Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 25 января 2012 г. N 10АП-7407/11

г. Москва

25 января 2012 г.

Дело N А41-4827/11

Резолютивная часть постановления объявлена 23 января 2012 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 25 января 2012 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ханашевича С.К.,

судей Мальцева С.В., Юдиной Н.С.,

при ведении протокола судебного заседания Аванесян А.А.,

при участии в заседании:

от акционерного коммерческого банка "РОСБАНК" (открытое акционерное общество) (ИНН: 7730060164, ОГРН: 1027739460737): Медведева А.А. по доверенности от 01.12.2010 N 679;

от закрытого акционерного общества "Барвиха-Вилладж" (ИНН: 7703586536, ОГРН: 1067746417584): Шаталина Н.В. по доверенности от 01.03.2011; Юрова Н.А. по доверенности от 17.05.2011;

от Свиридовой Любови Васильевны: Семик Н.Н. по доверенности от 22.11.2011;

от Коношенко Михаила Дмитриевича: Семик Н.Н. по доверенности от 22.11.2011;

от Андреева Бориса Федоровича: Косов О.С. по доверенности от 21.10.2011;

от Адоньевой Натальи Владимировны: представитель не явился, извещена,

рассмотрев в судебном заседании апелляционные жалобы Свиридовой Любови Васильевны, Коношенко Михаила Дмитриевича, Андреева Бориса Федоровича, Адоньевой Натальи Владимировны - в порядке ст. 42 АПК РФ, и закрытого акционерного общества "Барвиха-Вилладж" на решение Арбитражного суда Московской области от 20 июня 2011 года по делу N А41-4827/11, принятое судьей Адарченко С.А. по иску акционерного коммерческого банка "РОСБАНК" (открытое акционерное общество) к закрытому акционерному обществу "Барвиха-Вилладж" об обращении взыскания на заложенное имущество,

УСТАНОВИЛ:

акционерный коммерческий банк "РОСБАНК" (открытое акционерное общество) (далее - ОАО АКБ "РОСБАНК") обратился в Арбитражный суд Московской области с иском к закрытому акционерному обществу "Барвиха-Вилладж" (далее - ЗАО "Барвиха-Вилладж") об обращении взыскания на недвижимое имущество ответчика, являющееся предметом залога по договору об ипотеке (залоге недвижимости) N ZL/21/07 от 07.05.2007 на сумму 23 883 153, 21 долларов США, путем продажи предмета залога с открытых публичных торгов, в том числе:

- земельного участка для индивидуального жилищного строительства общей площадью 12 417 кв.м с кадастровым номером 50:20:001 03 06:0027, категория земель - земли населенных пунктов, в границах кадастрового плана, прилагаемого к договору об ипотеке, находящийся по адресу: Московская область, Одинцовский район, Барвихинский с/о, поселок Барвиха, принадлежащий залогодателю на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии НА N 1230872 от 16.08.2006, выданным Главным управлением Федеральной регистрационной службы по Московской области, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 07.06.2006, сделана запись регистрации N 50-50-20/062/2006-252;

- земельного участка для жилищного строительства общей площадью 20 000 кв.м с кадастровым номером 50:20:001 03 06:0026, категория земель - земли населенных пунктов, в границах кадастрового плана, прилагаемого к договору об ипотеке, находящийся по адресу: Московская область, Одинцовский район, Барвихинский с/о, поселок Барвиха, принадлежащий залогодателю на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии НА N 1230874 от 16.08.2006, выданным Главным управлением Федеральной регистрационной службы по Московской области, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 07.06.2006, сделана запись регистрации N 50-50-20/062/2006-254;

- земельного участка для жилищного строительства общей площадью 20 000 кв.м с кадастровым номером 50:20:001 03 06:0025, категория земель - земли населенных пунктов, в границах кадастрового плана, прилагаемого к договору об ипотеке, находящийся по адресу: Московская область, Одинцовский район, Барвихинский с/о, поселок Барвиха, принадлежащий залогодателю на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии НА N 1230873 от 16.08.2006, выданным Главным управлением Федеральной регистрационной службы по Московской области, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 07 июня 2006 г.., сделана запись регистрации N 50-50-20/062/2006-253.

В ходе судебного разбирательства истец в порядке ст. 49 АПК РФ неоднократно уточнял исковые требования в части указания суммы недвижимого имущества, на которое просит обратить взыскание, сначала увеличив до 24 901 241 руб. 08 коп., затем до 25 379 433 руб. 85 коп.

При подаче иска истцом заявлено ходатайство о назначении судебной экспертизы для определения рыночной стоимости предмета залога.

