Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 2 февраля 2012 г. N 20АП-3226/11

г. Тула

02 февраля 2012 г.

Дело N А58-643/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 26 января 2012 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 02 февраля 2012 года.

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Токаревой М.В.,

судей Каструба М.В., Сентюриной И.Г.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Цукановой Е.Ю., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы (регистрационные номера - 20АП-3226/2011, 20АП-3357/2011) индивидуального предпринимателя Карпенко Зинаиды Львовны (ОГРИП 304715210300075, Тульская область, г.Суворов, ул.Тульская, д.2-б, к. 78), администрации муниципального образования Суворовский район (ОГРН 1027103471185, Тульская область, г.Суворов, пл.Победы, д.1) на решение Арбитражного суда Тульской области от 02 июня 2011 года по делу N А68-643/2011 (судья Большаков В.М.), принятое по иску администрации муниципального образования Суворовский район (ОГРН 1027103471185, Тульская область, г.Суворов, пл.Победы, д.1) к индивидуальному предпринимателю Карпенко Зинаиде Львовне (ОГРИП 304715210300075, Тульская область, г.Суворов, ул.Тульская, д.2-б, к. 78), об истребовании из незаконного владения нежилых помещений площадью 172,2 кв. м и взыскании 210 293 руб. 38 коп.,

при участии в судебном заседании (19.01.2012):

от истца: Старостиной И.С., представителя, доверенность от 19.09.2011,

от ответчика: Чередниченко Ю.М., представителя, доверенность от 04.08.2011, Карпенко З.Л., паспорт,

при участии в судебном заседании (25.01.2012):

от истца: Балацкого А.И., представителя по доверенности от 10.01.2012,

от ответчика: Чередниченко Ю.М., представителя на основании доверенности от 04.08.2011,

при участии в судебном заседании (26.01.2012):

от истца: не явились, извещены надлежаще,

от ответчика: Чередниченко Ю.М., представителя на основании доверенности от 04.08.2011,

установил:

администрация муниципального образования Суворовский район (далее - администрация МО Суворовский район) обратилась в Арбитражный суд Тульской области с иском к индивидуальному предпринимателю, осуществляющему свою деятельность без образования юридического лица, Карпенко Зинаиде Львовне об истребовании из незаконного владения нежилых помещений площадью 172,2 кв. м и взыскании 210 293 руб. 38 коп., в том числе неосновательного обогащения в размере 193 806 руб. 48 коп. за период с 30.07.2010 по 31.01.2011 и процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 16 486 руб. 90 коп.

До рассмотрения спора по существу истец, в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, отказался от исковых требований в части истребования из незаконного владения ответчика нежилых помещений площадью 172,2 кв. м. Отказ от иска в указанной части принят судом, производство по делу в этой части прекращено на основании п.4 ч.1 ст.150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При этом истец неоднократно уточнял исковые требования в части взыскания неосновательного обогащения и процентов за пользование чужими денежными средствами и окончательно просил взыскать с ответчика 329 990 руб. 16 коп., в том числе неосновательное обогащение в размере 307 203 руб. 88 коп. за период с 31.07.2010 по 18.05.2011 и проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 22 786 руб. 28 коп.

Решением Арбитражного суда от 02 июня 2011 года по делу N А68-643/2011 (судья Большаков В.М.) исковые требования удовлетворены частично: с ИП Карпенко З.Л. в пользу администрации МО Суворовский район взыскано 219 800 руб. 07 коп., в том числе 200 759 руб. 91 коп. неосновательного обогащения за период с 31.07.2010 по 31.05.2011 и 19 040 руб. 16 коп. процентов.

Не согласившись с такой позицией арбитражного суда области, ИП Карпенко З.Л. обратилась в Двадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить, в удовлетворении исковых требований отказать. Считает, что моментом заключения договора является дата подписания его сторонами, а не дата вступления в законную силу судебного акта о понуждении к заключению договора. Отмечает, что сделка сторонами исполнена, передача выкупаемых помещений произведена по акту приема-передачи от 03.09.2009. Указывает, что правоотношения сторон, вытекающие из договора аренды от 04.08.2008, прекратились с момента подписания договора купли-продажи N 29 от 14.07.2009, поэтому арендная плата с 14.07.2009 не подлежит взысканию с общества.

