Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16 января 2012 г. N 19АП-6278/11

город Воронеж

16 января 2012 г.

Дело N А35-4728/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 12 января 2012 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 16 января 2012 года.

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Миронцевой Н.Д.,

судей Протасова А.И.,

Донцова П.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Щеголевой Е.В.,

при участии:

от индивидуального предпринимателя Патрашкова Бориса Алексеевича: Головачев А.Н.. адвокат, доверенность от 15.04.2011;

от прокурора Курской области: Болотова О.И., старший прокурор отдела прокуратуры Воронежской области;

от администрации города Рыльска Рыльского района Курской области: представитель не явился. доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Патрашкова Бориса Алексеевича (ОГРН 304462034500130, ИНН 462000051865) на решение Арбитражного суда Курской области от 10.10.2011 по делу N А35-4728/2011 (судья С.Ю. Орешко), по заявлению индивидуального предпринимателя Патрашкова Бориса Алексеевича (ОГРН 304462034500130, ИНН 462000051865) к администрации города Рыльска Рыльского района Курской области о признании действий незаконными и обязании устранить допущенные нарушения прав и законных интересов, при участии в порядке пункта 5 статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации прокурора,

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель Патрашков Борис Алексеевич (далее - ИП Патрашков Б.А., Предприниматель) обратился в Арбитражный суд Курской области с заявлением о признании незаконными действий администрации города Рыльска Рыльского района Курской области (далее также - Администрация) по отказу (письмо N 674 от 07.04.2011) в реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого нежилого помещения NIV (комнаты N 11, 12), площадью 50,7 кв.м., в одноэтажном нежилом здании литер "А", расположенном по адресу: Курская область, г. Рыльск, ул. К.Либкнехта, д. 2/10а, и обязании Администрации города Рыльска Рыльского района Курской области устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя путем заключения договора купли-продажи нежилого помещения N IV (комнаты N 11, 12), площадью 50,7 кв.м., в одноэтажном нежилом здании литер "А", расположенном по адресу: Курская область, г. Рыльск, ул. К.Либкнехта, д.2/10а.

Решением арбитражного суда от 10.10.2011 в удовлетворении заявленных требований отказано. Принимая указанное решение, суд исходил из того, что Предприниматель занимает заявленное к выкупу помещение на основании зарегистрированного договора аренды N 75 менее 2 лет со дня вступления в силу Федерального закона N 159-ФЗ.

Не согласившись с решением суда, Предприниматель обратился с апелляционной жалобой, в которой просит обжалуемое решение отменить, как принятое при неправильном применении норм материального и процессуального права, несоответствии выводов суда фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам. При этом, заявитель жалобы указал на то, что нахождение имущества во временном владении и (или) пользовании непрерывно в течение двух и более лет связано с наличием зарегистрированного в установленном порядке договора аренды, а не с моментом его государственной регистрации. Таким образом, как полагает заявитель апелляционной жалобы, для целей применения Закона N 159-ФЗ дата государственной регистрации договора аренды не может иметь самостоятельного правового значения при исчислении срока, установленного статьей 3 Закона N 159-ФЗ. Предприниматель ссылается на то, что договор аренды N 75 от 01.06.2003 на момент подачи заявления о выкупе и на момент отказа является зарегистрированным в установленном законом порядке, а он с 01.06.2003 по настоящее время осуществляет фактическое владение и пользование предоставленным ему по договору аренды нежилым помещением и своевременно уплачивает арендную плату.

Доводы отзыва администрации города Рыльска Рыльского района Курской области сводятся к тому, что действия Администрации по отказу в реализации предпринимателем преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого им имущества являются законными и обоснованными.

В ходе судебного разбирательства установлено следующее.

По договору аренды недвижимого имущества N 75 от 01.06.2003 ИП Патрашкову Б.А. передано в аренду помещение N IV площадью 50,7 кв.м. (ком. 1 и 2) в одноэтажном нежилом здании лит "а", расположенном по адресу: Курская область, г. Рыльск, ул. К. Либкнехта, д.2/10а.

Решением Рыльской городской Думы от 29.12.2-010 N 41/2 "Об утверждении Перечня муниципального имущества, предназначенного для продажи субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства на 2011 год" нежилое помещение площадью 50,7 кв.м. по ул. К. Либкнехта, д.2/10а, г. Рыльска, арендуемое ИП Патрашковым Б.А. по договору аренды N 75 от 01.06.2003, включено в имущество, предназначенное для продажи субъектам малого и среднего предпринимательства.

