Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 22 декабря 2011 г. N 13АП-17822/11

г. Санкт-Петербург

22 декабря 2011 г.

Дело N А56-55258/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 13 декабря 2011 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 22 декабря 2011 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Полубехиной Н.С.

судей Горбик В.М., Старовойтовой О.Р.

при ведении протокола судебного заседания: Суюнчалиевой С.Ю.

при участии:

от истца: представителей по доверенностям от 04.08.2010 г.. Степановой С.М., от 19.08.2010 г.. Арифуллиной Р.А.

от ответчика: председателя организации Карапетяна С.Г., представителей по доверенностям от 25.01.2011 г.. Хасанова М.Ш., от 10.04.2011 г.. Волонец В.Ю., от 03.04.2011 г.. Саакяна К.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-17822/2011) ОАО "Государственный научно-исследовательский химико-аналитический институт" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 25.08.2011 г.. по делу N А56-55258/2010 (судья Ракчеева М.А.), принятое

по иску ОАО "Государственный научно-исследовательский химико-аналитический институт"

к Местной религиозной организации "Ведическое общество духовного развития"

о расторжении договора аренды и выселении

установил:

Открытое акционерное общество "Государственный научно-исследовательский химико-аналитический институт" (ОГРН 1067847749793, место нахождения: 190020, г. Санкт-Петербург, ул. Бумажная, 17), (далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Местной религиозной организации "Ведическое общество духовного развития" (ОГРН 1037858015249, ИНН 7805033361, место нахождения: 198020, г. Санкт-Петербург, Бумажная, 17), (далее - Организация) о расторжении договора аренды от 01.09.1996 г.. N 99-0000354 и выселении ответчика из нежилых помещений, расположенных по адресу: г. Санкт-Петербург, ул. Бумажная, д. 17.

Решением от 25.08.2011 г.. в иске отказано. Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд исходил из недоказанности оснований, предусмотренных ст. 619 Гражданского кодекса РФ, для досрочного расторжения судом договора аренды.

В апелляционной жалобе, поданной Обществом, и в дополнениях к ней истец просит решение отменить и принять новый судебный акт, которым удовлетворить иск, ссылаясь на несоответствие фактическим обстоятельствам дела выводов суда, изложенных в решении; на неправильное применения судом норм материального права. Общество указало на использование ответчиком арендуемых помещений не по назначению, указанному в п. 1.1 договора аренды (помещения предоставлены для использования в соответствии с видами деятельности, разрешенными действующим законодательством для религиозных организаций), с нарушением требований пожарной безопасности. Кроме того, Общество ссылается на то, что Организация не производит ремонт объекта в разумный срок и не обеспечивает сохранность инженерных коммуникаций.

Организация представила отзыв на апелляционную жалобу, в котором изложенные в ней доводы отклонила, считая жалобу необоснованной, а решение принятым в соответствии с нормами действующего законодательства.

В судебном заседании представители Общества апелляционную жалобу поддержали, доводы жалобы подтвердили, а представители Организации возражали против удовлетворения жалобы.

Законность и обоснованность решения проверены в апелляционном порядке.

Исследовав материалы дела, выслушав объяснения представителей сторон и обсудив доводы жалобы, апелляционный суд признал жалобу подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 01.09.1996 г.. между Государственным научно-исследовательским химико-аналитическим институтом (арендодатель) и Санкт-Петербургским религиозным обществом сознания Кришны (арендатор, правопредшественник Организации) заключен договор аренды N 99-С000354, согласно которому арендатору передана на условиях аренды часть нежилого здания, расположенного по адресу: г. Санкт-Петербург, ул. Бумажная, д. 17, для использования в соответствии с видами деятельности, разрешенными действующим законодательством для религиозных организаций.

Общая площадь сдаваемых в аренду помещений объекта составляет 2445,3 кв. м, восьмиэтажная часть здания в строительных осях Ф-Ш, 6-10, помещения первого, второго, третьего, четвертого, пятого, шестого, седьмого и восьмого этажей. Помещения переданы арендатору с 11.08.1993.

Пунктом 1.3 договора установлено, что договор действует в течение 49 лет (с 11 августа 1993 по 11 августа 2042 года). Договор зарегистрирован в регистрирующем органе 12.11.1997

Пунктом 2.2 договора на арендатора возложены следующие обязанности: использовать арендуемый объект в соответствии с пунктом 1.1 договора (2.2.1); текущий и капитальный ремонт объекта производить за свой счет в разумный срок с предварительным письменным уведомлением арендодателя (2.2.3); обеспечить сохранность инженерных сетей, коммуникаций и оборудования на объекте (пункт 2.2.4); не производить на объекте без письменного разрешения арендодателя прокладок инженерных коммуникаций, перепланировок и переоборудования, самовольные перестройки, нарушения целостности стен, перегородки и перекрытия должны быть ликвидированы в срок, определенный в предписании (пункт 2.2.5); соблюдать предписания органов Госпожнадзора (2.2.6); обеспечивать представителям арендодателя беспрепятственный доступ на объект для его осмотра и проверки соблюдения условий договора с письменного уведомления арендатора (2.2.10); поддерживать в надлежащем состоянии фасады объекта (2.2.11); не заключать договоры и не вступать в сделки, следствием которых является или может являться переход прав к иному лицу без письменного разрешения арендодателя (2.2.9).

