Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 18 января 2012 г. N 11АП-14718/11

г. Самара

18 января 2012 г.

Дело N А55-12589/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 11 января 2012 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 18 января 2012 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Засыпкиной Т.С.,

судей Кузнецова В.В., Холодной С.Т.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Сальмановым А.Р.,

с участием:

от заявителя - Гранат М.А., доверенность от 26 октября 2009 г.;

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области - извещен, не явился,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда дело по апелляционной жалобе

Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, г. Самара,

на решение Арбитражного суда Самарской области от 03 ноября 2011 г.

по делу N А55-12589/2011 (судья Холодкова Ю.Е.),

по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Береза-плюс" (ОГРН 1036301045813), г. Тольятти, Самарская обл.,

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, г. Самара,

о признании незаконным отказа, обязании совершить определенные действия,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Береза-плюс" (далее - заявитель) обратилось в Арбитражный суд Самарской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области (далее - регистрирующий орган) о признании незаконным отказа от 11 апреля 2011 г. N 09/127/2010-884 в государственной регистрации права собственности на нежилое помещение по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Автозаводский район, ул. Борковская, 48, состоящее из комнат 1 этаж: комнаты NN 39, 40, 2 этаж: комнаты NN 1-65, 15 "А", 16 "А", 51 "А", 51 "б", 3 этаж: комнаты N 1-56 в здании бытового корпуса N 1, и обязании совершить действия по государственной регистрации права на спорный объект.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 03 ноября 2011 г. заявленные требования удовлетворены.

При принятии судебного акта суд первой инстанции исходил из того, что представленные заявителем в дело документы содержат данные, позволяющие установить состав и стоимость спорного имущества.

Совершение действий по исполнению сделки, а также отсутствие каких-либо возражений со стороны покупателя на протяжении длительного периода времени свидетельствуют о том, что стороны не имели разногласий относительно условий сделки.

Расчеты векселями за приобретенное имущество не противоречат законодательству на дату подписания договора купли-продажи.

С даты признания продавца имущества банкротом все аресты должника подлежат снятию.

Не согласившись с выводами суда, регистрирующий орган подал апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

В апелляционной жалобе указывает, что технические характеристики объекта, указанные в договоре купли-продажи, расходятся с техническими характеристиками объекта, заявленного на государственную регистрацию.

В договоре купли-продажи приведены характеристики объекта до его реконструкции, не соответствующие характеристикам объекта, заявленного на государственную регистрацию.

Вывод суда о незначительности проведенной реконструкции и о том, что произведенные в ее результате изменения объекта не затронули характеристик его надежности и безопасности, сделан без каких-либо оснований для этого.

Представленный на государственную регистрацию в качестве основания для ее проведения договор купли-продажи помещения является ничтожным в силу его противоречия ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", поскольку расчеты между конкурсным управляющим и покупателем были произведены векселями. Возможность отчуждения имущества должника путем его передачи кому-либо в собственность в обмен на иное имущество, в т.ч. в обмен на ценные бумаги, законом не допускалась.

Таким образом, между заявителем и продавцом фактически была совершена сделка новации, создавшая для заявителя преимущества перед другими участниками торгов.

В судебном заседании представитель заявителя просил решение суда оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения по доводам, изложенным в отзыве, а также в дополнительном отзыве.

Представитель регистрирующего органа в судебное заседание не явился, о дне и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом.

В соответствии со ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) рассмотрение дела проводится в отсутствие его представителя.

Проверив материалы дела, выслушав представителя заявителя, оценив в совокупности имеющиеся в деле доказательства, суд апелляционной инстанции считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, а апелляционную жалобу - не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, между заявителем (покупатель) и ЗАО "Диал-Компани" (продавец) был заключен договор купли-продажи от 16 сентября 2005 г. N 61, по условиям которого продавец передает в собственность покупателя, а покупатель обязуется принять и оплатить нежилое помещение здания бытового корпуса N 1 общей площадью 2 213, 4 кв.м., принадлежащее ЗАО "Диал-Компани" и входящее в конкурсную массу, расположенное по адресу: 445843, Самарская область, г. Тольятти, ул. Борковская, 48.