Истец представил письменные возражения на апелляционную жалобу ИП Карпенко З.Л., изложенные в отзыве.

Администрация МО Суворовский район также не согласилась с решением суда, направив в Двадцатый арбитражный апелляционный суд апелляционную жалобу, в которой просит его отменить и принять по делу новый судебный акт.

В обоснование своих доводов указывает на ошибочное определение судом области размера неосновательно сбереженной ответчиком арендной платы за период с 31.07.2010 по 18.05.2011 на основании отчета ООО "Красные ворота" N 67/11, произведенного по заданию ИП Карпенко З.Л. Настаивает на том, что сумма неосновательного обогащения должна быть рассчитана исходя из платы за пользование муниципальным имуществом в размере 31 957 рублей 45 копеек в месяц, которая определена на основании отчета ЗАО "Фирма "Оценщик". Не согласна с позицией суда области, который, признавая преюдициальное значение для рассмотрения настоящего спора решения Арбитражного суда Тульской области по делу NА68-4413/2010, в основу которого при определении суммы неосновательного обогащения за период с 01.10.2010 по 30.07.2010 положены отчеты ЗАО "Фирма "Оценщик", устанавливая размер неосновательного обогащения за последующий период - с 31.07.2010 по 18.05.2011 за основу берет иное доказательство - отчет ООО "Красные ворота" N 67/11, которым определена уже другая рыночная стоимость арендной платы, без учета ставок арендной платы для муниципальных помещений.

В судебном заседании 19.01.2012 в соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации был объявлен перерыв до 25.01.2012, а 25.01.2012 - до 26.01.2012.

После перерыва истец, извещенный судом надлежащим образом о времени и месте рассмотрения жалоб, в судебное заседание своего представителя не направил. В соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации жалобы рассмотрены в отсутствие неявившегося участника арбитражного процесса.

От истца посредством факсимильной связи поступило заявление об отказе от исковых требований в части взыскания процентов за пользование чужими денежными средствами в период с 21.02.2010 по 18.05.2011 в сумме 3 737 руб. 68 коп.

Представитель ответчика не возражал против принятия отказа от иска в этой части.

В силу части 2 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде любой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела в суде соответствующей инстанции, отказаться от иска полностью или частично.

Заявленный администрацией МО Суворовский район отказ от иска подписан уполномоченным лицом - представителем Старостиной И.С., не нарушает права и законные интересы других лиц и не противоречит закону, в силу чего, в соответствии с частью 4 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации принимается судом апелляционной инстанции.

В связи с принятием отказа истца от иска в части взыскания процентов в размере 3 737 руб. 68 коп. производство по делу в этой части подлежит прекращению на основании пункта 4 части 1 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены апелляционной инстанцией в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционных жалоб, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о наличии оснований, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для изменения судебного акта в силу следующего.

Как следует из материалов дела, согласно свидетельству о государственной регистрации права серии 71-АА N 396562 от 03.06.2004 МО Суворовский район являлось собственником нежилых помещений с номерами комнат на поэтажном плане N 1-39, общей площадью 484,4 кв. м, подвала, литер А, по адресу: Тульская область, г.Суворов, ул.Калинина, д.3 (т.1, л.д.28).

06.09.2005 между администрацией МО Суворовский район (арендодатель) и ИП Карпенко З.Л. (далее - арендатор) заключен договор N 285/1 аренды недвижимого имущества, являющегося муниципальной собственностью (т.1, л.д.29-34).

Предметом совершенной сделки явилась передача арендатору за плату во временное владение и пользование нежилых помещений площадью 191,5 кв. м (комнаты N 9, 11, 15-30) по данным технического паспорта, расположенного по адресу: Тульская область, г.Суворов, ул.Калинина, д.3, для торговли промышленными товарами.

Срок действия договора определен в пункте 8.1 с 06.09.2005 по 05.09.2006.

Нежилые помещения переданы арендатору по акту приема-передачи от 06.09.2005 (т.1, л.д.38).

Постановлением главы администрации МО Суворовский район N 178 от 10.03.2010 арендуемая площадь была уменьшена до 172,2 кв. м.

