Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 27 января 2012 г. N 11АП-15578/11

г.Самара

27 января 2012 г.

Дело N А55-5677/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 25 января 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен 27 января 2012 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Карпова В.В., судей Липкинд Е.Я. и Садило Г.М., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "МОНОЛИТ" на решение Арбитражного суда Самарской области от 7 ноября 2011 года по делу N А55-5677/2011 по иску Департамента управления имуществом городского округа Самара (ИНН 6315800001, ОГРН 1026300959871) к муниципальному предприятию городского округа Самара "Ремжилуниверсал" (ИНН 6316045489, ОГРН 1026301170081) и обществу с ограниченной ответственностью "МОНОЛИТ" (ИНН 6311120397, ОГРН 11063110016420) о признании недействительным договора купли-продажи и применении последствий недействительности ничтожной сделки, третьи лица: Глава городского округа Самара, Администрация городского округа Самара, Министерство культуры Самарской области, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, общество с ограниченной ответственностью "Центр независимой оценки" (ИНН 6316130127, ОГРН 1086316001639), Федеральное государственной унитарное предприятие "Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ" (ИНН 7701018922, ОГРН 1027739346502), Управление Федеральной антимонопольной службы по Самарской области, принятое судьей Дегтяревым Д.А.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Копункиным В.А.,

при участии в судебном заседании:

от истца: Стрюкова Г.А. - главный специалист отдела правового обеспечения (доверенность N 2194 от 26.12.2011);

от 1-го ответчика - муниципального предприятия городского округа Самара "Ремжилуниверсал": Есикова А.В. - представитель (доверенность N 4 от 12.01.2012);

от 2-го ответчика - общество с ограниченной ответственностью "МОНОЛИТ": Самохвалова Ю.В. - представитель (доверенность N 1 от 12.04.2011),

установил:

Департамент управления имуществом городского округа Самара (далее Департамент, истец) обратился в Арбитражный суд Самарской области с иском к муниципальному предприятию городского округа Самара "Ремжилуниверсал" (далее Предприятие, 1-й ответчик) и обществу с ограниченной ответственностью "МОНОЛИТ" (далее ООО "Монолит", 2-й ответчик) о признании недействительным заключенного ответчиками договора купли-продажи N 152 от 20.04.2010 нежилого помещения общей площадью 152,7 кв.м., расположенного по адресу: г.Самара, Самарский район, ул.Куйбышева, 68-70, 1 этаж комнаты N N 2-4; 2 этаж комнаты N N 1-9,13, и применении последствий недействительности сделки. Истец просил обязать ООО "Монолит" возвратить Предприятию указанный объект недвижимости, а Предприятие вернуть ООО "Земельная кадастровая компания" 1777517 руб.

Истец, заявив указанные требования, исходил из того, что указанная сделка является ничтожной, так как совершена с нарушением норм действующего законодательства: статьи 295 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 17,18 Федерального закона "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях", статьи 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции", Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Истец уточнил основание заявленного иска, указав, что заключенный сторонами договор купли-продажи N 152 от 20.04.2010 также противоречит требованиям статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 15 Федерального закона "О защите конкуренции", законодательства о приватизации. Кроме того, истец указал, что закрепление указанного нежилого помещения на праве хозяйственного ведения за Предприятием характеризуется как притворная сделка, целью которой являлась последующая передача имущества, являющегося муниципальной собственностью, в частную собственность, минуя процедуру, установленную Федеральным законом "О приватизации государственного и муниципального имущества". Истец также указал, что сделка по отчуждению нежилого помещения, совершенная в обход законодательства о приватизации и антимонопольного законодательства, свидетельствует не только о совершении сделки, не соответствующей законодательству, но и о злоупотреблении правом.

Определением суда от 29.04.2011 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Глава городского округа Самара (далее Глава, 1-е третье лицо), Администрация городского округа Самара (далее Администрация, 2-е третье лицо), Министерство культуры Самарской области (далее Министерство, 3-е третье лицо), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области (далее Управление Росреестра по Самарской области, 4-е третье лицо).

Определением суда от 19.05.2011 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Центр независимой оценки" (далее ООО "Центр независимой оценки", 5-е третье лицо).

