Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 1 февраля 2012 г. N 13АП-19245/11

г. Санкт-Петербург

01 февраля 2012 г.

Дело N А56-35217/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 26 января 2012 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 01 февраля 2012 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Полубехиной Н.С.

судей Горбик В.М., Старовойтовой О.Р.

при ведении протокола судебного заседания: Коросташовым А.А.

при участии:

от истца: представителей по доверенностям от 08.11.2011 г.. Прядко Н.Н., от 15.09.2011 г.. Алехиной Л.А.

от ответчика: представителя по доверенности от 01.09.2011 г.. Литвинова Н.А., после перерыва участвует представитель Константинова Р.В. (доверенность от 01.09.2011)

от ИП Малихвановой О.Г.: представителя по доверенности от 12.12.2011 г.. Зайцева Д.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-19245/2011) ООО "Торгово-производственное предприятие "ЛОТОР") на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 30.09.2011 г. по делу N А56-35217/2011 (судья Преснецова Т.Г.), принятое

по иску ИП Ахундова Эльданиза Агали Оглы

к ООО "Торгово-производственное предприятие "ЛОТОР"

о выселении

установил:

Индивидуальный предприниматель Ахундов Эльданиз Агали Оглы (ОГРНИП 310784732200573), (далее - Предприниматель) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Обществу с ограниченной ответственностью Торгово-производственное предприятие "ЛОТОР" (ОГРН 1027802510515, место нахождения: 195297, г. Санкт-Петербург, проспект Просвещения, д. 78, корп. 1), (далее Общество) о выселении и обязании ответчика возвратить нежилое помещение 2Н с кадастровым N 78:5162:0:55:1, расположенное по адресу: г.Санкт-Петербург, пр. Металлистов, д. 110, лит. А.

В ходе судебного разбирательства истец в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ уточнил правовые основания и фактические обстоятельства иска, просил выселить Общество из названного нежилого помещения ввиду одностороннего отказа Предпринимателя от договора аренды нежилых помещений (строений) от 17.10.1991 г.. N ОТ-126. Расторжение договора аренды в одностороннем порядке обусловлено нарушением предусмотренного договором порядка сдачи помещения в субаренду.

Решением от 30.09.2011 г.. иск удовлетворен.

В апелляционной жалобе, поданной Обществом, и в уточнениях к ней ответчик просит решение отменить и в иске отказать. Податель жалобы сослался на недоказанность предоставления объекта аренды в субаренду, указав на неисследованность судом подлинников договоров субаренды, а также имеющихся в деле копий договоров субаренды, в которых отсутствуют отметки сторон договора субаренды об их тождественности подлинникам.

По мнению подателя жалобы, спорный договор аренды предусматривает право арендатора (Общества) предоставлять объект в краткосрочную субаренду (на срок менее 1 года) без получения предварительного письменного разрешения арендодателя о заключении договора субаренды, в связи с чем оснований для расторжения договора не имелось. Кроме того, Общество сослалось о применении данного порядка сдачи помещения в субаренду более 8,5 лет, с момента заключения дополнительного соглашения N 16 от 05.01.2002 г..

Предприниматель представил отзыв на апелляционную жалобу, в котором изложенные в ней доводы отклонил, считая жалобу необоснованной, а решение принятым в соответствии с нормами действующего законодательства.

В судебном заседании представитель Общества апелляционную жалобу поддержал, доводы жалобы подтвердил, а представители Предпринимателя возражали против удовлетворения жалобы.

Законность и обоснованность решения проверены в апелляционном порядке.

Как установлено судом в решении и подтверждается материалами дела, 17.10.1991 между Комитетом по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (арендодатель) и Товариществом с ограниченной ответственностью "Лотор" (арендатор) заключен договор аренды нежилых помещений (строений) N ОТ-126, в соответствии с которым Обществу на условиях аренды передано помещение 2Н, расположенное по адресу: г. Санкт-Петербург, пр. Металлистов, д. ПО, лит. А, для использования под магазин сроком до 17.10.2041г. Договор аренды зарегистрирован в установленном порядке.