Решением Арбитражного суда Тульской области от 30.07.2010 по делу N А68-4413/2010 по иску администрации МО Суворовский район к ИП Карпенко З.Л. о взыскании 187 892 руб. 95 коп. задолженности по арендной плате исковые требования удовлетворены частично. Суд признал незаключенным договор аренды N 285/1 от 06.09.2005 в связи с отсутствием государственной регистрации, предусмотренной статьей 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, и взыскал 185 831 руб. 18 коп. неосновательного обогащения за фактическое пользование нежилыми помещениями за период с февраля по 30.07.2010. В остальной части иска отказано (т.1, л.д.8-11).

Определяя размер неосновательного обогащения, арбитражный суд исходил из рассчитанной на основании ЗАО "Фирма "Оценщик" рыночной стоимости арендной платы, составляющей в месяц 31 957 руб. 45 коп. (1 кв. м - 185, 5 руб.). Суд также указал на то, что указанный размер платы за пользование помещением установлен истцом с 08.02.2010. Соответствующий расчет направлен ответчику и получен последним 01.02.2010, о чем свидетельствует подпись в получении заказного письма 040928. Суд уменьшил расчет истца, исключив из него один день - 31 июля 2010, поскольку решение принималось 30.07.2010.

В порядке реализации преимущественного права выкупа арендуемого недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности, предусмотренного Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", ИП Карпенко З.Л. обратилась в администрацию МО Суворовский район с заявлением о выкупе арендуемого имущества.

Постановлением администрации МО Суворовский район N 903 от 01.09.2009 "О продаже арендуемого недвижимого муниципального имущества в порядке реализации преимущественного права" утверждена цена продажи нежилых помещений площадью 217,3 кв. м, расположенных по адресу: г.Суворов, ул.Калинина, д.3, в размере 4 414 781 руб.

Предложенная администрацией МО Суворовский район редакция договора купли-продажи подписана ИП Карпенко З.Л. с протоколом разногласий.

В связи с отказом администрации МО Суворовский район от подписания договора купли-продажи на условиях, изложенных в протоколе разногласий, ИП Карпенко З.Л. обратилась в арбитражный суд с иском к администрации МО Суворовский район, Собранию представителей МО Суворовский район о признании недействительным решения Собрания представителей МО Суворовский район от 28.08.2009 N 6-81 "Об утверждении цены продажи недвижимого муниципального имущества" в части, касающейся утверждения цены продажи арендуемого помещения по адресу: г.Суворов, ул.Калинина, д.3, площадью 217,3 кв. м, в размере 4 417 781 руб., и понуждении администрации заключить договор купли-продажи муниципального имущества - нежилого помещения, расположенного по адресу: Тульская область, г.Суворов, ул.Калинина, д.3, в соответствии с проектом договора от 03.09.2009 N 8/09, предоставленного администрацией, на предложенных истцом условиях.

Решением Арбитражного суда Тульской области от 05.08.2010 по делу N А68-11686/09 производство по делу в части требований о признании недействительным решения Собрания представителей МО Суворовский район от 28.08.2009 N 6-81 "Об утверждении цены продажи недвижимого муниципального имущества" в части, касающейся утверждения цены продажи арендуемого помещения по адресу: г.Суворов, ул.Калинина, д.3, площадью 217,3 кв. м, в размере 4 417 781 руб., прекращено. При этом суд обязал администрацию МО Суворовский район заключить договор купли-продажи муниципального имущества - нежилого помещения, расположенного по адресу: Тульская область, г.Суворов, ул.Калинина, д.3, в соответствии с проектом договора от 03.09.2009 N 8/09, предоставленного администрацией, утвердив его условия (т.1, л.д.141-149).

Постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.11.2010 решение Арбитражного суда Тульской области от 05.08.2010 по делу N А68-11686/09 в части обязания администрации МО Суворовский район заключить с ИП Карпенко З.Л. договор купли-продажи муниципального имущества - нежилого помещения, расположенного по адресу: Тульская область, г.Суворов, ул.Калинина, д.3, с приложениями N 1 и N 2, в соответствии с проектом договора от 03.09.2009 N8/09, предоставленного администрацией МО Суворовский район, и в части взыскания с администрации МО Суворовский район в пользу ИП Карпенко З.Л. судебных расходов в сумме 37 000 руб. отменено. В удовлетворении заявленных требований в этой части отказано. В остальной части решение оставлено без изменения (т.1, л.д.151).

