Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23 января 2012 г. N 14АП-6237/11

г. Вологда

23 января 2012 г.

Дело N А66-6630/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 19 января 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен 23 января 2012 года.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Федосеевой О.А., судей Виноградова О.Н. и Писаревой О.Г.

при ведении протокола секретарем судебного заседания Масловой М.А.,

при участии от федерального государственного учреждения культуры "Агентство по управлению и использованию памятников истории и культуры" Галушко Б.И. по доверенности от 01.01.2012,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "РосИнвест" на решение Арбитражного суда Тверской области от 19 июля 2011 года по делу N А66-6630/2010 (судья Нофал Л.В.),

установил

федеральное государственное учреждение культуры "Агентство по управлению и использованию памятников истории и культуры" (ОГРН 1027739550156; далее - Учреждение) обратилось в Арбитражный суд Тверской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "РосИнвест" (ОГРН 1056900045608; далее - Общество) о взыскании 5 745 095 руб. 20 коп., в том числе 3 040 000 руб. задолженности по арендной плате за период с 10.12.2009 по 10.06.2011, 2 705 095 руб. 20 коп. пеней за просрочку внесения арендной платы за период с 06.03.2008 по 10.06.2011, а также о расторжении договора аренды от 26.02.2008 N 03-1/08-01, выселении ответчика из здания, расположенного по адресу: г. Тверь, наб. Степана Разина, д. 17, лит. А и возложении на него обязанности передать помещение в освобожденном виде (с учетом уточнения заявленных требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ)).

Определениями суда от 18 октября 2010 года, от 24 декабря 2010 года к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Министерство культуры Российской Федерации (далее - Министерство), общество с ограниченной ответственностью "Подкова" (далее - ООО "Подкова"), некоммерческая организация "Тверская областная коллегия адвокатов" (далее - Некоммерческая организация).

Впоследствии судом по ходатайству истца протокольным определением от 19 июля 2011 года ООО "Подкова" исключено из состава третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора.

Решением Арбитражного суда Тверской области от 19 июля 2011 года с Общества в пользу Учреждения взыскано 3 040 000 руб. задолженности по арендной плате, 1 500 000 руб. неустойки, 35 164 руб. 56 коп. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины, а также 20 560 руб. 93 коп. государственной пошлины в доход федерального бюджета; удовлетворены требования Учреждения о выселении Общества из здания, расположенного по адресу: г. Тверь, наб. Степана Разина, д. 17, лит. А. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

Общество с судебным решением не согласилось и обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить, производство по делу прекратить. Доводы жалобы сводятся к тому, что обжалуемое решение вынесено с нарушением норм материального права, а выводы суда, изложенные в нем, не соответствуют обстоятельствам дела. Полагает, что предметом аренды на момент заключения договора от 26.02.2008 и до 01.04.2011 являлись жилые помещения, что в силу статей 167, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) влечет ничтожность названного договора. Данный факт подтверждается сведениями, указанными в выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 01.04.2011 N 01/096/2011-165, а также ответом Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области (далее - Управление) от 26.10.2011 N 16-05/13441-11 на запрос Некоммерческой организации. Указывает на то, что суд необоснованно отклонил ходатайство ответчика об истребовании у Тверского филиала федерального государственного унитарного предприятия "Ростехинвентаризация - Федеральное бюро технической инвентаризации" инвентарного дела в отношении арендуемых помещений.

Представитель Учреждения в судебном заседании и в отзыве на апелляционную жалобу в ее удовлетворении просил отказать, решение суда - оставить без изменения.

Министерство в отзыве на апелляционную жалобу в ее удовлетворении просило отказать, решение суда - оставить без изменения.

Некоммерческая организация в отзыве на апелляционную жалобу просила ее удовлетворить, производство по делу прекратить.

Ответчик и третьи лица надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, представителей в суд не направили. В связи с этим апелляционная жалоба рассмотрена в их отсутствие в соответствии со статьями 123, 156, 266 АПК РФ.

Заслушав объяснения представителя Учреждения, исследовав доказательства по делу, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, суд апелляционной инстанции считает решение суда первой инстанции подлежащим изменению в связи с неправильным применением норм материального права.

Как следует из материалов дела, Учреждение (Арендодатель) и Общество (Арендатор) 26.02.2008 заключили договор аренды объекта культурного наследия N 03-1/08-01, согласно которому Арендодатель передает, а Арендатор принимает во временное владение и пользование здание, являющееся объектом культурного наследия федерального значения, общей площадью 421,1 кв.м, расположенное по адресу: г. Тверь, наб. Степана Разина, д. 17, лит. А, для использования под кафе (помещения 1-го этажа), под офисные помещения (помещения второго этажа и мезонин).