Дополнительным соглашением от 01.11.1999 г.. к спорному договору аренды стороны в целях приведения условий договора аренды от 17.10.1991 г.. N ОТ-126 в соответствии с действующими нормативными актами Санкт-Петербурга договорились изложить договор в новой редакции.

Пунктом 6.2 договора (в редакции дополнительного соглашения от 01.11.1999 г..) установлен запрет арендатору заключать договоры и вступать в сделки, следствием которых является или может явиться какое-либо обременение предоставленных по договору имущественных прав, в частности, переход их к иному лицу (договоры залога, субаренды, внесение права на аренду объекта или его части в уставный (складочный) капитал и др.), без письменного разрешения арендодателя.

В случае несоблюдения арендатором условий сдачи объекта в субаренду, установленных п.п. 2.2.12, 6.4 договора, арендодатель вправе в одностороннем порядке без обращения в суд полностью отказаться от исполнения обязательств по договору аренды и расторгнуть договор аренды. В указанных случаях договор считается расторгнутым с момента получения арендатором уведомления об отказе от исполнения обязательства. Момент получения арендатором уведомления определяется в любом случае не позднее 5 дней с даты его отправки заказным письмом по адресу, указанному в договоре. (п. 6.3 договора в редакции дополнительного соглашения от 01.11.1999 г..).

Пункт п. 2.2.12 договора в редакции дополнительного соглашения от 01.11.1999 г.., в частности, устанавливает обязанность арендатора, при сдаче объекта в установленном договором порядке в субаренду обеспечить субарендатором соблюдение норм и правил использования объекта нежилого фонда, в том числе, санитарных норм и правил, правил пожарной безопасности, норм законодательства использования памятников истории и культуры (в необходимых случаях), а также норм и правил, установленных законодательством; уведомить арендодателя о заключении договора субаренды, приложив подлинник зарегистрированного договора субаренды, а также уведомлять арендодателя о всех изменениях и дополнениях к договору субаренды.

Согласно п. 6.4 договора в редакции дополнительного соглашения от 01.11.1999 г.. арендатор, не имеющий задолженности по арендной плате на момент подписания договора субаренды, имеет право заключения договоров субаренды при соблюдении им п. 2.2.12 договора.

Дополнительным соглашением N 3 от 01.06.2000 г.. к спорному договору аренды сторонами п. 6.4 договора в редакции дополнительного соглашения от 01.11.1999 г.. исключен.

Указанным соглашением п. 6.5 договора изложен в следующей редакции: арендатор обязан не заключать договора и не ступать в сделки, следствием которых является или может явиться какое-либо обременение предоставленных по договору имущественных прав, в частности, переход их к иному лицу (договоры залога, субаренды, внесение права на аренду объекта или его части в уставный (складочный) капитал и др.), без письменного разрешения арендодателя.

Дополнительным соглашением N 3 от 01.06.2000 г.. договор дополнен п. 6.6, согласно которому при сдаче арендатором объекта в субаренду без письменного разрешения арендодателя, а также при несоблюдении арендатором условий сдачи объекта в субаренду, установленных п. 2.2.12, арендодатель вправе в одностороннем порядке без обращения в суд полностью отказаться от исполнения обязательств по договору аренды и расторгнуть договор аренды. В указанных случаях договор считается расторгнутым с момента получения арендатором уведомления об отказе от исполнения обязательства. Момент получения арендатором уведомления определяется в любом случае не позднее 5 дней с даты его отправки заказным письмом по адресу, указанному в договоре аренды.

Дополнительным соглашением N 16 от 05.01.2002 г.. к спорному договору аренды внесли ряд изменений в договор аренды, в том числе, изменены п.п. 6.2 и 6.4 договора.

В соответствии с п. 6.2 договора в редакции дополнительного соглашения N 16 от 05.01.2002 г.. установлен запрет арендатору заключать договоры и вступать в сделки, следствием которых является или может явиться какое-либо обременение предоставленных по договору имущественных прав, в частности, переход их к иному лицу (договоры залога, внесение права на аренду объекта или его части в уставный (складочный) капитал и др.), без письменного разрешения арендодателя, за исключением сдачи в субаренду с соблюдением условий, установленных п.п. 2.2.12, 6.4 договора.

