Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 31 января 2012 г. N 13АП-22473/11

г. Санкт-Петербург

31 января 2012 г.

Дело N А26-9113/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 24 января 2012 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 31 января 2012 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Тимухиной И.А.

судей Баркановой Я.В., Сериковой И.А.

при ведении протокола судебного заседания: Суюнчалиевой С.Ю.

при участии:

от истца: представителя Дегтева А.Ю. по доверенности от 23.01.2012 г..;

от ответчика: представителя Крупцовой О.В. по доверенности от 10.01.2012 г..;

от 3-их лиц: 1. представитель не явился, извещен;

2. представитель не явился, извещен;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-22473/2011) Администрации Петрозаводского городского округа на решение Арбитражного суда Республики Карелия от 10.08.2011 г.. по делу N А26-9113/2010 (судья Погосян А.А.), принятое

по иску ООО "Аргес"

к Администрации Петрозаводского городского округа

3-и лица: 1. ИП Романов Д.В.,

2. оценщик АНО "Независимое бюро экспертных исследований "ПРОФЕССИОНАЛ"

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Аргес" (далее - Общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Карелия с иском к Администрации Петрозаводского городского округа (далее - Администрация, ответчик) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилых помещений, расположенных в городе Петрозаводске по улице Свердлова, 2, а именно: по пунктам 3.1, 3.2, 5.2, 5.3, 5.4, 5.5, 6.1, 6.4 указанного договора. К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмет спора, привлечены оценщики, производившие оценку по заданию сторон: индивидуальный предприниматель Романов Дмитрий Владимирович (далее - Предприниматель), оценщик АНО "Независимое бюро экспертных исследований "ПРОФЕССИОНАЛ" (далее - бюро). В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец уточнил исковые требования, просил урегулировать разногласия по пунктам 3.1, 3.2, 5.2-5.5., 6.1, 6.4, пункту 3 приложения N 1, приложению N 2 (график внесения платежей) к договору купли-продажи, просил принять стоимость имущества по отчету Романова Д.В. в размере 1 527 196 руб. без учета НДС.

Решением от 10.08.2011 г.. иск удовлетворен частично.

Спорные пункты договора купли-продажи нежилых помещений между Администрацией и Обществом приняты в следующей редакции: - пункт 3.1 Рыночная стоимость Объекта составляет 1 579 916 руб. (один миллион пятьсот семьдесят девять тысяч девятьсот шестнадцать рублей) без учета НДС. Цена продажи Объекта по настоящему договору составляет 1 579 916 руб. (один миллион пятьсот семьдесят девять тысяч девятьсот шестнадцать рублей), без учёта НДС. (Цена продажи объекта определена на основании экспертного заключения N 125-22 об оценке рыночной стоимости встроенного нежилого помещения, выполненного независимым оценщиком Мельниковым А.И. в соответствии с Федеральным законом от 29.07.98 N 135 ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"; - пункт 3.2 На сумму 1 579 916 руб. (один миллион пятьсот семьдесят девять тысяч девятьсот шестнадцать рублей) Покупателю предоставляется рассрочка платежа сроком на пять лет в соответствии с графиком (приложение N 2); - пункт 5.2 договора исключен; - пункт 5.3 допустимая просрочка оплаты Объекта не может составлять более десяти дней не более двух раз подряд (далее- "допустимая просрочка"); - пункт 5.4 Продавец в случае нарушения Покупателем пункта 5.3. договора вправе отказаться от исполнения договора, направив Покупателю в течение 3 (трёх) дней с момента допустимой просрочки письменное уведомление, с даты направления которого Договор считается расторгнутым, все обязательства Сторон по Договору прекращаются, за исключением случая, когда сумма платежей, полученных от Покупателя, превышает половину цены Объекта; - пункт 5.5 В случае расторжения договора по причинам, предусмотренным пунктом 5.4. договора, Продавец обращает взыскание на заложенное имущество в судебном порядке; - пункт 6.1 Сроки, указанные в настоящем договоре, исчисляются периодом времени, указанным в днях. Течение срока начинается на следующий день после наступления события, которым определено его начало. В указанный срок не включаются выходные, праздничные дни, а также дни, которые в установленном порядке публично объявлены нерабочими днями; - пункт 6.4 Споры, возникающие между сторонами в ходе исполнения настоящего Договора, рассматриваются в Арбитражном суде Республики Карелия"; - пункт 3 Приложения N 1 Цена продажи Объекта, на которую предоставляется рассрочка, составляет 1 579 916 руб.; - График ежемесячных платежей, указанный в приложении N 2 к договору, принят в следующей редакции:

