Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31 января 2012 г. N 15АП-14030/11

город Ростов-на-Дону

31 января 2012 г.

дело N А32-21787/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 24 января 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен 31 января 2012 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ильиной М.В.,

судей Глазуновой И.Н., Фахретдинова Т.Р.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Бондаренко Е.Н.,

при участии:

от истца - Щербакова С.В. по доверенности от 23.12.2011,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации муниципального образования города-курорта Сочи

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 29.08.2011 по делу N А32-21787/2010,

принятое в составе судьи Шевченко А.Е.,

по иску общества с ограниченной ответственностью "Амфион"

к Администрации муниципального образования город-курорт Сочи

о признании права собственности

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Амфион" (далее ООО "Амфион", истец) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к Администрации г. Сочи (далее администрация, ответчик) о признании права собственности на следующие объекты недвижимости: нежилое здание литера Ж площадью застройки 518,32 кв.м., нежилое здание литера Е площадью застройки 93,9 кв.м., расположенные по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, с. Орел-Изумруд, ул. Дачная, 13.

Исковые требования заявлены на основании ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы тем, что на арендованном земельном участке истцом к существующему сооружению лит. Г6 был пристроен навес лит.Е, а к сооружению - навесу лит. Г пристроен лит.Ж. Истец обращался с в департамент имущественных отношений администрации г.Сочи с ходатайствами от 10.10.2008 г.., от 10.11.2008 о согласовании проекта реконструкции нежилых сооружений (навесов), а также в МУП "Муниципальный институт генплана" за изготовлением проекта реконструкции навеса с последующим заключением договора подряда.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 29.08.2011 исковые требования удовлетворены. Признано право собственности ООО "Амфион" на следующие объекты недвижимости: нежилое (административно-бытовое) здание литера Е общей площадью 277,8 кв.м., расположенное по адресу: Краснодарский край, г.Сочи, Адлерский район, с.Орел-Изумруд, ул.Дачная, 13; нежилое (административное с магазином) здание литера Ж общей площадью 1428,5 кв.м., расположенное по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, с. Орел-Изумруд, ул.Дачная, 13. Суд пришел к выводу о том, что представленные в дело письмо ООО "Амфион" в адрес департамента имущественных отношений администрации города Сочи от 10.10.2008, письмо департамента от 14.11.2008, заявление ООО "Амфион" в адрес МУП "Муниципальный институт генплана" от 13.02.2009, заявление ООО "Амфион" в адрес управления архитектуры и градостроительства администрации города Сочи от 31.05.2010, свидетельствуют о совершении истцом действий, направленных на получение необходимых разрешений на строительство и ввод объектов в эксплуатацию; истцом представлены доказательства, что возведение спорного строения не нарушает права и интересы третьих лиц, отсутствуют доказательства упрощенного порядка легализации самовольного строения.

Администрация г.Сочи обжаловала решение Арбитражного суда Краснодарского края от 29.08.2011 в установленном гл. 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации порядке, просила отменить решение и принять новый судебный акт. Жалоба мотивирована тем, что истец является собственником нежилого здания с пристройкой холодильник общей площадью 2291,8 кв.м. литера А, а, сооружения - навес общей площадью 149,3 кв.м. литера Г, нежилого здания - контора общей площадью 28,2 кв.м. литера Г2, сооружения - навес общей площадью 459,3 кв.м. литера ГЗ, сооружения - навес общей площадью 341,3 кв.м. литера Г5, сооружения - навес общей площадью 121,6 кв.м. литера Г6, расположенные по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, ул. Дачная, 13, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 06.08.2007.

На земельном участке общей площадью 7703 кв.м., на котором расположены указанные объекты недвижимости, истец возвел нежилое здание литера Ж и нежилое здание литера Е. Поскольку строительство осуществлялось без разрешительной документации, спорные объекты являются самовольными постройками.

В силу ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации условием удовлетворения иска о признании права собственности на самовольную постройку является предоставление истцом доказательств того, что им были приняты меры к получению необходимых для строительства разрешений (в частности, ввод объекта в эксплуатацию). При принятии решения суд исходит из того, что признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права и может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд с таким иском, по не зависящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь возведенный объект в установленном законом порядке.

