Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 13 февраля 2012 г. N 12АП-444/12

г. Саратов

13 февраля 2012 г.

Дело N А12-15338/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 08 февраля 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен 13 февраля 2012 года.

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе

председательствующего судьи Акимовой М.А.,

судей Веряскиной С.Г., Смирникова А.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания Чумаковой А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации Волгограда (г. Волгоград)

на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 01.12.2011 по делу N А12-15338/2011 (судья Самсонов В.А.)

по иску администрации Волгограда (г. Волгоград)

к обществу с ограниченной ответственностью фирма "Амос" (г. Волжский Волгоградской области)

третье лицо: комитет земельных ресурсов администрации Волгограда (г. Волгоград)

о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.07.2008 по 30.04.2011 в размере 704 521, 99 руб. и пени за период с 11.07.2004 по 10.04.2011 в размере 339 711,68руб.,

УСТАНОВИЛ:

в Арбитражный суд Волгоградской области обратилась администрация Волгограда (далее администрация, истец) с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью фирма "Амос" (далее ООО фирма "Амос", ответчик) о взыскании по договору аренды от 10.11.2004 N 5569 задолженности по арендной плате за период с 01.07.2008 по 30.04.2011 в размере 704 521,99 руб. и неустойки за период с 11.07.2004 по 10.04.2011 в размере 339 711,68 руб.

Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 01.12.2011 в удовлетворении заявленных требований отказано.

Истец не согласился с решением суда первой инстанции и обратился в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, апелляционную жалобу удовлетворить.

Лица, участвующие в деле, явку представителей в судебное заседание не обеспечили. О месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом, согласно требованиям статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса РФ, что подтверждено уведомлениями о вручении почтовых отправлений N 410031 42 79280 9, N410031 42 79279 3, N410031 42 79276 2, конвертами с уведомлениями о вручении почтовых отправлений N 410031 42 79277 9, N410031 42 79278 6. Информация о месте и времени судебного заседания размещена на официальном сайте Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации 13 января 2012 года, что подтверждено отчётом о публикации судебных актов на сайте. В соответствии с частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса РФ суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие указанных лиц.

Исследовав материалы дела, арбитражный суд апелляционной инстанции пришёл к выводу, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что 10 ноября 2004 года между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключён договор аренды N 5569 земельного участка площадью 1 819,3 кв.м кадастровым номером 34:34:060047:0013, расположенного по адресу: г.Волгоград, Советский район, ул. Электролесовская, 70б (т. 1 л.д.11-16).

Срок действия договора установлен пунктом 1.1. с 11.06.2004 до 27.07.2049.

08 февраля 2005 года договор зарегистрирован в установленном законом порядке (т.1 л.д.16).

Согласно пунктам 2.2.-2.4. договора, арендатор обязан уплачивать предусмотренную ежегодную арендную плату ежеквартально равными частями не позднее 10 числа месяца следующего за отчётным. Арендная плата за последний месяц вносится не позднее 25 декабря текущего месяца.

Размер годовой арендной платы на 2004 год установлен в сумме 68 533,03 руб. (пункт 2.7. договора).

Расчёт арендной платы является в соответствии с разделом 12 договора его неотъемлемой частью и предусматривает методику расчёта годовой арендной платы по формуле:

37,67 руб./кв.м х 1,0 х 1819,3 кв.м = 68 533,03 руб., где

37,67 - базовая ставка арендной платы на 2004 год;

1,0 - повышающий коэффициент к базовой ставке арендной платы;

1819,3 кв.м - площадь земельного участка;

68 533,03 руб. - сумма годовой арендной платы.

Пунктом 2.8. договора установлено, что размер арендной платы является определяемым и подлежит исчислению в каждом случае централизованного изменения (введения) базовых ставок и коэффициентов к базовым ставкам арендной платы, установленных в Волгограде, а также соответствии с действующим законодательством Российской Федерации. Арендодатель письменно извещает арендатора о размере арендной платы, предстоящей к оплате.

