Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 2 февраля 2012 г. N 15АП-14107/11

город Ростов-на-Дону

02 февраля 2012 г.

дело N А53-12046/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 30 января 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен 02 февраля 2012 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Галова В.В.,

судей Ломидзе О.Г., Мисник Н.Н.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Яковлевой А.В.,

при участии:

от истца: представитель Бутко Светлана Александровна (доверенность от 18.03.2011 N ИЗ-8080/13),

от ответчика: представитель Костюченко Дмитрий Викторович (доверенность от 20.09.2011),

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Сити-Парк"

на решение Арбитражного суда Ростовской области (судья Смолькова А.В.) от 28 октября 2011 года по делу N А53-12046/2011

по иску Департамента имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону

к обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Сити-Парк" (ИНН 6167090901, ОГРН 1076167001734),

при участии третьего лица: Министерства имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий, организаций Ростовской области,

о взыскании арендной платы за землю, пени,

УСТАНОВИЛ:

Департамент имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону (далее - департамент) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Сити-Парк" (далее - общество) о взыскании 17 186 863 рублей 50 копеек задолженности по арендной плате за землю за период с 01.01.2011 по 30.06.2011 по договору аренды N 31617 от 05.11.2009, пени за период с 21.03.2011 по 30.06.2011 в сумме 263 474 рублей 62 копеек.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Министерство имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий, организаций Ростовской области.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 28.10.2011 заявленные требований удовлетворены в полном объеме.

Сославшись на правовую позицию, изложенную в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 3413/11 от 13.09.2011, от 22.04.2008 N 16975/07, суд первой инстанции отклонил довод ответчика о том, что предмет аренды прекратил свое существование в результате раздела и, следовательно, прекратились арендные отношения.

Суд указал, что земельный участок перешел во владение ответчика на основании договора аренды от 05.11.2009, зарегистрированного 03.12.2009 под номером 61-61-01/793/2009-195. Указанное владение не прекращалось, земельный участок арендодателю не возвращался.

Расчет задолженности, произведенный истцом, суд признал правильным и удовлетворил исковые требования.

Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик обжаловал его в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просил решение отменить, производство по делу прекратить.

В обоснование жалобы апеллянт указал, что с даты предоставления в собственность по договору купли-продажи одного из образованных участков объект аренды изменился, индивидуально-определенный участок с кадастровым номером 61:44:0030115:2 перестал быть предметом аренды, следовательно, и сам договор аренды N 31617 от 05.11.2009 является незаключенным с 29.09.2010.

По мнению апеллянта, иск о взыскании арендной платы в отношении земельного участка, который был продан по договору, полностью исполненному сторонами, и не подлежащему как сделка государственной регистрации, не подлежит удовлетворению, поскольку после продажи участка у департамента отсутствуют полномочия по распоряжению им, и по взысканию арендной платы.

Апеллянт также указал, что после раздела исходного земельного участка 61:44:0030115:2, находящегося в аренде у общества, один из образованных земельных участков с кадастровым номером 61:44:0030115:5 был предоставлен в собственность ответчика для целей, отличных от тех, на которых был предоставлен как исходный земельный участок, так и остальные образованные в результате раздела участки, а именно для целей эксплуатации расположенных на нем строений. В связи с указанным, по мнению апеллянта, арендная плата подлежит пересчету с учетом целей предоставления участков.

Ответчик также считает, что после раздела земельного участка, являющегося предметом договора аренды, общество отказалось от трех земельных участков (кадастровые номера 61:44:0030115:8, 61:44:0030115:7, 61:44:0030115:4), поскольку они были переведены в состав земель находящихся в государственной собственности (да разграничения прав). Таким образом, взыскание арендной платы за использование указанных земельных участков, право пользования которыми не принадлежало ответчику с 08.09.2010, неправомерно.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика поддержал довод жалобы, представитель истца возражал против удовлетворения жалобы, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения.

Третье лицо, надлежащим образом извещенное о времени и месте судебного разбирательства, представителя в судебное заседание суда апелляционной инстанции не направило. В отношении указанного лица дело рассмотрено в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей сторон, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, постановлением Мэра г. Ростова-на-Дону от 17.10.2008 N 1077 обществу с ограниченной ответственностью "УК "Сити-Парк" был предоставлен в аренду сроком на 5 лет земельный участок площадью 59,5649 га с кадастровым номером 61:44:030115:2 на острове Зеленый на реке Дон для строительства комплекса организованного клубного отдыха. На основании данного постановления в целях строительства комплекса организованного клубного отдыха между ДИЗО г. Ростова-на-Дону, с одной стороны, и обществом с ограниченной ответственностью "УК "Сити-Парк", с другой стороны, был заключен договор аренды земельного участка от 05.11.2009 N 31617 (далее - договор аренды).