В отзыве на апелляционную жалобу ООО "Амфион" просило оставить решение Арбитражного суда Краснодарского края от 29.08.2011 без изменения. Истец указал, что согласно п. 26 совместного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29.04.2010 года, если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

В соответствии с заключением эксперта N 101 от 21 апреля 2011 г.. самовольно возведенные нежилые здания литер Ж и литер Е расположенные по адресу: г. Сочи, с. Орел-Изумруд, ул. Дачная, 13 соответствуют строительным, противопожарным, санитарно-техническим нормам и требованиям предъявляемым к нежилым зданиям и не создает угрозу жизни и здоровью граждан. Земельный участок на котором находятся указанные строения принадлежит ООО "Амфион" на праве постоянного (бессрочного) пользования. ООО "Амфион" предпринимало меры направленные на получение разрешения на строительство.

В судебном заседании представитель ООО "Амфион" апелляционную жалобу не признал по изложенным в отзыве основаниям, просил оставить решение суда без изменения. Пояснил, что все документы, полученные при строительстве объекта и подтверждающие отказ в выдаче разрешения на строительство, имеются в материалах дела, какие-либо другие доказательства отсутствуют.

Представитель администрации в судебное заседание не явился. Дело рассмотрено в порядке п.3 ст. 156 АПК РФ.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя истца, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Истец является собственником нежилого здания с пристройкой - холодильник общей площадью 2291,8 кв.м. литера А, а, сооружения - навес общей площадью 149,3 кв.м. литера Г, нежилого здания - контора общей площадью 28,2 кв.м. литера Г2, сооружения - навес общей площадью 459,3 кв.м. литера Г3, сооружения - навес общей площадью 341,3 кв.м. литера Г5, сооружения - навес общей площадью 121,6 кв.м. литера Г6, расположенные по адресу: Краснодарский край, г.Сочи, Адлерский район, ул.Дачная, 13, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 06.08.2007 (л.д. 19-24).

Без получения разрешения на строительство к существующему сооружению литер Г6 был пристроен навес литер Е общей площадью 93,9 кв.м., к существующему сооружению-навесу литер Г был пристроен литер Ж общей площадью 518,32 кв.м.

В соответствии с пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Согласно части 2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, осуществляются на основе разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных данной статьей.

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 26.01.2010 N 11066/09 указал, что при рассмотрении подобных споров судам следует установить, предпринимались ли застройщиком меры к получению разрешения на строительство, как до начала реконструкции спорного объекта, так и во время проведения работ.

Согласно ч.7 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации для принятия решения о выдаче разрешения на строительство необходимы следующие документы:

1) правоустанавливающие документы на земельный участок;

2) градостроительный план земельного участка или в случае выдачи разрешения на строительство линейного объекта реквизиты проекта планировки территории и проекта межевания территории;

3) материалы, содержащиеся в проектной документации:

а) пояснительная записка;

б) схема планировочной организации земельного участка, выполненная в соответствии с градостроительным планом земельного участка, с обозначением места размещения объекта капитального строительства, подъездов и проходов к нему, границ зон действия публичных сервитутов, объектов археологического наследия;

в) схема планировочной организации земельного участка, подтверждающая расположение линейного объекта в пределах красных линий, утвержденных в составе документации по планировке территории применительно к линейным объектам;

г) схемы, отображающие архитектурные решения;

д) сведения об инженерном оборудовании, сводный план сетей инженерно-технического обеспечения с обозначением мест подключения проектируемого объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения;

е) проект организации строительства объекта капитального строительства;

ж) проект организации работ по сносу или демонтажу объектов капитального строительства, их частей;

4) положительное заключение государственной экспертизы проектной документации (применительно к проектной документации объектов, предусмотренных статьей 49 настоящего Кодекса), положительное заключение государственной экологической экспертизы проектной документации в случаях, предусмотренных частью 6 статьи 49 настоящего Кодекса;

5) разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции (в случае, если застройщику было предоставлено такое разрешение в соответствии со статьей 40 настоящего Кодекса);

6) согласие всех правообладателей объекта капитального строительства в случае реконструкции такого объекта

