Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 22 февраля 2012 г. N 13АП-20294/11

г. Санкт-Петербург

22 февраля 2012 г.

Дело N А26-2396/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 15 февраля 2012 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 22 февраля 2012 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Мельниковой Н.А.

судей Кашиной Т.А., Несмияна С.И.

при ведении протокола судебного заседания: секретарем Тутаевым В.В.

при участии:

от истца: адвоката Можеева Ю.В. (удостоверение адвоката N 236 от 30.04.2003 г.., доверенность N 10 КА 101820 от 13.01.2010 г..), Синикова И.В. (паспорт) от ответчика: Ульяновой Ю.В. (доверенность N 13-16-143 от 28.12.2011 г.., паспорт) от 3-их лиц: не явились (извещены)

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-20294/2011, 13АП-20297/2011, 13АП-20379/2011) 1. ИП Синикова Игоря Владимировича, 2. ООО "Карельская оценочная компания", 3. Администрации Петрозаводского городского округа на решение Арбитражного суда Республики Карелия от 23.09.2011 г.. по делу N А26-2396/2010 (судья Александрович Е.О.), принятое

по заявлению ИП Синикова Игоря Владимировича

к Администрации Петрозаводского городского округа

3-и лица: ООО "Карельский центр оценки", ООО "Карельская оценочная компания"

о признании недействительным пункта 2 распоряжения N 699-Р от 19.11.2009 г..

установил:

Индивидуальный предприниматель Сиников Игорь Владимирович (далее - заявитель, предприниматель) обратился в Арбитражный суд Республики Карелия с заявлением к Администрации Петрозаводского городского округа (далее - ответчик, Администрация) о признании недействительным пункта 2 распоряжения N 699-Р от 19.11.2009 г.. в части установления цены продажи объекта равной 7009000 руб., считая её неправомерно завышенной.

В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле привлечены общество с ограниченной ответственностью "Карельский центр оценки" (далее - ООО "Карельский центр оценки"), определившее рыночную стоимость помещений по заданию Администрации, и общество с ограниченной ответственностью "Карельская оценочная компания" (далее - ООО "Карельская оценочная компания"), определившее рыночную стоимость тех же помещений по заданию ИП Синикова И.В.

Решением Арбитражного суда Республики Карелия от 18.06.2010 заявленные требования удовлетворены.

Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 26.11.2010 г.. решение арбитражного суда первой инстанции от 18.06.2010 г.. по настоящему делу отменено, дело направлено на новое рассмотрение.

При новом рассмотрении дела ИП Сиников заявил ходатайство о назначении по делу экспертизы и поручении её проведения эксперту Мизинцеву Ф.А., Администрация также ходатайствовала о назначении экспертизы с привлечением в качестве эксперта Ральман Ю.Б. и проведении комиссионной экспертизы. По итогам рассмотрения ходатайств сторон определением от 10.03.2011 была назначена комиссионная экспертиза, её проведение поручено экспертам Ральман Ю.Б. и Мизинцеву Ф.А.

Поскольку мнения экспертов при ответах на поставленные перед ними вопросы разошлись, каждый эксперт представил отдельное заключение.

16.06.2011 поступил отчёт об оценке эксперта Ральман Ю.Б. (том 4 листы 1-2, том 5 листы 1- 110), 20.06.2011 - экспертное заключение Мизинцева Ф.А. (том 4 листы 5-98), 28.07.2011 - заключение эксперта Ральман Ю.Б. по поставленным вопросам.

Решением Арбитражного суда Республики Карелия от 23.09.2011 г.. по делу N А26-2396/2010 в удовлетворении заявленных требований отказано.

На указанное решение ИП Синиковым Игорем Владимировичем, ООО "Карельская оценочная компания", Администрацией Петрозаводского городского округа поданы апелляционные жалобы.

ИП Сиников И.В. в апелляционной жалобе просит принятый по делу судебный акт отменить, заявленные требования удовлетворить. В апелляционной жалобе указывает, что рыночная цена объекта приватизации была установлена с нарушением требований Федерального закона N 159-ФЗ. Администрацией были приняты и использованы неверные результаты оценки. Кроме того, податель жалобы считает необоснованным принятие судом в качестве надлежащего доказательства заключение эксперта Ральман Ю.Б. от 28.07.2011 г.., наряду с игнорированием заключения эксперта Мизинцева Ф.А.