23 сентября 2005 г. стороны подписали дополнительное соглашение, по которому объектом договора купли-продажи является нежилое помещение площадью 2 213, 4 кв.м., по адресу: г. Тольятти, ул. Борковская, 48, а именно: 1 этаж, комнаты N N 39-40, 2 этаж, комнаты NN 1-65, N 15 "а", 16 "а", 51 "а", 51 "б", 3 этаж, комнаты N 10-56 (т. 1 л.д. 58-62).

Имущество, являющееся предметом сделки, передано от продавца к покупателю по акту от 23 сентября 2005 г. и оплачено платежными поручениями от 19 октября 2005 г. N 29 (т. 1 л.д. 63), а также актом приема передачи ценных бумаг (т. 1 л.д. 64-70), в соответствии с условиями заключенного договора купли-продажи.

06 февраля 2006 г. ЗАО "Диал-Компани" ликвидировано на основании решения суда (т. 1 л.д. 85-86).

30 ноября 2010 г. заявитель обратился в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации права собственности на указанный выше объект недвижимого имущества (т. 1 л.д. 133).

Сообщением от 11 апреля 2011 г. N 09/127/2010-884 заявителю отказано в государственной регистрации на основании абзацев 9, 10 п. 1 ст. 20 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (т. 1 л.д. 99-105).

Отказ в государственной регистрации мотивирован отсутствием заявления и иных документов правообладателя ранее возникшего права, отсутствием государственной регистрации ранее возникшего права собственности ЗАО "Диал-Компани", представленный договор содержит противоречивые сведения о площади объекта, то есть его условия не согласованы сторонами, в связи с чем регистратором сделан вывод о его незаключенности. Также в сообщении указано на наличие перепланировки помещений, непредставление решения суда о признании ЗАО "Диал-Компани" банкротом, также содержится ссылка на наличие ареста в соответствии с постановлением судебного пристава-исполнителя от 20 августа 2002 г., не представлены документы, подтверждающие организацию проведения торгов.

Указанные обстоятельства явились основанием для обращения заявителя в арбитражный суд с настоящими требованиями.

При принятии судебного акта об удовлетворении заявленных требований суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.

Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 24 АПК РФ.

Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.

Такая позиция изложена в п. 62 совместного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав".

Судом первой инстанции установлено и материалами дела подтверждается, что продавец спорного имущества ЗАО "Диал-Компани" был ликвидирован, принятые на себя сторонами по договору купли-продажи от 16 сентября 2005 г. N 61 обязательства ими исполнены. Данная сделка в установленном порядке не признана недействительной.

Таким образом, ликвидация ЗАО "Диал-Компани" не может являться препятствием для государственной регистрации перехода права собственности на спорное имущество.

В силу п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

В соответствии с данными нормами законодательства площадь объекта недвижимости не относится к существенным условиям договора.

Как уже отмечено выше, дополнительным соглашением от 23 сентября 2005 г. стороны согласовали все существенные данные объекта договора купли-продажи: нежилое помещение площадью 2 213, 4 кв.м., расположенное по адресу: г. Тольятти, ул. Борковская, 48, а именно: 1 этаж, комнаты N N 39-40, 2 этаж, комнаты NN 1-65, N 15 "а", 16 "а", 51 "а", 51 "б", 3 этаж, комнаты N 10-56.

Таким образом, между заявителем и ЗАО "Диал-Компани" были согласованы все существенные условия договора купли-продажи от 16 сентября 2005 г. N 61 и, следовательно, такой договор не может быть признан незаключенным.

При указанных обстоятельствах суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что отказ регистрирующего органа по данному основанию является незаконным.

Судом первой инстанции также обоснованно отклонен довод регистрирующего органа о наличии оснований для отказа в государственной регистрации по причине расхождений в площади помещения, а также по причине проведенной перепланировки спорного объекта недвижимого имущества.

Согласно справке МП "Инвентаризатор" от 20 июля 2006 г. площадь спорного объекта недвижимости составляет 2 212, 20 кв.м. (т. 1 л.д. 123), что незначительно отличается от площади объекта, указанной в договоре купли-продажи (на 1 кв.м.).

В соответствии с актом технической инвентаризации МП "Инвентаризатор" от 12 июля 2006 г. изменения в площади объекта выявлены в результате перепланировки, проведенной в 2002 г. (т. 1 л.д. 116), то есть задолго до продажи объекта заявителю.