Постановлением Федерального арбитражного суда Центрального округа от 29.03.2011 по делу N А68-11686/09 постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.11.2010 отменено, решение Арбитражного суда Тульской области от 05.08.2010 оставлено в силе (т.1, л.д.151-159).

Ссылаясь на фактическое пользование ответчиком в период с 31.07.2010 по 18.05.2011 нежилыми помещениями в отсутствие заключенного сторонами договора аренды, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Частично удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из установленной законодательством обязанности лица, которое неосновательно сберегло за счет другого субъекта имущество, вернуть его потерпевшему. Определяя период неосновательного пользования ответчиком нежилыми помещениями, суд первой инстанции указал на то, что право собственности на недвижимое имущество, приобретенное в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ, возникает у покупателя с момента государственной регистрации перехода такого права и пришел к выводу о том, что до указанного момента последний обязан вносить платежи за фактическое пользование помещением.

Оценив в совокупности имеющиеся в материалах дела доказательства с учетом обстоятельств дела, исследованных в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционная судебная коллегия пришла к следующим выводам.

В силу части 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. К числу последних относятся гражданские права и обязанности, возникающие вследствие неосновательного обогащения.

Понятие неосновательного обогащения содержится в статье 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации, которая определяет названный институт как отсутствие установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований для приобретения или сбережения имущества за счет другого лица и возникшую вследствие этого обязанность у приобретателя возвратить потерпевшему неосновательно приобретенное (сбереженное) имущество.

Содержанием рассматриваемого кондикционного обязательства являются право потерпевшего требовать возврата неосновательного обогащения от обогатившегося и обязанность последнего возвратить неосновательно полученное (сбереженное) потерпевшему.

Статьей 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации установлена обязанность лица, неосновательно временно пользовавшегося чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, возвратить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.

По смыслу указанных норм гражданского законодательства, право взыскания неосновательного обогащения возникает у потерпевшего лишь в случае одностороннего приобретения (сбережения) обогатившимся имущества при отсутствии правовых оснований.

Материалы дела свидетельствуют, что договор аренды N 285/1 от 06.09.2005, в рамках которого ИП Карпенко З.Л. пользовалась нежилыми помещениями площадью 191,5 кв. м, расположенными по адресу: Тульская область, г.Суворов, ул.Калинина, д.3, признан незаключенным решением Арбитражного суда Тульской области от 30.07.2010 по делу N А68-4413/2010. Так, по иску администрации МО Суворовский район к ИП Карпенко З.Л. о взыскании 187 892 руб. 95 коп. задолженности по арендной плате исковые требования удовлетворены частично. Суд признал незаключенным договор аренды N285/1 от 06.09.2005 в связи с отсутствием государственной регистрации, предусмотренной статьей 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, и взыскал 185 831 руб. 18 коп. неосновательного обогащения.

В рамках указанного дела судом взыскано неосновательное обогащение за фактическое пользование нежилыми помещениями в период с февраля по 30.07.2010, исходя из рыночной стоимости арендной платы в сумме 31 957 руб. 45 коп. в месяц (1 кв. м - 185,5 руб.), рассчитанной ЗАО "Фирма "Оценщик" (отчет независимого оценщика N 820 от 31.07.2009).

В соответствии с пунктом 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Обращаясь в арбитражный суд с настоящим иском, истец просит взыскать неосновательное обогащение за фактическое пользование нежилыми помещениями в период с 31.07.2010 по 18.05.2011 в размере 307 203 руб. 88 коп. исходя из размера месячной платы за пользование помещением в сумме 31 957 руб. 45 коп., рассчитанной на основании отчета независимого оценщика ЗАО Фирма "Оценщик" N 820 от 31.07.2009.

Правоотношения сторон возникли в связи с реализацией преимущественного права выкупа арендуемого недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности, предусмотренного Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

В соответствии со статьей 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно статье 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа подписанного сторонами.