В качестве доказательства принятия истцом мер к оформлению разрешительной документации на строительство спорных объектов в материалы дела представлены: ходатайство ООО "Амфион" от 10.10.2008 адресованное директору Департамента имущественных отношений администрации г.Сочи, в котором указано, что в связи с производственной необходимостью принято решение о реконструкции навесов Г,Г5,Г6. В соответствии с ч.17 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации в случае реконструкции объектов не являющихся объектами капитального строительства разрешение на строительство не требуется. На основании указанного истцом изложена просьба о даче согласия на реконструкцию нежилых сооружений (навесов), расположенных на земельном участке по ул.Дачная,13 Адлерского района г.Сочи. К ходатайству приложены копии договора аренды N 2342 от 29.10.2001, договора о передаче прав и обязанностей от 08.11.2007, свидетельств от 06.08.2007.

Доказательства получения истцом ответа на указанное ходатайство в деле отсутствуют.

10.11.2008 ООО "Амфион" в адрес Департамента имущественных отношений администрации г.Сочи направлено ходатайство о даче согласия на реконструкцию нежилых сооружений (навесов), расположенных на земельном участке по ул.Дачная,13 Адлерского района г.Сочи, находящегося в пользовании истца в соответствии с договором о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 29.10.2001 N 4900002342. К ходатайству приложена копия технического паспорта.

Письмом от 14.11.2008 Департамент имущественных отношений администрации г.Сочи уведомил истца о том, что не возражает против проведения реконструкции нежилых строений (навесов), расположенных на земельном участке по ул.Дачная,13 Адлерского района г.Сочи, не выходя за рамки договора аренды от 29.10.2001 N 4900002342 и при наличии разрешительной документации, согласованной с управлением архитектуры и градостроительства для проведения соответствующих строительно-монтажных работ.

В дело также представлено заявление истца в адрес МУП "Муниципальный институт генплана" о выполнении предпроектного материала по реконструкции навеса с увеличением складских площадей на территории базы ООО "Амфион" по адресу: ул.Дачная,13 Адлерского района г.Сочи и договор подряда с указанной организацией от 19.02.2009 N 01-108/007 на разработку проектной документации.

31.05.2010 ООО "Амфион" обратилось в Управление архитектуры и градостроительства администрации г.Сочи с заявлением о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства - административное здание с магазином, при этом указало, что земельный участок закреплен за обществом на основании договора аренды от 29.10.2001 N 4900002342 (л.д. 122 т.2). Доказательства выдачи испрашиваемого разрешения либо отказа в его выдаче суду не представлены.

Иных документов, подтверждающих принятие истцом мер к получению разрешительной документации на строительство спорных объектов и вводу его в эксплуатацию суду не представлено и по пояснениям представителя истца не имеется.

Таким образом, материалами дела не подтверждается, что истец обращался в уполномоченный орган за разрешением на строительство (реконструкцию) спорного объекта с заявлением, к которому был бы приложен пакет документов, перечень которых указан в статье 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации. Доказательства того, что в получении такого разрешения обществу необоснованно отказано, в материалах дела также отсутствуют.

В пункте 2 Определения Конституционного Суда Российской Федерации от 03.07.2007 N 595-О-П разъяснено, что самовольное строительство представляет собой правонарушение, которое состоит в нарушении норм земельного законодательства, регулирующего предоставление земельного участка под строительство, либо градостроительных норм, регулирующих проектирование и строительство. Поэтому лицо, осуществившее самовольную постройку, не является ее законным владельцем.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях - в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан (п.3, статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации).

С учетом разъяснений, изложенных в пункте 25 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" правообладателем земельного участка, за которым может быть признано право собственности на самовольную постройку, является лицо, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.

Между тем, надлежащие доказательства принадлежности ООО "Амфион" земельного участка под самовольно возведенными объектами на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования, праве пожизненного наследуемого владения отсутствуют.