Пунктом 5.3 договора установлено, что договор может быть досрочно расторгнут по требованию арендодателя по решению суда при следующих, признаваемых сторонами существенными нарушений договора: при использовании объекта не по указанному в пункте 1.1 договора назначению; при возникновении задолженности по арендной плате; при сдаче объекта в субаренду без письменного разрешения арендодателя.

Соглашением N 2 от 01.04.1997 г.. стороны внесли изменения в договор аренды, изменив п. 1.1 договора арендуемую площадь помещений с 2445,3 кв.м на 4064,5 кв.м и предусмотрев передачу помещений в 2 этапа: с 01.04.1997 г.. - 1295,4 кв.м, с 01.01.1998 г.. - 323,8 кв.м.

Обществом заявлено требование о выселении из нежилых помещений площадью 3789,5 кв.м.

П. 2.2.9 договора изменен соглашением и предусматривает возможность арендатора для достижения своих уставных целей без письменного разрешения арендодателя сдавать помещения в субаренду или иное временное пользование для использования в соответствии с видами деятельности, разрешенными действующим законодательством для религиозных организаций.

Письмом от 20.05.2010 N 306 Общество со ссылкой на пункт 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предложило Организации восстановить конструктивные и объемно-планировочные решения арендуемых помещений в первоначальном виде по состоянию на 01.09.1996, в том числе разобрать антресоли в помещении актового зала; привести арендуемые помещения в соответствии с правилами пожарной безопасности, обеспечить беспрепятственный доступ представителей арендодателя на арендуемый объект, указав, что неоднократные нарушения условий договора могут являться основанием для его расторжения.

Письмом от 20.05.2010 N 307 в дополнении к письму N 306 Общество сообщило Организации о невыполнении пункта 2.2.5 договора: арендатор выкопал подвал и пробил проемы в ростверке и стенах фундамента без разрешения арендодателя; без письменного разрешения арендодателя предоставил имущество в субаренду, чем нарушил пункт 2.2.9 договора; не оборудовал арендуемый объект средствами охранной и пожарной сигнализации, что нарушает п. 2.5 договора.

Письмом от 16.08.2010 Общество предложило Организации расторгнуть договор в связи с существенным нарушением договора и неисполнением требования об устранении допущенных нарушений.

Поскольку Организация отказалась в добровольном порядке расторгнуть договор, Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском, указав, что арендатором без письменного разрешения арендодателя вырыт подвал, что может привести к обрушению здания, помещения используются не по назначению, нарушаются требования пожарной безопасности, организована мини-гостиница, не производится ремонт объекта в разумный срок, не производится ремонт фасада, не обеспечивается сохранность инженерных коммуникаций.

Основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя предусмотрены ст. 619 Гражданского кодекса РФ. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 названного Кодекса.

Согласно п. 3 ст. 619 Гражданского кодекса РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок, что истец надлежащим образом исполнил.

При рассмотрении дела суд пришел к выводу об отсутствии оснований для расторжения договора, поскольку посчитал, что арендатором устранены нарушения условий договора, послужившие основанием для обращения с иском в суд; нарушения п. 2.2.5 договора судом не установлено; договор субаренды от 22.12.2003 г.. N 1/14 признан судом на дату обращения с иском незаключенным (ввиду отсутствия государственной регистрации) и в связи с этим не подтверждающим факт передачи имущества в субаренду без разрешения арендодателя.

Апелляционный суд признал данные выводы противоречащими материалам дела, основанными на неполном исследовании обстоятельств, имеющих значение для дела.

Судом установлено и отражено в решении, что арендатором нарушены требования органов пожарного надзора, которые полностью не устранены Организацией. Независимо от соглашения сторон договор может быть расторгнут в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора либо с неоднократными нарушениями.

П.п. 2.2.6 и 2.5 договора направлены на сохранение имущества, обеспечение безопасности и недопустимости создания угрозы здоровью и жизни людей. Учитывая целевую направленность данных условий, обязанность арендатора по соблюдению и выполнению предписаний органов госпожнадзора, оборудованию объекта современными средствами противопожарной сигнализации носит существенный характер.

Возможные последствия нарушения данных условий влекут ущерб, признаваемый существенным по смыслу п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса РФ.

Из материалов дела следует, что допускаемые Организацией нарушения п.п. 2.2.6 и п. 2.5 носили существенный характер и допускались неоднократно.

