Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26 января 2012 г. N 17АП-13638/11

г. Пермь

26 января 2012 г.

Дело N А60-20631/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 19 января 2012 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 26 января 2012 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Паньковой Г.Л.,

судей Гребёнкиной Н.А., Усцова Л.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Клешниной Н.С.,

при участии:

от истца, Общества с ограниченной ответственностью "Компания Афина-Н" - Селиванов А.В., доверенность от 16.01.2012,

от ответчика, Общества с ограниченной ответственностью "Строительная производственно-эксплуатационная компания", - не явились,

от третьих лиц, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области, ЗАО "Управляющая компания "Новый Град", Башинской Светланы Викторовны - не явились,

лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,

рассмотрев апелляционную жалобу ответчика, Общества с ограниченной ответственностью "Строительная производственно-эксплуатационная компания",

на решение Арбитражного суда Свердловской области

от 31 октября 2011 года

по делу N А60-20631/2011,

вынесенное судьей Громовой Л.В.,

по иску Общества с ограниченной ответственностью "Компания Афина-Н" (ОГРН 1056604456050, ИНН 6672191759)

к Обществу с ограниченной ответственностью "Строительная производственно-эксплуатационная компания" (ОГРН 1036604019407, ИНН 6671139280)

третьи лица: Закрытое акционерное общество "Управляющая компания "Новый Град" (ОГРН 1026605406178, ИНН 6662110550), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области, Башинская Светлана Викторовна,

о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Компания Афина-Н" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с иском к ООО "Строительная производственно-эксплуатационная компания" (далее - ответчик) о признании за ним права собственности на нежилое помещение общей площадью 224,3 кв.м., расположенное на 3 этаже в части многоквартирного дома (квартиры с 1 по 35) в объекте незавершенного строительства по адресу: г. Екатеринбург, ул. Хохрякова, д. 72, литер А, инвентарный номер 1\35441-2\А\21\1\002.

Определениями от 05.07.2011, 27.09.2011, 11.10.2011 суд привлек к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области, ЗАО "Управляющая компания "Новый Град", Башинскую Светлану Викторовну.

В ходе рассмотрения настоящего дела в суде первой инстанции истцом заявлено ходатайство об уточнении исковых требований, согласно которым истец просит суд о государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним перехода к истцу права собственности на нежилое помещение - офис 131 общей площадью 224,2 кв.м., расположенное в части многоквартирного дома (квартиры с 1 по 35), номера по плану 1-18 согласно техническому паспорту БТИ, в объекте незавершенного строительства по адресу: г. Екатеринбург, ул. Хохрякова, д. 72, литер А, (кадастровый номер 66:01/01:00:1109:72:01).

Ходатайство судом первой инстанции рассмотрено и удовлетворено на основании ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Решением от 31.10.2011 исковые требования удовлетворены. Суд принял решение о регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним переход к обществу с ограниченной ответственностью Компания "Афина-Н" права собственности на нежилое помещение - офис 131 общей площадью 224,2 кв.м., расположенное на 3 этаже в части многоквартирного дома (квартиры с 1 по 35), расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. Хохрякова, д. 72, литер А.

Ответчик, ООО "Строительная производственно-эксплуатационная компания", с решением суда не согласился по мотивам, изложенным в апелляционной жалобе. Ответчик в апелляционной жалобе указывает на то, что решение суда первой инстанции необоснованно и подлежит отмене. ЗАО "УК "Новый Град" не имело прав распоряжаться нежилыми помещениями, указанными в инвестиционном договоре N 293 от 23.08.2005. Истцом не представлено доказательств выполнения своей обязанности по оплате спорного помещения. Инвестиционный договор нужно рассматривать как договор долевого участия в строительстве. Договор перемены лица в обязательстве является недействительной (ничтожной) сделкой, так как подписан Беленьковым Д.В., являющимся неуполномоченным лицом на совершение сделки. Доверенность, выданная Алабужиным Э.Б. Беленькову Д.В., который подписал договор, является ничтожной сделкой. Решение от 27.12.2005 об избрании Алабужина Э.Б. генеральным директором ООО "СПЭК" признано судом недействительным (дело N А60 - 5216/2006). У Алабужина Э.Б. отсутствовали полномочия на совершение сделок. Также ответчик указывает, что в период выдачи доверенности действовало определение об обеспечении иска от 14.02.2006 по указанному делу, в соответствии с которым было запрещено совершать сделки. На сегодняшний день объект полностью не введен в эксплуатацию и является единым объектом незавершенного строительства, который не представляется возможным разделить или иным образом идентифицировать внутри его какие - либо помещения. Использование данного объекта осуществляется с грубым нарушением норм Градостроительного кодекса Российской Федерации. Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию не получено. Представленный истцом кадастровый паспорт нельзя рассматривать в качестве допустимого доказательства. Также указывает, что суд не дал правовой характеристики представленным ООО "СПЭК" документам, свидетельствующим о том, что в месте нахождения спорного помещения по проектной документации должны быть расположены квартиры. Третье лицо, Башинская С.В., является инвестором квартиры, которая согласно проектной документации расположена на месте спорного нежилого помещения.

