|
27 января 2012 г.
|
Дело N А12-8389/2011
|
Резолютивная часть постановления объявлена 20 января 2012 года.
Полный текст постановления изготовлен 27 января 2012 года.
Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе
председательствующего судьи Акимовой М.А.,
судей Веряскиной С.Г., Жевак И.И.
при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания Чумаковой А.В.,
при участии в судебном заседании представителей открытого акционерного общества "Завод железобетонных изделий и конструкций" Житникова И.Н., действующего по доверенности от 11.01.2012, Шестакова И.В., действующего по доверенности от 11.01.2012,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации Волгограда (г. Волгоград)
на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 28.09.2011 по делу N А12-8389/2011 (судья Нехай Ю.А.)
по иску администрации Волгограда (г. Волгоград)
к открытому акционерному обществу "Завод железобетонных изделий и конструкций" (г. Волгоград)
третьи лица: комитет земельных ресурсов администрации Волгограда (г. Волгоград),
открытое акционерное общество "Дагэлектроавтомат" (п. Ново-Сулак г. Кизилюрт Республика Дагестан)
Дымчено Наталья Юрьевна (г. Волгоград),
Янчак Роман Васильевич (г. Волгоград),
Исаев Дмитрий Валерьевич (г. Аркадак Саратовской области),
Китаева Елена Сергеевна (г. Волгоград),
Рудякова Ольга Владимировна (г. Сургут Ханты-Мансийского автономного округа - Югра),
Лебедев Сергей Владимирович (г. Волгоград),
Горяинов Сергей Анатольевич (г. Волгоград),
Сочесло Юлия Михайловна (г. Волгоград),
Шкопинский Олег Владимирович (г. Волгоград),
Наджафов Али Чурбанович (г. Волгоград),
Катков Константин Владимирович (г. Когалым Ханты-Мансийского автономного округа - Югра),
Акжигитова Альфия Ромилевна (г. Волгоград),
Витковская Лидия Петровна (г. Волгоград),
Даниленко Дмитрий Николаевич (г. Волгоград),
Жарова Анна Александровна (г. Волгоград),
Кизилова Агер Нурсидовна (г. Волгоград),
Кизилов Юрий Нариманович (г. Волгоград),
Антюфеева Елена Александровна (г. Волгоград),
Каралкин Андрей Геннадьевич (г. Волгоград),
Богатов Алексей Николаевич (г. Камышин Волгоградской области),
Даниелян Марета Хачиковна (г. Волгоград),
Авакян Горик Сергеевич (г. Волгоград),
Пухов Владимир Павлович (г. Петропавловск-Камчатский Камчатского края),
Квитко Мария Петровна (г. Волгоград),
Авраменко Владимир Викторович (с. Терновка Камышинского района Волгоградской области),
Шаронов Валерий Михайлович (г. Волгоград),
Савельева Ольга Васильевна (г. Волгоград),
Корытин Александр Владимирович (г. Волгоград),
Едиханова Римма Юнусовна (г. Волгоград),
Ралко Елена Викторовна (г. Кизляр Республика Дагестан),
Пономарев Владислав Владимирович (г. Волгоград),
Каширин Андрей Владимирович (г. Волгоград),
Каширина Елена Степановна (г. Волгоград),
Савенков Алексей Николаевич (г. Ленинск Волгоградской области),
Шульц Ольга Алексеевна (г. Волгоград),
Иванова Татьяна Анатольевна (г. Волгоград),
Иванова Алла Юрьевна (г. Волгоград),
Пухова Оксана Павловна (г. Волгоград),
Салов Александр Викторович (г. Волгоград),
Арлакова Елена Владимировна (г. Волгоград),
Саркисян Павел Феликсович (г. Волгоград),
Бийсултанов Джабраил Магомедович (с. Чонтаул Кизилюртовского района Республика Дагестан),
Сергиенко Николай Сергеевич (г. Волгоград),
Лачийчук Иван Дмитриевич (г. Волгоград)
о взыскании 1 194 065 руб. 69 коп.,
УСТАНОВИЛ:
в Арбитражный суд Волгоградской области обратилась администрация Волгограда (далее администрация, истец) с исковым заявлением к открытому акционерному обществу "Завод железобетонных изделий и конструкций" (далее ОАО "ЗЖБИК", ответчик) о взыскании 1 194 065,69 руб., из которых 819 241,63 руб. долг по арендной плате по договору аренды от 13.11.2006 N 7019 за период с 30.04.2010 по 30.11.2010 и 374 824,06 руб. пеней за просрочку оплаты арендной платы за период с 30.04.2010 по 02.12.2010.