Определением суда от 29.06.2011 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено федеральное государственное унитарное предприятие "Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ" (далее ФГУП "Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ", 6-е третье лицо).

Определением суда от 25.07.2011 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной антимонопольной службы по Самарской области (далее Управление ФАС по Самарской области, 7-е третье лицо).

Решением Арбитражного суда Самарской области от 07.11.2011 исковые требования оставлены без удовлетворения. При этом суд первой инстанции исходил из того, что истцом не представлены доказательства противоречия заключенного ответчиками договора купли-продажи N 152 от 20.04.2010 требованиям статей 10,294,295,552 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, статей 17,18 Федерального закона "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях", статей 15,17.1 Федерального закона "О защите конкуренции", Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". Кроме того, руководствуясь положением Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 57 "О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением или ненадлежащим исполнением договорных обязательств" о том, что арбитражный суд, рассматривающий дело о взыскании по договору, оценивает обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договора, независимо от того, заявлены ли возражения или встречный иск, оценил заключенный ответчиками договор купли-продажи N 152 от 20.04.2010 на предмет заключенности.

Суд первой инстанции, исходя из того, что нежилое помещение, являющееся предметом указанного договора купли-продажи отнесено к памятникам регионального значения, однако в договоре отсутствуют условия охранного обязательства, пришел к выводу, что сторонами не согласованы существенные условия договора и в соответствии со статьей 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор купли-продажи N 152 от 20.04.2010 является незаключенным. Данный вывод суд обосновал ссылкой на пункт 4 статьи 48 и пункт 4 статьи 50 Федерального закона "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" и статью 29 Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества", согласно которым в отношении объектов культурного наследия, являющихся государственной собственностью, охранное обязательство заключается в случае отчуждения их из государственной собственности.

Суд первой инстанции указал, что в отношении незаключенных договоров не могут применяться такие способы защиты гражданского права, как признание сделки недействительной и применении последствий ее недействительности, потому что недействительным может быть признан только заключенный договор.

Суд первой инстанции, оценив представленные доказательства, пришел к выводу об отсутствии оснований для признания договора купли-продажи N 152 от 20.04.2010 недействительной сделкой и, соответственно, оснований для удовлетворения исковых требований.

2-й ответчик - ООО "Монолит" с решением суда не согласился и подал апелляционную жалобу, в которой просит обжалуемое решение изменить в мотивировочной части и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

2-й ответчик считает, что содержащийся в мотивировочной части обжалуемого решения вывод суда о незаключенности договора купли-продажи N 152 от 20.04.2010 не соответствует обстоятельствам дела и противоречит установленным судом фактам. Ответчик полагает, что суд не в полном объеме выяснил обстоятельства, имеющие значение для дела, неправильно применил закон (Федеральный закон "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации"), применил закон, не подлежащий применению (Федеральный закон "О приватизации государственного и муниципального имущества"), выводы, изложенные в решении, не соответствуют обстоятельствам дела. При этом ответчик исходит из того, что Федеральный закон "О приватизации государственного и муниципального имущества" не подлежит применению к отношениям сложившимся между сторонами. Согласно подпункту 9 пункта 2 статьи 3 Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества" действие данного Федерального закона не распространяется на отношения, возникающие при отчуждении государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными и муниципальными учреждениями имущества, закрепленного за ними в хозяйственном ведении или оперативном управлении.

2-й ответчик считает, что суд первой инстанции необоснованно не принял во внимание, что за Предприятием было зарегистрировано право хозяйственного ведения на нежилое помещение по адресу: г.Самара, ул.Куйбышева 68-70, без регистрации каких-либо ограничений (обременения). Однако, договором купли-продажи предусмотрено, что покупатель несет бремя содержания объекта культурного наследия. Судом также не принято во внимание и не оценено само охранное обязательства N 171-10/1540 от 06.07.2010.

2-й ответчик исходит также из того, что пункт 4 статьи 48 Федерального закона "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" не содержит императивного требования о включении условий охранного обязательства в договоры купли-продажи в качестве существенных условий.