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (пункт 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Определяя момент прекращения обязательства по внесению платы за фактическое пользование нежилыми помещениями арендатором, выкупившим недвижимое имущество в порядке, предусмотренном Федеральным законом N 159-ФЗ от 22.07.2008, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что таким моментом является дата регистрации перехода к покупателю права собственности на это имущество.

Судебная коллегия находит данную позицию ошибочной в силу следующего.

Согласно пункту 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму. Следовательно, основной обязанностью продавца является передача товара в собственность покупателя. Применительно к продаже недвижимости это означает, что продавец обязан передать покупателю владение объектом (статья 556 Гражданского кодекса Российской Федерации) и совместно с покупателем осуществить действия по государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость (статья 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 425 и пунктами 1, 2 статьи 433 Гражданского кодекса договор купли-продажи недвижимости вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям, то есть с момента его заключения.

Если к моменту заключения договора купли-продажи недвижимая вещь уже находится во владении покупателя, то она считается переданной ему с этого момента (пункт 2 статьи 224 Гражданского кодекса Российской Федерации), то есть в такой ситуации договорная обязанность продавца по ее передаче уже исполнена; покупатель владеет вещью на основании договора купли-продажи, и риск случайной гибели этой вещи лежит на покупателе, поскольку он связан не с переходом права собственности, а с моментом исполнения продавцом обязанности по передаче вещи (статьи 211, 224, 458, 459 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Следовательно, в случае продажи имущества обязанность продавца по передаче вещи считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи, и покупатель владеет ею на основании договора купли-продажи.

Материалы дела свидетельствуют, что у сторон возникли разногласия относительно условий договора купли-продажи, касающиеся цены продажи нежилых помещений площадью 217,3 кв. м, расположенных по адресу: г.Суворов, ул.Калинина, д.3.

Условия договора купли-продажи были утверждены в судебном порядке по иску ИП Карпенко З.Л. к администрации МО Суворовский район, Собранию представителей МО Суворовский район о признании недействительным решения Собрания представителей МО Суворовский район от 28.08.2009 N 6-81 "Об утверждении цены продажи недвижимого муниципального имущества" в части, касающейся цены продажи арендуемого помещения по адресу: г.Суворов, ул.Калинина, д.3, площадью 217,3 кв. м, в размере 4 417 781 руб., и понуждении администрации заключить договор купли-продажи муниципального имущества - нежилого помещения, расположенного по адресу: Тульская область, г.Суворов, ул.Калинина, д.3, в соответствии с проектом договора от 03.09.2009 N 8/09, предоставленного администрацией, на предложенных истцом условиях.

Так, решением Арбитражного суда Тульской области от 05.08.2010 по делу N А68-11686/09 суд обязал администрацию МО Суворовский район заключить договор купли-продажи муниципального имущества - нежилого помещения, расположенного по адресу: Тульская область, г.Суворов, ул.Калинина, д.3, в соответствии с проектом договора от 03.09.2009 N 8/09, предоставленного администрацией, утвердив его условия (т.1, л.д.141-149).

Постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.11.2010 решение Арбитражного суда Тульской области от 05.08.2010 по делу N А68-11686/09 в части обязания администрации МО Суворовский район заключить с ИП Карпенко З.Л. договор купли-продажи муниципального имущества - нежилого помещения, расположенного по адресу: Тульская область, г.Суворов, ул.Калинина, д.3, с приложениями N 1 и N 2, в соответствии с проектом договора от 03.09.2009 N8/09, предоставленного администрацией МО Суворовский район, и в части взыскания с администрации МО Суворовский район в пользу ИП Карпенко З.Л. судебных расходов в сумме 37 000 руб. отменено. В удовлетворении заявленных требований в этой части отказано. (т.1, л.д.151).

Постановлением Федерального арбитражного суда Центрального округа от 29.03.2011 по делу N А68-11686/09 постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.11.2010 отменено, решение Арбитражного суда Тульской области от 05.08.2010 оставлено в силе (т.1, л.д.151-159).

Таким образом, договор купли-продажи считается заключенным с момента утверждения его условий в судебном порядке решением Арбитражного суда Тульской области от 05.08.2010 по делу N А68-11686/09, которое вступило в законную силу 29.03.2011.