Арендованное имущество передано Обществу по акту приема-передачи от 27.02.2008.

Договор заключен на срок с 27.02.2008 по 31.01.2009 включительно (пункт 2.1 договора).

После истечения срока действия договора Общество продолжило пользоваться арендованным имуществом, против чего Учреждение не возражало, в связи с этим договор аренды от 26.02.2008 возобновлен на неопределенный срок.

Пунктом 6.1 договора установлено, что в соответствии с величиной годовой арендной платы, указанной в протоколе открытого конкурса от 21.02.2008 N 2 (приложение N 2 к договору), размер ежемесячной арендной платы без учета налога на добавленную стоимость составляет 160 000 руб. Арендная плата в полном объеме перечисляется Арендатором в федеральный бюджет за каждый месяц вперед до 10 числа оплачиваемого месяца (пункт 6.2 договора).

Пунктом 7.2.1 договора установлена ответственность Арендатора за несвоевременное внесение арендной платы в виде пеней в размере 0,3% от неуплаченной суммы арендной платы за каждый день неуплаты после срока, указанного в пункте 6.2 договора.

Согласно пункту 8.8 договора в случае продления договора на неопределенный срок каждая из сторон вправе отказаться от него, предупредив об этом другую сторону за один месяц.

Истец 12.04.2010 направил ответчику уведомление N 387/4, в котором сообщил о наличии у Общества задолженности по арендной плате и пеням по состоянию на 08.04.2010 в сумме 1 272 455 руб. 20 коп., о расторжении договора аренды от 26.02.2008, а также потребовал возвратить арендуемые помещения Учреждению по акту приема-передачи в течение 5 дней после прекращения арендных отношений.

Названное уведомление 13.04.2010 вручено под подпись директору Общества Баранову А.М.

В связи с тем, что задолженность по уплате арендных платежей за период с 10.12.2009 по 10.06.2011 Обществом не погашена, арендованные помещения ответчиком не освобождены, Учреждение обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Удовлетворяя требования Учреждения, суд первой инстанции признал их обоснованными частично.

Апелляционная инстанция не может согласиться с принятым судебным актом по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Согласно пункту 1 статьи 296 ГК РФ учреждение, за которым имущество закреплено на праве оперативного управления, владеет, пользуется и распоряжается этим имуществом в пределах, установленных законом, в соответствии с целями своей деятельности, заданиями собственника этого имущества и назначением этого имущества.

Как следует из материалов дела, арендованное здание является объектом культурного наследия федерального значения и закреплено за Учреждением на праве оперативного управления распоряжением Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 12.05.2003 N 1840-р, о чем в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним 01.08.2007 внесена соответствующая запись.

В силу пункта 1 статьи 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В пункте 1 статьи 432 названного Кодекса указано, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (пункт 3 статьи 607 Кодекса).

Согласно пункту 1.1 договора аренды от 26.02.2008 в аренду Обществу передано здание, являющееся объектом культурного наследия федерального значения, общей площадью 421,1 кв.м, с историческим названием "Образец жилой застройки набережной, середина XVIII - 2 пол. XIX вв.: дом жилой, 1780-1790 гг.".

В техническом паспорте на данный объект недвижимости по состоянию на 04.04.2007, представленном по запросу апелляционного суда Управлением, помещения общей площадью 421,1 кв.м указаны в качестве нежилых (канцелярская площадь), их пользование определено как нежилое.

Аналогичные сведения содержатся в иных правоустанавливающих документах: кадастровых паспортах от 28.12.2010, от 20.05.2011, техническом паспорте по состоянию на 14.10.2010.

Кроме того, в акте приема-передачи федерального недвижимого имущества от 27.02.2008 имеется ссылка на передачу в аренду нежилых помещений, указанных в приложении N 1 к договору. Названный документ подписан сторонами без замечаний и возражений.

В материалах дела отсутствуют доказательства того, что в процессе исполнения договора между сторонами возникали разногласия относительно его предмета, объект аренды, определенный в договоре, не вызывал у них сомнений, в том числе и назначение помещений (нежилое).

Ввиду изложенного ссылка подателя жалобы на ничтожность договора от 26.02.2008 в связи с передачей Обществу в аренду жилых помещений опровергается материалами дела и отклоняется апелляционной коллегией.

Согласно статье 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 ГК РФ).

Пунктом 1 статьи 614 ГК РФ определено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

На основании статьи 314 вышеназванного Кодекса, если обязательство предусматривает день его исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, обязательство подлежит исполнению в этот день или, соответственно, в любой момент в пределах такого периода.

Факт наличия у Общества задолженности по арендной плате подтвержден представленными истцом в материалы дела соответствующими договором и расчетами.

В нарушение статьи 65 АПК РФ доказательств, опровергающих требования Учреждения, Общество не представило.