Согласно уведомлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области от 03.12.2009 по заявлению ответчика произведена государственная регистрация договора аренды земельного участка N 31617 от 05.11.2009, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Окружная, 1, кадастровый (условный) номер 61:44:030115:2.

В рамках реализации вышеуказанного постановления Мэра г. Ростова-на-Дону общество с ограниченной ответственностью "УК "Сити-Парк" осуществляло освоение предоставленного ему земельного участка 59,5649 га с кадастровым номером 61:44:030115:2 на острове Зеленый по ул. Окружная, 1.

Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 18.08.2011 на земельный участок площадью 595 649 кв. м с кадастровым номером 61:44:030115:2, расположенный по ул. Окружная, 1 зарегистрировано право аренды общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Сити-парк" сроком действия с 03.12.2009 по 17.10.2013.

В соответствии с пунктом 3.2 договора арендатор обязан производить арендные платежи ежеквартально равными частями (1/4) от общей суммы платы за один год не позднее 20 числа последнего месяца квартала.

На момент заключения договора размер арендной платы в год установлен в сумме 29 885 000 рублей в год (пункт 3.1 договора).

В соответствии с пунктом 3.4 договора размер арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке в случае установления коэффициентов связанных с изменением уровня инфляции (иных коэффициентов), изменениям и вносимыми в нормативно-правовые акты Российской Федерации, Ростовской области, органов устного самоуправления, устанавливающих кадастровую стоимость земельного участка, ставки, значения и коэффициенты, используемые в расчете арендной платы за землю. В этом случае размер арендной платы считается измененным с момента официальной публикации нормативно-правового акта или с момента, указанного в нормативно-правовом акте и обязательного заключения дополнительного соглашения не требуется.

На основании пункта 5.2 договора за нарушение сроков внесения арендной платы арендатор уплачивает пеню из расчета 1/300 ставки рефинансирования ЦБ

Постановлением Мэра города Ростова-на-Дону от 08.09.2010 N 668 ранее предоставленный обществу с ограниченной ответственностью "УК "Сити-Парк" земельный участок общей площадью 59,5649 га с кадастровым номером 61:44:030115:2 на острове Зеленый по ул. Окружная, 1 был разделен на земельные участки, предоставленные обществу с ограниченной ответственностью "УК "Сити-Парк" в аренду сроком на 5 лет для строительства комплекса объектов рекреационного назначения для массового отдыха граждан:

- площадью 21,0384 га, в т.ч.: водоохранная зона площадью - 3,2198 га, охранная зона ЛЭП - 0,0512 га, охранная зона инженерных коммуникаций - 0,3730 га (КН 61:44:030115:5), для эксплуатации и строительства комплекса объектов рекреационного назначения для массового отдыха граждан;

- площадью 23,7921 га, в т.ч.: водоохранная зона площадью - 0,1590 га, охранная зона ЛЭП - 0,3034 га, охранная зона инженерных коммуникаций - 0,3647 га, перспективная зона развития транспортной инфраструктуры города - 2,8874 га (КН 61:44:030115:3);

- площадью 10,2729 га, в т.ч.: водоохранная зона площадью - 2Д519 га, охранная зона ЛЭП - 3,2218 га, охранная зона инженерных коммуникаций - 0,3781 га (КН 61:44:030115:6);

- земельный участок (КН 61:44:030115:4) площадью 4,1227 га, в т.ч.: водоохранная зона площадью 1,1191 га, охранная зона ЛЭП - 0,8771 га, перевести в состав городских земель, находящихся в государственной (до разграничения прав) собственности (с учетом постановления от 14.03.2011 N 143);

- на земельные участки площадью 0,3012 га (КН 61:44:030115:7) и площадью 0,0378 га (КН 61:44:030115:8) для перевода в состав земель, находящихся в государственной (до разграничения прав) собственности.

Сформированному на основании Постановления Мэра г. Ростова-на-Дону от 08.09.2010 N 668 земельному участку с кадастровым номером 61:44:030115:5 площадью 21,0384 га с разрешенным использованием "для эксплуатации и строительства комплекса объектов рекреационного назначения для массового отдыха граждан" установлен адрес: улица Окружная, 1а в Пролетарском районе города Ростова-на-Дону.

