Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 24 января 2012 г. N 12АП-10172/11

г. Саратов

24 января 2012 г.

Дело N А57-11513/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 17 января 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен 24 января 2012 года.

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Веряскиной С.Г.,

судей: Александровой Л.Б., Борисовой Т.С.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Малковой С.Е.,

при участии в судебном заседании представителей ООО "Порт N 2": Францева Р.А., доверенность от 18 июля 2011 г.; регистрирующего органа: Трошиной Е.А., действующей на основании доверенности N 7 от 10 января 2012 г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Двенадцатого арбитражного апелляционного суда апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области (г. Саратов)

на решение арбитражного суда Саратовской области от 18 ноября 2011 года по делу N А57-11513/2011 (судья Пузина Е.В.)

по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Порт N 2" (г. Саратов)

заинтересованные лица:

закрытое акционерное общество "Торговый Дом "ЦентрОбувь" (г. Москва),

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области (г. Саратов)

о признании незаконным отказа в государственной регистрации договора аренды торгового места N 1101 от 31.05.2011 г.

УСТАНОВИЛ

Общество с ограниченной ответственностью "Порт N 2" обратилось в арбитражный суд Саратовской области с заявлением, уточненным в порядке ст. 49 АПК РФ, о признании незаконным отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области от 13.07.2011 г. N 11/311/2011-120 в регистрации Договора аренды торгового места N 1101 от 31 мая 2011 года, заключенного между ООО "Порт N 2" и ЗАО "Торговый Дом "ЦентрОбувь".

Решением арбитражного суда Саратовской области от 18 ноября 2011 года заявленные ООО "Порт N 2" требования удовлетворены. Суд признал незаконным отказ Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области от 13.07.2011 г. N 11/311/2011-120 в регистрации договора аренды торгового места N 1101 от 31 мая 2011 года, заключенного между ООО "Порт N 2" и ЗАО "Торговый Дом "ЦентрОбувь", и обязал Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области устранить допущенные нарушения прав и законных интересов ООО "Порт N 2" путем проведения государственной регистрации договора аренды от 31.05.11 г. N 1101. С Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области в пользу ООО "Порт N 2" взысканы расходы по госпошлине в сумме 2000 руб.

Управление Росреестра по Саратовской области, не согласившись с решением суда первой инстанции, обратилось в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит принятое по делу решение отменить по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе, и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных Обществом требований. Заявитель полагает, что объект незавершенного строительства не может выступать предметом договора аренды, в связи с чем в государственной регистрации такого договора аренды было правомерно отказано.

ООО "Порт N 2" и ЗАО "Торговый дом "ЦентрОбувь" отзывы на апелляционную жалобу не представили.

Представитель ООО "Порт N 2" дал устные пояснения, считает решение суда законным и обоснованным, просит оставить его без изменения, апелляционную жалобу регистрирующего органа - без удовлетворения.

ЗАО "Торговый дом "ЦентрОбувь" в судебное заседание не явилось. О времени и месте рассмотрения дела указанное лицо извещено надлежащим образом, о чем в материалах дела имеется почтовое уведомление N 90137 о вручении почтового отправления 20 декабря 2011 г. Информация о принятии апелляционной жалобы к производству и назначении дела к судебному разбирательству размещена на сайте суда в сети Интернет 11 декабря 2011 г. Лицо, участвующее в деле, имело реальную возможность обеспечить явку своего представителя в судебное заседание, либо известить суд о причинах неявки.

В соответствии с частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при неявке в судебное заседание арбитражного суда истца и (или) ответчика, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, суд вправе рассмотреть дело в их отсутствии.

Арбитражный суд апелляционной инстанции находит возможным рассмотреть дело в отсутствие ЗАО "Торговый дом "ЦентрОбувь", надлежащим образом извещенного о месте и времени судебного разбирательства.

Дело в апелляционной инстанции рассматривается с соблюдением требований статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В соответствии с частью 1 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дела в порядке апелляционного производства арбитражный суд по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам повторно рассматривает дело.

