Постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 14 февраля 2012 г. N 06АП-67/12

г. Хабаровск

14 февраля 2012 г.

Дело N А37-1655/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 07 февраля 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен 14 февраля 2012 года.

Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Козловой Т.Д.

судей Головниной Е.Н., Ротаря С. Б.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Трубицыной Д. А.

при участии в заседании:

лица, участвующие в деле, не явились;

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "МАКСэФ" на решение от 09.12.2011 по делу N А37-1655/2011 Арбитражного суда Магаданской области принятое судьей Головченко В.В.

по иску Комитета по управлению муниципальным имуществом города Магадана

к обществу с ограниченной ответственностью "МАКСэФ"

о взыскании 340 349 руб. 37 коп.

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению муниципальным имуществом города Магадана (ОГРН 1024900961150, ИНН 4909039394, далее - Комитет), обратился в Арбитражный суд Магаданской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "МАКСэФ" (ОГРН 1024900971150, ИНН 4909078442, далее - ООО "МАКСэФ"), о взыскании задолженности по арендной плате в размере 335 774 рублей 31 копейки за период с 01.05.2008 по 24.03.2010, неустойки, начисленной за период с 11.06.2008 по 24.03.2010 в размере 9 514 рублей 49 копеек, процентов за пользование чужими денежными средствами, начисленных за период с 25.03.2010 по 30.06.2011 в размере 35 610 рублей 63 копеек, всего 380 899 рублей 42 копеек (с учетом уточнения в порядке 49 АПК РФ).

Решением суда от 09.12.2011 иск удовлетворен частично: с ответчика в пользу истца взыскана задолженность по арендной плате за период с 14.09.2008 по 24.03.2010 в сумме 323 031 руб. 88 коп., неустойка за период с 11.10.2008 по 25.03.2010 в размере 8 752 руб. 84 коп., проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 25.03.2010 по 30.06.2011 в размере 8 564 руб. 65 коп., всего 340 349 руб. 37 коп.

В апелляционной жалобе ООО "МАКСэФ" просит решение суда от 09.12.2011 отменить, в удовлетворении исковых требований отказать.

В обоснование жалобы заявитель ссылается на то, то, что судом первой инстанции не дана оценка доводам ответчика о нарушении действиями (бездействием) истца земельного законодательства, предусматривающего процедуру передачи земельного участка в собственность, что повлекло причинение вреда ответчику в виде арендных платежей. Указывает на заключение 29.12.2009 договора купли-продажи спорного земельного участка. При этом передача спорного земельного участка осуществлена 18.01.2009 (что подтверждается актом приема-передачи) в связи с чем полагает, что арендные обязательства прекратились и арендная плата за период с 01.01.2009 по 24.03.2010 взысканию не подлежит. Кроме того, выражает несогласие с выводами суда о размере взысканной арендной платы. Полагает, что арендная плата должна быть определена в зависимости от кадастровой стоимости земельного участка, при этом об изменении стоимости Арендатор не был уведомлен.

Отзыв на апелляционную жалобу не поступил.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку представителей в судебное заседание апелляционной инстанции не обеспечили.

Изучив материалы дела, с учетом доводов апелляционной жалобы, Шестой арбитражный суд пришел к следующему.

Установлено, что на основании Постановления Мэра г.Магадана от 26.08.2002 N 2128 "О передаче в аренду земельного участка ООО "МАКСэФ" 04.09.2002 между Комитетом (арендодатель) и ООО "МАКСэФ" (арендатор) заключен договор NАН-49-09-03-05963 аренды земель для несельскохозяйственных нужд, по условиям которого арендодатель сдал, а арендатор принял в пользование на условиях аренды земельный участок площадью 4 849 кв.м, расположенный по адресу: переулок Марчеканский, 25, под склад с административно-бытовым помещением, на срок с 01.08.2002 по 01.08.2007 с правом последующего продления. Условия и порядок расчетов по договору закреплены в разделе 2 договора и предусматривают ежемесячные платежи согласно прилагаемому к договору расчету (приложение N3). Расчет изменялся (приложения NN 3/1, 3/2, 3/3) в соответствии с подписанными сторонами дополнительными соглашениями к договору.

Договор зарегистрирован в установленном порядке 15.11.2002, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

03.04.2007 ответчик зарегистрировал право собственности на административно-бытовой корпус.

На основании решения Магаданской городской Думы от 22.12.2006 N 125-Д утверждено Положение "О порядке предоставления земельных участков, находящихся в муниципальной собственности и (или) в ведении муниципального образования "Город Магадан"

18.01.2007 арендатор обратился к истцу с заявлением о предоставлении соответствующего земельного участка в собственность за плату. Заявлением от 06.02.2007 ответчик просил расторгнуть договор аренды земельного участка.