Ответчик обратился в департамент с заявлением о приобретении в собственность указанного земельного участка.

Распоряжением ДИЗО г. Ростова-на-Дону от 29.09.2010 N 3383 обществу с ограниченной ответственностью "УК "Сити-Парк" предоставлен в собственность земельный участок стоимостью 6 967 918 рублей 08 копеек площадью 210 384 кв. м с кадастровым номером 61:44:030115:5, вид разрешенного использования "для эксплуатации и строительства комплекса объектов рекреационного назначения для массового отдыха граждан".

29.09.2010 между истцом и ответчиком на основании вышеуказанного распоряжения заключен договор купли-продажи земельного участка собственнику строений по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Окружная, 1.

Вступившим в законную силу решением арбитражного суда Ростовской области от 15.07.2011 по делу N А53-8071/11 установлено, что ответчиком была полностью оплачена стоимость земельного участка. Данное обстоятельство подтверждено имеющимся в материалах дела письмом МУ "Фонд имущества г. Ростова-на-Дону" в адрес общества с ограниченной ответственностью "УК "Сити-Парк" от 26.04.2011 N ФИ-1026 и не оспаривается самим истцом.

Вместе с тем, право собственности на вышеуказанный земельный участок ответчиком не зарегистрировано, что подтверждено уведомлением об отсутствии в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним запрашиваемых сведений от 21.03.2011 N 01/097/2011-392.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Государственная регистрация сделок с земельными участками обязательна в случаях, указанных в федеральных законах (пункт 2 статьи 25 Земельного кодекса Российской Федерации).

Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (пункт 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Согласно пункту 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что преобразование земельного участка с кадастровым номером 61:44:030115:2 путем его раздела на шесть земельных участков с присвоением новых кадастровых номеров, не является основанием для прекращения обязательств по договору аренды земельного участка.

Специфической особенностью земельных участков как объектов недвижимости служит то обстоятельство, что они являются природными объектами, частью поверхности земли, формирование их границ осуществляется посредством государственного кадастрового учета.

При образовании новых земельных участков путем деления прежнего единого земельного участка (выдела из него) природный объект не исчезает, меняется лишь описание границ.

Данная особенность земельных участков отмечена в практике Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации по конкретным делам, в частности, в постановлении от 22 апреля 2008 года N 16975/07, определении от 12 августа 2010 года N ВАС-6493/10.

То есть, гибели объекта в физическом смысле, с которой сопряжено прекращение договорного правоотношения в силу невозможности исполнения, при разделе земельного участка (выделе из него доли) не происходит.

Буквальный текст положений пункта 4 и пункта 6 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации не устанавливает дополнительных оснований для прекращения правоотношения из договора аренды.

Пункт 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает преимущественное право арендатора земельного участка на заключение с ним договора аренды (ссуды) образуемых и измененных земельных участков на прежних условиях, а также возможность внесения соответствующих изменений в ранее заключенные договоры аренды земельных участков или безвозмездного срочного пользования ими.

Констатация в норме права указанных правовых возможностей может оцениваться как указание на прекращение договора только посредством толкования данной нормы.

Между тем в пункте 10 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17 февраля 2011 года N 10 "О некоторых вопросах применения законодательства о залоге" дано следующее толкование статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации: применяя статью 11.8 ЗК РФ, судам следует иметь в виду, что ипотека как обременение сохраняется в отношении каждого из земельных участков, образованных при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, если иное не предусмотрено залогодателем и залогодержателем. При этом внесение в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ипотеке каждого из земельных участков, образованных при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, осуществляется регистратором без представления отдельного заявления и уплаты государственной пошлины.

Этому толкованию соответствуют положения постановления Правительства РФ от 18.02.1998 N 219 (ред. от 22.11.2006) "Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним", согласно которым при прекращении существования объекта недвижимого имущества в связи с его преобразованием (разделением, выделением, слиянием) актуальные записи специальных частей подраздела III переносятся в специальные части подраздела III разделов Единого государственного реестра прав, открытых на объекты недвижимого имущества, образованные в результате такого преобразования (разделения, выделения, слияния).

Причем положения пункта 4 статьи 11.8 Земельного кодекса распространяются как на аренду, возникшую из договора, так и на ипотеку из договора, что следует из пункта 6 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации указывающего на применение ко всем обременениям из договора правил пункта 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации.