В разделе 11 договора предусмотрено, что изменения, дополнения и поправки к условиям договора, являющиеся его неотъемлемой частью, будут действительны только тогда, когда они сделаны в письменной форме и подписаны уполномоченными представителями сторон за исключением извещений, направляемых арендодателем согласно пункту 2.8. договора.

Извещением от 28.04.2006 арендодатель, руководствуясь решением Волгоградской городской Думы от 29.03.2006 N 29/590 "Об установлении размеров ставок арендной платы за землю на 2006 год", в одностороннем порядке изменил показатель базовой ставки арендной платы на 2006 год и установил с 31 марта 2006 года арендную плату в размере 78 812,08 руб. (т.1 л.д.17).

Арендатор принял указанное извещение в качестве основания изменения размера арендной платы и стал вносить арендные платежи с 31 марта 2006 года, исходя из указанного размера, что подтверждено представленным истцом расчётом (т.1 л.д.20).

Извещением от 27.06.2008 арендодатель, руководствуясь Федеральным законом от 24.07.2007 N 212-ФЗ "О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации в части уточнения условий и порядка приобретения прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности", постановлением главы администрации Волгоградской области от 06.12.2007 N 2033, решением Волгоградской городской Думы от 15.05.2007 N 3/84 "О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, и утверждении коэффициентов, применяемых при расчёте арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена" в одностороннем порядке изменил методику расчёта арендной платы по договору и установил с 01 января 2008 года арендную плату в размере 351 180,39 руб. (т.1 л.д.18).

Арендатор получил указанное извещение и с августа 2009 года стал вносить арендную плату в указанном размере (т.1 л.д.21).

Сумма арендной платы за 2010 год не изменилась.

Извещением от 09.02.2011 арендодатель, руководствуясь постановлением главы администрации Волгоградской области от 23.12.2010 N 1945 "Об установлении коэффициента индексации, применяемого при определении арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области" в одностороннем порядке изменил коэффициент индексации в новой методике расчёта арендной платы по договору и установил с 01.01.2011 арендную плату в размере 374 007,12 руб. Ежемесячный размер арендной платы составил 31 167,26 руб. (т.1 л.д.18).

В указанном размере арендная плата арендатором к начислению не принята, арендные платежи за 2011 год не перечислены.

Поскольку, по мнению истца, ответчик не выполнил в полном объёме обязательства по своевременной оплате арендных платежей за период с 01.07.2008 по 30.04.2011, орган местного самоуправления направил в адрес ответчика претензию от 19.05.2011 N 7095п с предложением оплатить задолженность (т.1 л.д.22-25).

Требования, изложенные в претензии, направленной на юридический адрес ответчика, не исполнены.

Неисполнение ответчиком обязательств по оплате арендных платежей послужило основанием для обращения администрации в суд с исковым заявлением о взыскании задолженности и пеней.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении заявленных требований, установил наличие переплаты по договору, поскольку не все извещения истца правомерны и, следовательно, не являются основанием для перерасчёта арендной платы. Истцом не доказано наличие неисполненной либо несвоевременно исполненной обязанности по данному договору, и, следовательно, исковые требования удовлетворению не подлежат.

Апелляционная коллегия считает выводы суда правильными, поскольку наличие задолженности у ответчика за спорный период опровергнуто собранными по делу доказательствами, представленными в материалы дела.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса РФ, за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

В соответствии с положениями статьи 614 Гражданского кодекса РФ и частью 4 статьи 22 Земельного кодекса РФ порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

В силу статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нём слов и выражений.

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Истцом представлен расчёт, согласно которому задолженность ответчика по арендной плате за период с 01.07.2008 по 30.04.2011 составила 704 521,99 руб., неустойка с 11.07.2004 по 10.04.2011 - 339 711,68 руб. (т.1 л.д.20,21).