Обжалуемым решением заявленные требования удовлетворены в части взыскания с ответчика в пользу истца пени в размере 15 000 руб. В удовлетворении остальной части заявленных требований отказано.
Кроме того, с ОАО "ЗЖБИК" в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в сумме 740,73 руб.
Администрация не согласилась с решением суда первой инстанции и обратилась в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить в обжалуемой части, удовлетворив заявленные требования в полном объёме.
ОАО "ЗЖБИК" возражает против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве.
Истец, третьи лица, участвующие в деле, явку представителей в судебное заседание не обеспечили. О месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом, согласно требованиям статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса РФ. Информация о месте и времени судебного заседания размещена на официальном сайте Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации 17 декабря 2011 года, что подтверждено отчётом о публикации судебных актов на сайте. В соответствии с частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса РФ суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие указанных лиц.
Исследовав материалы дела, арбитражный суд апелляционной инстанции пришёл к выводу, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Из материалов дела следует, что между администрацией (арендодатель) и открытым акционерном обществом "Дагэлектроавтомат" (далее ОАО "Дагэлектроавтомат") заключён договор аренды от 13.11.2006 N 7019 земельного участка площадью 57 659 кв.м кадастровым номером 34:34:060000:2, расположенного по улице Научная-28 в Советском районе г. Волгограда (т.1 л.д.10-19).
Пунктом 1.3. договора предусмотрен вид разрешённого использования земельного участка - комплексное освоение в целях строительства группы малоэтажных жилых домов.
Срок действия договора определён пунктом 2.1. на три года с 08.11.2006 по 08.11.2009.
08 января 2007 года договор зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Волгоградской области, что подтверждено вступившим в силу решением Арбитражного суда Волгоградской области от 11.06.2009 N А12-2904/2009 (т.1 л.д.22).
Согласно пунктам 2.2.-2.4. договора, арендатор обязан в соответствии с пунктом 2.8. договора уплачивать ежегодную арендную плату ежемесячно равными частями до 10-го числа месяца следующего за отчётным. Арендная плата за последний месяц вносится не позднее 25 декабря текущего года.
Расчёт арендной платы определён в приложении к договору, которое является его неотъемлемой частью (пункт 2.7 договора) и предусматривает методику расчёта годовой арендной платы по формуле:
27,05 руб./кв.м х 1,0 х 57 659 кв.м = 1 559 675,95 руб., где
26,65 - дифференцированная ставка земельного налога на 2006 год;
1,0 повышающий коэффициент к дифференцированной ставке земельного налога;
57 659 кв.м - площадь земельного участка;
1 559 675,95 руб. - сумма годовой арендной платы (т.1. л.д.18).
Пунктом 2.8. договора установлено, что размер ежегодной арендной платы является определяемым и подлежит исчислению в каждом случае централизованного изменения (введения) базовых ставок и (или) иных коэффицентов к базовым ставкам арендной платы, установленных в Волгограде, а также в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации. Арендодатель письменно извещает арендатора о размере арендной платы, предстоящей к оплате.
В разделе 11 договора предусмотрено, что изменения, дополнения и поправки к условиям договора, являющиеся его неотъемлемой частью, будут действительны только тогда, когда они сделаны в письменной форме и подписаны уполномоченными представителями сторон, за исключением извещений, направляемых арендодателем в соответствии с пунктом 2.8. договора.