2-й ответчик также считает, что вывод суда первой инстанции о незаключенности договора купли-продажи N 152 от 20.04.2010 не соответствует обстоятельствам дела, так как договор сторонами исполнен, за ответчиком зарегистрировано право собственности на нежилое помещение, являющееся предметом договора.

В судебном заседании представитель 2-го ответчика доводы, изложенные в апелляционной жалобе, поддержал и просил ее удовлетворить, а также пояснил, что не возражают против проверки законности и обоснованности решения суда первой инстанции только в обжалованной части.

Истец отзыв на апелляционную жалобу 2-го ответчика не представил. В судебном заседании представитель истца с доводами жалобы не согласился и просил оставить ее без удовлетворения, решение суда первой инстанции без изменения.

В судебном заседании представитель истца пояснил, что не возражают против проверки законности и обоснованности решения суда первой инстанции только в обжалованной части.

1-й ответчик - Предприятие, в отзыве на апелляционную жалобу 2-го ответчика и в судебном заседании с доводами апелляционной жалобы не согласился и просил оставить ее без удовлетворения, решение суда первой инстанции без изменения.

В судебном заседании представитель 1-го ответчика пояснил, что не возражают против проверки законности и обоснованности решения суда первой инстанции только в обжалованной части.

1-е третье лицо - Глава, отзыв на апелляционную жалобу не представило, в судебное заседание не явилось. О времени и месте судебного заседания третье лицо извещено надлежащим образом.

2-е третье лицо - Администрация, отзыв на апелляционную жалобу не представило. О времени и месте судебного заседания третье лицо извещено надлежащим образом.

3-е третье лицо - Министерство, отзыв на апелляционную жалобу не представило, в судебное заседание не явилось. О времени и месте судебного заседания третье лицо извещено надлежащим образом.

4-е третье лицо - Управление Росреестра по Самарской области, отзыв на апелляционную жалобу не представило, в судебное заседание не явилось. О времени и месте судебного заседания третье лицо извещено надлежащим образом.

5-е третье лицо - ООО "Центр независимой оценки", отзыв на апелляционную жалобу не представило, в судебное заседание не явилось. О времени и месте судебного заседания третье лицо извещено надлежащим образом.

6-е третье лицо - ФГУП "Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ", отзыв на апелляционную жалобу не представило, в судебное заседание не явилось. О времени и месте судебного заседания третье лицо извещено надлежащим образом.

7-е третье лицо - Управление ФАС по Самарской области, в отзыве на апелляционную жалобу указало, что спорные правоотношения не затрагивают права и интересы Управления и просило рассмотреть дело без участия его представителя.

Законность и обоснованность обжалуемого решения проверяется в соответствии со статьями 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и пунктом 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" законность и обоснованность обжалуемого решения проверяется в части, касающейся, содержащихся в мотивировочной части решения суда первой инстанции выводов о незаключенности договора купли-продажи N 152 от 20.04.2010.

Исследовав доказательства по делу, изучив доводы, изложенные в апелляционной жалобе 2-го ответчика, отзывах 1-го ответчика и 7-го третьего лица на апелляционную жалобу, выступлениях присутствующих в судебном заседании представителей сторон, арбитражный апелляционный суд установил.

Управлением Федеральной регистрационной службы по Самарской области 13.04.2009 зарегистрировано право хозяйственного ведения Предприятия на нежилое помещение площадью 152,7 кв.м., расположенное по адресу: г.Самара, Самарский район, ул.Куйбышева, 68-70, 1 этаж комнаты N N 2-4, 2 этаж комнаты N N 1-9,13 (т.1 л.д.23).

Предприятием произведена оценка указанного объекта недвижимости в целях определения рыночной стоимости объекта. Согласно отчету об оценке рыночной стоимости имущества N 25-ФИ-10 от 11.04.2010 рыночная стоимость объект составляет 1777517 руб., в том числе НДС (т.1 л.д.100-135).

Истец письмом N 15-07-04/21132 от 19.04.2010 дал согласие на продажу нежилого помещения общей площадью 152,7 кв.м., расположенное по адресу: г.Самара, Самарский район, ул.Куйбышева, 68-70, 1 этаж комнаты N N 2-4, 2 этаж комнаты N N 1-9,13 (т.2 л.д.161).

