Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 4 мая 2012 г. N Ф06-2734/12 по делу N А57-11513/2011

г. Казань

04 мая 2012 г.

Дело N А57-11513/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 26 апреля 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен 04 мая 2012 года.

Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Хайбулова А.А.,

судей Желаевой М.З., Муравьева С.Ю.,

при участии представителей:

заинтересованного лица - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области - Панченко Н.М., доверенность от 10.01.2012 N 11,

в отсутствие:

заявителя - извещен, не явился,

заинтересованного лица - закрытого акционерного общества "Торговый дом "ЦентрОбувь" - извещено, не явилось,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, г. Саратов,

на решение Арбитражного суда Саратовской области от 18.11.2011 (судья Пузина Е.В.) и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.01.2012 (председательствующий судья Веряскина С.Г., судьи Александрова Л.Б., Борисова Т.С.)

по делу N А57-11513/2011

по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Порт N 2", г. Саратов, о признании незаконным отказа в государственной регистрации договора аренды торгового места от 31.05.2011 N 1101, при участии заинтересованных лиц - закрытого акционерного общества "Торговый дом "ЦентрОбувь", г. Москва, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, г. Саратов,

УСТАНОВИЛ:

решением Арбитражного суда Саратовской области от 18.11.2011 признан незаконным отказ Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области (далее - Управление Росреестра по Саратовской области) от 13.07.2011 N 11/311/2011-120 в регистрации договора аренды торгового места N 1101 от 31.05.2011, заключенного между обществом с ограниченной ответственностью "Порт N 2" (далее - ООО "Порт N 2) и закрытым акционерным обществом "Торговый дом "ЦентрОбувь" (далее - ЗАО "ТД "ЦентрОбувь").

Суд обязал Управление Росреестра по Саратовской области устранить допущенные нарушения прав и законных интересов ООО "Порт N 2" путем проведения государственной регистрации договора аренды от 31.05.2011 N 1101.

Постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.01.2012 решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе Управление Росреестра по Саратовской области просит отменить названные судебные акты как принятые с нарушением норм материального и процессуального права, принять новый судебный акт, которым в удовлетворении заявленных требований отказать.

Кассационная коллегия, проверив законность обжалованных судебных актов, правовых оснований для их отмены либо изменения не находит.

Как следует из материалов дела, между ООО "Порт N 2" (арендодатель) и ЗАО "ТД "ЦентрОбувь" (арендатор) 31.05.2011 заключен договор аренды торгового места, в соответствии с которым арендатор обязался принять во временное владение и пользование сроком на пять лет одно торговое место общей площадью 565,6 кв. м, состоящее из части нежилого помещения первого этажа семиэтажного здания литера Б, общей площадью 3404,2 кв. м, находящегося по адресу: г. Саратов, ул. им. Дзержинского Ф.Э., д. б/н, площадью 444,6 кв. м, а также из нежилого помещения N 115, литера ББ1 общей площадью 121 кв. м, расположенного по адресу: г. Саратов, пр. Кирова, 27.

ООО "Порт N 2" 07.06.2011 обратилось в Управление Росреестра по Саратовской области с заявлением о государственной регистрации договора аренды от 31.05.2011 N 1101 на объект недвижимого имущества - торговое место общей площадью 565,6 кв. м.

Уведомлением от 14.06.2011 государственная регистрация договора аренды регистрирующим органом приостановлена.

Сообщением от 13.07.2011 N 11/311/2011-120 Управление Росреестра по Саратовской области отказало ООО "Порт N 2" в государственной регистрации договора аренды. Основанием к отказу послужило то обстоятельство, что предметом договора аренды выступает, в том числе, и часть незавершенного строительством объекта общей площадью 3404,2 кв. м, что составляет 444,6 кв. м, тогда как незавершенный строительством объект не может выступать предметом договора аренды. Данный объект не может быть использован в соответствии с его назначением до того момента, пока не завершиться строительство и объект не будет введен в эксплуатацию.

ООО "Порт N 2", не согласившись с указанным решением регистрирующего органа и полагая, что оно нарушает его права и законные интересы в сфере осуществления предпринимательской деятельности, обратилось в Арбитражный суд Саратовской области с соответствующим заявлением.

Заявление ООО "Порт N 2" рассмотрено в соответствии с положениями главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствует закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности. При этом наличие указанных условий должны существовать одновременно.

В соответствии с частью 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Удовлетворяя требования ООО "Порт N 2", суды исходили из того, что объект незавершенного строительства может являться объектом аренды в силу положений статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 25 Федерального закона от 21.07.1997 о регистрации "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации), статей 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу пункта 1 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается.

Однако в действующем законодательстве такая норма в отношении объекта незавершенного строительства отсутствует, при этом статья 650 Гражданского кодекса Российской Федерации не содержит положений, ограничивающих возможность сдачи в аренду объектов незавершенного строительства.

В соответствии пунктом 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации объекты незавершенного строительства являются недвижимой вещью (недвижимым имуществом).

Пунктом 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено обязательное требование - договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации.

