Постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 24 февраля 2012 г. N 06АП-208/12

г. Хабаровск

24 февраля 2012 г.

Дело N А73-10117/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 16 февраля 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен 24 февраля 2012 года.

Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Тихоненко А.А.

судей Дроздовой В.Г., Иноземцева И.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Кушнерчуком И.А.

при участии в заседании:

от истца - Жилковой Е.О., представителя по доверенности от 19.12.2011 N 4974/02-02;

от ответчика - Гончара И.В., представителя по доверенности от 14.02.2012 б/н

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "Компания "РОМАНТИК ТУРС" на решение от 12.12.2011 по делу N А73-10117/2011 Арбитражного суда Хабаровского края принятое судьей Захаренко Е.Н.

по иску Открытого акционерного общества "Центр инновационных технологий города Хабаровска"

к Обществу с ограниченной ответственностью "Компания "РОМАНТИК ТУРС"

о взыскании 100 000 руб., расторжении договора и возврате нежилого помещения

УСТАНОВИЛ:

Открытое акционерное общество "Центр инновационных технологий города Хабаровска" (ОГРН 1042700170061; далее - ОАО "ЦИТ", истец) обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Компания "РОМАНТИК ТУРС" (ОГРН 1022700924377; далее - ООО "Компания "РОМАНТИК ТУРС", ответчик) о взыскании 100 000 штрафа, расторжении договора аренды от 12.02.2209 N 29/09 и об обязании ответчика возвратить нежилое (функциональное) помещение -1 (1-11, 20, 28-29), 1 (3-4, 11-22, 25) площадью 339,7 кв.м, расположенное по адресу: г. Хабаровск, ул. Муравьева-Амурского, 50, в том состоянии (виде), в котором было получено ответчиком (согласно техническому паспорту, составленному по состоянию на 18.05.2004).

Решением Арбитражного суда Хабаровского края от 12.12.2011 исковое требование ОАО "ЦИТ" о расторжении договора аренды от 12.02.2009 N 29/09 оставлено без рассмотрения, в удовлетворении иска в части обязания ООО "Компания "РОМАНТИК ТУРС" возвратить ОАО "ЦИТ" нежилое функциональное (встроенное) помещение - 1(1-11, 20, 28-29), 1 (3- 4, 11- 22, 25) площадью 339,7 кв. м, расположенное по адресу: г. Хабаровск, ул. Муравьева-Амурского, 50 в том состоянии (виде), в котором оно было получено ответчиком (согласно техническому паспорту, составленному по состоянию на 18.05.2004) - отказано. В остальной части иск удовлетворен: с ООО "Компания "РОМАНТИК ТУРС" в пользу ОАО "ЦИТ" взыскан штраф в размере 100 000 руб., а также расходы по уплате государственной пошлины в размере 4 000 руб.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом в части взыскания штрафа в размере 100 000 руб., ООО Компания "РОМАНТИК ТУРС" обратилось в Шестой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой, ссылаясь на несоответствие выводов суда обстоятельствам дела и нарушение норм материального права, просит решение от 12.12.2011 в обжалуемой части отменить, в иске отказать.

В обоснование доводов указывает на то, что в соответствии со статьей 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, Постановлением Правительства Российской Федерации от 18.02.1998 N 219, Постановлением Правительства Российской Федерации от 04.12.2000 N 921 для производства перепланировки помещений собственнику не требуется получение разрешений и проектов в государственных органах, уполномоченных по контролю за строительными работами. В период подписания дополнений к спорному договору аренды 12.02.2009 в г. Хабаровске действовало постановление мэра г. Хабаровска от 29.11.2006 N 1497 "О переустройстве и (или) перепланировке жилых помещений и (или) нежилых помещений, расположенных в жилых домах на территории г. Хабаровска" (далее - постановление мэра г. Хабаровска от 29.11.2006 N 1497), которым предусматривался разрешительный порядок для собственников нежилых помещений по перепланировке. Соблюдение указанного акта послужило основанием для составления соглашения от 18.08.2010 к договору аренды от 12.02.2009 в части пунктов 7.3.2, 7.3.3, 7.3.5, 7.2.7. Таким образом, истец согласился, что ответчик проводит работы по перепланировке, впоследствии согласуя ее с компетентными органами администрации г. Хабаровска, фактически соглашаясь с осуществленной перепланировкой. По мнению заявителя, в деле имеется достаточно доказательств, подтверждающих его позицию о том, что им условия договора не нарушены, вследствие чего наложение на него штрафа за нарушение условий договора противоречит материальным нормам и представленным в дело доказательствам.

