Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 7 февраля 2012 г. N 20АП-5629/11

г. Тула

07 февраля 2012 г.

Дело N А68-6553/10

Резолютивной часть постановления объявлена 31 января 2012 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 07 февраля 2012 года.

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Юдиной Л.А.,

судей Можеевой Е.И.,

Рыжовой Е.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания

Ганюхиным М.И.,

при участии в судебном заседании:

от истца:	Королевой М.И. - представителя по доверенности от 08.06.2011; Джгаркавы Л.Ш. - представителя по доверенности от 28.11.2011;
от ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Сибирь":	Подольского И.В. - представителя по доверенности от 18.01.2010;
от других лиц, участвующих в деле:	не явились, извещены надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Сибирь", г. Климовск Московской области, (ОГРН 1025002692373) на решение Арбитражного суда Тульской области от 24.08.2011 по делу N А68-6553/10 (судья Елисеева Л.В.), принятое по иску общества с ограниченной ответственностью "Промвентиляция-Сервис", г. Тула (ОГРН 1027100971017), к обществу с ограниченной ответственностью "Сибирь", г. Климовск Московской области (ОГРН 1025002692373), обществу с ограниченной ответственностью "СМУ "Промвентиляция", г. Тула (ОГРН 1037101125710), Министерству имущественных и земельных отношений Тульской области, Управлению Росреестра по Тульской области о признании сделки недействительной,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Промвентиляция-Сервис" (далее - ООО "Промвентиляция-Сервис") обратилось в суд с иском о признании недействительным соглашения от 20.05.2009 об уступке прав по договору N 3719 от 23.10.2003 аренды земельного участка с кадастровым номером 71:30:08 02 01:0014, площадью 7 040 кв.м, расположенного по адресу: Тульская область, г. Тула, Центральный район, ул. Скуратовская, 111, и просило применить последствия его недействительности в виде аннулирования записей в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 04.08.2009 N 71-71-01/017/2009-507 и N 71-01.30-23.2004-0106.02 о регистрации указанного соглашения и права аренды в пользу общества с ограниченной ответственностью "Сибирь" (далее - ООО "Сибирь") (с учетом уточнения).

Решением Арбитражного суда Тульской области от 24 августа 2011 года исковые требования удовлетворены частично: соглашение от 20.05.2009 об уступке прав по договору аренды от 23.10.2003 N 3719 земельного участка с кадастровым номером 71:30:08 02 01:0014, площадью 7 040 кв.м, расположенного по адресу: Тульская область, Центральный район, ул. Скуратовская, д. 111, признано недействительным. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

Не согласившись с принятым решением, ООО "Сибирь" обратилось в Двадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт.

Заявитель считает, что, защищая интересы ООО "Промвентиляция-Сервис", суд нарушил права ООО "Сибирь", поскольку не разрешил вопрос об арендной плате за период с момента заключения спорного соглашения до вынесения решения суда.

Заявитель указывает на необходимость проверки компетенции и полномочий Департамента имущественных и земельных отношений Тульской области.

Кроме того, в апелляционной жалобе указано на то, что оспариваемое соглашение заключено 20.05.2009, а право собственности истца на недвижимое имущество, расположенное на спорном земельном участке, зарегистрировано 28.04.2010, то есть невозможно установить, какие права истца были нарушены 20.05.2009.

Истец с доводами апелляционной жалобы не согласился по основаниям, изложенным в письменном отзыве на нее, просил решение суда оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Лица, участвующие в деле, кроме истца и ответчика - ООО "Сибирь", в суд апелляционной инстанции своих представителей не направили, хотя о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

В соответствии со ст. 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривалось в отсутствие неявившихся лиц.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав мнение явившихся в судебное заседание лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции считает, что обжалуемое решение следует изменить в связи со следующим.

Как установлено судом области и усматривается из материалов дела, ООО "Промвентиляция-Сервис" на основании договора купли-продажи от 29.03.2010 приобрело у ООО "СМУ "Промвентиляция" в собственность недвижимое имущество - сооружение: котельная, навес, труба, назначение: нежилое, общей площадью 143,7 кв.м, лит. К, к, расположенное по адресу: г. Тула, Центральный район, ул. Скуратовская, д. 111.