В силу пункта 1 статьи 2 Федерального закона N 122-ФЗ от 21.07.1997 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Сам по себе акт регистрации (регистрационная запись) носит правоподтверждающий характер и не является самостоятельным основанием возникновения гражданских прав (статья 8 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пункт 60 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" гласит, что пунктом 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации. Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом. После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 Гражданского кодекса Российской Федерации. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

В соответствии со статьей 425 и пунктами 1, 2 статьи 433 Гражданского кодекса договор купли-продажи недвижимости вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента достижения ими соглашения по всем существенным условиям, то есть с момента его заключения.

К моменту заключения договора купли-продажи от 03.09.2009 нежилые помещения уже находились во владении у предпринимателя на основании договора аренды от 06.09.2005, поэтому признаются переданными ИП Карпенко З.Л. с этого момента (пункт 2 статьи 224 Гражданского кодекса).

Положениями статьи 446 Гражданского кодекса установлено, что в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Заключение договора купли-продажи от 03.09.2009 прекращает на будущее время обязательство предпринимателя по внесению арендной платы за нежилые помещения. С момента заключения названного договора купли-продажи (29.03.2011) изменяется основание владения арендованным имуществом: основанием владения становится не договор аренды, а договор купли-продажи.

Таким образом, заключив договор купли-продажи имущества в порядке реализации преимущественного права его выкупа, стороны прекратили на будущее время обязательство по внесению платы за фактическое пользование им (пункт 1 статьи 407 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При таких обстоятельствах у суда первой инстанции не имелось оснований для возложения на ответчика обязанности по внесению платы за фактическое пользование нежилыми помещениями после 29.03.2011, то есть за период, последующий дате заключения договора купли-продажи.

Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Президиума ВАС РФ от 13.10.2011 N 4408/11 по делу N А68-6859/10.

Вместе с тем не может быть признан обоснованным и произведенный судом области расчет платы за фактическое пользование нежилыми помещениями, произведенный на основании отчета об определении рыночной стоимости арендной платы ООО "Красные ворота" N 67/11.

Не соглашаясь с размером неосновательно сбереженной ответчиком арендной платы, произведенного на основании отчета ООО "Красные ворота" N 67/11, администрация МО Суворовский район настаивает на том, что сумма неосновательного обогащения должна быть рассчитана исходя из платы за пользование муниципальным имуществом в размере 31 957 рублей 45 копеек в месяц, которая определена на основании отчета ЗАО "Фирма "Оценщик".

С целью установления размера арендной платы - стоимости 1 кв. м площади и составления расчета задолженности определением суда от 30.09.2011 по ходатайству истца назначена судебная экспертиза, производство которой поручено ООО "Бюро оценки".

Согласно заключению эксперта N 4 от 28.10.2011 стоимость 1 кв. м помещения в месяц, определенная на дату оценки с учетом НДС, составит 337 руб. Стоимость помещения общей площадью 172,2 кв. м в месяц, определенная на дату оценки с учетом НДС, составит 58 031 руб. 40 коп. Величина рыночной стоимости арендной платы за период с 31.07.2010 по 18.05.2011 определена экспертом с учетом НДС в размере 557 850 руб. 22 коп.

Оценивая указанное заключение эксперта, судебная коллегия исходит из следующего.

Арбитражный суд оценивает заключение эксперта по правилам, установленным статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с позиций соблюдения процессуальной формы назначения и проведения экспертизы, соответствия этого доказательства требованиям относимости, допустимости и достоверности, а также взаимной связи с другими доказательствами, по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Доказательство лишь в том случае признается судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности.

Каждое доказательство оценивается арбитражным судом наряду с другими доказательствами, при этом никакие другие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

Статьей 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации закреплено правило, согласно которому обстоятельства дела, которые в силу закона должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.

Судебная коллегия особо отмечает, что результаты экспертизы не имеют преимущественного значения при оценке имеющихся в деле доказательств и в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оцениваются наряду с другими доказательствами.

Согласно статье 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований или возражений.