Номер платежа		Месяц, год	Всего: 1 685 706 руб.32 коп.	В погашение долга 1579916руб	В погашение процентов 105790 руб.32 коп.		Остаток долга после платежа
1	1-йгод1-й месяц		28095.11	24 698.29	3 396.82		1555217.71
2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12	1-й год 2-й месяц 1-й год 3-й месяц 1-й год 4-й месяц 1-й год 5-й месяц 1 -й год 6-й месяц 1-й год 7-й месяц 1-й год 8-й месяц 1-й год 9-й месяц 1-й год 10-й месяц 1-й год 11-й месяц 1-й год 12-й месяц		28095,11 28095,11 2895,11 28095,11 28095,11 28095,11 28095,11 28095,11 28095,11 28095,11 28095,11	24751,39 24804,61 24857.94 24911.38 24964,94 25018,62 25072,41 25126,31 25180.33 25234,47 25 288.73	3343,72 3290,50 3237,17 3183,73 3130,17 3076,49 3022,70 2968.80 2914,78 2860,64 2 806,38		1530 66,32 1505 61,71 1480 03,77 1455 92,39 1 43027,45 1 40508,83 1 80 836,42 1355710.11 1330529,78 1305295,31 1280006.58
13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24	2-й год 1-й месяц 2-й год 2-й месяц 2-й год 3-й месяц 2-й год 4-й месяц 2-й год 5-й месяц 2-й год 6-й месяц 2-й год 7-й месяц 2-й год 8-й месяц 2-й год 9-й месяц 2-й год 10-й месяц 2-й год 1 1-й месяц 2-й год 12-й месяц		28095,11 28095,11 28095,11 28095.11 28095,11 28095,11 28095,11 28095.11 28095,11 28095,11 28095,11 28095,11	25343.10 25397.58 25452.19 25506.91 25561.75 25616.71 25671,78 25726.98 25782.29 25837,72 25893,27 25 948,94	2752,01 2697,53 2642,92 2588,20 2533,36 2478.40 2423,33 2368,13 2312,82 2257,39 2201,84 2 146,17	1 254 663.48 1 229 265,90 1 203 813,71 1 178 306,80 1 152 745,05 1 127 128,34 1 101 456,56 1 075 729,58 1 049 947,29 1 024 109.57 998216,30 972 267,36
25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36	3-й год 1-й месяц 3-й год 2-й месяц 3-й год 3-й месяц 3-й год 4-й месяц 3-й год 5-й месяц 3-й год 6-й месяц 3-й год 7-й месяц 3-й год 8-й месяц 3-й год 9-й месяц 3-й год 10-й месяц 3-й год 11-й месяц 3-й год 12-й месяц		28095.11 28095,11 28095,11 28095,11 28095.11 28095,11 28095,11 28095.11 28095.11 28095.11 28095,11 28095,11	26 004,74 26 060,65 26 116,68 26 172,83 26 229,10 26 285.49 26 342.00 26 398.64 26 455,40 26 512,28 26 569,28 26 626,40	2 090,37 2 034,46 1 978,43 1 922,28 1 866,01 1 809,62 I 753,11 1 696,47 1 639,71 1 582,83 1 525,83 1 468,71	946 262,62 920 201,97 894 085,29 867 912,46 841 683,36 815 397.87 789 055.87 762 657,23 736 201,83 709 689,55 683 120,27 656 493,87
37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48	4-й год 1-й месяц 4-й год 2-й месяц 4-й год 3-й месяц 4-й год 4-й месяц 4-й год 5-й месяц 4-й год 6-й месяц 4-й год 7-й месяц 4-й год 8-й месяц 4-й год 9-й месяц 4-й год 10-й месяц 4-й год 11-й месяц 4-й год 12-й месяц		28095,11 28095,11 28095,11 28095,11 28095,11 28095,11 28095,11 28095,11 28095,11 28095,11 28095.11 28095,11	26 683,65 26 741,02 26 798,51 26 856,13 26 913,87 26 971,73 27 029,72 27 087,84 27 146,08 27 204,44 27 262.93 27 321,54	1 411,46 1 354,09 1 296,60 1 238,98 1 181,24 1 123,38 1 065,39 1 007.27 949.03 890,67 832,18 773,57	629 810,22 603 069,20 576 270.69 549 414,56 522 500,69 495 528,96 468 499,24 441 411,40 414 265,32 387 060.88 359 797,95 332 476,41
49 50 51 52 53 54 55 56 57	5-й год 1-й месяц 5-й год 2-й месяц 5-й год 3-й месяц 5-й год 4-й месяц 5-й год 5-й месяц 5-й год 6-й месяц 5-й год 7-й месяц 5-й год 8-й месяц 5-й год 9-й месяц		28095,11 28095.11 28095,11 28095,11 28095.11 28095,11 28095,11 28095,11 28095,11	27 380,29 27 439,15 27 498,15 27 557,27 27 616,52 27 675,89 27 735,40 27 795,03 27 854,79	714,82 655,96 596,96 537,84 478,59 419,22 359,71 300,08 240,32	305 096,12 277 656,97 250 158.82 222 601,55 194 985,03 167 309,14 139 573,74 111 778,71 83 923.92
58	5-й год 10-й месяц		28095.11	27 914,67	180,44	56 009,25
59	5-й год 11-й месяц		28095,11	27 974,69	120,42	28 034,56
60	5-й год 12-й месяц		28094,83	28 034,56	60,27	0,00