Извещением от 01.07.2008 арендодатель, руководствуясь Федеральным законом от 24.07.2007 N 212-ФЗ "О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации в части уточнения условий и порядка приобретения прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности", постановлением главы администрации Волгоградской области от 06.12.2007 N 2033 "Об утверждении Порядка расчёта арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области, решением Волгоградской городской Думы от 15.05.2007 N 3/84 "О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, и утверждении коэффициентов, применяемых при расчёте арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена" в одностороннем порядке изменил методику расчёта арендной платы по договору и установил с 01 января 2008 года арендную плату в размере 1 416 681,63 руб. (т.1 л.д.29).
Арендатор получил указанное извещение и стал вносить арендную плату в размере исчисленном с учётом перерасчёта с 01 января 2008 года (т.1 л.д.29, 30).
19 января 2010 года между сторонами подписано изменение к договору, по условиям которого срок аренды земельного участка продлён до 14 сентября 2011 года (т.1 л.д.34).
01 апреля 2010 года между ОАО "Дагэлектроавтомат" и ОАО "ЗЖБИК" заключено соглашение об уступке прав и переводе долга по договору аренды от 13.11.2006 N 7019, по условиям которого права и обязанности арендатора земельного участка в полном объёме перешло к ОАО "ЗЖБИК".
Пунктом 1.1. соглашения предусмотрено, что ОАО "Дагэлектроавтомат" уступает ответчику все свои права и обязанности по договору от 13.11.2006 N 7019 аренды земельного участка, расположенного по адресу: г. Волгоград, Советский район, улица Научная, 28, общей площадью 57 659 кв.м кадастровым номером 34:34:060000:0002, а ответчик обязуется предоставить ОАО "Дагэлектроавтомат" денежные средства.
30 апреля 2010 года соглашение прошло государственную регистрацию, что подтверждено штемпелем с отметкой о государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним на договоре (т.1 л.д.28).
18 мая 2010 года подписано изменение к договору аренды о замене арендатора с ОАО "Дагэлектроавтомат" на ОАО "Завод железобетонных изделий и конструкций", зарегистрированное в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним за регистрационным номером 34-34-01/162/2010-99. (т.1 л.д.131).
Письмом от 03.07.2011 N 9222 истец сообщил ответчику, что земельному участку кадастровым номером 34:34000000:2 присвоен кадастровый номер 34:34:000000:53 (т.1 л.д.42).
09 декабря 2010 года администрация направила ОАО "ЗЖБИК" требование о погашении задолженности по арендной плате по состоянию на 02 декабря 2010 года в сумме 1 408 731,09 руб.
ОАО "ЗЖБИК" с указанным требованием администрации не согласно, поскольку полагает, что фактическая площадь земельного участка находящегося у него в пользовании с момента заключения соглашения от 01.04.2010 составляет 17 274 кв.м и отрицает использование земельного участка в большем размере (т.1 л.д.41,45,46).
Ответчик оспаривает фактическую площадь используемого земельного участка.
При этом спор между сторонами о порядке начисления арендной платы за период с 30.04.2010 года до 30.11.2010 отсутствует. В расчёте истца (т.1 л.д.40), также как и в контррасчёте ответчика (т.1 л.д.93) расчёт задолженности произведён по методике начисления арендной платы, указанной в извещении от 01.07.2008 (т.1 л.д.29).
По мнению ответчика, он оплатил за фактически используемую площадь участка как задолженность за спорный период, так и арендную плату на несколько месяцев вперёд.
Истец с ответчиком не согласен, полагает, что арендная плата должна оплачиваться, исходя из площади земельного участка, определённого договором в размере 57 659 кв.м, и, следовательно, задолженность не погашена.
Указанные разногласия между сторонами послужили основанием для обращения администрации в суд с исковым заявлением о взыскании задолженности и пени.
Суд первой инстанции, исковые требования администрации удовлетворил в части взыскания с ответчика в пользу истца пени в размере 15 000 руб. В удовлетворении требования о взыскании задолженности по арендной плате за спорный период отказал.