Арендная плата с 01.07.2008 по 31.12.2010 рассчитана истцом из расчёта годовой арендной платы, определённой в извещении от 27.06.2008 (т.1 л.д.18), с 01.01.2011 по 30.04.2011 - в извещении от 09.02.2011 (т.1 л.д.18).

Ответчик стал вносить арендную плату в размере определённом извещением от 27.06.2008 с 01 августа 2009 года. Аренда с 01.07.2008 по 31.07.2009 оплачена ответчиком в размере годовой арендной платы 2006 года без учёта увеличения аренды в 2008 году. За 2011 год аренда ответчиком не оплачена (т.1 л.д.21).

Таким образом, суды обеих инстанций установили, что сумма спорной задолженности в размере 704 521,99 образовалась в результате несвоевременного перечисления ответчиком ежемесячных арендных платежей, размер которых установлен в извещениях истца за 2008, 2011 годы.

Истец считает, что договором предусмотрены случаи одностороннего изменения методики начисления арендной платы. Направляя извещения ответчику, он руководствовался изменениями закона и условиями договора. Несвоевременная оплата ответчиком аренды за пользование участком привела к образованию задолженности, которую следует взыскать с учётом процентов.

Апелляционная коллегия считает ошибочным подход истца к рассматриваемой ситуации.

05 июля 2011 года в постановлении N 1709 Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации разъяснил позицию, изложенную в постановлении от 02.02.2010 N 12404/09, указав, что она применима только к ситуациям, когда ставки арендных платежей установлены нормативным актом, обязательным в равной степени для обеих сторон договора. Поэтому вопрос об одностороннем изменении методики расчёта арендной платы должен разрешаться, исходя из условий договора.

При этом, изложенная в постановлении от 02.02.2010 N 12404/09 позиция, не потеряла свою актуальность и обязательна к применению. Цены в рамках арендных отношений могут быть как регулируемые, так и определяемые договорным путём.

В том случае, когда размер арендной платы определён нормативным актом, обязательным в равной мере для обеих сторон договора, цена аренды земли является регулируемой, то есть не зависит от волеизъявления сторон. Все условия договора по поводу её установления фактически ничтожны.

Критерием применения позиции, изложенной в постановлении от 02.02.2010 N 12404/09, является наличие нормативного акта, обязательного в равной степени для обеих сторон. При этом, в постановлении от 05.07.2011 N 1709 Президиум не рассматривает нормативный акт регионального уровня в качестве такового.

Судами обеих инстанций установлено, что в связи с принятием Федерального закона от 24.07.2007 N 212-ФЗ "О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации в части уточнения условий и порядка приобретения прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности", постановления главы администрации Волгоградской области от 06.12.2007 N 2033, решением Волгоградской городской Думы от 15.05.2007 N 3/84 "О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, и утверждении коэффициентов, применяемых при расчёте арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена" с 01 января 2008 года изменилась методика расчёта арендной платы.

Данными актами расчёт арендной платы поставлен в зависимость от вида разрешённого использования участка и его кадастровой стоимости, то есть, изменён сам механизм расчёта, согласованный сторонами в договоре.

Кроме того, постановлением главы администрации Волгоградской области от 23.12.2010 N 1945 "Об установлении коэффициента индексации, применяемого при определении арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области" установлен новый коэффициент индексации в размере 1,065 вместо 1.

Введение указанного коэффициента изменило с 01 января 2011 года размер аренды, рассчитываемый по новой методике расчёта.

Названные обстоятельства могли явиться основанием для внесения изменения в условие договора, определяющее размер арендной платы, при соблюдении установленного порядка: в письменной форме, путём подписания уполномоченными представителями обеих сторон (пункт 2.8., раздел 11 договора).

Однако доказательств, свидетельствующих о подписании соглашений об изменении условий договора аренды обеими сторонами и их последующей государственной регистрации, в материалы дела не представлено.