Право собственности истца на указанный объект недвижимости зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 28.04.2010.

Указанная котельная расположена на земельном участке с кадастровым номером 71:30:08 02 01:0014, общей площадью 7 040 кв.м. Данный участок является муниципальной собственностью.

Кроме котельной, на спорном земельном участке с кадастровым номером 71:30:08 02 01:0014, общей площадью 7 040 кв.м, расположены также объекты недвижимости, принадлежащие на праве собственности ООО "Сибирь", а именно: нежилое здание общей площадью 1 276,40 кв.м, лит. А, А1, а; нежилое здание (мастерская) общей площадью 574,80 кв.м, лит. Л.

Данные объекты недвижимости, принадлежащие ООО "Промвентиляция-Сервис" и ООО "Сибирь" и расположенные на едином земельном участке с кадастровым номером 71:30:08 02 01:0014, ранее принадлежали на праве собственности ООО "СМУ "Промвентиляция".

Земельный участок ООО "СМУ "Промвентиляция" арендовало по договору аренды от 23.10.2003 N 3719 (т.1, л.д.19-21), заключенному с комитетом по управлению имуществом Управы г. Тулы.

Между ООО "СМУ "Промвентиляция" (должник) и ООО "Сибирь" (кредитор) 15.01.2009 был заключен договор отступного, по которому должник передал в собственность кредитора взамен исполнения денежных обязательств о возврате суммы задолженности отступное в виде принадлежащего ему на праве собственности нежилого здания общей площадью 1 276,40 кв.м, лит. А, А1, а, и нежилого здания (мастерской) общей площадью 574,80 кв.м, лит. Л (т.1, л.д.55-57).

Кроме того, должник передал кредитору право аренды земельного участка общей площадью 7 040 кв.м, кадастровый номер 71:30:08 02 01:0014, по адресу: Тульская область, город Тула, Центральный район, ул. Скуратовская, д. 111, по договору аренды N 3719 от 23.10.2003, заключенному ООО "СМУ "Промвентиляция" с комитетом по управлению имуществом Управы г. Тулы на основании постановления главы города Тулы N 42 от 10.01.2003.

Между Департаментом имущественных и земельных отношений Тульскй области (арендодатель), ООО "СМУ "Промвентиляция" (арендатор) и ООО "Сибирь" (новый арендатор) 20.05.2009 было заключено соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N 3719 от 23.10.2003 (т.1, л.д.77).

В соответствии с п. 1 данного соглашения арендатор передает, а новый арендатор принимает на себя в полном объеме права и обязанности по договору аренды от 23.10.2003 г.. N 3719 земельного участка площадью 7 040 кв.м, КN 71:30:08 02 01:0014, расположенного по адресу: г. Тула, Центральный район, ул. Скуратовская, д. 111, зарегистрированному учреждением юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним 17.03.2001 за N 71-01.30-23.2004-0106.

Данное соглашение в установленном законом порядке зарегистрировано в Управлении Росреестра по Тульской области.

Полагая, что спорное соглашение заключено ответчиками в нарушение требований ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации, а также ссылаясь на невозможность в результате наличия указанного соглашения оформить права ООО "Промвентиляция-Сервис" на земельный участок, на котором расположен принадлежащий ему на праве собственности объект недвижимости, истец обратился в суд с настоящим заявлением.

Принимая решение, суд первой инстанции исходил из того, что передача всех прав по договору аренды земельного участка от старого арендатора - ООО "СМУ "Промвентиляция" к новому - ООО "Сибирь" противоречит требованиям ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации и ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Отказывая в требовании о применении последствий недействительности соглашения от 20.05.2009 в виде аннулирования записей в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 04.08.2009 N 71-71-01/017/2009-507 и N 71-01.30-23.2004-0106.02 о регистрации указанного соглашения и права аренды в пользу ООО "Сибирь", суд области пришел к выводу, что судебный акт является самостоятельным основанием как для государственной регистрации права на недвижимое имущество, так и для погашения регистратором соответствующей записи.

Суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

Как видно, исковые требования ООО "Промвентиляция-Сервис" касаются признания соглашения от 20.05.2009 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N 3719 от 23.10.2003 недействительным.

В соответствии с п. 1 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Пунктом 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Согласно абз. 2 п. 2 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации, с учетом разъяснений, содержащихся в п. 32 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", требование о признании сделки недействительной (ничтожной) может быть заявлено любым заинтересованным лицом.

Под заинтересованным лицом следует понимать лицо, имеющее юридически значимый интерес в данном деле. Такая юридическая заинтересованность может признаваться за участниками сделки либо за лицами, чьи права и законные интересы прямо нарушены оспариваемой сделкой.

Согласно пункту 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения (далее они же могут именоваться объектами недвижимости), расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации.

Пунктом 1 статьи 28 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность или в аренду, а также предоставляются юридическим лицам в постоянное (бессрочное) пользование в случаях, предусмотренных пунктом 1 статьи 20 Земельного кодекса Российской Федерации, гражданам и юридическим лицам в безвозмездное срочное пользование в случаях, предусмотренных пунктом 1 статьи 24 Земельного кодекса Российской Федерации.

В силу пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений.

Таким образом, статья 36 Земельного кодекса Российской Федерации не допускает возможности предоставления земельного участка, расположенного под объектом недвижимости и необходимого для его использования, несобственнику этого объекта. Поэтому земельный участок, на котором расположены здания, строения, сооружения нескольких собственников, не может быть предоставлен в единоличную собственность только одного из собственников таких объектов недвижимости и тогда, когда именно с ним ранее был оформлен договор аренды участка.

По смыслу статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации при наличии на одном земельном участке объектов недвижимости нескольких собственников каждый из них имеет право ставить вопрос о выделе соответствующей части земельного участка в самостоятельный участок и о приобретении его в собственность или аренду независимо от других лиц, если первоначальный участок делим, образуемые земельные участки превышают минимально допустимые пределы и к ним будет обеспечен доступ от участков общего пользования, в том числе путем установления сервитута (часть 3 статьи 27 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", далее - Закон о кадастре недвижимости).

Следовательно, есть все основания полагать, что каждый из собственников объектов недвижимости, расположенных на одном делимом земельном участке, мог бы совершить сделку приватизации причитающейся ему части участка после ее выделения в натуре и внесения в кадастр недвижимости в качестве самостоятельного объекта.

Как видно, ООО "Промвентиляция-Сервис" является собственником недвижимого имущества - сооружения нежилого назначения: котельная, навес, труба, общей площадью 143,7 кв.м, лит. К, к, расположенного по адресу: г. Тула, Центральный район, ул. Скуратовская, д. 111 (т.1, л.д.14).

Таким образом, суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что истец вправе требовать реализации предоставленного ему исключительного права на приватизацию земельного участка, на котором расположен данный объект недвижимости, либо приобретения права аренды на него, предоставленных ему ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

Между тем использовать предоставленные истцу права фактически оказалось невозможно в связи с заключением 20.05.2009 между Департаментом имущественных и земельных отношений Тульскй области (арендодатель), ООО "СМУ "Промвентиляция" (арендатор) и ООО "Сибирь" (новый арендатор) соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N 3719 от 23.10.2003, в соответствии с которым все права арендатора по данному договору, в том числе и в отношении той части земельного участка, которая занята в настоящее время объектом недвижимости (котельной), принадлежащей на праве собственности истцу, перешли от ООО "СМУ "Промвентиляция" к ООО "Сибирь".

Таким образом, передача прав по договору аренды спорного земельного участка от старого арендатора (ООО "СМУ "Промвентиляция") к новому (ООО "Сибирь"), в части земельного участка, на котором расположен объект недвижимости истца, противоречит вышеуказанным требованиям закона.

В силу статьи 180 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

Согласно правовой позиции, содержащейся в постановлении Президиума ВАС РФ от 06.09.2011 N 4275/11, иск собственника объекта недвижимости, чьи права при приватизации земельного участка не были учтены, о признании полностью недействительной этой сделки приватизации может быть удовлетворен арбитражным судом либо при признании иска покупателем по этой сделке, либо при совокупности двух условий: земельный участок неделим; истец не готов (не желает) реализовать право на его выкуп.