Апелляционная коллегия считает выводы суда правильными, поскольку в материалах дела отсутствуют какие-либо доказательства использования земельного участка площадью, определённой договором. Наличие задолженности у ответчика за спорный период не доказано, поскольку имеются доказательства оплаты, представленными в материалы дела платёжными документами.
Статьёй 606 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса РФ, за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
По расчёту истца задолженность ответчика по арендной плате за период с 30.04.2010 по 30.11.2010 составила 819 241,63 руб., неустойка 374 824,06 руб.
Согласно контррасчёту ответчика, задолженность по арендной плате отсутствует, имеется переплата. Ответчик произвёл расчёт ежемесячной арендной платы за спорный период с учётом извещения от 01.07.2008 (т.1 л.д.79), исходя из фактически используемой площади участка (3510,74 х 17 274 кв.м х 0,001 х 7,00 х 1 х1 = 424 422,17 руб.) (т.1 л.д.93).
Платёжными поручениями от 17.11.2010 N 1742, от 15.12.2010 N 2080 ответчик оплатил задолженность по арендной плате за спорный период с 01.04.2010 по 30.11.2010 на общую сумму 500 000 руб. В назначении платежа указано "_ОАО "ЗЖБИК", дог N 7019 от 13.11.2006, изменен к дог от 18.05.2010".
Таким образом, указанные платежи направлены на погашение арендной платы именно за спорный период, после заключения соглашения об уступке прав.
Суд первой инстанции принял контррасчёт как верный и сделал вывод, что ежемесячная арендная плата по контррасчёту составила 35 368,51 руб.
Апелляционная коллегия установила, что контррасчёт истца за спорный период произведён с арифметической ошибкой. В судебном заседании представитель ответчика данный факт подтвердил, поскольку 3510,74 х 17 274 кв.м х 0,001 х 7,00 х 1 х1 = 424 511,66 руб. и, следовательно, ежемесячный размер арендной платы составит 35 375,97 руб.
Однако ошибка в расчёте ответчика не привела к принятию судом незаконного решения.
Ответчик полагает, что не обязан оплачивать арендную плату в размере, указанном в извещении истца. Считает, что расчёт истца произведён некорректно, поскольку изменилась площадь арендуемого участка, и вместо 57 659 кв.м стала 17 274 кв.м.
Истец считает, что арендуемая площадь участка не изменилась, поскольку никаких дополнительных соглашений о её изменении между сторонами не подписано. Арендная плата подлежит оплате, исходя из площади участка, определённой договором.
Суды обеих инстанций пришли к выводу, что фактические границы используемого ответчиком участка не совпадают с границами, указанными в договоре, так как значительная часть участка перешла к физическим лицам под отчуждёнными объектами недвижимого имущества, построенными ОАО "Дагэлектроавтомат" на участке.
После подписания соглашения об уступке ОАО "Дагэлектроавтомат" письмом от 25.03.2010 N 465 сообщило ОАО "ЗЖБИК" о заключении договоров купли-продажи, по условиям которых к 40 физическим лицам перешло право собственности на недостроенные объекты недвижимости, расположенные на спорном участке (т.1 л.д.56).
Суд первой инстанции истребовал из Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области копии свидетельств на указанные объекты недвижимости (т. л.д.21,22).
В ответ на запрос суда в материалы дела предоставлены выписки в количестве 39 штук, согласно которым права на объекты незавершённого строительства (жилые дома), расположенные в границах земельного участка, переданного ответчику по договору уступке прав, перешли к физическим лицам в период с 01.01.2008 по 12.04.2010 (т.2 л.д.28-102).
Кроме того, определением суда от 08.08.2011 истребованы из ФБУ "Кадастровая палата" по Волгоградской области кадастровые выписки на земельные участки, выделенные из земельного участка кадастровый номер 34:34:000000:53, предыдущий номер 34:34:060000:2, находящегося по адресу: г. Волгоград, Советский район, ул.Научная, 28, общей площадью 57 659 кв.м (т.4 л.д.101-150, т.5 л.д.1-114).