Определением от 14.04.2011 назначена судебная экспертиза для определения рыночной стоимости предмета залога. Заключение эксперта представлено для приобщения к делу.

Решением Арбитражного суда Московской области от 20.06.2011 по делу N А41-4827/11 исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с решением суда, Свиридова Любовь Васильевна, Коношенко Михаил Дмитриевич, Андреев Борис Федорович, Адоньева Наталья Владимировна - в порядке ст. 42 АПК РФ, и ЗАО "Барвиха-Вилладж" обратились в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, полагая, что судом первой инстанции неполно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, выводы, изложенные в решении, не соответствуют обстоятельствам дела, а также нарушены нормы материального и процессуального права.

Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены арбитражным апелляционным судом в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Выслушав представителей лиц, участвующих в деле, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции.

Из материалов дела следует, что 07.05.2007 между истцом и ответчиком был заключен кредитный договор N VK/40/07.

В соответствии с пунктом 1.2. кредитного договора, истец обязался открыть ответчику кредитную линию на общую сумму 20 000 000 долларов США, на следующих условиях: предоставленный в рамках кредитной линии кредит подлежит возврату в соответствии с графиком возврата, установленным п. 1.2. Кредитного договора, пятью платежами 4 000 000 долларов США каждый, по истечении 44, 45, 46, 47, 48 календарных месяцев с даты предоставления первой в рамках кредитной линии части кредита. Последняя из указанных дат является датой возврата кредита.

Истец предоставил кредит ответчику на цели рефинансирования затрат по приобретению земельного участка по адресу: Московская область, Одинцовский район, Барвихинский с.о., пос. Барвиха.

За пользование предоставленным в рамках договора кредитом ответчик уплачивает истцу проценты в следующем размере:

- с 07.05.2007 по 01.12.2008 - 13% годовых;

- с 02.12.2008 по 31.07.2009 - 16,5% годовых;

- с 01.08.2009 по 17.05.2010 - 15% годовых;

- с 18.05.2010 и до наступления сроков возврата кредита включительно 12% годовых.

После наступления соответствующих сроков возврата кредита - повышенные проценты в размере 24% годовых за каждый период с даты, следующей за днем, в который должен был быть осуществлен соответствующий платеж, по дату зачисления соответствующей части кредита.

В соответствии с пунктом 4.3 кредитного договора, проценты начисляются истцом на остаток задолженности по основному долгу, учитываемому на соответствующем лицевом счете на начало операционного дня, пока кредит остается непогашенным. Начисление процентов происходит исходя из величины процентной ставки, периода фактического пользования кредитом и количества календарных дней в году (365 или 366 дней соответственно).

Согласно п. 4.4. кредитного договора в редакции дополнительно соглашения N 2 к кредитному договору от 31.08.2009, проценты за кредит, предусмотренные п. 4.1.1 кредитного договора, уплачиваются один раз в три месяца.

В частичное изменение п. 4.4., ст. 4 кредитного договора, стороны п.1 дополнительного соглашения N 3 от 22.03.2010 к кредитному договору договорились, что проценты, начисленные с 31.10.2009 по 30.04.2010 включительно в сумме 1 495 890,41 долларов США, подлежат уплате 17.05.2010.

Пунктом 6 дополнительного соглашения N 4 от 01.06.2010, истец и ответчик дополнили кредитный договор п.п. 7.2., 7.3 согласно которым: истец взимает плату за ведение ссудного счета заемщика в сумме, эквивалентной 200 000,00 долларов США, по курсу Банка России на дату зачисления платы за ведение ссудного счета. Ответчик вносит плату за ведение ссудного счета пятью платежами, 40 000 долларов США каждый, 31.01.2011, 28.02.2011, 31.03.2011, 30.04.2011, 31.05.2011.

В соответствии с п.п. 2.2, 8.2 кредитного договора, исполнение ответчиком обязательств по кредитному договору обеспечивается договором об ипотеке (залоге недвижимости) N ZL/21/07 от 07.05.2007, зарегистрирован Управлением ФРС по Московской области за N 50-50-98/014/2007-094.

Согласно п. 1.1 договора залога, предметом залога являются: пункт 1.1.1 - земельный участок для индивидуального жилищного строительства общей площадью 12 417,0 (Двенадцать тысяч четыреста семнадцать 0/10) кв.м с кадастровым номером 50:20:001 03 06:0027, категория земель - земли населенных пунктов, в границах кадастрового плана, прилагаемого к договору об ипотеке, находящийся по адресу: Московская область, Одинцовский район, Барвихинский с/о, поселок Барвиха, принадлежащий залогодателю на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии НА N 1230872 от 16.08.2006, выданным Главным управлением Федеральной регистрационной службы по Московской области, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 07.06.2006, сделана запись регистрации N 50-50-20/062/2006-252.

