом Волгоградской области.

Решением арбитражного суда Волгоградской области от 21 октября 2011 года заявленные требования удовлетворены.

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области, не согласившись с вынесенным судебным актом, обратилось в апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе.

Представитель общества возражала против доводов апелляционной жалобы, считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, поддержала позицию, изложенную в отзыве.

В соответствии с ч. 3 ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) суд рассматривает апелляционную жалобу без участия представителя Комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области, надлежащим образом извещенного о времени и месте проведения судебного заседания.

Исследовав материалы дела, выслушав представителей сторон, участвующих в судебном заседании, проверив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции считает, что апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 31.03.2011 ОАО "Волтайр-Пром" обратилось в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области с заявлением о государственной регистрации права собственности на здание бывшего продовольственного магазина с инвентарным номером 1171, приобретенного обществом по договору купли-продажи от 27.09.2002 N 56-0566, заключенному с ОАО "Волтайр".

Сообщением от 27.05.2011 N 27-2338 регистрирующий орган на основании абзаца 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" отказал обществу в государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости - здание бывшего продовольственного магазина (инвентарный номер 1171), расположенное по адресу: Волгоградская область, город Волжский, улица Автодорога 7, 25 "а", и выдаче свидетельства о государственной регистрации права собственности.

Основанием для отказа в государственной регистрации послужило отсутствие в Едином государственном реестре юридических лиц записи о праве собственности продавца имущества - открытого акционерного общества "Волтайр" на указанный объект недвижимости, непредставление заявления от продавца на регистрацию ранее возникшего права и на переход права на объект недвижимости к открытому акционерному обществу "Волтайр-Пром".

Открытое акционерное общество "Волтайр-Пром", ссылаясь на невозможность осуществления государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущества ввиду ликвидации продавца данного имущества, обратилось в арбитражный суд с соответствующими требованиями.

Суд первой инстанции, удовлетворяя заявленные требования, исходил из установленных по делу обстоятельств, свидетельствующих о принадлежности продавцу спорного объекта недвижимости на праве собственности, исполнении сторонами обязательств по совершенной сделке купли-продажи и об отсутствии спора о праве на этот объект.

Апелляционная инстанция, оценив в совокупности, как того требует статья 71 АПК РФ, представленные в материалы дела доказательства, признает обоснованным вывод суда первой инстанции о том, что отсутствие документов, подтверждающих регистрацию права собственности на спорное имущество у продавца, непредставление заявления продавца на регистрацию права в связи с его ликвидацией, не исключают возможность регистрации права собственности за лицом, приобретшим имущество по основаниям гражданско-правового договора, в силу нижеследующего.

Согласно ст. 2 Федерального закона N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее также - Закон о государственной регистрации) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

В силу пункта 1 ст. 17 указанного закона основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, перехода права собственности на недвижимое имущество являются договоры, другие сделки.

Как следует из пункта 1 ст. 16 названного Закона, государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом. В случае если права возникают на основании договоров (сделок), не требующих нотариального удостоверения (и это удостоверение не является обязательным для данного вида сделки), заявление о государственной регистрации прав подают все стороны договора (сделки). При уклонении одной из сторон от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны.

В соответствии с частью 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Согласно пункту 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Пунктом 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Поскольку законом не урегулирован порядок государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество по сделке тогда, когда одна из сторон в сделке ликвидирована, в данном случае подлежит государственной регистрации переход права собственности по заявлению одной стороны на основании сделки, которая соответствует законодательству с применением названных норм права по аналогии.

Согласно пункту 62 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 г.. N 22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" обязанности продавца по договору купли-продажи на основании статей 58, 1110 и 1112 ГК РФ переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца.

При ликвидации продавца - юридического лица судам необходимо учитывать следующее.

Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ.

Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Принимая решение об удовлетворении заявления суд, исходит из установленных по делу обстоятельств, свидетельствующих о принадлежности продавцу спорных объектов недвижимости на праве собственности, исполнении сторонами обязательств по совершенной сделке купли-продажи и об отсутствии спора о праве на эти объекты.

Как установлено судом, 27.09.2002 между открытым акционерным обществом "Волтайр" (продавец) и открытым акционерным обществом "Волтайр-Пром" (покупатель) был заключен договор N 56-0566 купли-продажи. Согласно указанному договору продавец передал в собственность покупателю имущество, перечень и количество которого указано в приложениях N 1-3, 3/1, 4-5 к договору, являющихся его неотъемлемой частью, в том числе здание бывшего продовольственного магазина с инвентарным номером 1171. В пункте 1.2 договора от 27.09.2002 N 56-0566 купли-продажи продавец ОАО "Волтайр" подтвердил, что имущество принадлежит продавцу на праве собственности.

В соответствии с пунктом 3.1 договора стоимость переданного имущества составляет 22 007 670 рублей.

По акту приема-передачи, являющемуся приложением N 5 к договору купли-продажи, имущество, в перечень которого входит здание бывшего продовольственного магазина (инвентарный номер 1171), передано в собственность открытому акционерному обществу "Волтайр-Пром".