В соответствии с пунктом 9 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" государственные акты, свидетельства и другие документы, удостоверяющие права на землю и выданные гражданам или юридическим лицам до введения в действие Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", имеют равную юридическую силу с записями в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Постановлением администрации г.Сочи от 05.08.96г. N 563/3 утверждены материалы первичной регистрации прав предприятий, организаций, учреждений на земельные участки, согласно приложению (сводная ведомость). Пунктом 2 указанного постановления Комитету по земельным ресурсам и землеустройству города предписано выдать предприятиям, организациям, учреждениям прошедшим перерегистрацию согласно сводной ведомости земельных участков, утвержденной пунктом 1 постановления, временные свидетельства на право пользования землей, подлежащие замене на правоудостоверяющие документы на землепользование на условиях аренды или бессрочного пользования.

В свидетельстве N А-162 от 06.01.97г. о праве пользования землей (площадью 0,68 га, адрес участка: ул.Дачная, 3, выданном АО "Торговый дом Сочи-Кубань" на основании постановления администрации г.Сочи от 05.08.96г. N 563/3, отсутствует указание на конкретный вид права пользований земельным участком, поскольку данное свидетельство является временным и подлежало последующему переоформлению с предоставлением земельного участка в аренду или бессрочное пользование.

Таким образом, вывод суда первой инстанции о принадлежности истцу земельного участка общей площадью 7703 кв.м., на котором расположены спорные объекты, на праве постоянного (бессрочного) пользования не подтверждается представленными в дело доказательствами. Свидетельство о праве пользования землей от 06.01.1997 г.., договоры купли-продажи нежилых зданий, сооружений, историческая справка ГУП КК "Крайтехинвентаризация", на которые сослался суд первой инстанции, не позволяют установить данное обстоятельство.

Из письма ФБУ "Кадастровая палата" по Краснодарскому краю от 02.08.2011 N 10472/01-10 следует, что земельный участок расположенный по адресу: г.Сочи, Адлерский район, с.Орел-Изумруд, ул.Дачная, 3 площадью 0,68 га и земельный участок расположенный по адресу: г.Сочи, Адлерский район, с.Орел-Изумруд, ул.Дачная, 13 с кадастровым номером 23:49:0404008:108 являются одним и тем же объектом.

Согласно выписке из ЕГРП от 16.02.2010 N 22/015/2010-490 (л.д. 156 т.1), кадастровому паспорту от 08.04.2009 земельный участок площадью 7703 кв.м. с кадастровым номером 23:49:0404008:108 расположен во второй зоне округа санитарной охраны курорта, зарегистрировано обременение в виде аренды.

Актом обследования земельного участка от 10.08.2009 г.., произведенным специалистами ГУП КК "Кубаньземконтроль", установлено, что земельный участок по адресу: г.Сочи, Адлерский район, ул.Дачная, 13, используется ООО "Амфион" на основании постановления администрации г.Сочи от 29.03.2001 N 156/3, договора аренды земельного участка от 29.10.2001 N 2342, договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N4900002342 от 08.11.2007 (л.д.130 т.1).

При этом, договор аренды N 2342 от 29.10.2011 земельного участка площадью 7703 кв.м., расположенного по адресу: г.Сочи, Адлерский район, ул.Дачная, 13, а также договор от 08.11.2007 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N 4900002342 от 29.10.2011, являются недействительными (ничтожными) сделками в силу следующего.

Согласно статье 17 Земельного кодекса Российской Федерации в федеральной собственности находятся, в частности, земельные участки, которые признаны таковыми федеральными законами. В соответствии с пунктом 1 статьи 95 Земельного кодекса Российской Федерации к числу земель особо охраняемых природных территорий отнесены земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов. Согласно пункту 5 статьи 31 Федерального закона от 14.03.1995 N 33-ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях" и статье 1 Федерального закона от 23.02.1995 N 26-ФЗ "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах" освоенная и используемая в лечебно-профилактических целях особо охраняемая природная территория, располагающая природными лечебными ресурсами и необходимыми для их эксплуатации зданиями и сооружениями, включая объекты инфраструктуры, является курортом. В силу пункта 4 статьи 32 Федерального закона "Об особо охраняемых природных территориях" и пункта 2 статьи 16 Федерального закона "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах" границы и режим округов санитарной (горно-санитарной) охраны, установленные для лечебно-оздоровительных местностей и курортов федерального значения, утверждаются Правительством Российской Федерации.