Исходя из представленных в материалы дела кадастровых выписок, судом первой инстанции установлено, что всего физическим лицам выделено 35 земельных участков на территории, арендуемой ответчиком.
Несостоятелен довод ответчика о том, что указанные объекты недвижимого имущества физических лиц являются вновь созданными, что исключает автоматический переход права аренды на земельный участок от ответчика к указанным лицам и требует оформления прав в установленном порядке.
В Постановлении Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 N 13535 указано, что согласно пункту 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации и пункту 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята данной недвижимостью и необходима для её использования.
В силу названных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на часть такого земельного участка на тех же условиях и в том же объёме, что и прежний их собственник.
Поскольку право собственности на объекты недвижимости физические лица приобрели до 30 апреля 2010 года, суд первой инстанции пришёл к выводу, что с этого момента арендодатель обязан оплачивать арендную плату за фактическую площадь используемого земельного участка в размере 17 274 кв.м.
Апелляционная коллегия считает выводы суда правильными, поскольку заявитель обосновал площадь фактически используемого земельного участка, после перехода права пользования на его часть к физическим лицам вместе с собственностью на объекты недвижимости.
Следовательно, к физическим лицам на основании сделок, заключённых с ОАО "Дагэлектроавтомат" перешло вместе с правом собственности на объекты недвижимого имущества право пользования земельным участком, на условиях и в объёме, предоставленных предыдущему собственнику договором аренды.
Таким образом, истцом не подтверждён факт использования земельного участка ответчиком площадью 57 659 кв.м после приобретения физическими лицами права собственности на объекты на спорном участке.
Истец ошибочно полагает, что для подтверждения фактической площади участка, находящегося в пользовании ответчика, необходим его кадастровый учёт в установленном законом порядке, а отсутствие такого учёта не позволяет определить занимаемую ответчиком площадь участка.
В представленном ответчиком межевом плане от 25.11.2010 указанная площадь земельного участка в размере 17 274 кв.м нашла своё подтверждение (т.1 л.д.59-91).
01 декабря 2010 года ОАО "ЗЖБИК" поставило земельный участок указанной площадью на кадастровый учёт (т.1 л.д.148,149).
Указанная площадь определена на основании данных кадастрового учёта путём исключения площади земельных участков физических лиц, занимаемых объектами недвижимого имущества (т.1 л.д.68).
Доводу ответчика о том, что межевой план от 01.12.2010 не следует принимать во внимание, дана надлежащая оценка судом первой инстанции, указанный довод признан судом необоснованным.
Таким образом, судебная коллегия установила, что земельный участок площадью 17 274 кв.м не обременён правами физических лиц, использовался ответчиком для строительства "Группы малоэтажных жилых домов по улице Научной, 28", что соответствует виду разрешённого использования земельного участка и, следовательно арендная плата должна исчисляться, исходя из указанной площади участка.
Ответчик не оспаривает механизм изменения арендной платы, предусмотренный договором, и принял к исполнению расчёт аренды, определённый в извещении от 01.07.2008, что подтверждено представленным в материалы дела контррасчётом (т.1 л.д.93).
Суд первой инстанции не ставил под сомнение обязательность для ответчика односторонних изменений условий договора, касающихся размера арендной платы. Данный вывод обоснован.
Апелляционная коллегия оценила данные изменения с учётом правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 05.07.2011 N 1709, и пришла к выводу, что изменение методики арендной платы, удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка в одностороннем порядке путём направления извещения предусмотрено договором и не требует подписания двухстороннего соглашения.
05 июля 2011 года в постановлении N 1709 Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации разъяснил позицию, изложенную в постановлении от 02.02.2010 N 12404/09, указав, что она применима только к ситуациям, когда ставки арендных платежей установлены нормативным актом, обязательным в равной степени для обеих сторон договора. Поэтому вопрос об одностороннем изменении методики расчёта арендной платы должен разрешаться, и