Согласно п. 6.4 договора в редакции дополнительного соглашения N 16 от 05.01.2002 г.. арендатор имеет право при отсутствии задолженности по арендной плате на момент подписания договоров субаренды, заключать при соблюдении условий сдачи в субаренду, предусмотренных п. 2.2.12 договора, договоры субаренды.

В силу п. 5.6 договора в редакции дополнительного соглашения N 16 от 05.01.2002 г.. в случае нарушения арендатором условий сдачи объекта (его части) в субаренду, установленных п.п. 2.2.12 и 6.4 договора, арендодатель вправе в одностороннем порядке без обращения в суд полностью отказаться от исполнения договора.

По результатам торгов, проводимых ОАО "Фонд имущества Санкт-Петербурга", Предприниматель по договору купли-продажи от 11.06.2010 г.. приобрел в собственность спорное помещение, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 6.08.2010 серии 78-АЕ N 004528. Письмом от 10.08.2010 г.. (т.1, л.д. 112) Предприниматель сообщил Обществу о переходе к нему прав арендодателя по указанному договору аренды.

Предприниматель направил Обществу уведомление N 03 от 30.03.2011 г.. о расторжении договора аренды договора в связи с нарушением предусмотренного договором порядка сдачи помещения в субаренду без согласия арендодателя.

Сославшись на расторжение договора аренды в одностороннем порядке, Предприниматель обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции, удовлетворяя требования Предпринимателя, установил, что Общество в нарушение п. 6.2 договора в редакции дополнительного соглашения N 16 от 05.01.2002 г.. и статьи 615 Гражданского кодекса РФ передало права объекта аренды третьим лицам на срок менее года без письменного разрешения арендодателя.

При этом суд признал предоставление Обществом в субаренду объекта аренды, расположенного по спорному адресу, без согласия арендодателя, достаточным основанием для расторжения в одностороннем порядке договора аренды на основании п. 6.3 договора в редакции дополнительного соглашения от 01.11.1999 г.. и п. 5.6 договора в редакции дополнительного соглашения N 16 от 05.01.2002 г..

Исследовав материалы дела, выслушав объяснения представителей сторон и обсудив доводы жалобы, апелляционный суд признал жалобу не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно п. 2 ст. 615 Гражданского кодекса РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами.

Апелляционный суд при исследовании доказательств по делу и оценке их в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса РФ пришел к выводу о том, что спорный договор аренды не предоставляет право арендатору сдавать объект аренды (часть объекта) в субаренду без письменного согласия арендодателя на срок менее одного года.

Ссылка подателя жалобы о предоставлении Обществу права на сдачу объекта аренды (части объекта) в субаренду на срок менее одного года без письменного разрешения арендодателя пунктом 6.2 договора в редакции дополнительного соглашения N 16 от 05.01.2002 г.. отклонена апелляционным судом.

В силу п. 2 ст. 609 Гражданского кодекса РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Пунктом 2 ст. 651 Гражданского кодекса РФ установлено, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Абз. 3 п. 2 ст. 615 Гражданского кодекса РФ установлено, что к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами, в том числе о их форме и государственной регистрации.

Положения п. 6.2 договора в редакции дополнительного соглашения N 16 от 05.01.2002 г.. предоставляют Обществу право сдавать предмет аренды в субаренду с соблюдением условий, установленных п.п. 2.2.12, 6.4 договора.

Одним из условий, установленных п. 2.2.12 договора в редакции дополнительного соглашения от 01.12.1999 г.., является обязанность арендатора уведомить арендодателя о заключении договора субаренды в пятидневный срок со дня государственной регистрации договора субаренды, приложив подлинник зарегистрированного договора субаренды. При этом требования п. 2.2.12 договора в редакции дополнительного соглашения от 01.12.1999 г.. в указанной части согласуются с абз. 3 п. 2 ст. 615 Гражданского кодекса РФ.

Таким образом, положения п. 6.2 договора подлежат применению только в случае заключения арендатором договора субаренды сроком не менее одного года.