Доказательств того, что изменения в площади объекта произошли после передачи объекта заявителю в материалы дела не представлено, как и не представлены доказательства того, что проведенные изменения затрагивают конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности спорного объекта.

Более того, в акте обследования объекта недвижимости МП "Инвентаризатор" от 22 июня 2006 г. зафиксировано отсутствие перепланировки помещений (т. 2 л.д. 29).

Не принимается во внимание и довод регистрирующего органа о том, что представленный на государственную регистрацию договор купли-продажи помещения является ничтожным в силу его противоречия ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", поскольку расчеты между конкурсным управляющим и покупателем были произведены векселями.

Статья 139 Федерального закона от 26 октября 2002 г. N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (в редакции на момент совершения сделки и проведения оплаты имущества) не запрещала производить оплату приобретаемого на торгах имущества при помощи векселей.

Более того, согласно п. 1 ст. 862 ГК РФ при осуществлении безналичных расчетов допускаются расчеты платежными поручениями, по аккредитиву, чеками, расчеты по инкассо, а также расчеты в иных формах, предусмотренных законом, установленными в соответствии с ним банковскими правилами и применяемыми в банковской практике обычаями делового оборота.

В соответствии со сложившимися обычаями делового оборота оплата векселями рассматривается как одна из форм безналичных расчетов.

Не может являться основанием для отказа в проведении государственной регистрации и довод регистрирующего органа о том, что имеются сведения об аресте имущества ЗАО "Диал-Компани".

Частью 4 ст. 96 Федерального закона от 02 октября 2007 г. N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве" предусмотрено, что при получении копии решения арбитражного суда о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства (а также когда должник находится в процессе ликвидации) судебный пристав-исполнитель оканчивает исполнительное производство, в том числе по исполнительным документам, исполнявшимся в ходе ранее введенных процедур банкротства, за исключением исполнительных документов о признании права собственности, компенсации морального вреда, об истребовании имущества из чужого незаконного владения, о применении последствий недействительности сделок, а также о взыскании задолженности по текущим платежам. Одновременно с окончанием исполнительного производства судебный пристав-исполнитель снимает наложенные им в ходе исполнительного производства аресты на имущество должника и иные ограничения по распоряжению этим имуществом.

Следовательно, при признании продавца имущества банкротом все аресты, наложенные на его имущество, снимаются в силу закона.

Суд первой инстанции также пришел к правильному выводу о том, что право собственности ЗАО "Диал-Компани" на спорный объект недвижимого имущества является ранее возникшим, поскольку право собственности на здание бытового корпуса площадью 2 699, 2 кв.м. (в состав которого входит спорное имущество), расположенное по адресу: г. Тольятти, ул. Борковская, 48, зарегистрировано в МП "Инвентаризатор" за ЗАО "Диал-Компани" на основании договора купли-продажи от 22 июля 1997 г. N 16, регистрационное удостоверение N 19270 от 05 августа 1997 г. (т. 1 л.д. 115).

Отклоняется и ссылка регистрирующего органа на тот факт, что на государственную регистрацию не представлены документы, подтверждающие организацию проведения торгов, поскольку законом о государственной регистрации недвижимого имущества и сделок с ним на покупателя не возложена обязанность по представлению в регистрирующий орган документов, подтверждающих законность отчуждения имущества на торгах в ходе банкротства, а также подтверждающих наличие полномочий у конкурсного управляющего.

При указанных обстоятельствах суд первой инстанции правомерно удовлетворил заявленные требования.

С учетом изложенного оснований для отмены или изменения решения суда не имеется.

Доводы, приведенные подателем жалобы в апелляционной жалобе, основаны на ошибочном толковании закона и не опровергают обстоятельств, установленных судом первой инстанции при рассмотрении настоящего дела, и, соответственно, не влияют на законность принятого судом решения.

C позиции изложенных обстоятельств суд апелляционной инстанции считает, что суд первой инстанции полно и всесторонне исследовал представленные доказательства, установил все имеющие значение для дела обстоятельства, сделав правильные выводы по существу требований заявителя, а потому решение арбитражного суда первой инстанции следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Расходы по государственной пошлине распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии со ст. 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 101, 110, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Самарской области от 03 ноября 2011 г. по делу N А55-12589/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа через суд первой инстанции.

Председательствующий

Т.С. Засыпкина

Судьи

В.В. Кузнецов С.Т. Холодная