Проанализировав представленное в материалы дела экспертное заключение и отчеты ООО "Красные ворот" N 67/11 от 18.05.2011 и ЗАО "Фирма "Оценщик"" от N 820 от 31.07.2009, в совокупности с другими доказательствами по делу, судебная коллегия пришла к следующему.

Определяя плату за фактическое пользование помещением в период с 31.07.2010 по 29.03.2011, необходимо руководствоваться положениями пункта 2 статьи 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации и исходить из рыночной стоимости арендной платы в сумме 31 957 руб. 45 коп. в месяц (1 кв. м - 185,5 руб.), рассчитанной ЗАО "Фирма "Оценщик", поскольку именно этой организацией сделан наиболее обоснованный и правильный расчет стоимости арендной платы.

Данный размер установлен вступившим в законную силу решением суда по делу N А68-4413/2010, судами трех инстанций признан обоснованным, ответчиком не оспаривался. Более того ранее установленный администрацией размер арендной платы до 08.02.2010, рассчитанный на основании отчета того же независимого оценщика - ЗАО "Фирма "Оценщик"" сторонами был согласован без возражений со стороны ответчика.

Возражения ответчика сводятся к тому, что размер платы за пользование помещением в спорный период должен быть меньше. При этом сам соглашается с тем, что отчет ООО "Красные ворота" не соответствует требованиям законодательства и не может быть принят. В связи с чем, настаивает на проведении повторной экспертизы.

Между тем, экспертным заключением по настоящему делу подтверждено, что размер рыночной стоимости арендной платы не может быть ниже той, которая установлена в отчете ЗАО "Фирма "Оценщик"". Эксперт определил такую стоимость за 1 кв.м в размере 337 руб. и в месяц в размере 58 031 руб. 40 коп., что почти в два раза больше размера, определенного ЗАО "Фирма "Оценщик"".

Однако истец, обращаясь в суд с настоящим иском, просит взыскать неосновательное обогащение с ответчика исходя из размера 31 957 руб. 45 коп. в месяц.

С учетом изложенных обстоятельств, суд апелляционной инстанции находит обоснованными и подлежащими удовлетворению исковые требования о взыскании неосновательного обогащения в виде платы за пользование нежилыми помещениями за период с 31.07.2010 по 29.03.2011 в размере 254 628 руб. 72 коп. и не находит оснований для удовлетворения ходатайства ответчика о проведении повторной экспертизы.

Установив в ходе рассмотрения дела факт неосновательного пользования ответчиком денежными средствами истца в размере 254 628 руб. 72 коп., суд второй инстанции приходит к выводу о наличии оснований для применения к нему определенной нормами законодательства ответственности в виде процентов за пользование чужими денежными средствами.

Как уже указывалось, в суде апелляционной инстанции истец письменно уточнил исковые требования в части взыскания суммы процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 21.02.2010 по 18.05.2011 в размере 22 786 руб. 28 коп., отказавшись от исковых требований в сумме 3 737 руб. 68 коп.

Таким образом, судом апелляционной инстанции рассматриваются исковые требования о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 21.02.2010 по 18.05.2011 в размере 19 048 руб. 60 коп.

В силу статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств. Размер процентов определяется существующей в месте жительства кредитора, а если кредитором является юридическое лицо, в месте его нахождения учетной ставкой банковского процента на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части.

Пунктом 2 статьи 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что проценты за пользование чужими денежными средствами (статья 395) подлежат начислению на сумму неосновательного денежного обогащения с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.

В пункте 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 08.10.1998 г.. N 13/14 "О практике применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о процентах за пользование чужими денежными средствами" разъяснено, что при рассмотрении споров, возникающих в связи с неосновательным обогащением одного лица за счет другого (глава 60 Кодекса), судам следует иметь в виду, что в соответствии с пунктом 2 статьи 1107 Кодекса на сумму неосновательного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими денежными средствами (статья 395) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.

При этом при взыскании долга в судебном порядке суд может удовлетворить требование кредитора, исходя из учетной ставки банковского процента на день предъявления иска или на день вынесения решения.

Следовательно, неправомерно удерживая денежные средства истца, ответчик должен нести ответственность за пользование ими в виде уплаты процентов на них по ставке рефинансирования Банка России с момента, когда узнал или должен был узнать о неосновательности их получения.