В рассматриваемом случае цены не являются регулируемыми, и изменения в договор должны вноситься путём подписания обоюдного соглашения. Изменения размера аренды договором допускаются в случае изменения базовой ставки, такое изменение укладывается в рамки условий договора и не подлежит регистрации (данная позиция изложена в постановлении ВАС РФ от 26.01.2010 N 11487/09). Изменение методики расчёта платы в одностороннем порядке договором не предусмотрено, поэтому требует обоюдного соглашения, подлежащего в соответствии со статьями 609, 453 Гражданского кодекса РФ государственной регистрации.

Таким образом, суд первой инстанции правомерно установил, что изменения в договор в 2008, 2011 года в надлежащей форме не внесены, и, следовательно, у ответчика не возникла обязанность уплачивать арендную плату с 01 июня 2008 года в размере 351 180,39 руб. в год, а с 01.01.2011 в размере 374 007,12 руб. в год (т.1 л.д.18).

Последним изменением, оформленным сторонами в соответствии с условиями договора, суды обеих инстанций признали изменение от 28.04.2006, определяющее годовой размер арендной платы в сумме 78 812,08 руб.

Апелляционная коллегия проверила расчёт арендных платежей, произведённый судом первой инстанции за спорный период, и сочла его верным. Исходя из расчёта годовой арендной платы в размере 78 812,08 руб., у ответчика за спорный период возникла обязанность по оплате аренды в размере 223 300,89 руб., из которой за период с 01.07.2008 по 31.12.2008 - 39 406,04 руб., за 2009 год - 78 812,08 руб., за 2010 год - 78 812,08 руб. и за период с 01.01.2011 по 30.04.2011 - 26 270,69 руб.,

Между тем, суд первой инстанции, проверив расчёт истца, установил наличие переплаты арендных платежей, поскольку за спорный период ответчиком перечислена арендная плата в размере 298 097,95 руб., из которой с 01.07.2008 по 31.12.2008 - 34 133,71 руб., за 2009 год - 146 904,12 руб., за 2010 год - 117 060,12 руб.

Апелляционная инстанция установила наличие арифметической ошибки в сумме арендной платы, перечисленной за период с 01.07.2008 по 31.12.2008, рассчитанной судом первой инстанции. За указанный период ответчиком перечислено 39 406,02 руб., поскольку последний платёж перечислен на основании платёжного поручения от 24.12.2008 N 756, что отражено в расчёте истца. В остальных периодах сумма переплаты судом первой инстанции установлена верно.

Следовательно, общая сумма арендных платежей, перечисленная ответчиком по договору за спорный период, составила 303 370,26 руб.

Однако наличие арифметической ошибки не привело к принятию судом первой инстанции незаконного решения, поскольку сумма переплаты ответчика за спорный период составила 80 069,37 руб.

Таким образом, суд первой инстанции сделал правильный вывод о том, что отсутствуют правовые основания для удовлетворения заявленных истцом требований, поскольку ответчик перечислил арендные платежи в большем размере, чем предусмотрено в извещении от 28.04.2006 к договору. Факт переплаты установлен судами обеих инстанций.

Кроме того, истцом заявлено требование о взыскании неустойки с 11.07.2004 по 10.04.2011 в размере 339 711,68 руб.

Суд первой инстанции, установив наличие переплаты, обоснованно отказал в удовлетворении требования о взыскании неустойки за период взыскания задолженности по аренде.

Апелляционная коллегия пришла к выводу, что поскольку при рассмотрении спора судами обеих инстанций установлено отсутствие законных оснований для взыскания задолженности, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Таким образом, все имеющие значение для правильного и объективного рассмотрения спора обстоятельства выяснены судом первой инстанции, всем представленным доказательствам дана правовая оценка. Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не могут служить основаниями для отмены принятого решения.

На основании статьи 333.37. Налогового кодекса РФ администрация освобождена от уплаты государственной пошлины по делам, рассматриваемым в арбитражных судах.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Волгоградской области от 01.12.2011 по делу N А12-15338/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объёме через арбитражный суд первой инстанции, принявший решение, в порядке, предусмотренном статьями 275-276 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

М.А. Акимова

Судьи

С.Г. Веряскина А.В. Смирников