ИП Патрашков Б.А. 24.02.2011 обратился в Администрацию г. Рыльска с заявлением о заключении договора купли-продажи на указанное арендуемое помещение согласно положениям ФЗ N 159-ФЗ от 22.07.2008 "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Ответом от 07.04.2011 N 674 Администрация г. Рыльска отказала в заключении договора купли-продажи в связи с тем, что арендуемое помещение ИП Патрашков Б.А. передавал по договорам субаренды третьим лицам, в связи с чем фактически не владел и не пользовался спорным помещением непрерывно в течение двух и более лет со дня вступления в силу Федерального закона N 159-ФЗ от 22.07.2008, то есть не выполняются условия, предусмотренные статьей 3 названного закона.

Посчитав, что Администрацией г. Рыльска допущено незаконное действие, выразившееся в отказе (письмо N 674 от 07.04.2011) в реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого нежилого помещения N IV (комнаты N 11, 12), площадью 50,7 кв.м., в одноэтажном нежилом здании литер "А", расположенном по адресу: Курская область, г. Рыльск, ул. К.Либкнехта, д. 2/10а, нарушающие его права и законные интересы, ИП Патрашков Б.А. обратился в суд с указанным заявлением.

Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, отзыва на апелляционную жалобу, выслушав пояснения Предпринимателя и Прокурора, суд апелляционной инстанции приходит к следующему.

Частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (АПК РФ) определено, что граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

При этом, ненормативные правовые акты могут быть признаны недействительными только при наличии одновременно двух условий, а именно, не соответствия закону или иному нормативному правовому акту и нарушения прав и законных интересов заявителя.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

При этом, такое преимущественное право может быть предоставлено при условии, что: 1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; 2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 данного Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; 3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности; 4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Таким образом, субъекты малого и среднего предпринимательства вправе приватизировать арендуемое помещение при соблюдении совокупности условий, предусмотренных статьей 3 указанного Федерального закона.

Из материалов дела следует, что ИП Патрашков Б.А. относится к субъектам малого предпринимательства, что подтверждается письмом Комитета потребительского рынка, развития малого предпринимательства и лицензирования Курской области от 04.02.2011 N 05-12/255. Отсутствие задолженности по арендной плате за указанное помещение подтверждается актом сверки взаимных расчетов от 01.01.2011.

Общая площадь арендуемого помещения составляет 50,7 кв.м. и не превышает предельного значения, предусмотренного статьей 1 Закона Курской области от 10.09.2010 N 63-ЗКО "Об установлении предельного значения площади арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности Курской области или в муниципальной собственности, и срока рассрочки оплаты приобретаемого арендуемого недвижимого имущества при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества".

Согласно пункту 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), если иное не установлено правовыми актами.

Из материалов дела следует, что ИП Патрашков Б.А. по договору субаренды от 08.08.2008, заключенному с ИП Дроздовым М.М., по договору субаренды от 02.12.2009, заключенному с ООО "Темп", сдавал арендуемое им по договору аренды N 75 от 01.06.2003 помещение, расположенное по адресу: Курская область, г. Рыльск, ул. К. Либкнехта, д.2/10а, в субаренду третьим лицам.

Положения части 2 статьи 615 ГК РФ, устанавливающие, что к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, означают, что на договоры субаренды распространяются требования Гражданского кодекса Российской Федерации, связанные с заключением, исполнением, расторжением договоров аренды, а также о признании их недействительными.

Отношения по договору субаренды порождают права и обязанности исключительно для заключивших его сторон и не затрагивают права арендатора в отношении имущества, предоставленные Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ, нормы которого регулируют отношения сторон, заключивших между собой исключительно договор аренды.

Кроме того, Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ в абзаце 6 пункта 1 Информационного письма от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" указал, что при применении положений статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ арбитражным судам следует иметь в виду, что субъект малого или среднего предпринимательства пользуется правом на приобретение только при условии, что он является арендатором по договору аренды недвижимого имущества (заключенному как с указанием срока аренды, так и на неопределенный срок), действующему на момент принятия соответствующим органом решения о приватизации данного имущества (в том числе и по договору аренды, действие которого возобновлено на неопределенный срок по правилам пункта 2 статьи 621 ГК РФ).

Таким образом, заключение арендатором муниципального имущества договора субаренды с третьим лицом не лишает его преимущественного права на выкуп такого имущества.

Довод заинтересованного лица о том, что ИП Патрашков Б.А. передавал помещение в субаренду с нарушением пункта 3 статьи 625, статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) не имеет правового значения, поскольку указанные нарушения являются лишь основанием для расторжения договора аренды. Однако, доказательств того, что существующие между сторонами арендные отношения прекращались, арендодателем истребовалось спорное имущество из владения Предпринимателя, - в материалы дела заинтересованным лицом не представлено.