В апелляционной жалобе ответчик просил решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт.

Истец в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представил в суд апелляционной инстанции отзыв на апелляционную жалобу. В своем отзыве данная сторона приводит мотивы, по которым доводы апелляционной жалобы признает необоснованными.

Представитель истца в суде апелляционной инстанции просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Ответчик, третьи лица, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в судебное заседание представителей не направили, что в порядке части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Законность и обоснованность решения проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в соответствии со статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, 23.08.2005 между ООО "Компания Афина-Н" (инвестор), в лице директора Кац С.С., и ЗАО "Управляющая компания "Новый Град" (компания), в лице генерального директора Репета Ю.И., действующего на основании устава, подписан инвестиционный договор N 293 (т. 1, л. д. 84-86), по условиям которого компания и общество обязались соединить свои вклады (капиталовложения) и совместно действовать без образования юридического лица с целью завершения строительства 8-16-ти этажного дома N72 по ул. Хохрякова в городе Екатеринбурге.

Инвестор осуществляет капитальные вложения в строительство дома путем долевого финансирования пропорционально причитающихся им помещений в доме.

Компания обязуется использовать капитальные вложения инвестора в соответствии с условиями настоящего договора и после выполнения инвестором всех обязательств, завершения строительства объекта и сдачи его Государственной приемочной комиссии обязуется передать в собственность инвестора причитающуюся им долю в виде следующего помещения - нежилое помещение, блок N 1, этаж 3, площадь 200 кв.м., (п.п. 1.1, 2.2, 2.3 договора, приложение N 1 к договору).

Факт исполнения ООО "Компания Афина-Н" в полном объеме обязательств по осуществлению финансирования строительства спорного помещения подтверждается актами приема-передачи векселей, платежными поручениями N 219, 4, 740, справкой о произведенных платежах (т.1, л.д. 91-99).

01.09.2008 между ЗАО "Управляющая компания "Новый Град" (компания), ООО "Строительная производственно - эксплуатационная компания" (застройщик), в лице исполнительного директора Беленькова Д.В., действующего на основании доверенности от 16.07.2007, ООО "Компания Афина-Н" (инвестор) подписан договор перемены лица в обязательстве N 293/1 (т. 1, л. д. 90), по условиям которого компания передает, а застройщик в полном объеме принимает на себя права и обязанности, предусмотренные инвестиционным договором, включая обязанность передать инвестору нежилое помещение, на 3 этаже, в блоке N1, площадью 200 кв.м. в доме N 72 по ул. Хохрякова в г. Екатеринбурге. С момента заключения настоящего договора застройщик становится участником инвестиционного договора и обязуется выполнять перед инвестором обязанности, предусмотренные инвестиционным договором, самостоятельно несет ответственность в случае их невыполнения или ненадлежащего выполнения. На момент заключения настоящего договора инвестором произведено исполнение по инвестиционному договору в объеме 8 588 826,30 руб., что соответствует 199,74 кв. помещения. Компания обязуется уплатить застройщику указанную сумму (п. п. 1, 2, 3, 4 договора).

20.01.2009 подписан акт приема - передачи помещения под отделку (т.1, л.д. 100).