Постановлением мэра г. Магадана от 03.05.2007 N 1006 было предписано предоставить ООО "МАКСэФ" в собственность за плату земельный участок (земли населенных пунктов), площадью 4849 кв.м с кадастровым номером 49:09:03 03 02:0003 под складом с административно-бытовыми помещениями по Марчеканскому переулку, 25 в городе Магадане в границах, указанных на выкипировке N19а-68-02.

Согласно указанному постановлению Комитет должен был подготовить проект договора купли-продажи земельного участка площадью, уточненной по результатам межевания и направить его заявителю, прекратить договор аренды земель для несельскохозяйственных нужд от 04.09.2002 АН-49-09-03-05963 со дня государственной регистрации права собственности ООО "МАКСэФ" на земельный участок; а ООО "МАКСэФ" - за свой счет установить на местности границы земельного участка и обеспечить изготовление кадастровой карты (плана) земельного участка, обеспечить в установленном порядке государственную регистрацию прав на земельный участок в УФРС по Магаданской области и ЧАО.

Во исполнение указанного Постановления Мэра г.Магадана, обществом с ограниченной ответственностью "Горгеопро" были выполнены работы по межеванию земельного участка с кадастровым номером 49:09:03 03 02:0003, При согласовании границ земельного участка было выявлено, что на земельном участке находятся, в частности водозаборные скважины МТ-328, МТ-329 не принадлежащие ответчику.

В связи с чем, на основании заявления ответчика от 04.08.2009 площадь земельного участка была уменьшена до 4702 кв.м.

29.12.2009 между истцом (продавец) и ответчиком (покупатель) заключен договор купли-продажи земельного участка от 29.12.2009 N 326-З, согласно условиям которого, продавец на основании постановления мэрии г. Магадана от 03.05.2007 N 1006 обязуется передать в собственность за плату, а покупатель принять и оплатить земельный участок с кадастровым номером 49:09:030302:3, площадью 4702 кв.м, в границах кадастрового паспорта от 28.09.2009 N 4909/204/09-0530 по цене 41 565 руб. 68 коп.

Как следует из условий договора купли-продажи земельного участка от 29.12.2009 N 326-З, обязательство продавца передать земельный участок считается исполненным после подписания сторонами акта приема-передачи, государственной регистрации договора и перехода права собственности на земельный участок (пункт 3.4).

Между сторонами подписан акт приема-передачи земельного участка датированный 18.01.2009. Вместе с тем, как установлено судом первой инстанции, земельный участок передан ответчику 18.01.2010. Указанное обстоятельство ответчиком не оспаривается.

Право собственности на арендуемый земельный участок за ООО "МАКСэФ" зарегистрировано 25.03.2010.

06.07.2011 Комитет направил в адрес ООО "МАКСэФ" претензию с требованием оплатить задолженность по арендной плате за период с 01.05.2008 по 24.03.2010 в срок до 01.09.2011.

Неоплата ответчиком образовавшейся задолженности послужила основанием для обращения истца с настоящим иском.

Удовлетворяя исковые требования в части, суд первой инстанции исходил из следующего.

Согласно статье 309 ГК РФ обязательства должны исполняться в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов,

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды.

Согласно статье 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее -ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Поскольку оплата земельного налога согласно статье 388 НК РФ предусматривается собственником земельного участка, то учитывая изложенное, обязанность по внесению арендных платежей до государственной регистрации права собственности правомерно возложена на ООО "МАКСэФ".

Кроме того, обязанность по внесению арендных платежей до государственной регистрации права собственности предусмотрена Постановлением Мэра г.Магадана от 03.05.2007 N 1006, а также пунктом 3.4 договора купли-продажи земельного участка.

В связи с этим довод ответчика о том, что арендные обязательства прекратились с момента подписания акта от 18.01.2009, и арендная плата с 01.01.2009 по 24.03.2010 взысканию не подлежит, судом апелляционной инстанции отклоняется.

В апелляционной жалобе заявитель ссылается на то, что арендная плата должна быть определена в зависимости от кадастровой стоимости земельного участка, а изменение ее Арендодателем должно подлежать государственной регистрации.

В соответствии с пунктом 5 статьи 65 ЗК РФ для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных ЗК РФ, федеральными законами устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Расчет истцом арендной платы произведен на основании постановления администрации Магаданской области от 09.11.2007 N 384-па, постановлений Мэра Магаданской области от 11.01.2010 N 02, от 17.03.2010 N 648.

Согласно пункту 2.8 договора аренды размер арендной платы уточняется арендатором ежегодно в течении 1 квартала, не позднее 01 апреля и при невыполнении данного условия арендодатель вправе в одностороннем порядке изменять размер арендной платы, согласованный в пункте 2.2 договора аренды.

Пунктом 2.2 договора аренды предусмотрено, что размер арендной платы может быть пересмотрен Арендодателем в одностороннем порядке решениями мэра г.Магадана с письменным извещением Арендатора.