В соответствии с копией справки открытого акционерного общества "Волтайр" от 09.11.2005 (продавца), предоставленной регистрирующим органом с отметкой его специалиста о том, что с подлинным верно, открытым акционерным обществом "Волтайр-Пром" полностью произведен расчет по договору от 27.09.2002 N 56-0566 купли-продажи недвижимого имущества на сумму 22 007 670 рублей.

10.12.2008 в Единый государственный реестр юридических лиц внесена запись о ликвидации открытого акционерного общества "Волтайр" вследствие банкротства.

Таким образом, материалами дела подтверждено, что заявление на государственную регистрацию перехода права на спорный объект недвижимости от ОАО "Волтайр" не может быть представлено по причине ликвидации последнего, что подтверждено записью в Единый государственный реестр юридических лиц.

Вместе с тем отсутствие государственной регистрации на спорный объект недвижимости нарушает права заявителя в сфере предпринимательской деятельности по владению, пользованию и распоряжению приобретенным имуществом.

Проанализировав представленные доказательства, суд апелляционной инстанции признает правомерным вывод суда первой инстанции о том, что договор купли-продажи, представленный в подтверждение возникновения права собственности ОАО "Волтайр-Пром", является заключенным и соответствует действующему законодательству.

Фактические действия сторон договора свидетельствуют о том, что продавцом исполнена обязанность по передаче недвижимого имущества, покупателем исполнена обязанность по оплате.

В ходе проведенной правовой экспертизы представленных на регистрацию документов, регистрирующим органом не установлено обстоятельств, свидетельствующих о недействительности гражданско-правового договора.

В силу пункта 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

По общему правилу (если иное не предусмотрено законом) договор купли-продажи недвижимости считается заключенным с момента его подписания.

Отсутствие государственной регистрации права собственности продавца на недвижимость на дату заключения договора купли-продажи само по себе не влияет на действительность такого договора, как основания возникновения соответствующего обязательства. Указанная позиция выработана Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 01.09.2009 по делу N 1395/09.

Более того, огласно статье 6 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу названого закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной названным законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей. Государственная регистрация прав, осуществляемая в отдельных субъектах Российской Федерации и муниципальных образованиях до вступления в силу настоящего Федерального закона, является юридически действительной.

Как следует из материалов дела, право собственности ОАО "Волтайр" на спорный объект недвижимости было зарегистрировано 22 сентября 1992 года Комитетом по управлению государственным имуществом Волгоградской области, что подтверждено свидетельством о собственности N 25 (т. 1 л.д. 21).

В материалах дела имеется письмо Волгоградского областного государственного унитарного предприятия "Волгоградоблтехинвентаризация" от 27.04.2011 N 896, согласно которому здание бывшего продовольственного магазина (инвентарный номер 1171), указанное в договоре от 27.09.2001 N 56-0566 купли-продажи, и здание бывшего продовольственного магазина, на которое выдан кадастровый паспорт 19.07.2010, является одним и тем же объектом недвижимости в соответствии со свидетельством о собственности от 22.09.1992 г.., выданным открытому акционерному обществу "Волтайр" комитетом по управлению государственным имуществом по Волгоградской области (т.2 л.д.87).

Какие-либо сведения о том, что ОАО "Волтайр" до 2002 года каким-либо иным образом, нежели как следует из договора купли-продажи, заключенного с ОАО "Волтайр-Пром", распорядилось спорным объектом недвижимости в материалах дела отсутствуют.

С учетом распределения бремени доказывания в соответствии с п. 5 ст. 200 АПК РФ Управление Росреестра по Волгоградской области не представило доказательств, опровергающих доводы заявителя, и не ссылается на наличие таковых.

В соответствии со статьей 218 Гражданского кодекса Российской Федерации, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Руководствуясь статьями 218, 223 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 13, 16, 17, 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", а также учитывая, что заявитель владеет и пользуется спорным имуществом на законных основаниях, спор о праве собственности на недвижимое имущество отсутствует, ОАО "Волтайр - Пром" в связи с прекращением деятельности прежнего правообладателя спорным имуществом не имеет возможности зарегистрировать свое право на объект недвижимости, суд апелляционной инстанции считает, что отказ в регистрации права собственности по основаниям отсутствия заявления продавца и отсутствия в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ранее зарегистрированного права собственности продавца на отчуждаемое имущество является незаконным, поскольку, как следует из указанных выше обстоятельств, на момент заключения договоров купли-продажи спорное имущество принадлежало на праве собственности ОАО "Волтайр".

Аналогичный вывод содержится в Постановлениях Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 7 июня 2011 г.. по делу N А12-21653/2009, от 23 марта 2011 г.. по делу N А55-19881/2009, определении Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2008 N 14725/08.

Таким образом, у суда первой инстанции имелись законные основания для удовлетворения требований заявителя.

На основании изложенного апелляционная инстанция считает, что по делу принято законное и обоснованное решение, оснований для отмены которого не имеется. Выводы суда по данному делу основаны на установленных обстоятельствах и имеющихся в деле доказательствах при правильном применении норм материального и процессуального права. Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не могут служить основанием для отмены принятого судебного акта.

Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение арбитражного суда Волгоградской области от "21" октября 2011 года по делу N А12-12924/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области без удовлетворения.

Постановление вступает в силу с даты его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в течении двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме, через арбитражный суд, принявший решение.

Председательствующий

С.Г. Веряскина

Судьи

Т.С. Борисова И.И. Жевак