Администрация в апелляционной жалобе указывает на нарушение судом первой инстанции норм материального права при принятии обжалуемого судебного акта. В апелляционной жалобе указывает, что не согласна с указанием арбитражным судом первой инстанции в мотивировочной части судебного акта, что рыночная стоимость, установленная в отчете "Карельского центра оценки" не может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, поскольку истек срок, установленный пунктом 26 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки". По мнению Администрации, цена, установленная в пункте 3.1 договора купли-продажи в редакции Администрации соответствует требованиям Федерального закона N 159-ФЗ. С выводом суда о том, что отчет ООО "Карельский центр оценки" является недопустимым доказательством по делу, поскольку истек предусмотренный пунктом 26 ФСО N 1 срок, Администрация не согласна.

ООО "Карельская оценочная компания" в апелляционной жалобе просит принятый по делу судебный акт отменить, ссылаясь на необоснованность принятого по делу судебного акта. По мнению подателя жалобы, в ходе рассмотрения дела установлены нарушения Администрацией законов и иных нормативных правовых актов при издании распоряжения, в связи с чем, имелись основания для признания оспариваемого ненормативного акта недействительным.

Извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства третьи лица в судебное заседание не явились, апелляционные жалобы рассмотрена в их отсутствие.

Законность и обоснованность судебного акта проверены в апелляционном порядке.

Как явствует из материалов дела, предприниматель Сиников И.В. арендует нежилое помещение общей площадью 145,5 кв.м, расположенное на первом этаже жилого дома по адресу: г. Петрозаводск, пр. Ленина, д. 4, для размещения магазина по продаже непродовольственных товаров.

15.04.2009 Предприниматель обратился в Администрацию с письмом о реализации преимущественного права выкупа арендуемых помещений общей площадью 152,7 кв.м., расположенных по адресу: г. Петрозаводск, пр. Ленина, д. 4 (том 1 листы 19-20), так как полагал, что соответствует критериям, установленным Законом N 159-ФЗ.

Письмом от 25.05.2009 (том 1 лист 21) Администрация уведомила заявителя, что его заявление не может быть реализовано, поскольку в соответствии с договором N 336 от 14.11.2006 фактически занимаемая им площадь составляет 145,5 кв.м., действие договора аренды N 323 от 07.11.2006 на 7,2 кв.м. прекращено с 20.04.2009 по требованию прокуратуры. Заявителю было указано, что по изложенным причинам может рассматриваться только вопрос о предоставлении преимущественного права по договору аренды N 336 на площадь 145,5 кв.м, предложено внести уточнение в ранее поданную заявку в части арендуемой площади.

В письме от 16.06.2009 (том 1 лист 22) ИП Сиников выразил несогласие с доводами, изложенными в письме Администрации от 25.05.2009, однако уточнил, что в установленном Законом N 159-ФЗ порядке будет осуществлять приобретение помещения, арендуемого по договору N336 от 14.11.2006, площадью 145,5 кв.м.

Письмом от 23.06.2009 (том 1 листы 23-24) Администрация уведомила ИП Синикова, что с учетом поданного уточнения ему предоставляется преимущественное право на приобретение арендуемого помещения площадью 145,5 кв.м., после проведения в полном объёме всех необходимых предпродажных процедур проект договора купли-продажи и проект договора о залоге будут направлены для рассмотрения и подписания.

Распоряжением главы Петрозаводского городского округа от 19.11.2009 N 699-р предпринимателю Синикову И.В. предоставлено преимущественное право на приобретение данного арендуемого муниципального нежилого помещения и предписано заключить с ним договор купли-продажи указанного объекта.

Пунктом 2 данного распоряжения цена продажи объекта установлена на основании отчета об оценке от 05.10.2009 N 229-09, выполненного Центром оценки по заявке Администрации по состоянию на 02.10.2009, в сумме 7 009 000 руб. без учета НДС.

Не согласившись с величиной рыночной стоимости помещений, определенной оценщиком по заявке Администрации, предприниматель заказал проведение оценки Оценочной компании, по отчету которой от 05.02.2010 рыночная стоимость объекта недвижимости по состоянию на 28.01.2010 составила 5 556 000 руб. (с учетом НДС), или 4 708 475 руб. (без учета НДС).

Предприниматель Сиников И.В., считая, что цена отчуждаемого объекта определена с нарушением Закона об оценочной деятельности, существенно завышена и не соответствует действительной рыночной стоимости объекта, обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.