Заслушав представителей ООО "Порт N 2" и регистрирующего органа, обсудив доводы апелляционной жалобы, изучив материалы дела, арбитражный суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.

Как следует из материалов дела, 31 мая 2011 года между ООО "Порт N 2" (арендодатель) и ЗАО "Торговый дом "ЦентрОбувь" (арендатор) был заключен договор аренды торгового места, в соответствии с которым арендатор обязался принять во временное владение и пользование сроком на пять лет одно торговое место общей площадью 565,6 кв.м., состоящее из части нежилого помещения первого этажа семиэтажного здания Литер Б общей площадью 3 404,2 кв.м., находящегося по адресу: г. Саратов, ул. им. Дзержинского Ф.Э., д. б/н, площадью 444,6 кв.м., а также из нежилого помещения N 115 Литер ББ1 общей площадью 121 кв.м., расположенного по адресу: г. Саратов, пр. Кирова, 27.

07 июня 2011 года ООО "Порт N 2" обратилось в Управление Росреестра по Саратовской области с заявлением о государственной регистрации договора аренды N 1101 от 31.05.11 г. на объект недвижимого имущества - торговое место общей площадью 565,6 кв.м.

Уведомлением от 14 июня 2011 г. государственная регистрация договора аренды регистрирующим органом приостановлена.

Сообщением от 13 июля 2011 г. N 11/311/2011-120 Управление Росреестра по Саратовской области отказало ООО "Порт N 2" в государственной регистрации договора аренды. Основанием к отказу послужило то обстоятельство, что предметом договора аренды выступает, в том числе, и часть незавершенного строительством объекта общей площадью 3404,2 кв.м., что составляет 444,6 кв.м., тогда как незавершенный строительством объект не может выступать предметом договора аренды. Данный объект не может быть использован в соответствии с его назначением до того момента, пока не завершиться строительство и объект не будет введен в эксплуатацию.

ООО "Порт N 2", не согласившись с указанным решением регистрирующего органа и полагая, что оно нарушает его права и законные интересы в сфере осуществления предпринимательской деятельности, обратилось в арбитражный суд Саратовской области с соответствующим заявлением.

Заявление ООО "Порт N 2" рассмотрено в соответствии с положениями главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствует закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности. При этом наличие указанных условий должны существовать одновременно.

В соответствии с частью 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Удовлетворяя требования ООО "Порт N 2", суд первой инстанции исходил из того, что объект незавершенного строительства может являться объектом аренды в силу положений статьи 130 ГК РФ, статьи 25 Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество м сделок с ним", статей 606, 614 ГК РФ.

Суд апелляционной инстанции находит данные выводы суда обоснованными и не противоречащими имеющимся в деле доказательствам и фактическим обстоятельствам дела.

В силу пункта 1 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается.

Однако в действующем законодательстве такая норма в отношении объекта незавершенного строительства отсутствует, при этом статья 650 Гражданского кодекса Российской Федерации не содержит положений, ограничивающих возможность сдачи в аренду объектов незавершенного строительства.

В соответствии пунктом 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации объекты незавершенного строительства является недвижимой вещью (недвижимым имуществом).

Пунктом 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено обязательное требование - договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации.

Согласно пункту 1 статьи 3 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - закон N 122-ФЗ) правовую основу государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним составляют Конституция Российской Федерации, Гражданский кодекс Российской Федерации, настоящий федеральный закон, иные федеральные законы, издаваемые в соответствии с ними другие нормативные правовые акты Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 17 Закона N 122-ФЗ основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются: акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания; договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.

Согласно статье 18 Закона N 122-ФЗ документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и вид регистрируемого права.

В соответствии с абзацами 4 и 10 пунктам 1 статьи 20 Закона N 122-ФЗ в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства, и если не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав.