Согласно пункту 1 статьи 3 Закона о регистрации правовую основу государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним составляют Конституция Российской Федерации, Гражданский кодекс Российской Федерации, настоящий федеральный закон, иные федеральные законы, издаваемые в соответствии с ними другие нормативные правовые акты Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 17 Закона о регистрации основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются: акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания; договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.

Согласно статье 18 Закона о регистрации документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и вид регистрируемого права.

В соответствии с абзацами 4 и 10 пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства, и если не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав.

Право собственности на объект незавершенного строительства - семиэтажное здание, литера Б, общей площадью 3404,2 кв. м, находящееся по адресу: г. Саратов, ул. им. Дзержинского Ф.Э., д. б/н, часть нежилого помещения которого на первом этаже является предметом договора аренды, зарегистрировано за ООО "Порт N 2", о чем 20.05.2009 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) 20.05.2009 сделана запись регистрации N 64-64-11/259/2009-083 и выдано свидетельство о государственной регистрации права 64-АВ 283664.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 15.06.2011 за ООО "Порт N 2" на праве собственности зарегистрировано нежилое помещение, площадью 121 кв. м, по адресу: г. Саратов, пр. Кирова, д. 27, литера ББ1, помещение 115.

Пунктом 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Из пункта 1.1 договора аренды N 1101 от 31.05.2011 следует, что в аренду передается торговое место общей площадью 565,6 кв. м, состоящее из части нежилого помещения первого этажа семиэтажного здания, литера Б, общей площадью 3404,2 кв. м, находящегося по адресу: г. Саратов, ул. им. Дзержинского Ф.Э., д. б/н, площадью 444,6 кв. м, а также из нежилого помещения N 115, литера ББ1, общей площадью 121 кв. м, расположенного по адресу: г. Саратов, пр. Кирова, 27.

Из кадастрового паспорта помещения площадью 444,6 кв. м, литера Б, от 24.05.2011, имеющегося в материалах дела, следует, что указанное помещение выделено из состава незавершенного строительством нежилого здания площадью 3404,2 кв. м, изменение объекта не связано с изменением внешних границ объекта. Арендуемая площадь в нежилом здании площадью 3404,2 кв. м по адресу: г. Саратов, Дзержинского, б/н составляет 444,6 кв. м

В материалах дела имеется кадастровый паспорт помещения площадью 121 кв. м, литера ББ1, от 30.05.2011

Неопределенности в предмете договора у сторон договора аренды не имеется, что следует из подписанного сторонами акта приема-передачи недвижимого имущества в аренду от 31.05.2011 и являющегося приложением к договору аренды недвижимого имущества.

Как следует из содержания свидетельства (серии 64-АВ N 283664), выданного 20.05.2009 Управлением Федеральной регистрационной службы по Саратовской области о государственной регистрации права собственности заявителя на объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: г. Саратов, ул. им. Дзержинского Ф.Э., д. б/н, данный объект является нежилым, о чем в ЕГРП 20.05.2009 сделана запись регистрации N 64-64-11/259/2009-083.

Вышеуказанный объект незавершенного строительства является недвижимым имуществом, право собственности на которое в силу статьи 219 Гражданского кодекса Российской Федерации возникает после регистрации в установленном законом порядке, а статья 650 Гражданского кодекса Российской Федерации не содержит положений, ограничивающих возможность сдачи его в аренду

С учетом содержания договора аренды от 30.05.2011 N 1101 и установленных по делу обстоятельств суды пришли к обоснованным выводам о том, что документы, представленные в Управление Росреестра по Саратовской области для регистрации договора аренды, соответствуют требованиям действующего законодательства и отражают необходимую информацию. Договор позволяет определить объект, подлежащий передаче в аренду. Этот объект является недвижимым имуществом, обладает индивидуальными характеристиками, его назначение определено. Договор аренды заключен на срок более года и подлежит государственной регистрации (пункт 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации). При таких обстоятельствах у регистрирующего органа отсутствовали установленные законом основания для отказа в государственной регистрации спорного договора аренды.

Выводы суда соответствуют правовой позиции арбитражных судов, изложенной в постановлении Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 11.02.2010 N Ф03-7965/2009 по делу N А51-2198/2009, постановлении Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 10.09.2009 N Ф04-5402/2009 (19187-А75-39) по делу N А75-547/2009, постановлении Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 05.03.2010 по делу N А12-12157/2009, постановлении Федерального арбитражного суда Центрального округа от 04.03.2010 N Ф10-5756/09(3) по делу N А14-5844/2009/25/19б.

Исследовав и оценив представленные доказательства в их совокупности в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды сделали верный вывод об удовлетворении заявленных исковых требований.

Доводов, влияющих на законность обжалуемых судебных актов и являющихся основанием в соответствии со статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для их отмены либо изменения, из кассационной жалобы не усматривается.

Выводы судов о применении норм права соответствуют фактическим обстоятельствам дела, представленным сторонами доказательствам. Оснований для удовлетворения кассационной жалобы не имеется.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Саратовской области от 18.11.2011 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.01.2012 по делу N А57-11513/2011 оставить без изменений, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья

А.А. Хайбулов

Судьи

М.З. Желаева

С.Ю. Муравьев