Довод жалобы о том, что дополнительным соглашением к договору аренды от 08.02.2007 N 4 с учетом протокола согласования разногласий, сторонами был изменен порядок извещения Арендатора об изменении арендной платы на опубликование в газете "Вечерний Магадан", но данное дополнительное соглашение не прошло регистрацию, судом апелляционной инстанции во внимание не принимается в связи со следующим.

Согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 N 12404/09 в соответствии с пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды. Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом стороны не лишены права требовать друг от друга внесения изменений, обусловленных изменениями законодательства, в заключенный ими договор аренды.

Содержащееся в указанном постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации толкование правовых норм является общеобязательным и подлежит применению при рассмотрении арбитражными судами аналогичных дел.

При этом, ссылка заявителя жалобы на решение Арбитражного суда Магаданской области от 08.09.2006 по делу N А37-1545/06-8/13, оставленным без изменения судом кассационной инстанции, в котором суд пришел к выводу об обязательном извещении Арендатора в случае изменения размера арендной платы, судом апелляционной инстанции отклоняется, поскольку разъяснения, изложенные в Постановлении Президиума от 02.02.2010, Высший Арбитражный Суд Российской Федерации дал после вступления в силу решения по указанному делу.

Расчет, произведенный судом первой инстанции в части взыскания суммы основного долга, судом апелляционной инстанции проверен и признан верным.

Отказывая в удовлетворении исковых требований за период до 14.09.2008, суд первой инстанции исходил из пропуска истцом срока исковой давности, о применении которого заявлено ответчиком.

Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске. Однако заявление стороны об истечении срока исковой давности подлежит проверке судом с учетом положений ст.ст. 200, 202, 203 ГК РФ о начале, приостановлении и перерыве течения срока исковой давности.

Учитывая заявленный ко взысканию период, а также дату подачи иска, суд первой инстанции верно определил период подлежащий исключению.

Отказ в удовлетворении исковых требований в апелляционном порядке не обжаловался.

Что касается взыскания с ответчика неустойки и процентов за пользование чужими денежными средствами, судом апелляционной инстанции установлено следующее.

Согласно статье 330 ГК РФ, неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Размер неустойки согласован сторонами в пункте 2.6 договора аренды и составляет 0,01 % от суммы арендной платы в месяц за каждый день просрочки.

С учетом периода исковой давности, судом первой инстанции произведен перерасчет заявленной ко взысканию неустойки. Расчет судом проверен и признан верным.

Из содержания пункта 42 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" следует, что при решении вопроса об уменьшении неустойки (статья 333) необходимо иметь в виду, что размер неустойки может быть уменьшен судом только в том случае, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства. При оценке таких последствий судом могут приниматься во внимание, в том числе обстоятельства, не имеющие прямого отношения к последствиям нарушения обязательства (цена товаров, работ, услуг, сумма договора и т.п.).

Пунктом 3 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.07.1997 N 17 "Обзор практики применения арбитражными судами статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" дано разъяснение, что доказательства, подтверждающие явную несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательств, представляются лицом, заявившим ходатайство об уменьшении неустойки.

Приняв во внимание представленные в деле доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отсутствии доказательств того, что размер пени явно несоразмерен последствиям нарушения обязательства.

В силу статьи 395 ГК РФ за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их воз врата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств, размер которых по общему правилу определяется учетной ставкой банковского процента. При взыскании долга в судебном порядке суд может удовлетворить требование кредитора, исходя из учетной ставки банковского процента на день предъявления иска или на день вынесения решения.

Согласно представленному истцом расчету размер процентов за пользование чужими денежными средствами составил 35 610 руб. 63 коп., с учетом исключения периода исковой давности, проценты за пользование чужими денежными средствами составили 34 258 руб. 60 коп.

В данном случае, принимая во внимание существо спора, период просрочки, размер договорной неустойки, суд первой инстанции снизил сумму процентов в 4 раза, применив положения статьи 333 ГК РФ.

При этом необходимо учитывать, что положения статьи 333 ГК РФ и указанные разъяснения по ее применению свидетельствует о наличии у суда права, а не обязанности применения положений вышеназванной статьи при установлении указанных в ней обстоятельств.

Учитывая вышеизложенное, основания для удовлетворения апелляционной жалобы отсутствуют.

При таких обстоятельствах выводы арбитражного суда первой инстанции соответствует установленным по делу обстоятельствам, нарушений в правильности применения норм материального и процессуального права судом не допущено, в связи с чем, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Руководствуясь статьями 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 09 декабря 2011 года по делу N А37-1655/2011 Арбитражного суда Магаданской области оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в установленном законом порядке.

Председательствующий

Т.Д. Козлова

Судьи

Е.Н. Головнина С.Б. Ротарь