На основании приказа Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области N 24914 от 31.12.2003, договора аренды Т-796/1104 земельного участка от 31.12.2003, за ООО "Строительная производственно - эксплуатационная компания" зарегистрировано право собственности на объект незавершенный строительством, литер А, адрес: г. Екатеринбург, ул. Хохрякова, 72, кадастровый (условный) номер объекта 66:01/01:00:1109:72:01, в подтверждение чего выдано свидетельство о государственной регистрации права от 02.06.2004 серии 66 АБ N 387064.

Истец полагая, что наличие права собственности ответчика на объект незавершенного строительства по ул. Хохрякова, 72 в г. Екатеринбурге, нарушает права, Общество с ограниченной ответственностью "Компания Афина-Н" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, отзыва на апелляционную жалобу, суд апелляционной инстанции считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным и не подлежащим отмене по следующим основаниям.

Апелляционным судом отклоняются доводы апелляционной жалобы о том, что инвестиционный договор является договором долевого участия в строительстве.

В соответствии со ст. 1 Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" инвестиционная деятельность - вложение инвестиций и осуществление практических действий в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта.

Субъектами инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, являются инвесторы, заказчики, подрядчики, пользователи объектов капитальных вложений и другие лица (ст. 4 указанного Федерального закона").

Отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора (п. 1 ст. 8 названного Федерального закона).

Пунктом 1 ст. 1 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" предусмотрено, что данный Закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

В силу п. 1 ст. 4 данного Федерального закона по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Очевидно, что договор направлен на усиление гарантий прав дольщиков, в первую очередь граждан.

Согласно п. 3 ст. 1 указанного Федерального закона его действие не распространяется на отношения юридических лиц и (или) индивидуальных предпринимателей, связанные с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) объектов недвижимости (в том числе многоквартирных домов) и не основанные на договоре участия в долевом строительстве. Указанные отношения регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации и законодательством Российской Федерации об инвестиционной деятельности.

Инвестиции - денежные средства, ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права, иные права, имеющие денежную оценку, вкладываемые в объекты предпринимательской и (или) иной деятельности в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта (статья 1 Федерального закона N 39-ФЗ от 25.02.1999 "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений").

Таким образом, отличием договора инвестирования от договора участия в долевом строительстве является то, что цель первого договора - получение или достижение полезного эффекта, цель второго - возникновение у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

В соответствии с условиями настоящего инвестиционного договора инвестор обязуется передать компании денежные средства и поручает компании эффективно использовать их с целью инвестирования в строительство дома.

С учетом предмета, цели и условий договора, судом квалифицируется спорный договор как инвестиционный, содержание названного договора соответствует его наименованию, в нем согласованы все существенные условия и между сторонами возникли правоотношения, которые регулируются Федеральным законом "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений".

Не принимаются во внимание доводы ответчика об отсутствии у ЗАО "УК "Новый Град" прав на распоряжение нежилыми помещениями, поскольку инвестиционный договор N 293 от 23.08.2005 в установленном законом порядке не расторгнут, недействительным не признан.

Апелляционным судом отклоняются доводы ответчика о непригодности помещений для эксплуатации и невозможности их идентифицировать.

Согласно кадастровому паспорту объекта незавершенного строительства от 16.12.2010 степень готовности объекта незавершенного строительства - 95% (т.1, л.д.101).

Доказательств иного ответчиком в материалы дела в порядке ст. 65 АПК РФ не представлено.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к верному выводу, что спорное помещение не является объектом действующего договора строительного подряда.

Вместе с тем, материалы дела не содержат доказательств того, что нежилое помещение сдано в эксплуатацию и выдано соответствующее разрешение.

В настоящее время помещение, в отношении которого заключен инвестиционный договор, является объектом незавершенного строительства.

Доказательств того, что сохранение указанного объекта нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и создает угрозу жизни и здоровью граждан, в материалы дела не представлено (ст. 65 АПК РФ).

Кроме того, в отношении всего объекта (здания) проведена техническая инвентаризация и выдан соответствующий технический паспорт, который позволяет индивидуализировать все объекты, находящиеся в здании.

Материалами дела подтверждается, что инвестиционный договор и договор о перемене лица в обязательстве сторонами фактически исполнены, инвестором перечислены денежные средства в счет финансирования спорного объекта, спорные помещения переданы им по акту приема-передачи помещения под отделку.