Предприятием 20.04.2010 заключен с ООО "Монолит" договор купли-продажи N 152, согласно которому Предприятие обязалось передать в собственность ООО "Монолит" нежилое помещение общей площадью 152,7 кв.м., расположенное по адресу: г.Самара, Самарский район, ул.Куйбышева, 68-70, 1 этаж комнаты N N 2-4, 2 этаж комнаты N N 1-9,13, передано 2-му ответчику по акту приема-передачи от 20.04.2010 (т.1 л.д.7-9).

Нежилое помещение общей площадью 152,7 кв.м., расположенное по адресу: г.Самара, Самарский район, ул.Куйбышева, 68-70, 1 этаж комнаты N N 2-4, 2 этаж комнаты N N 1-9,13 (т.1 л.д.9 оборот).

Решением Арбитражного суда Самарской области от 22.12.2010 по делу N А55-18733/2010 признано незаконным решение Управление Росреестра по Самарской области об отказе в государственной регистрации перехода права собственности на указанный объект недвижимости (т.2 л.д.104-109).

Постановлением арбитражного суда апелляционной инстанции от 18.03.2011 решение Арбитражного суда Самарской области от 22.12.2010 по делу N А55-18733/2010 оставлено без изменения (т.2 л.д.110-114).

Постановлением арбитражного суда кассационной инстанции от 04.07.2011 решение Арбитражного суда Самарской области от 22.12.2010 и постановление арбитражного суда апелляционной инстанции от 18.03.2010 по делу N А55-18733/2010 оставлены без изменения.

Управлением Росреестра по Самарской области 13.05.2011 зарегистрировано право собственности ООО "Монолит" на нежилое помещение общей площадью 152,7 кв.м., расположенное по адресу: г.Самара, Самарский район, ул.Куйбышева, 68-70, 1 этаж комнаты N N 2-4, 2 этаж комнаты N N 1-9,13. Регистрация произведена на основании договора купли-продажи объекта нежилого фонда, являющегося муниципальной собственностью, от 20.04.2010 N 152 и решения Арбитражного суда Самарской области от 22.12.2010 по делу N А55-18733/2010 (т.2 л.д.101).

Департамент обратился с иском о признании заключенного ответчиками договора купли-продажи N 152 от 20.04.2010 недействительной в силу ничтожности сделкой.

Решением суда в иске отказано. При этом суд в мотивировочной части решения указал, что договор купли-продажи N 152 от 20.04.2010 является незаключенным, так как сторонами не согласованы существенные условия договора. Договор не содержит условий охранного обязательства, в то время как нежилое помещение общей площадью 152,7 кв.м., расположенное по адресу: г.Самара, Самарский район, ул.Куйбышева, 68-70, 1 этаж комнаты N N 2-4, 2 этаж комнаты N N 1-9,13, является памятником культуры регионального значения.

В соответствии со статьей 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Решением Исполнительного комитета Куйбышевского областного Совета народных депутатов N 165 от 06.05.1987 нежилое здание, расположенное по адресу: г.Куйбышев (ныне Самара), ул.Куйбышева, 68-70 принят на государственную охрану как памятник местного значения в качестве памятника архитектуры (т.1 л.д.37-43).

В соответствии с пунктом 4 статьи 48 Федерального закона "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" при государственной регистрации права собственности на объект культурного наследия собственник принимает на себя являющиеся ограничениями (обременениями) права собственности на данный объект и указываемые в охранном обязательстве собственника объекта культурного наследия обязательства по содержанию объекта культурного наследия, по его сохранению (включая требования к порядку и срокам проведения реставрационных, ремонтных и иных работ), требования к условиям доступа к нему граждан, иные обеспечивающие его сохранность требования.

Пунктом 7.1 договора купли-продажи N 152 от 20.04.2010 предусмотрено, что ООО "Монолит" несет бремя содержания объекта культурного наследия, в том числе оформляет охранное обязательство в органах исполнительной власти Самарской области по государственной охране объектов культурного наследия в соответствии с законодательством Российской Федерации.