В дополнениях к апелляционной жалобе ООО Компания "РОМАНТИК ТУРС" обращает внимание суда на то, что поскольку на дату рассмотрения заявки о перепланировке и на дату подписания соглашения (18.08.2010) о внесении изменений в спорный договор аренды, действовало постановление мэра г. Хабаровска от 29.11.2006 N 1497, которым устанавливался обязательный порядок согласования перепланировки, то только вследствие этого стороны внесли дополнения в раздел 7 договора аренды от 12.09.2009. В дальнейшем постановление мэра г. Хабаровска от 29.11.2006 N 1497 было отменено постановлением администрации г. Хабаровска от 01.11.2010 N 3551. Таким образом, до возникновения спора между сторонами, нормативный акт, в соответствии с которым стороны внесли соответствующие изменения в договор аренды, утратил свою силу. По мнению заявителя, после отмены постановления мэра г. Хабаровска 29.11.2006 N 1497, раздел седьмой спорного договора аренды стал формальным, не имеющим в качестве основания нормативной базы и не влекущим правовых последствий.

В отзыве ОАО "ЦИТ" с доводами апелляционной жалобы не согласилось. Указало, что в соответствии с подписанным между сторонами соглашением от 18.08.2010 к договору аренды от 12.02.2009 N 29/09 обязанность арендатора приступить к выполнению перепланировки возникала только после согласования проекта перепланировки с собственником помещения. В адрес ОАО "ЦИТ" никакой документации, касающейся перепланировки и переустройства помещения по ул. Муравьева Амурского, 50, не поступало. Представленная ответчиком заявка на проведение перепланировки и пояснительная записка к схеме перепланировки в силу пункта 2 статьи 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации не является проектной документацией. Отмена постановления мэра г. Хабаровска от 29.11.2006 N 1497 автоматически не прекращает действие подписанного между сторонами договора (соглашения). Просило решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В судебном заседании апелляционной инстанции представители сторон поддержали свои позиции, изложенные в апелляционной жалобе, дополнении к ней, а также в отзыве на жалобу. Не возражали против проверки законности судебного акта в обжалуемой части.

Учитывая отсутствие возражений сторон, суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части в силу положений части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Заслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, доводы апелляционной жалобы с дополнениями к ней и возражений на нее, проверив законность и обоснованность решения суда по основаниям и в порядке, предусмотренном статьями 266-271 АПК РФ, Шестой арбитражный апелляционный суд не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены обжалуемого в части судебного акта.

Как следует из представленных материалов, ОАО "ЦИТ" является собственником функционального (встроенного) помещения площадью 339,7 кв.м - 1 (1-11, 20, 28-29), 1(3-4, 11-22,25) в здании по ул. Муравьева-Амурского, 50 в г. Хабаровске (свидетельство о государственной регистрации права 27АБ 049193 от 05.07.2005).

12.02.2009 между ОАО "ЦИТ" (арендодатель) и ООО "Компания "РОМАНТИК ТУРС" (арендатор) заключен договор аренды объектов нежилого фонда N 29/09 (далее - договор от 12.02.2009), в соответствии с которым истец предоставил ответчику во временное пользование вышеуказанное функциональное (встроенное) нежилое помещение для использование под кафе на срок с 12.02.2009 по 11.02.2014.

Передача ответчику помещения оформлена передаточным актом от 12.02.2009, договор от 12.02.2009 прошел государственную регистрацию в установленном законом порядке (штамп Управления Федеральной регистрационной службы по Хабаровскому краю и ЕАО от 22.11.2009).