Расчет задолженности по арендной плате на сумму 3 040 000 руб. за период с 10.12.2009 по 10.06.2011 судом первой инстанции проверен и признан правильным. Названный расчет ответчиком не оспаривается, возражений по сумме задолженности в апелляционной жалобе не содержится.

Согласно пункту 8.8 договора в случае его продления на неопределенный срок каждая из сторон вправе отказаться от него, предупредив об этом другую сторону за один месяц.

Факт получения Обществом 13.04.2010 соответствующего уведомления от 12.04.2010 об отказе от договора аренды подтвержден материалами дела и не отрицается ответчиком.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о прекращении срока действия договора с 14.05.2010 и обоснованно отказал в удовлетворении требований Учреждения о расторжении договора.

Из пункта 1 статьи 622 ГК РФ следует, что при прекращении договора арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Поскольку Общество не освободило арендуемые помещения после прекращения действия договора аренды, а иных правовых оснований для их занятия не имеет, суд первой инстанции правомерно удовлетворил требования истца о выселении ответчика и необоснованно отказал в удовлетворении требований о возложении на него обязанности передать помещение в освобожденном виде.

В силу статьи 330 ГК РФ должник обязан уплатить кредитору неустойку (пени) в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки его исполнения.

Пунктом 7.2.1 договора установлена ответственность Арендатора за несвоевременное внесение арендной платы в виде пеней в размере 0,3% от неуплаченной суммы арендной платы за каждый день неуплаты после срока, указанного в пункте 6.2 договора.

Арбитражный суд, учитывая факт несвоевременного внесения Обществом арендных платежей, взыскал с ответчика 1 500 000 руб. неустойки за период с 06.03.2008 по 10.06.2011, с учетом положений статьи 333 ГК РФ, поскольку посчитал чрезмерно высоким размер неустойки 0,3%.

Суд апелляционной инстанции считает взыскание неустойки за период с 15.05.2010 по 10.06.2011 противоречащим нормам материального права ввиду следующего.

Согласно пункту 2 статьи 453 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются.

Неустойка, представляющая собой один из способов обеспечения обязательства и вид гражданско-правовой ответственности за его неисполнение либо ненадлежащее исполнение, не подлежит взысканию в случае прекращения самого обязательства.

Поскольку договор аренды прекратил свое действие с 14.05.2010, взыскание с ответчика договорной неустойки за период с 15.05.2010 по 10.06.2011 является неправомерным.

За период с 06.03.2008 по 14.05.2010 Учреждением начислена неустойка в размере 351 175 руб. 20 коп.

С учетом применения положений статьи 333 ГК РФ в пользу истца подлежит взысканию неустойка за просрочку внесения арендных платежей в сумме 200 000 руб.

Ввиду изложенного апелляционная инстанция считает, что решение суда от 19 июля 2011 года подлежит изменению.

Согласно части 1 статьи 174 АПК РФ при принятии решения, обязывающего ответчика совершить определенные действия, не связанные со взысканием денежных средств или с передачей имущества, арбитражный суд в резолютивной части решения указывает лицо, обязанное совершить эти действия, а также место и срок их совершения.

Судебные расходы, связанные с рассмотрением искового заявления, в силу статьи 110 АПК РФ подлежат распределению между сторонами пропорционально размеру удовлетворенных требований.

Расходы по уплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы относятся на Общество на основании статьи 110 АПК РФ, поскольку решение суда подлежит изменению не по доводам жалобы.

Руководствуясь статьями 110, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил

решение Арбитражного суда Тверской области от 19 июля 2011 года по делу N А66-6630/2010 изменить, изложив резолютивную часть решения в следующей редакции:

"Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "РосИнвест" в пользу федерального государственного учреждения культуры "Агентство по управлению и использованию памятников истории и культуры" 3 040 000 руб. задолженности, 200 000 руб. неустойки, а также расходы по уплате государственной пошлины в сумме 34 532 руб. 16 коп.

Обязать общество с ограниченной ответственностью "РосИнвест" освободить здание, расположенное по адресу: г. Тверь, набережная Степана Разина, д. 17, лит. А, и передать его федеральному государственному учреждению культуры "Агентство по управлению и использованию памятников истории и культуры" в течение 15 дней со дня принятия настоящего постановления.

В остальной части иска федерального государственного учреждения культуры "Агентство по управлению и использованию памятников истории и культуры" отказать.

Взыскать с федерального государственного учреждения культуры "Агентство по управлению и использованию памятников истории и культуры" в доход бюджета государственную пошлину в сумме 17 560 руб. 91 коп".

Председательствующий

О.А. Федосеева

Судьи

О.Н. Виноградов О.Г. Писарева