Как видно, ответчиками настоящий иск не признан.

Кроме того, судебной коллегией установлено, что спорный участок является делимым, что подтверждается письмом МУП "Центр ГиЗ г.Тулы" N 32/12 от 20.01.2012 (т.4, л.д.106-108).

Данное обстоятельство также не оспаривается сторонами.

Высший Арбитражный Суд Российской Федерации также указал, что резолютивная часть решения суда по любому делу, связанному с образованием и/или изменением границ земельных участков (раздел, выдел, недействительность в части сделки приватизации), должна содержать их уникальные характеристики, подлежащие внесению в кадастр недвижимости в силу пункта 1 статьи 7 Закона о кадастре недвижимости: площадь и текстовое описание местоположения границ вновь образуемых в результате раздела (выдела) земельных участков, а также указание на соответствующий межевой план как неотъемлемую часть решения.

Как видно, МУП "Центр ГиЗ г.Тулы" осуществляло межевание спорного земельного участка в связи с образованием двух земельных участков путем раздела земельного участка с кадастровым номером 71:30:080201:14, расположенного по адресу: Тульская область, г.Тула, Центральный район, ул. Скуратовская, д.111 (т.4, л.д.71-88).

Согласно данным межевого плана истцу для эксплуатации объекта недвижимого имущества необходим земельный участок площадью 1 089 кв.м с кадастровым номером 71:30:080201:14:ЗУ2, расположенный по адресу: Тульская область, г.Тула, Центральный район, ул. Скуратовская, д. 111, в границах между точками н1, 76, 79, 80, н2 и н1.

В связи с этим суд апелляционной инстанции приходит к выводу о недействительности соглашения от 20.05.2009 об уступке прав по договору N 3719 от 23.10.2003 аренды земельного участка с кадастровым номером 71:30:08 02 01:0014, площадью 7 040 кв.м, расположенного по адресу: Тульская область, г. Тула, Центральный район, ул. Скуратовская, д. 111, в части земельного участка, на котором расположен объект недвижимости истца, как не соответствующего требованиям ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

При этом суд апелляционной инстанции находит обоснованными выводы суда области, касающиеся отказа в удовлетворении требований истца о применении последствий недействительности данного соглашения в виде аннулирования записей в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 04.08.2009 N 71-71-01/017/2009-507 и N 71-01.30-23.2004-0106.02 о регистрации указанного соглашения и права аренды в пользу ООО "Сибирь" как соответствующиу разъяснениям, изложенным в п. 6 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 21.07.2009 N 132 "О некоторых вопросах применения арбитражными судами статей 20 и 28 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество".

Доводы, заявленные в апелляционной жалобе, судебной коллегией во внимание не принимаются, поскольку они не имеют правового значения при разрешении настоящего спора по существу.

При таких обстоятельствах решение Арбитражного суда Тульской области от 25 мая 2011 года в силу п.п. 3 ч. 1 ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит изменению.

В соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина по апелляционной жалобе относится на заявителя.

Руководствуясь статьями 110, 266, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Тульской области от 24 августа 2011 года по делу N А68-6553/10 в части удовлетворения исковых требований общества с ограниченной ответственностью "Промвентиляция - Сервис" изменить.

Признать недействительным соглашение от 25.05.2009 об уступке прав по договору N 3719 от 23.10.2003 аренды земельного участка в части передачи права аренды земельного участка площадью 1 089 кв.м с кадастровым номером 71:30:080201:14:ЗУ2, расположенного по адресу: Тульская область, г.Тула, Центральный район, ул. Скуратовская, д. 111, в границах между точками н1, 76, 79, 80, н2 и н1 согласно межевому плану, выполненному муниципальным унитарным предприятием "Тульский городской центр градостроительства и землеустройства", являющемуся неотъемлемой частью судебного акта.

В остальной части решение Арбитражного суда Тульской области от 24 августа 2011 года по делу N А68-6553/10 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

Л.А. Юдина

Судьи

Е.И. Можеева Е.В. Рыжова