Пункт 1.1.2 - земельный участок для жилищного строительства общей площадью 20 000,0 (Двадцать тысяч 0/10) кв.м с кадастровым номером 50:20:001 03 06:0026, категория земель -земли населенных пунктов, в границах кадастрового плана, прилагаемого к договору об ипотеке, находящийся по адресу: Московская область, Одинцовский район, Барвихинский с/о, поселок Барвиха, принадлежащий залогодателю на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии НА N 1230874 от 16.08.2006, выданным Главным управлением Федеральной регистрационной службы по Московской области, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 07.06.2006, сделана запись регистрации N 50-50-20/062/2006-254.

Пункт 1.1.3 - земельный участок для жилищного строительства общей площадью 20 000,0 (Двадцать тысяч 0/10) кв.м с кадастровым номером 50:20:001 03 06:0025, категория земель - земли населенных пунктов, в границах кадастрового плана, прилагаемого к договору об ипотеке, находящийся по адресу: Московская область, Одинцовский район, Барвихинский с/о, поселок Барвиха, принадлежащий залогодателю на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии НА N 1230873 от 16.08.2006, выданным Главным управлением Федеральной регистрационной службы по Московской области, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 07 июня 2006 г.., сделана запись регистрации N 50-50-20/062/2006-253.

Одновременно с внесением изменений в положения кредитного договора (Дополнительными соглашениями N N 1 -А), между истцом и ответчиком были подписаны:

- дополнительное соглашение N 1 от 08.12.2008 к договору залога, зарегистрировано УФРС по Московской области 16.04.2009 за N 50-50-98/014/2009-402;

- дополнительное соглашение N 2 от 31.08.2009 к договору залога, зарегистрировано УФРС по Московской области 26.10.2010 за N 5050-20/120/2009-230;

- дополнительное соглашение N 3 от 22.03.2010 к договору залога, зарегистрировано УФРС по Московской области 28.04.2010 за N 50-50-96/032/2010;

- дополнительное соглашение N 4 от 01.06.2010 к договору залога, зарегистрировано Управлением Росреестра по Московской области 21.07.2010 г.. за N 50-50-96/053/2010-385.

Залоговая стоимость предмета залога, согласованная сторонами в соответствии с п. 1.3 договора залога, составляет 637 378 000 рублей, в том числе:

залоговая стоимость земельного участка, указанного в п. 1.1.1 договора залога составляет 150 978 706, 78 (Сто пятьдесят миллионов девятьсот семьдесят восемь тысяч семьсот шесть 78/100) рублей;

залоговая стоимость земельного участка, указанного в п. 1.1.2 договора залога составляет 243 195 146,61 (Двести сорок три миллиона сто девяносто пять тысяч сто сорок шесть 61/100) рублей;

Залоговая стоимость земельного участка, указанного в п. 1.1.3 договора залога составляет 243 195 146,61 (Двести сорок три миллиона сто девяносто пять тысяч сто сорок шесть 61/100) рублей.

В соответствии с п. 4.4 договора залога, начальная продажная стоимость предмета залога для целей его реализации будет устанавливаться судом, исходя из рыночной стоимости предмета залога, определяемой в соответствии с законодательством об оценочной деятельности в РФ, на момент рассмотрения судом требования об обращении взыскания.

Суд первой инстанции, удовлетворяя требования истца, исходил из представленного в материалы экспертного заключения, согласно которому рыночная стоимость земельных участков составляет 1 064 704 000 руб.

Оспаривая решение суда первой инстанции, ЗАО "Барвиха-Вилладж" указывает, что истцом не доказан размер задолженности. Отчет оценщика не учитывает нахождение коммуникаций на земельном участке.

Оспаривая решение суда первой инстанции, Свиридова Л.В., Коношенко М.Д., Андреев Б.Ф., Адоньева Н.В. в своих апелляционных жалобах, поданных в порядке статьи 42 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, ссылаются на то, что являются инвесторами по заключенным с ответчиком предварительным договорам о намерении в будущем заключить договор о приобретении права собственности на земельный участок.

Суд апелляционной инстанции, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, изучив доводы апелляционных жалоб, исследовав материалы дела, не усматривает оснований для удовлетворения апелляционных жалоб.