Распоряжением Правительства Российской Федерации от 12.04.1996 N 591-р, принятым в соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 06.07.1994 N1470 "О природных ресурсах побережий Черного и Азовского морей", Федеральными законами "Об особо охраняемых природных территориях" и "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах", курорты и рекреационные зоны в границах округов санитарной (горно-санитарной) охраны курорта г. Сочи признаны особо охраняемыми природными территориями, имеющими федеральное значение.

Согласно постановлению Президиума Верховного Совета Российской Федерации N 4766-1 и Совета Министров - Правительства Российской Федерации от 12.04.1993 N 337 "О государственной поддержке функционирования и развития города-курорта Сочи" Сочинский курортный регион является курортом федерального значения.

Границы зон санитарной (горно-санитарной) охраны утверждены решением Сочинского исполнительного комитета от 06.04.1977 N 142 "О мероприятиях по улучшению санитарного состояния округа и зон горно-санитарной охраны Сочинского курорта", а также решением от 02.09.1987 N 455 "О согласовании проекта округа и зон санитарной охраны курорта Сочи". Поскольку до настоящего времени постановление Правительства Российской Федерации, устанавливающее границы и режимы округов санитарной (горно-санитарной) охраны курорта Сочи, не принято, при определении таких границ следует руководствоваться указанными решениями.

Округа санитарной или горно-санитарной охраны организуются на территориях лечебно-оздоровительных местностей и курортов в целях сохранения природных факторов, благоприятных для организации лечения и профилактики заболеваний населения (п.2 ст.32 Федерального закона "Об особо охраняемых природных территориях").

Согласно пункту 11 Положения об округах санитарной и горно-санитарной охраны лечебно-оздоровительных местностей и курортов, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 07.12.1996 N 1425 (в ред. от 20.12.2002 N 909, от 19.07.2006 N 449) округа санитарной и горно-санитарной охраны включают в себя территории лечебно-оздоровительных местностей и курортов федерального значения. Для компактно расположенных лечебно-оздоровительных местностей и курортов федерального значения, представляющих собой единый курортный регион (район), может быть установлен общий округ. Округ горно-санитарной охраны также может быть установлен для территории отдельно расположенного природного объекта, имеющего лечебное значение (источник минеральных вод, месторождение лечебных грязей и другие). Внешний контур округа санитарной или горно-санитарной охраны является границей лечебно-оздоровительной местности, курорта федерального значения, курортного региона (района).

Согласно пункту 10 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации в пределах границ населенных пунктов могут выделяться зоны особо охраняемых территорий, в которые включаются земельные участки, имеющие особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное особо ценное значение. Земельные участки, включенные в состав зон особо охраняемых территорий, используются в соответствии с требованиями, установленными статьями 94 - 100 Земельного кодекса Российской Федерации. Поскольку внешний контур округа санитарной охраны курорта Сочи является границей лечебно-оздоровительной местности курорта, курортного региона (статья 1 Федерального закона N 26-ФЗ от 23.02.1995 "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах"), спорный земельный участок, расположенный в границах города Сочи, в Центральном районе, по ул.Крымская, 44 входит в состав особо охраняемой природной территории.

Представленным в материалы дела кадастровым паспортом от 08.04.2009 подтверждается, что земельный участок площадью 7703 кв.м. с кадастровым номером 23:49:0404008:108, расположенный по адресу: г.Сочи, Адлерский район, с.Орел-Изумруд, ул.Дачная, 13 находится во второй зоне округа горно-санитарной охраны курорта (т.2 л.д.84-87).

Следовательно, спорный земельный участок, расположенный во второй зоне санитарной охраны курорта Сочи, относится к землям особо охраняемых природных территорий курорта федерального значения Сочи, имеющих федеральное значение, в связи с чем, на момент подписания договора аренды от 29.10.2001 являлся федеральной собственностью (пункт 6 статьи 2 Федерального закона "Об особо охраняемых природных территориях").

Согласно пункту 1 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Согласно пункту 3 статьи 214 и пункту 1 статьи 125 Гражданского кодекса Российской Федерации от имени Российской Федерации права собственника осуществляют органы государственной власти в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов.