Апелляционный суд не может согласиться с выводом суда первой инстанции о том, что у ИП Патрашкова Б.А. фактически отсутствует преимущественное право выкупа спорного объекта недвижимости поскольку в настоящем случае отсутствует необходимое условие - аренда недвижимого имущества в течение двух и более лет до дня вступления в силу Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ ввиду следующего.

Согласно пункту 5.1 договора аренды N 75 от 01.06.2003 срок действия договора определен с 01.06.2003 по 31.12.2013.

В соответствии с пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Государственная регистрация договора аренды недвижимого имущества N 75, заключенного между ИП Патрашковым Б.А. и Администрацией г. Рыльска произведена 28.09.2006 за N 46-46-21/004/2006-310.

Отказывая Предпринимателю в реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого нежилого помещения, Администрация сослалась на, то, что Предприниматель фактически не владел и не пользовался спорным помещением непрерывно в течение двух и более лет со дня вступления в силу Федерального закона N 159-ФЗ от 22.07.2008, то есть, по мнению Администрации, не выполняются условия, предусмотренные статьей 3 названного закона.

Из разъяснений, данных Высшим Арбитражным судом Российской Федерации в пункте 1 Информационного письма от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", следует, что договор аренды недвижимого имущества, заключенного на срок не менее года, может являться основанием для возникновения права на приобретение этого имущества в том случае, если он был зарегистрирован в установленном законом порядке.

Нахождение имущества во временном владении и (или) пользовании непрерывно в течение двух и более лет связано с наличием зарегистрированного в установленном порядке договора аренды, а не с моментом его государственной регистрации.

Таким образом, для целей применения Закона N 159-ФЗ, дата государственной регистрации договора аренды не может иметь самостоятельного правового значения при исчислении срока, установленного статьей 3 Закона N 159-ФЗ.

Указанный подход соответствует смыслу Закона N 159-ФЗ, целью принятия которого, является оказание адресной государственной поддержки субъектам малого и среднего предпринимательства посредством установления для них преференций на участие в приватизации арендуемых объектов недвижимого имущества.

Аналогичная правовая позиция содержится в постановлении Федерального Арбитражного суда Центрального округа от 25.03.2011 по делу N А36-791/2010.

Материалы дела свидетельствуют о том, что Предприниматель в отсутствие возражений арендодателя в указанный период осуществлял фактическое владение и пользование предоставленным ему по договору аренды помещением и своевременно уплачивал арендную плату. Данные платежи принимались арендодателем и не возвращались арендатору.

На момент обращения с заявлением о выкупе договор аренды был зарегистрирован и действовал. Спорное помещение обособлено.

При таких обстоятельствах, представляется подтвержденным соблюдение Предпринимателем совокупности условий, предусмотренных статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, в связи с чем, он имеет преимущественное право на приобретение спорного объекта недвижимости.

Принимая во внимание изложенное, апелляционный суд приходит к выводу о том, что отказ Администрации в реализации преимущественного права Предпринимателем на приобретение в собственность арендуемого помещения является незаконным и нарушает права и законные интересы последнего в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности. При таких обстоятельствах решение суда подлежит отмене.

В силу части 5 статьи 201 АПК РФ в резолютивной части решения по делу об оспаривании действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, об отказе в совершении действий, в принятии решений должно содержаться, в том числе, указание на обязанность соответствующих органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц совершить определенные действия, принять решения или иным образом устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя.

Нарушений норм процессуального права, которые в соответствии со статьей 270 АПК РФ являются основанием к отмене или изменению судебных актов, судом апелляционной инстанции не установлено.

На основании изложенного, руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса РФ, Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд,

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Курской области от 10.10.2011 по делу N А35-4728/2011 отменить.

Признать незаконными действия администрации города Рыльска по отказу индивидуальному предпринимателю Патрашкову Борису Алексеевичу письмом N 674 от 7 апреля 2011 года в реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого нежилого помещения N IV (комнаты N 11, 12) площадью 50,7 кв.м. в одноэтажном нежилом здании лит. "А", расположенного по адресу: Курская область, г. Рыльск, ул. К. Либкнехта, д. 2/10а.

Обязать администрацию города Рыльска устранить допущенные нарушения прав и законных интересов индивидуального предпринимателя Патрашкова Бориса Алексеевича путем заключения с ним договора купли-продажи нежилого помещения N IV (комнаты N 11, 12) площадью 50,7 кв.м. в одноэтажном нежилом здании лит. "А", расположенного по адресу: Курская область, г. Рыльск, ул. К. Либкнехта, д. 2/10а, в порядке, предусмотренном частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции согласно части 1 статьи 275 АПК РФ.

Председательствующий судья

Н.Д. Миронцева

Судьи

А.И. Протасов П.В. Донцов