В апелляционной жалобе Администрация просит решение отменить в части пунктов 3.1, 3.2, 5.2, пункта 3 Приложения N 1, в удовлетворении иска отказать, приняв спорные пункты договора в редакции Администрации, указывая, что Администрация предприняла действия, необходимые для совершения сделки купли - продажи, и применила рыночную стоимость, установленную в отчете независимого оценщика.

Податель жалобы не согласен с выводом суда о достоверности выполненной экспертом Мельниковым А.И. судебной экспертизы, поскольку в исходных данных эксперт использовал информацию, которую нельзя проверить.

По мнению Администрации, пункт 5.2 договора, которым установлен такой способ обеспечения исполнения обязательства как неустойка в размере 0,1 %, соответствует требованиям действующего законодательства.

Истец и третьи лица отзывы на апелляционную жалобу не представили, в судебном заседании представитель истца возразил против удовлетворения апелляционной жалобы.

Законность и обоснованность решения проверены в апелляционном порядке.

Из материалов дела следует, что Петрозаводскому городскому округу на праве муниципальной собственности принадлежат нежилые помещения N N 1, 2, 2а, 3 - 11, общей площадью 95,3 кв.м., расположенные в цокольном этаже жилого дома 2 по улице Свердлова в Петрозаводске, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности от 31.03.2010 серии 10-АБ N319341. 18.05.2001 г.. между Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации Петрозаводска и Обществом заключен договор аренды N 157 (в редакции дополнительного соглашения от 13.05.2010 г.. N 116) нежилого помещения общей площадью 95,3 кв.м., расположенного в цокольном этаже жилого дома N 2/15 по улице Свердлова в городе Петрозаводске, для размещения охранного предприятия. На основании решения Петрозаводского городского Совета от 18.02.2009 N26/26-511 "О мерах по реализации Федерального закона от 22 июля 2008 г.. N 159-ФЗ" Главой Петрозаводского городского округа издано постановление N 2546 от 04.08.2010 "О предоставлении ООО "Аргес" преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества и об условиях его приватизации", согласно которому Обществу предоставлено преимущественное право на приобретение арендуемого муниципального имущества - нежилых помещений общей площадью 95,3 кв.м., расположенных в доме 2 по улице Свердлова в Петрозаводске, и определено заключить с ним договор купли-продажи по цене, установленной в отчёте об оценке, выполненном независимым оценщиком в соответствии с требованиями Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в размере 2 304 516 руб. 01 коп. без учёта НДС. Обществу предоставлена рассрочка по оплате Объекта сроком на пять лет. Пунктом 4.1 названного Постановления предписано подготовить и направить Обществу проект договора купли-продажи для рассмотрения и подписания в порядке и сроки, определенные Федеральным законом N 159-ФЗ. Направленный Обществу проект договора подписан Обществом в редакции протокола разногласий. Письмом от 27.09.2010 Администрация отклонила предложенную Обществом редакцию спорных пунктов договора, что послужило основанием для предъявления Обществом настоящего иска в арбитражный суд.