ООО "Монолит" 06.07.2010 заключило с Министерством охранное обязательство в отношении объекта культурного наследия - нежилого здания, расположенного по адресу: г.Самара, Самарский район, ул.Куйбышева, 68-70 (т.1 л.д.136-146).

Пунктом 17 Положения о подготовке и выполнении охранных обязательств при приватизации объектов культурного наследия, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации N 894 от 16.12.2002, предусмотрено, что при отчуждении объекта культурного наследия условия охранного обязательства подлежат включению в договоры, предусматривающие переход права собственности на указанные объекты, в качестве существенных условий.

Как следует из указанного Постановления, Положение о подготовке и выполнении охранных обязательств при приватизации объектов культурного наследия утверждено в соответствии со статьей 29 Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества".

Однако в соответствии с пунктом 9 части 2 статьи 3 Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества" действие данного Федерального закона не распространяется на отношения, возникающие при отчуждении государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными и муниципальными учреждениями имущества, закрепленного за ними в хозяйственном ведении или оперативном управлении.

Поэтому к отношениям ответчиков по отчуждению нежилого помещения общей площадью 152,7 кв.м., расположенного по адресу: г.Самара, Самарский район, ул.Куйбышева, 68-70, 1 этаж комнаты N N 2-4, 2 этаж комнаты N N 1-9,13, Федеральный закон "О приватизации государственного и муниципального имущества" применению не подлежит.

Принимая во внимание, что указанный объект недвижимости, являющийся объектом культурного наследия, приобретен 2-м ответчиком не в порядке приватизации и не у лица, которое приобрело его в порядке приватизации, вывод суда о том, что условия охранного обязательства являются существенными условиями договора купли-продажи, заключенного ответчиками, является необоснованным.

Следовательно, вывод суда о незаключенности договора купли-продажи N 152 от 20.04.2010 между Предприятием и ООО "Монолит", в связи с недостижением соглашения по существенным условиям договора, не соответствует обстоятельствам дела, что в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является основанием для изменения решения суда первой инстанции путем исключения данного вывода из мотивировочной части решения.

Учитывая, что обжалуемым решением исковые требования оставлены без удовлетворения, арбитражный апелляционный суд, руководствуясь пунктом 35 Постановления Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции", считает возможным, изменив мотивировочную часть решения, оставить резолютивную часть решения суда первой инстанции без изменения, указав в резолютивной части постановления на изменение мотивировочной части решения.

В соответствии со ст.110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе подлежат отнесению на истца. Истец освобожден от уплаты государственной пошлины. Однако, в соответствии с пунктом 5 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.03.2007 N 117 "Об отдельных вопросах практики применения главы 25.3 Налогового кодекса Российской Федерации" (в редакции Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 139 от 11.05.2010) расходы 2-го ответчика по государственной пошлине по апелляционной жалобе подлежат возмещению истцом.

Руководствуясь ст.ст.110,268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Самарской области от 7 ноября 2011 года по делу N А55-5677/2011 изменить.

Исключить из мотивировочной части решения Арбитражного суда Самарской области от 7 ноября 2011 года по делу N А55-5677/2011 вывод о незаключенности договора купли-продажи N 152 от 20 апреля 2010 года нежилого помещения общей площадью 152,7 кв.м., расположенного по адресу: г.Самара, Самарский район, ул.Куйбышева, 68-70, 1 этаж комнаты N N 2-4; 2 этаж комнаты N N 1-9,13, между муниципальным предприятием городского округа Самара "Ремжилуниверсал" (ИНН 6316045489, ОГРН 1026301170081) и обществом с ограниченной ответственностью "МОНОЛИТ" (ИНН 6311120397, ОГРН 11063110016420).

В остальной части решение оставить без изменения.

Расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе отнести на истца.

Взыскать с Департамента управления имуществом городского округа Самара (ИНН 6315800001, ОГРН 1026300959871) в пользу общества с ограниченной ответственностью "МОНОЛИТ" (ИНН 6311120397, ОГРН 11063110016420) 2000 руб. в счет возмещения расходов по государственной пошлине.

Постановление может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу, в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа.

Председательствующий

В.В.Карпов

Судьи

Е.Я.Липкинд Г.М.Садило