Статья 608 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Муниципальное образование город-курорт Сочи на момент заключения договор аренды от 29.10.2001 N 2342 не являлось собственником спорного земельного участка. Доказательства того, что администрации г.Сочи на момент совершения сделки были предоставлены полномочия по распоряжению федеральной собственностью, в деле отсутствуют.

При таких обстоятельствах договор аренды от 29.10.2001 N 2342 в момент его подписания противоречил пункту 1 статьи 125, пункту 3 статьи 214 и статье 608 Гражданского кодекса Российской Федерации, в связи с чем, данный договор и договор от 08.11.2007 о передаче прав и обязанностей по указанному договору являются ничтожными сделками (статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Поскольку нормы федерального закона от 03.12.2008 N 244-ФЗ "О передаче земельных участков, находящихся в границах курортов федерального значения, в собственность субъектов Российской Федерации или муниципальную собственность, об отнесении указанных земельных участков к федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и о внесении изменения в Федеральный закон "Об особо охраняемых природных территориях" не имеют обратной силы, введением в действие указанного закона не был устранен вышеназванный порок указанных договоров.

В силу статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации ничтожная сделка является недействительной в силу предписаний закона независимо от признания ее недействительной судом. В соответствии с пунктом 1 статьи 167 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

С учетом изложенного, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что доказательства принадлежности истцу земельного участка на праве аренды либо постоянного (бессрочного) пользования, а также его выделения в установленном законом порядке для строительства спорных объектов, в материалах дела отсутствуют.

Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за истцом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, либо создает угрозу жизни и здоровью граждан (пункт 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При этом, условия, необходимые для признания права собственности на самовольную постройку, в виде наличия доказательств того, что строение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью, имеют правовое значение лишь при положительном разрешении вопроса о выделении земельного участка.

Порядок признания права собственности на самовольную постройку сам по себе не может освобождать от обязанности выполнения установленных законом и иными нормативными актами норм и правил и условий возведения объектов недвижимости.

Согласно положениям ст. 1, 2, 8, 9, 30, 36, 44, 47, 48, 51, 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации при строительстве или реконструкции объекта недвижимости требуются, помимо наличия права на земельный участок, доказательства осуществления строительства на основе документов территориального планирования и правил землепользования и застройки, а также осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, при наличии в установленном порядке составленной проектной документации, с получением разрешения на строительство, разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию, подтверждающих осуществление застройки с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил, норм и правил о безопасности.

Проведенной по делу судебной экспертизой установлено, что самовольно возведенные нежилые здания литер Ж, площадью застройки 518,32 кв.м., литер Е площадью застройки 93,9 кв.м., расположенные по адресу: Краснодарский край, г.Сочи, Адлерский район, с. Орее-Изумруд, ул. Дачная, 13, в целом соответствуют строительным, противопожарным, санитарно-техническим нормам и требованиям, предъявляемым к нежилым зданиям.

Самовольно возведенное здание литер Ж, площадью застройки 518,32 кв. м., расположенное по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, с. Орес-Изумруд, ул. Дачная, 13 находится в границах земельного участка с кадастровым номером 23:49:004004 00008:0108.

Контур 2-го и 3-го этажей самовольно возведенного здания литер Е, площадью застройки 93,9 кв. м., расположенного по адресу: Краснодарский край, г.Coчи, Адлерский район, с.Орес-Изумруд, ул.Дачная, 13 выходит за границы земельного участка с кадастровым номером 23:49:004004 00008:0108, и нависает на высоте 2,8 м. над пешеходным участком (тротуаром) улицы Дачной, однако данный контур выполнен с соблюдением требований градостроительных норм по расчетным параметрам (число и ширина полос, ширина пешеходной части тротуаров) улиц и дорог сельских поселений, а также требований технического регламента пожарной безопасности по подъездам к зданиям таких габаритов и функциоонального назначения. В связи с чем, сохранение самовольно возведенного шия литер Е площадью застройки 93,9 кв. метров, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, с. Орес-Изумруд, ул. Дачная, 13, создает угрозу жизни и здоровью граждан (л.д.64 т.2).