По правилам пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае недостижения соглашения между контрагентами в отношении редакции определенных условий договора составляется протокол разногласий, подлежащий дальнейшему согласованию. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ установлено преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение в собственность арендуемого ими муниципального недвижимого имущества при наличии в совокупности условий, перечисленных в статье 3 данного Закона, по цене, равной рыночной стоимости имущества и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности". В соответствии со статьей 12 этого Закона отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренным данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное. Как установлено статьей 13 того же Закона, в случае наличия спора о достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, арбитражный суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании. Суд первой инстанции, оценив представленные сторонами в обоснование своих требований и возражений доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, установил, что разногласия сторон сводятся к определению цены продажи объекта и к ответственности сторон, предусмотренной пунктом 5.2 договора. Возражения истца относительно стоимости объекта, предложенной Администрацией, основаны на отчете оценщика Романова Д.В. от 30.08.2010 N 2074APR, согласно которому стоимость спорного объекта составила 1 802 077 руб., в том числе НДС 274 881 руб., 1 527 119 руб. - без учета НДС. Поскольку в дело были представлены два отчета независимых оценщиков, существенно отличающихся установленной в них величиной рыночной стоимости одного и того же объекта (2 304 516 руб. 01 коп. в отчете ответчика и 1 527 119 руб. в отчете истца), суд определением от 15.03.2011 по ходатайству сторон назначил комиссионную экспертизу на предмет определения рыночной стоимости объекта по состоянию на 05.07.2010.

Согласно экспертному заключению N 125-22 Мельникова А.И. рыночная стоимость имущества составляет 1 864 301 руб. (с учётом НДС), 1 579 916 руб. (без учета НДС). В соответствии с отчетом N 1296/05-11, составленным Ральман Ю.Б., рыночная стоимость имущества составляет 2 631 000 руб. с учётом НДС, 2 230 000 руб. (без учета НДС).

Суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о необходимости исключения отчета N 1296/05-11, составленного Ральман Ю.Б., из числа доказательств по делу, поскольку отчет не содержит обязательной в этом случае записи о том, что эксперт, составивший отчет, предупреждался об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения Исходя из положений части 2 статьи 13 Федерального закона N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" редакция пунктов 3.1 и 3.2 договора принята судом с учетом рыночной стоимости объекта, определенной в заключении эксперта Мельникова А.И. в размере 1 579 916 руб. без учета НДС Согласно проекту договора, предложенному администрацией, пункт 5.2 изложен в следующей редакции: "За нарушение сроков перечисления денежных средств в счет оплаты Объекта в порядке, предусмотренном настоящим Договором, Покупатель уплачивает продавцу пени в размере 0,1 % суммы платежа за каждый день просрочки. Счет на оплату пени Покупателю выставляет Продавец". Согласно статье 331 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме. В силу пункта 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. Поскольку действующее законодательство не содержит нормы, предусматривающей обязательное включение в договор выкупа арендуемого помещения в порядке, предусмотренном Федеральным законом N 159-ФЗ, неустойки за просрочку оплаты в указанном Администрацией размере, в отсутствие соглашения сторон о неустойке пункт 5.2 договора исключен судом первой инстанции обоснованно, учитывая, что отсутствие соглашения о неустойке не ограничивает стороны в применении иных мер ответственности, предусмотренных гражданским законодательством, в частности статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Доводы подателя апелляционной жалобы подлежат отклонению апелляционным судом как необоснованные.

В силу статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 названного Кодекса, спорные условия договора определяются в соответствии с решением суда, при этом цена договора устанавливается на момент заключения договора, то есть на дату вынесения решения.

При таких обстоятельствах отчет независимого оценщика, выполненный к моменту направления Администрацией Обществу проекта договора, не может являться достоверным доказательством обоснованности цены выкупаемого объекта.

Из материалов дела не следует, что Администрацией до принятия судом решения были заявлены обоснованные возражения относительно достоверности сведений, содержащихся в заключении эксперта Мельникова А.И., о проведении повторной экспертизы Администрация не ходатайствовала.

При таких обстоятельствах оснований для отмены решения в обжалуемой части апелляционным судом не установлено, в удовлетворении апелляционной жалобы следует отказать.

Руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Республики Карелия от 10.08.2011 г.. по делу N А26-9113/2010 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий

И.А. Тимухина

Судьи

Я.В. Барканова И.А. Серикова