В связи с указанным отклоняется довод апеллянта о том, что с даты предоставления в собственность по договору купли-продажи одного из образованных участков объект аренды изменился, индивидуально-определенный участок с кадастровым номером 61:44:0030115:2 перестал быть предметом аренды, следовательно, и сам договор аренды N 31617 от 05.11.2009 является незаключенным с 29.09.2010.

Довод апеллянта о том, что иск о взыскании арендной платы в отношении земельного участка, который был продан по договору, полностью исполненному сторонами, и не подлежащему как сделка государственной регистрации, не подлежит удовлетворению, поскольку после продажи участка у департамента отсутствуют полномочия по распоряжению им, и по взысканию арендной платы, также подлежит отклонению.

В пункте 7 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" указано, что согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). В соответствии с пунктом 1 статьи 65 ЗК РФ формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Покупатель - бывший арендатор, обязанность которого по внесению арендной платы прекратилась, - до государственной регистрации перехода права собственности на землю не является плательщиком земельного налога и поэтому обязан в соответствии с пунктом 1 статьи 1102 ГК РФ возместить продавцу (арендодателю) расходы по уплате этого налога.

Вместе с тем, поскольку публично-правовое образование не уплачивает земельный налог, то в случае, если оно выступает продавцом (арендодателем) земельного участка, в силу подпункта 7 пункта 1 статьи 1 и статьи 65 ЗК РФ до государственной регистрации перехода права собственности на землю обязательство по внесению арендной платы из ранее заключенного между сторонами договора аренды сохраняется. Следовательно, в этом случае ввиду платности использования земли стороны не вправе установить иной момент прекращения обязанности по внесению арендной платы.

Доводы жалобы, касающиеся изменения целей предоставления земельных участков и отказа общества от трех земельных участков отклоняются судом апелляционной инстанции, так как в договор аренды не были внесены изменения, касающиеся соответствующих условий договора. Изменения возникших между сторонами договора отношений возможно лишь посредством заключения дополнительных соглашений к договору, доказательств совершения которых в материалы дела не представлено. Не представлено также доказательств возврата в спорный период земельных участков ответчиком.

Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации установлена обязанность арендатора по своевременному внесению платы за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии со статьями 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В статье 424 Гражданского кодекса Российской Федерации указано, что в предусмотренных законом случаях при исполнении договора применяются ставки, устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами.

В соответствии с правовой позицией Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 26.01.2010 N 11487/09, в случаях, когда согласно условиям договора размер арендной платы может пересматриваться арендодателем в одностороннем порядке в результате принятия уполномоченными органами нормативных актов, изменение размера арендной платы вследствие принятия соответствующими органами таких актов не является изменением условия договора о размере арендной платы применительно к пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора. Поэтому такое изменение цены не требует заключения дополнительного соглашения к договору. В связи с принятием уполномоченными органами нормативно-правовых актов, устанавливающих или изменяющих ставки арендной платы на очередной период на имущество, находящееся в муниципальной собственности, у арендатора возникает обязанность вносить арендную плату в установленном размере.

В Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 N 12404/09 по делу N А58-2302/2008, содержащем толкование правовых норм, признанное общеобязательным и подлежащим применению при рассмотрении арбитражными судами аналогичных дел, указано, что согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому, независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы, новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом стороны не лишены права требовать друг от друга внесения изменений, обусловленных изменениями законодательства, в заключенный ими договор аренды.

В соответствии с пунктом 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Расчет задолженности ответчика по внесению арендной платы и пени произведен арифметически и методологически верно, с учетом вышеуказанных положений закона и правовых позиций Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.

Суд первой инстанции принял законное и обоснованное решение. Доводы апелляционной жалобы основаны на неверном понимании норм материального права заявителем.

Суд апелляционной инстанции не усматривает оснований к отмене либо изменению решения суда первой инстанции. Суд правильно определил спорные правоотношения сторон и предмет доказывания по делу, с достаточной полнотой выяснил обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела. Выводы суда основаны на доказательствах, указание на которые содержится в обжалуемом судебном акте и которым дана оценка в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Суд правильно применил нормы материального и процессуального права. Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допущено.

В соответствии с правилами статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по оплате государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы подлежат отнесению на заявителя жалобы.

Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 28 октября 2011 года по делу N А53-12046/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в кассационном порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в срок, не превышающий двух месяцев со дня принятия постановления.

Председательствующий

В.В. Галов

Судьи

О.Г. Ломидзе Н.Н. Мисник