Однако, вопрос безопасности возведенной постройки и возможности ее легализации определяется специальными законами, в частности, Градостроительным кодексом Российской Федерации, Федеральными законами "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации", "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения", "О пожарной безопасности", а также иными специальными нормативно-правовыми актами. Учитывая особенности рассматриваемого вопроса, истец должен в порядке, предусмотренном названными законодательными актами, предоставить суду документальные подтверждения, свидетельствующие о соответствии самовольных построек установленным нормам и правилам и возможности введения их в эксплуатацию (аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 28.12.2011 по делу N А32-14310/2009).

В соответствии со статьей 54 Градостроительного кодекса Российской Федерации и пунктом 5 Положения об осуществлении государственного строительного надзора в Российской Федерации, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 01.02.2006 N 54, государственный строительный надзор осуществляется федеральными органами исполнительной власти, уполномоченными на осуществление государственного строительного надзора, и органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации, уполномоченными на осуществление государственного строительного надзора.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 21.12.2004 N 820, принятым во исполнение Федерального закона от 21.12.1994 N 69-ФЗ "О пожарной безопасности", утверждено Положение о государственном пожарном надзоре, основной задачей которого является защита жизни и здоровья граждан в сфере пожарной безопасности, что согласуется с пунктом 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу положений статьи 42 Федерального закона от 30.03.1999 N 52-ФЗ "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения", санитарно-эпидемиологические экспертизы, расследования, обследования, исследования, испытания и токсикологические, гигиенические и иные виды оценок проводятся организациями, аккредитованными в установленном порядке, экспертами с использованием утвержденных методов, методик выполнения измерений и типов средств измерений.

На основании результатов санитарно-эпидемиологических экспертиз, расследований, обследований, исследований, испытаний и токсикологических, гигиенических и иных видов оценок, оформленных в установленном порядке, главными государственными санитарными врачами в соответствии со статьей 51 названного закона даются санитарно-эпидемиологические заключения.

В нарушение указанных требований в материалы дела не представлены надлежащим образом оформленные заключения уполномоченных органов, подтверждающие соответствие вновь возведенного здания магазина на момент обращения с иском в арбитражный суд, требованиями строительных, градостроительных, противопожарных и санитарно-эпидемиологических норм (правовая позиция относительно указанного перечня необходимых документов, на основании которых возможно узаконение самовольных построек, сформирована в постановлении Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 07.10.2009 по делу N А32-11090/2008).

Признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке в любом случае является исключительным способом защиты права, поскольку по общему правилу самовольное строительство запрещено, а самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом. Указанный способ защиты права может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд с таким иском, по независящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь возведенный объект в порядке, установленным нормативными актами, регулирующими отношения по градостроительной деятельности и по использованию земель.

В противном случае при удовлетворении требований на основании п. 3 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации имел бы место упрощенный порядок легализации самовольного строения, применение которого ставило бы добросовестного застройщика, получающего необходимые для строительства документы в установленном порядке, в неравное положение по сравнению с самовольным застройщиком, который не выполнял предусмотренные законом требования.

В пункте 26 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" арбитражным суда разъяснено, что отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

В материалы дела не представлены доказательства того, что истцу кем-либо чинились препятствия в получении разрешения на строительство или в получении такого разрешения ему было необоснованно отказано. Доказательства того, что в процессе возведения самовольной постройки общество предпринимало действия, направленные на получение в установленном административном порядке документации необходимой для оформления разрешения на строительство или ввод объекта в эксплуатацию, для последующей регистрации права собственности на спорный объект, в материалах дела отсутствуют.

При таких обстоятельствах, исковые требования ООО "Амфион" направлены на упрощение императивно предусмотренной законодательством административной процедуры оформления права собственности на вновь созданный объект недвижимости.

С учетом изложенного, истец в порядке пункта 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не обосновал наличие у него подлежащего защите и нарушенного администрацией г.Сочи права. Суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии установленных статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации правовых оснований для признания за истцом права собственности на спорный самовольно возведенные объекты в связи с чем иск не подлежит удовлетворению.

Расходы по уплате государственной пошлины относятся на истца в порядке и размерах, установленных ст.110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, ст.333.22 Налогового кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 29.08.2011 по делу N А32-21787/2010 отменить.

В удовлетворении исковых требований отказать.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

М.В. Ильина

Судьи

И.Н. Глазунова Т.Р. Фахретдинов