В соответствии с частью 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительным ненормативного правового акта органа местного самоуправления, если полагают, что он не соответствует закону или иному нормативному правовому акту и нарушает их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагает на них какие-либо обязанности, создает иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества".

Согласно пункту 5 статьи 3 названного Закона особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

Такие особенности установлены Законом N 159-ФЗ, согласно абзацу 1 статьи 3 которого при возмездном отчуждении арендуемого недвижимого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности субъекты малого или среднего предпринимательства пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом об оценочной деятельности.

Согласно частям 1, 2 статьи 4 Закона N 159-ФЗ одним из этапов передачи государственного и муниципального имущества в собственность субъектам малого и среднего предпринимательства является принятие уполномоченным на то публичным органом решения об условиях приватизации такого имущества. Решение об условиях приватизации муниципального и государственного имущества по смыслу названных положений законодательства принимается на основании результатов независимой оценки, которые являются обязательными для уполномоченных органов государственной власти и местного самоуправления на стадии принятия такого решения.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 1 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" (далее - Информационное письмо N 92), в случае, когда законом предусмотрена обязательность для целей совершения сделки величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, возможно оспаривание достоверности такой величины до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

Учитывая обязательный характер оценки для определения условий приватизации государственного и муниципального имущества, достоверность ее результатов может быть оспорена субъектами малого и среднего предпринимательства в самостоятельном порядке с привлечением в качестве ответчика независимого оценщика до момента принятия уполномоченным органом решения об условиях приватизации.

Из материалов дела явствует, что Администрация не уклоняется от исполнения обязанностей по передаче помещения предпринимателю, договор купли-продажи сторонами не заключен в связи с наличием разногласий, которые рассматриваются арбитражным судом в рамках дела N А26-2398/2010.

Исходя из изложенного, в силу разъяснений, содержащихся в пункте 1 Информационного письма N 92, суд первой инстанции обоснованно указал, что вопрос о достоверности величины стоимости объекта оценки может быть поставлен заявителем в рамках спора об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи нежилых помещений, либо путём обращения с самостоятельным иском об оспаривании достоверности оценки к ООО "Карельский центр оценки".

В ходе рассмотрения дела судом первой инстанции не установлено, что Администрацией при совершении действий по реализации заявителем преимущественного права выкупа помещений допущены какие-либо нарушения законов и иных нормативных правовых актов.

Администрацией на основании заключенного 02.10.2009 муниципального контракта было выдано техническое задание независимому оценщику - ООО "Карельский центр оценки" об определении рыночной стоимости объекта недвижимости - встроенных нежилых помещений, общей площадью 145,5 кв.м., расположенных на первом этаже пятиэтажного жилого дома по адресу: г. Петрозаводск, пр. Ленина, 4, без учета обременения договором аренды.

Ввиду наличия у заявителя преимущественного права на приобретение имущества, отсутствует конкуренция, поскольку имущество выкупается самим арендатором. Заявитель фактически приобретает имущество свободным и не связан обременениями в распоряжении им.

Правильным является вывод суда первой инстанции о том, что содержание договора купли-продажи в рамках реализации Закона N 159-ФЗ отличается от аналогичной сделки, совершаемой с третьим лицам, что следует учитывать при определении рыночной стоимости объекта.

Приобретение арендованного имущества при реализации положений Закона N 159-ФЗ предопределяет прекращение обременения выкупаемого имущества в момент заключения договора купли-продажи.

В случае осуществления оценки в целях реализации Закона N 159-ФЗ с учетом обременения налицо существенное занижение объекта оценки, в связи с чем такая оценка не отражает реальной рыночной стоимости выкупаемого имущества и нарушает одно из условий определения рыночной цены - разумное вознаграждение за объект оценки.

По смыслу Закона N 159-ФЗ преимущественное право (льгота) заключается в возможности для малого и среднего бизнеса выкупить в рассрочку арендуемое имущество без прохождения аукционной процедуры, при этом условие о льготной цене на выкупаемое имущество законодателем не установлено. Напротив, в законе прямо указано, что имущество должно выкупаться по рыночной стоимости.

При таких обстоятельствах, судом первой инстанции обоснованно указано, что в рамках реализации Закона N 159-ФЗ неправильно говорить об определении рыночной цены в том понимании, которое содержится в Законе об оценочной деятельности.

В связи с изложенным доводы заявителя об обязательности учета наличия обременения при проведении оценки и определении рыночной стоимости выкупаемого им имущества обоснованно отклонены судом.