Из содержания условий спорного договора аренды следует, что сторонами не предусмотрен отличный порядок сдачи объекта аренды в субаренду сроком менее года, чем закрепленный п. 2 ст. 615 Гражданского кодекса РФ.

Указание Обществом в апелляционной жалобе, в частности, что из п. 2.2.12 договора в редакции дополнительного соглашения от 01.12.1999 г.. следует, что одним из условием предоставления объекта в субаренду является направление арендодателю уведомления о заключении договора субаренды, подлежащего государственной регистрации, в связи с чем Общество полагает, что арендатор обладает правом предоставления объекта в краткосрочную субаренду (на срок менее года) без получения предварительного письменного разрешения арендодателя, и без последующего уведомления о заключении договора субаренды противоречит требованиям ст. 431 Гражданского кодекса РФ и основано на субъективном мнении подателя жалобы в толковании условий договора.

Доводы жалобы, касающиеся заключения Обществом договоров субаренды сроком менее года без согласия арендодателя в течение длительного времени, когда со стороны арендодателя выступал Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга, не имеют существенного значения для дела, поскольку данное обстоятельство не может расцениваться как непосредственное согласие арендодателя на заключение арендатором иных договоров субаренды сроком менее года.

П.2 ст. 615 Гражданского кодекса РФ содержит императивную норму. В договоре отсутствует условие, определенно выражающее согласие арендодателя на сдачу арендованного имущества в краткосрочную субаренду. Бесконтрольное распоряжением арендатором арендованным имуществом путем сдачи его по частям в краткосрочную субаренду нарушает права собственника имущества, заинтересованного в сохранении имущества, использовании его по назначению в соответствии с условиями договора.

Апелляционный суд, выясняя действительную общую волю сторон с учетом условий договора, отклонил доводы подателя жалобы со ссылкой на практику, установившуюся во взаимных отношениях с прежним арендодателем - КУГИ СПб. Представленные сторонами письма КУГИ СПб (N 4587 от 09.12.2011 г.., N 788-20.9 от 18.01.2012 г..) носят противоречивый характер, воля настоящего арендодателя направлена на неукоснительное соблюдение условий договора аренды, не содержащего условия о согласии арендодателя на сдачу имущества в краткосрочную субаренду.

Судом полно и всесторонне исследованы и оценены все имеющиеся доказательства, в том числе представленные в материалы дела договоры субаренды, заключенные между Обществом и третьими лицами на срок менее года (т.1, л.д. 36-91). Оснований, предусмотренных ч. 9 ст. 75 Арбитражного процессуального кодекса РФ, для исследования судом подлинных договоров субаренды не имелось. О фальсификации данных доказательств в порядке ст. 161 Арбитражного процессуального кодекса РФ Общество в суде первой инстанции не заявляло.

Представленные Обществом в суде апелляционной инстанции дополнительные документы не опровергают выводы суда первой инстанции, изложенные в решении.

В соответствии с ч. 1 ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса РФ третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований на предмет спора, могут вступить в дело на стороне истца или ответчика до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела в первой инстанции арбитражного суда, если этот судебный акт может повлиять на их права или обязанности по отношению к одной из сторон. Они могут быть привлечены к участию в деле также по ходатайству стороны или по инициативе суда.

Апелляционный суд в отсутствии безусловных оснований для отмены оспариваемого судебного акта и в силу указанной процессуальной нормы лишен возможности привлечь к участию в деле КУГИ Санкт-Петербурга, ИП Григорьеву М.В., ИП Мавлиханову О.Г., И.П. Иванова А.В., И.П. Романову К.С.,И.П. Круглову А.В., Кокош Е.В., И.П. МакаровуИ.А., И.П. Помогаева А.Н.,И.П. Барееву Н.Ш. в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, в связи с чем ходатайства о их привлечении отклонены.

Нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену судебного акта, судом при рассмотрении дела и разрешении спора не допущено.

Остальные доводы жалобы на законность и обоснованность судебного акта не влияют.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 30.09.2011 г.. по делу N А56-35217/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Председательствующий

Н.С. Полубехина

Судьи

В.М. Горбик О.Р. Старовойтова