Данное обстоятельство подтверждается письмом Управления ГПН от 26.02.2010 г.. N 2/4-9-949, Предписанием N 2/4-31/1/1-11 от 01, 02, 05 апреля 2010 г.. по устранению нарушений требований пожарной, актом проверки соблюдения требований пожарной безопасности юридического лица N 2/4-70 от 29, 30 июня, 02, 03 августа 2010 г.., постановлением Ленинского районного суда Санкт-Петербурга от 26.04.2010 г.. по делу N 5-133/10, от 16.02.2010 г.. по делу N 5-29/10.

Из письма Управления надзорной деятельности ГУ МЧС России по Санкт-Петербургу от 08.12.2011 г.. N 2-3-18-339-8229 следует, что в июне 2011 г.. были выявлены факты невыполнения предписания ГПН N 2/3-17/1/1 от 08.02.2011 г.., составлены два протокола об административных правонарушениях, предусмотренных ч. 4 ст. 20.4 и ч. 1 ст. 19.5 КоАП РФ.

В настоящее время на объекте остаются невыполненными п.п. 1, 2 предписания:

- все этажи восьмиэтажного здания не обеспечены нормативным количеством эвакуационных выходов;

- помещение храма не обеспечено нормативным количеством эвакуационных выходов.

Правовых оснований, освобождающих Организацию от надлежащего исполнения обязательства, судом не приведено.

Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ, изложенной в Постановлении от 19.05.2009 г.. N 17426/08, устранение арендатором допущенных нарушений после предъявления арендодателем иска о расторжении договора и освобождении помещений само по себе не может служить основанием для отказа в удовлетворении этих требований. Частичное устранение арендатором допущенных нарушений не влечет отказ в удовлетворении требований о расторжении договора.

Кроме того, судом неполно выяснены обстоятельства, касающиеся нарушения арендатором п. 2.2.9 договора, устанавливающего запрет без письменного разрешения арендодателя передавать помещения в субаренду или иное временное пользование для использования не в соответствии с видами деятельности, разрешенными действующим законодательством для религиозных целей.

Представленный договор субаренды N 1/14 от 22.12.2003 г.., подписанный Организацией и Региональной общественной организацией "Санкт-Петербургский центр духовного развития "Духовный мир", независимо от его заключенности либо действительности, подтверждает факт передачи в пользование и владение Общественной организации, не являющейся религиозной, нежилых помещений общей площадью 2945,6 кв.м.

Принимая во внимание, что Региональная общественная организация не вправе осуществлять деятельность, разрешенную Федеральным законом от 26.09.1997 г.. "О свободе совести и о религиозных объединениях" для религиозных организаций, для заключения договора субаренды или передачи в иное временное пользование помещений требуется письменное разрешение арендодателя.

Факт предоставления в арендованном помещении площадей для размещения третьих лиц без согласия арендодателя свидетельствует о пользовании арендованным помещением имуществом с существенным нарушением договора, что является достаточным основанием для его расторжения в соответствии с п. 1 ст. 619 Гражданского кодекса РФ.

Остальные основания расторжения договора исследованы судом и признаны недостаточными по смыслу ст. 619 Гражданского кодекса РФ и п. 5.3 договора. Мотивы, по которым суд отклонил доводы Общества о приведении в первоначальное состояние кровли и ссылки Общества на иные нарушения, изложены в решении и апелляционный суд с ними согласен.

Поскольку арендатором допущены существенные нарушения условий договора аренды, договор подлежит расторжению, а у арендатора возникает обязанность по освобождению помещения и возврату его арендодателю.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 25.08.2011 г.. по делу N А56-55258/2010 отменить.

Расторгнуть договор аренды N 99-0000354 от 01.09.1996 г.., заключенный между Государственным научно-исследовательским химико-аналитическим институтом и Санкт-Петербургским религиозным обществом сознания Кришны.

Выселить Местную религиозную организацию "Ведическое общество духовного развития" (ОГРН 1037858015249, ИНН 7805033361, место нахождения: 198020, г. Санкт-Петербург, Бумажная, 17) из нежилого помещения общей 2445,3 кв.м по адресу: г. Санкт-Петербург, ул. Бумажная, д. 17.

Взыскать с Местной религиозной организации "Ведическое общество духовного развития" (ОГРН 1037858015249, ИНН 7805033361, место нахождения: 198020, г. Санкт-Петербург, ул. Бумажная, 17) в пользу Открытого акционерного общества "Государственный научно-исследовательский химико-аналитический центр" (ОГРН 1067847749793, место нахождения: 190020, г. Санкт-Петербург, ул. Бумажная, 17) 10000 руб. 00 коп. судебных расходов.

Председательствующий

Н.С. Полубехина

Судьи

В.М. Горбик О.Р. Старовойтова