Из материалов дела следует, что право собственности на объект незавершенного строительства - семиэтажное здание Литер Б общей площадью 3 404,2 кв.м., находящееся по адресу: г. Саратов, ул. им. Дзержинского Ф.Э., д. б/н, часть нежилого помещения которого на первом этаже является предметом договора аренды, зарегистрировано за ООО "Порт N 2", о чем 20 мая 2009 г. в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 20 мая 2009 г. сделана запись регистрации N 64-64-11/259/2009-083 и выдано свидетельство о государственной регистрации права 64-АВ 283664.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 15 июня 2011 г. за ООО "Порт N 2" на праве собственности зарегистрировано нежилое помещение, площадью 121 кв.м., по адресу: г. Саратов, пр. Кирова, д. 27, литер ББ1, пом. 115.

Пунктом 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Из пункта 1.1 договора аренды N 1101 от 31 мая 2011 г. следует, что в аренду передается торговое место общей площадью 565,6 кв.м., состоящее из части нежилого помещения первого этажа семиэтажного здания Литер Б общей площадью 3 404,2 кв.м., находящегося по адресу: г. Саратов, ул. им. Дзержинского Ф.Э., д. б/н, площадью 444,6 кв.м., а также из нежилого помещения N 115 Литер ББ1 общей площадью 121 кв.м., расположенного по адресу: г. Саратов, пр. Кирова, 27.

В материалах дела имеется кадастровый паспорт от 24.05.11г. помещения площадью 444,6 кв.м., литер Б. Из содержания указанного кадастрового паспорта следует, что помещение площадью 444,6 кв.м. выделено из состава незавершенного строительством нежилого здания площадью 3404,2 кв.м., изменение объекта не связано с изменением внешних границ объекта. Арендуемая площадь в нежилом здании площадью 3404,2 кв.м. по адресу: г. Саратов, Дзержинского, б/н составляет 444,6 кв.м.

В материалах дела имеется кадастровый паспорт от 30.05.11 г. помещения площадью 121 кв.м., литер ББ1.

Неопределенности в предмете договора у сторон договора аренды не имеется, что следует из подписанного сторонами акта приема-передачи недвижимого имущества в аренду от 31 мая 2011 г. и являющегося приложением к договору аренды недвижимого имущества.

Судом первой инстанции правильно оценен и признан несостоятельным довод регистрирующего органа о том, что поскольку назначение объекта незавершенного строительства до ввода в эксплуатацию не определено, он не может быть предметом аренды.

Как следует из содержания свидетельства (серии 64-АВ N 283664), выданного 20 мая 2009 г. Управлением Федеральной регистрационной службы по Саратовской области о государственной регистрации права собственности заявителя на объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: г. Саратов, ул. им. Дзержинского Ф.Э., д. б/н, данный объект является нежилым, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 20 мая 2009 года сделана запись регистрации N 64-64-11/259/2009-083.

Таким образом, вышеуказанный объект незавершенного строительства является нежилым зданием.

С учетом содержания договора аренды N 1101 от 30 мая 2011 года и установленных по делу обстоятельств суд первой инстанции пришел к обоснованным выводам о том, что документы, представленные в Управление Росреестра по Саратовской области для регистрации договора аренды, соответствуют требованиям действующего законодательства и отражают необходимую информацию. Договор позволяет определить объект, подлежащий передаче в аренду. Этот объект является недвижимым имуществом, обладает индивидуальными характеристиками, его назначение определено. Договор аренды заключен на срок более года и подлежит государственной регистрации (пункт 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации). При таких обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что у регистрирующего органа отсутствовали установленные законом основания для отказа в государственной регистрации спорного договора аренды.

Арбитражный суд первой инстанции правильно применил нормы права и его выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела, в связи с чем арбитражный суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта и удовлетворения апелляционной жалобы.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ

Решение арбитражного суда Саратовской области от 18 ноября 2011 года по делу N А57-11513/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области (г. Саратов) - без удовлетворения.

Постановление вступает в силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в порядке, предусмотренном статьями 273-277 АПК РФ, путем подачи кассационной жалобы через арбитражный суд Саратовской области в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления постановления в законную силу.

Председательствующий

С.Г. Веряскина

Судьи

Л.Б. Александрова Т.С. Борисова