18.08.2010 стороны подписали соглашение о внесении изменений и дополнений в договор от 12.02.2009, в котором конкретизировали обязанности арендатора по пунктам 3.2.3 и 3.2.5, а также дополнили раздел 7 договора "Особые условия" пунктами, в том числе:

- пунктами 7.3.1, 7.3.4, согласно которым арендодатель разрешил арендатору произвести перепланировку (переустройство) на арендуемом объекте, согласовав срок ее проведения - с 01.07.2010 по 30.05.2011;

- пунктами 7.3.2, 7.3.3, 7.3.5, согласно которым арендатор обязался осуществить перепланировку (переустройство) арендуемого объекта с соблюдением требований действующего законодательства, приступив к работам только после согласования с арендодателем проекта перепланировки; самостоятельно подготовить и оформить проектную документацию перепланировки, согласованную в установленном порядке, и иные документы, необходимые для получения разрешения (согласования) компетентных органов о возможности проведения перепланировки (переустройства) или о согласовании уже осуществленной перепланировки; после завершения работ по перепланировке надлежащим образом оформить сдачу объекта приемочной комиссии округа, подтверждающей завершение перепланировки (переустройства), изготовить новый технический паспорт, отражающий произведенную перепланировку (переустройство), изменения в количественных и качественных характеристиках объекта;

- пунктом 7.2.7, согласно которому стороны предусмотрели ответственность арендатора в случае нарушения условий пунктов 7.3.2, 7.3.3, 7.3.5 договора, в том числе, в виде обязанности по уплате штрафа в 1000-кратном размере минимальной оплаты труда, установленной действующим законодательством на момент взыскания.

Указанное соглашение от 18.08.2010 к договору аренды от 12.02.2009 N 29/09 прошло государственную регистрацию 27.08.2010 (штамп УФРС по Хабаровскому краю и ЕАО от 27.08.2010).

Комиссионным актом от 04.02.2011 арендодателем установлен факт произведенной арендатором перепланировки спорного помещения, проведения ремонтных работ, оборудования дополнительного дверного проема.

Согласно техническому паспорту на спорный объект по состоянию на 06.07.2011 и справке ХКГУП технической инвентаризации и оценки недвижимости от 08.07.2011 N 4336, в результате проведенной перепланировки (переустройства) в помещении 4 произведена пробивка дверного проема, а общая площадь помещения уменьшилась с 339,7 кв.м до 322,7 кв.м (л.д.17, 18-20).

Проведение арендатором перепланировки без согласования проекта с арендодателем, без получения соответствующей разрешительной документации в нарушение условий договора от 12.02.2009 послужило основанием для обращения ОАО "ЦИТ" к ответчику с претензией от 03.08.2011 N 2381/03-04 (л.д. 14), в которой арендодатель, в том числе, предложил арендатору в 5-дневный срок оплатить штраф в размере 100 000 руб. в соответствии с пунктом 7.2.7 договора.

Допущенные арендатором нарушения принятых в пунктах 7.3.2, 7.3.3, 7.3.5 договора аренды обязательств послужили основанием для обращения истца с настоящим иском, в том числе и о взыскании штрафа, предусмотренного договором.

Пункт 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязывает арендатора пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды.

В силу статьи 330 ГК РФ в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства должник обязан уплатить кредитору определенную законом или договором денежную сумму - неустойку (штраф, пени).

Пунктом 7.2.7 договора (в редакции соглашения) устанавливается ответственность арендатора в виде наложения штрафа, приведения объекта в первоначальное положение, а также возмещения арендатору причиненных убытков, в случае проведения перепланировки (переустройства) без соответствующих разрешений и согласований, при отсутствии согласования проекта арендодателем, а также без надлежащей сдачи объекта в эксплуатацию.

Приняв во внимание условия договора от 12.02.2009 N 29/09 (в редакции соглашения от 18.08.2010) и то обстоятельство, что факт перепланировки (переустройства) арендуемого помещения арендатором не оспаривается, суд первой инстанции исследовал в порядке статьи 71 АПК РФ имеющиеся в деле доказательства и пришел к выводу, что изменение объекта аренды произведено ответчиком с нарушением указанных договорных обязательств, следовательно, имеются основания для привлечения ООО "Компания "РОМАНТИК ТУРС" к ответственности, предусмотренной пунктом 7.2.7 договора аренды.

Суд апелляционной инстанции поддерживает данный вывод как законный, обоснованный и мотивированный.

Обязанность доказывания обстоятельств, на которые сторона ссылается как на основание своих требований и возражений в силу части 1 статьи 65 АПК РФ лежит на каждом лице, участвующем в деле.