В соответствии со ст. 20 ФЗ " Об ипотеке ( залоге недвижимости)" ипотека в силу закона подлежит государственной регистрации. Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется одновременно с государственной регистрации прав собственности лица, чьи права обременяются ипотекой, если иное не установлено федеральным законом. Государственная регистрация ипотеки осуществляется путем совершения регистрационной записи об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В соответствии со ст. 348 Гражданского кодекса Российской Федерации взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, по которым он отвечает.

В соответствии со ст. 349 Гражданского кодекса Российской Федерации требования залогодержателя (кредитора) удовлетворяются из стоимости заложенного имущества по решению суда.

В соответствии со ст. 350 Гражданского кодекса Российской Федерации реализация ( продажа) заложенного недвижимого имущества, на которое в соответствии со ст. 349 Гражданского кодекса Российской Федерации обращено взыскание, осуществляется в порядке установленном законом об ипотеке.

В соответствии с ч. 1, ч. 5 ст. 50 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, особенности обращения взыскания на имущество, находящееся в ипотеке в силу закона определяются законом об ипотеке.

В соответствии со ст. 54 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости) принимая решение об обращение взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем суммы, подлежащие уплате залогодержателю из стоимости заложенного имущества, являющееся предметом ипотеки имущество, из стоимости которого удовлетворяются требования залогодержателя, способ реализации имущества, на которое обращается взыскание, начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации.

В соответствии со ст. 56 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных законом об ипотеке.

Согласно экспертному заключению, составленному ООО "Международный центр оценки" рыночная стоимость земельных участков составляет 1 064 704 000 руб., а именно:

- рыночная стоимость земельного участка для индивидуального жилищного строительства общей площадью 12417 кв.м с кадастровым номером 50:20:001 03 06:0027 составила 252 216 000 руб.;

- рыночная стоимость земельного участка для жилищного строительства общей площадью 20000 кв.м с кадастровым номером 50:20:001 03 06:0026 составила 406 244 000 руб.;

- рыночная стоимость земельного участка для жилищного строительства общей площадью 20000 кв.м с кадастровым номером 50:20:001 03 06:0025 составила 406 244 000 руб.

Апелляционным судом установлено, что представленный в материалы отчет эксперта учитывает нахождение инженерных коммуникаций на заложенных земельных участках (т. 2 л.д. 110).

Размер задолженности по кредиту, процентам, комиссии и неустойке установлен вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Москвы от 27.05.2011 по делу N А40-11072/11-98-89.

Производство по апелляционным жалобам Свиридовой Л.В., Коношенко М.Д., Андреева Б.Ф., Адоньевой Н.В. подлежит прекращению применительно к п. 1 ч. 1 ст. 151 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку заявители апелляционных жалоб не являются участниками спорных правоотношений, соответственно их права и законные интересы не могут быть затронуты оспариваемым судебным актом.

Учитывая вышеизложенное, апелляционный суд считает, что выводы суда первой инстанции основаны на полном и всестороннем исследовании материалов дела, при правильном применении норм действующего законодательства.

Оснований для переоценки выводов суда первой инстанции, сделанных при рассмотрении настоящего спора по существу, апелляционным судом не установлено.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием к отмене судебного акта, судом первой инстанции не допущено. Оснований для отмены обжалуемого судебного акта не имеется.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 части 1 статьи 150, статьей 151, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 20 июня 2011 года по делу N А41-4827/11 оставить без изменения, апелляционную жалобу закрытого акционерного общества "Барвиха-Вилладж" - без удовлетворения.

Производство по апелляционным жалобам Свиридовой Любови Васильевны, Коношенко Михаила Дмитриевича, Андреева Бориса Федоровича, Адоньевой Натальи Владимировны прекратить.

Выдать Адоньевой Наталье Владимировне справку на возврат из федерального бюджета 2 000 рублей, уплаченных за подачу апелляционной жалобы по чек-ордеру СБ N 9038 от 23.11.2011.

Выдать Андрееву Борису Федоровичу справку на возврат из федерального бюджета 2 000 рублей, уплаченных за подачу апелляционной жалобы по чек-ордеру СБ N 9038 от 21.10.2011.

Выдать Свиридовой Любови Васильевне справку на возврат из федерального бюджета 2 000 рублей, уплаченных за подачу апелляционной жалобы по чек-ордеру СБ N 9038 от 22.11.2011.

Выдать Коношенко Михаилу Дмитриевичу справку на возврат из федерального бюджета 2 000 рублей, уплаченных за подачу апелляционной жалобы по чек-ордеру СБ N 9038 от 22.11.2011.

Председательствующий

С.К. Ханашевич

Судьи

С.В. Мальцев Н.С. Юдина