Доводы ответчика об отсутствии доказательств оплаты по указанным договорам опровергается материалами дела.

Доводы заявителя апелляционной жалобы о недействительности договора, апелляционным судом отклоняются по нижеследующему.

В соответствии с п. 1 ст. 53 ГК РФ юридическое лицо приобретает гражданские права и принимает на себя гражданские обязанности через свои органы, действующие в соответствии с законом, иными правовыми актами и учредительными документами. Порядок назначения или избрания органов юридического лица определяется законом и учредительными документами.

Признание 15 июля 2007 года (решение Арбитражного суда Свердловской области от 02.05.2006 по делу N А60 - 5216/2006 вступило в законную силу), недействительным решения общего собрания участников от 27.12.2005 об избрании Алабужина Э.Б. генеральным директором общества, в связи с нарушением отдельных положений Федерального закона "Об обществах с ограниченной ответственностью" при подготовке и проведении этого собрания, не влечет недействительности решений и действий генерального директора, совершенных до признания решений общего собрания незаконными, так как на момент их осуществления соответствующие полномочия генерального директора не оспаривались.

Полномочия лица, исполняющего обязанности единоличного исполнительного органа общества, прекращаются с момента принятия решения о прекращении полномочий такого лица компетентным органом общества, либо с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда. Следовательно, признание арбитражным судом недействительным решения общего собрания участников об избрании или назначении генерального директора не является основанием для признания сделок недействительными либо незаключенными, если сделка совершена до вступления в силу решения суда.

Следовательно, ссылка ответчика на принятые в рамках названого дела обеспечительные меры также не может быть принята во внимание.

По этим же основаниям невозможно сделать вывод о недействительности договора перемены лица в обязательстве.

Договор о перемене лица в обязательстве подписан исполнительным директором Беленьковым Д.В. по доверенности от 16.07.2007.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Свердловской области от 09 июля 2010 года по делу N А60-9094/2010 установлено, что доказательств уведомления об отзыве доверенности, выданной на Беленькова Д.Б., контрагентов ответчика и уполномоченных органов (по строительству объекта недвижимости, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. Хохрякова, 72), суду не представлено.

В силу ч. 1 ст. 16 АПК РФ вступившие в законную силу судебные акты арбитражного суда являются обязательными для органов государственной власти, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, должностных лиц и граждан и подлежат исполнению на всей территории Российской Федерации.

Решением Чкаловского районного суда г. Екатеринбурга от 09.08.2010 по делу N 2-2861/10, которым признана недействительным генеральная доверенность от 16.07.2007, выданная Беленькову Д.В., также отказано в удовлетворении иска в части применения последствий недействительности ничтожной сделки, а именно признании недействительными всех юридически значимых действий, совершенных Беленьковым Д.В. на основании данной генеральной доверенности.

С учетом вышеизложенного не имеется оснований для признания сделок недействительными, подписанных до признания генеральной доверенности от 16.07.2007 недействительной по решению суда.

Довод заявителя жалобы о том, что суд не дал правовой характеристики представленным ООО "СПЭК" документам, свидетельствующим о том, что в месте нахождения спорного помещения по проектной документации должна быть расположена квартира третьего лица Башинской С.В. судом апелляционной инстанции отклоняется, поскольку согласно уведомлению Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области от 25.10.2011 отсутствуют сведения в ЕГРП о правах указанного лица.

Кроме того, согласно справки ТСЖ "Хохрякова, 72" от 28.10.2011 сведений о том, что Башинская С.В. является собственником, либо инвестором одной из квартир в доме по ул. Хохрякова, 72, не имеется.

Иные доводы апелляционной жалобы апелляционным судом отклоняются по вышеназванным обстоятельствам.

Нарушений судом первой инстанции норм материального или процессуального права, которые явились бы основанием для отмены судебного акта в порядке ст. 270 АПК РФ, апелляционным судом не установлено.

С учетом вышеизложенного, решение суда следует оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе относятся на ее заявителя.

Руководствуясь статьями 258, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 31.10.2011 по делу N А60-20631/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.

Председательствующий

Г.Л.Панькова

Судьи

Н.А.Гребёнкина Л.А.Усцов