Согласно расчету истца с учетом уточнения в суде апелляционной инстанции размер процентов, подлежащих уплате за пользование чужими денежными средствами, за период с 21.02.2010 по 18.05.2011, исходя из ставки рефинансирования в размере 8,25 % годовых, составляет 19 048 руб. 60 коп.

Проверив расчет процентов, заявленных истцом ко взысканию, суд апелляционной инстанции находит в нем арифметическую ошибку. Так, размер процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 21.02.2010 по 18.05.2011, исходя из ставки рефинансирования в размере 8,25 % годовых, составит 21 758 руб. 50 коп. Поскольку суд апелляционной инстанции не вправе выйти за пределы заявленных истцом требований, с ответчика в пользу истца подлежат взысканию проценты за пользование чужими денежными средствами в заявленном истцом размере 19 048 руб. 60 коп.

С учетом изложенного апелляционная инстанция считает необходимым изменить решение суда первой инстанции в части взыскания суммы неосновательного обогащения, процентов за пользование чужими денежными средствами и распределения судебных расходов.

В соответствии с пунктом 3 статьи 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в постановлении арбитражного суда апелляционной инстанции указывается на распределение судебных расходов, в том числе расходов, понесенных в связи с подачей апелляционной жалобы.

В силу пункта 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

В случае если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Согласно статье 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации размер государственной пошлины с учетом уточненных исковых требований составляет 9 525 руб. 05 коп.

При подаче искового заявления государственная пошлина администрацией МО Суворовский район не уплачивалась, поскольку последняя в силу пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобождена от уплаты государственной пошлины.

С учетом пропорционально удовлетворенных исковых требований государственная пошлина по иску в сумме 7 433 руб. 97 коп. подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета.

Расходы на оплату услуг эксперта в сумме 9 365 руб. 58 коп. подлежит взысканию с ответчика в пользу истца.

Государственная пошлина за подачу апелляционной жалобы ИП Карпенко З.Л. в силу ст.333.21 Налогового кодекса Российской Федерации относится на стороны в следующем порядке: 1 560 руб. 93 коп. - относится на ответчика, 439 руб. 07 коп. - подлежит взысканию с истца в пользу ответчика.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 49, 110, 150, 266, 268, 269, 270, 271, 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Тульской области от 02 июня 2011 года по делу N А68-643/2011 изменить в части взыскания неосновательного обогащения, процентов за пользование чужими денежными средствами и распределения судебных расходов.

Принять отказ администрации муниципального образования Суворовский район, г.Суворов Тульской области, от иска в части взыскания процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 3 737 руб. 68 коп.

Производство по иску в части взыскания процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 3 737 руб. 68 коп. прекратить.

Взыскать с индивидуального предпринимателя, осуществляющего предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, Карпенко Зинаиды Львовны (ОГРИП 304715210300075, Тульская область, г.Суворов, ул.Тульская, д.2-б, к. 78) в пользу администрации муниципального образования Суворовский район (ОГРН 1027103471185, Тульская область, г.Суворов, пл.Победы, д.1) 254 628 руб. 72 коп. неосновательного обогащения, 19 048 руб. 60 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами, а также 9 365 руб. 58 коп. расходов по оплате услуг эксперта.

Взыскать с индивидуального предпринимателя, осуществляющего предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, Карпенко Зинаиды Львовны (ОГРИП 304715210300075, Тульская область, г.Суворов, ул.Тульская, д.2-б, к. 78) в доход федерального бюджета государственную пошлину по иску в размере 7 433 руб. 97 коп.

Взыскать с администрации муниципального образования Суворовский район (ОГРН 1027103471185, Тульская область, г.Суворов, пл.Победы, д.1) в пользу индивидуального предпринимателя, осуществляющего предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, Карпенко Зинаиды Львовны (ОГРИП 304715210300075, Тульская область, г.Суворов, ул.Тульская, д.2-б, к. 78) 439 руб. 07 коп. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе.

В остальной части решение оставить без изменения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

В соответствии с пунктом 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

М.В. Токарева

Судьи

М.В. Каструба И.Г. Сентюрина