Относимость, допустимость, достоверность и взаимосвязь представленных в материалы дела отчетов оценщиков ООО "Карельский центр оценки", ООО "Карельская оценочная компания", экспертов Ральман Ю.Б., Мизинцева Ф.А. оценены в порядке статьи 71 АПК РФ, согласно которой каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами, никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

При этом доводы о том, что экспертное заключение Ральман Ю.Б., в том числе и в части определения рыночной стоимости объекта, является недопустимым доказательством, обоснованно отклонены судом.

Ральман Ю.Б. представлен отчёт об оценке, составленный в рамках выполнения определения суда о поручении ей проведения экспертизы.

Эксперт Ральман Ю.Б. предупреждалась об уголовной ответственности судом в определении о назначении экспертизы.

Что касается представления Ральман Ю.Б. сначала отчёта об оценке, а затем документа, поименованного как экспертное заключение, в котором даны ответы на поставленные судом вопросы относительно достоверности отчёта ООО "Карельский центр оценки", то данное обстоятельство не может однозначно подтверждать недостоверность представленных документов.

Согласно статье 17.1 Закона об оценочной деятельности, введённой в действие с 01.04.2011, экспертизу отчёта вправе проводить эксперт или эксперты саморегулируемой организации оценщиков в целях проверки отчета, подписанного оценщиком или оценщиками, являющимися членами данной саморегулируемой организации, в соответствии с видом экспертизы, в том числе проверки на: соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности; подтверждение стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете.

Экспертное заключение Мизинцева Ф.А., составленное по итогам экспертизы, проведенной в период с 05.04.2011 по 20.05.2011, а также заключение эксперта Ральман Ю.Б. от 28.07.2011 в части оценки соответствия отчёта ООО "Карельский центр оценки" требованиям законодательства и правильности определения рыночной цены не могут быть признаны допустимыми доказательствами, в связи с отсутствием у данных лиц соответствующей компетенции.

Поскольку в установленном порядке отчёт ООО "Карельский центр оценки" недостоверным не признан, имеющиеся в материалах дела отчёт об оценке иного оценщика и экспертные заключения не свидетельствуют о его недостоверности, нарушение Администрацией законов либо иных нормативных правовых актов при издании распоряжения не установлено, в связи с чем, отсутствуют основания для признания оспариваемого ненормативного акта недействительным.

Указанная в Распоряжении цена продажи без учёта НДС соответствует величине рыночной стоимости помещений, указанной в отчёте оценщика, ООО "Карельский центр оценки". Невключение в итоговую величину стоимости объекта оценки суммы НДС не может свидетельствовать о недостоверности этой величины, поскольку сумма НДС рассчитывается в соответствии с налоговым законодательством и не влияет на достоверность оценки в силу Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

Заявленное ИП Синниковым в порядке устранения допущенных нарушений его прав и законных интересов требование обязать Администрацию установить цену продажи приватизируемого имущества в соответствии с заключением судебной экспертизы, проведённой экспертом Мизинцевым Ф.А. равную 4013000 руб. (с учётом обременения без НДС) является производным и вытекает из основного требования. Отказ в удовлетворении требования о признании недействительным ненормативного акта свидетельствует об отсутствии нарушенных данным актом прав и законных интересов заявителя, следовательно, исключает возможность удовлетворения дополнительного требования.

Вместе с тем, в соответствии с положениями пункта 26 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 N 256, итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, за исключением кадастровой, указанная в отчете об оценке, может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектами оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более шести месяцев.

Поскольку данный срок в отношении отчета, составленного ООО "Карельский центр оценки", истек, суд первой инстанции обоснованно указал, что величина рыночной стоимости, определенная в указанном отчете, независимо от признания его достоверным или недостоверным, не может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки.

В связи с изложенным, рыночная цена объекта для совершения сделки между Администрацией и ИП Синиковым подлежит установлению арбитражным судом, рассматривающим спор по урегулированию разногласий при заключении договора купли-продажи нежилых помещений.

В связи с вышеизложенным апелляционная инстанция не находит оснований для отмены принятого по делу судебного акта, нормы материального и процессуального права применены верно, в удовлетворении апелляционной жалобы следует отказать.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Республики Карелия от 23.09.2011 г.. по делу N А26-2396/2010 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Председательствующий

Н.А. Мельникова

Судьи

Т.А. Кашина С.И. Несмиян