Ответчик, оспаривая вывод суда о правомерности предъявленного истцом требования о взыскании неустойки (штрафа), ссылается на имеющиеся в деле доказательства соблюдения арендатором условий договора аренды в части согласования с арендодателем проекта перепланировки, а именно: заявку на проведение перепланировки от 17.06.2010, схемы спорного помещения до и после окончания перепланировки, пояснительную записку к схеме перепланировки, полученные ОАО "ЦИТ" 17.06.2010 (л.д. 103- 106).

Между тем, именно наличие данных документов послужило основанием к внесению изменений в договор аренды. Следовательно, заявка, схема, пояснительная записка не могут являться доказательством выполнения ответчиком обязанностей, установленных соглашением сторон от 18.08.2010.

Кроме того, заявка на проведение перепланировки и пояснительная записка к схеме перепланировки в силу пункта 2 статьи 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации не является проектной документацией.

Иных доказательств, свидетельствующих о выполнении ответчиком обязанности, установленной пунктом 7.3.2 договора аренды, суду не представлено.

Не принимается судом апелляционной инстанции во внимание и ссылка заявителя жалобы на отмену с 09.11.2010 постановления мэра г. Хабаровска от 29.11.2006 N 1497, регламентировавшего порядок проведения перепланировки жилых и нежилых помещений в жилых домах на территории г. Хабаровска, поскольку указанное обстоятельство не изменяет и не прекращает действие договора от 12.02.2009 N 29/09 (в редакции соглашения от 18.08.2010).

Более того, ответчиком не представлено и доказательств, свидетельствующих о том, что фактически перепланировка арендуемого помещения произведена после 09.11.2010, а не в период действия постановления мэра г. Хабаровска от 29.11.2006 N 1497.

Ссылаясь на Постановление Правительства Российской Федерации от 18.02.1998 N 219, Постановление Правительства Российской Федерации от 04.12.2000 N 921, положения статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, а также на отмену постановления мэра г. Хабаровска от 29.11.2006 N 1497, ООО "Компания "РОМАНТИК ТУРС" не учитывает, что является арендатором, а не собственником спорного помещения.

Таким образом, нарушение арендатором условий пункта 7.3.2 договора само по себе является достаточным основанием для привлечения его к ответственности, предусмотренной пунктом 7.2.7 договора.

Поскольку материалами дела установлено, что арендатор провел работы без согласования проекта с ОАО "ЦИТ" в нарушение вышеуказанных условий договора, суд первой инстанции пришел к выводу о наличии нарушения со стороны арендатора пункта 7.3.2 договора.

Статьей 5 Федерального закона от 19.06.2011 N 82-ФЗ "О минимальном размере оплаты труда" предусмотрено, что исчисление налогов, штрафов и иных платежей, осуществляемое в зависимости от минимального размера оплаты труда производится исходя из базовой суммы, равной 100 руб.

Таким образом, требование истца о взыскании с ответчика штрафа в размере 100 000 руб. за нарушение пункта 7.3.2 договора на основании статьи 330 ГК РФ законно и обоснованно.

Следует отметить, что вопрос о том, являются ли допущенные арендатором нарушения условий договора существенными, не входит в предмет исследования по настоящему апелляционному производству.

При изложенных обстоятельствах доводы апелляционной жалобы не ставят под сомнение правильность выводов суда по данному делу, в связи с чем подлежат отклонению.

Суд апелляционной инстанции по результатам рассмотрения жалобы ответчика не находит оснований, предусмотренных статьей 270 АПК РФ, для отмены обжалуемого в части судебного акта, поскольку судом первой инстанции фактические обстоятельства дела установлены на основании всестороннего и полного исследования доказательств, нормы материального права применены правильно.

Нарушений, являющихся согласно части 4 статьи 270 АПК РФ основанием для безусловной отмены судебного акта, судом первой инстанции также не допущено.

Исходя из изложенного, у суда апелляционной инстанции отсутствуют правовые основания для удовлетворения апелляционной жалобы.

Государственную пошлину по апелляционной жалобе возложить на заявителя в соответствии со статьей 110 АПК РФ, подпунктом 12 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации, принимая во внимание ее уплату в установленных законом порядке и размере.

Руководствуясь статьями 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение от 12.12.2011 по делу N А73-10117/2011 Арбитражного суда Хабаровского края в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в установленном законом порядке.

Председательствующий

А.А. Тихоненко

Судьи

В.Г. Дроздова И.В. Иноземцев