Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24 февраля 2012 г. N 19АП-269/12

город Воронеж

24 февраля 2012 г.

Дело N А14-6309/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 16 февраля 2012 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 24 февраля 2012 года.

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

Председательствующего	Суховой И.Б.,
Судей	Поротикова А.И.,
	Федорова В.И.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Кащеевой С.Ю.,

при участии:

от Администрации городского округа город Воронеж: Иноземцевой Ю.В., представителя по доверенности N 1001 от 10.01.2012;

от общества с ограниченной ответственностью "Медицинские товары и техника": Кузьмичева В.М., представителя по доверенности б/н от 10.02.2010;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации городского округа город Воронеж (ОГРН 1023601575733, ИНН 3650002882) на решение Арбитражного суда Воронежской области от 20.12.2011 по делу N А14-6309/2011 (судья Кривотулова Т.И.) по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Медицинские товары и техника" (ОГРН 1033600046776, ИНН 3665015490 к Администрации городского округа город Воронеж (ОГРН 1023601575733, ИНН 3650002882) об обязании заключить договор купли-продажи арендуемого имущества,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Медицинские товары и техника" (далее - ООО "Медицинские товары и техника", истец) обратилось в Арбитражный суд Воронежской области с иском к Администрации городского округа город Воронеж (далее - ответчик) об обязании (понуждении) Администрации городского округа город Воронеж заключить с ООО "Медицинские товары и техника" договор купли-продажи арендуемого им имущества (нежилого встроенного помещения в литере А(1), 1 этаж/номера 1-14 на поэтажном плате/, площадью 125,4 кв.м., расположенного по адресу: г. Воронеж, ул. Шендрикова, 1) на основании Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" от 22.07.2008 N 159-ФЗ по цене 2 598 008 руб. 48 коп. (без НДС) на основании заключения комплексной строительной технической и финансовой-экономической экспертизы, проведенной специалистами государственного учреждения Воронежский региональный центр судебной экспертизы Минюста РФ (с учетом уточнения).

Решением Арбитражного суда Воронежской области от 20.12.2011 исковые требования ООО "Медицинские товары и техника" удовлетворены.

Не согласившись с принятым решением, ссылаясь на нарушение норм материального права, ответчик обратился в суд с апелляционной жалобой, в которой, просил обжалуемое решение отменить, в удовлетворении исковых требований отказать.

В судебном заседании апелляционной инстанции представитель Администрации городского округа город Воронеж поддержал доводы апелляционной жалобы, считая обжалуемое решение незаконным и необоснованным, принятым с нарушением норм материального права, просил его отменить, принять по делу новый судебный акт.

Представитель ООО "Медицинские товары и техника" с доводами апелляционной жалобы не согласился по основаниям, указанным в отзыве, считая обжалуемое решение законным и обоснованным, просил оставить его без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся доказательства, оценив доводы апелляционной жалобы, заслушав объяснения представителей сторон, считает необходимым решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Как следует из материалов дела, между Администрацией города Воронежа и ООО "Медицинские товары и техника" был заключен договор аренды нежилого помещения N 5-480-99 от 23.05.1999 года, по условиям которого арендодатель сдает арендатору в аренду нежилое помещение в доме N 1 по ул. Шендрикова, общей площадью 124,8 кв.м., для использования под офис, согласно приложению N 1.

Ежемесячная арендная плата была установлена в размере 3 818 руб. 88 коп. и должна вноситься не позднее 10 числа месяца следующего за отчетным. Размер арендной платы может быть изменен в одностороннем порядке арендодателем в случаях изменения ставок арендной платы либо предоставления изменения арендатору льгот по арендной плате решениями органов местного самоуправления г. Воронежа, других случаях установленных законом (пункт 1.1, 3.4 договора).

Срок действия договора согласно пункту 1.4 договора составляет с 01.05.1999 года по 30.04.2004 года.

Дополнительными соглашениями стороны изменяли характеристики арендуемого помещения, размер арендной платы, срок действия договора.

Договор аренды и дополнительные соглашения к нему зарегистрированы в установленном законом порядке.

Приказом заместителя главы Администрации - директора департамента муниципальной собственности муниципальной собственности от 26.05.2011 N 11-02-229 "О заключении договора купли-продажи нежилого встроенного помещения I в лит. А, площадью 125,4 кв.м. расположенного по адресу: г. Воронеж, ул. Шендрикова, д.1 с ООО "Медицинские товары и техника" был установлен способ отчуждения муниципального имущества - реализация преимущественного права на выкуп арендуемого имущества (по договору аренды N 548099 от 23.05.1999) путем заключения договора купли - продажи нежилого встроенного помещения I в лит. А, площадью 125,4 кв.м. расположенного по адресу: г. Воронеж, ул. Шендрикова, д. 1, стоимостью - на основании отчета об оценке рыночной стоимости муниципального нежилого помещения выполненного по состоянию на 14.03.2011 - 3 761 017 руб. без НДС, подлежащих уплате в бюджет городского округа с рассрочкой платежа 7 лет.

Уведомлением от 30.05.2011 Департамент муниципальной собственности управление имущественных отношений сообщил ООО "Медицинские товары и техника" о необходимости рассмотрения представленного проекта договора купли-продажи арендуемого имущества и явки в управление муниципальной собственности для его заключения.

Данное уведомление было получено обществом 07.06.2011.

Письмом от 23.06.2011 направленным в адрес Департамента муниципальной собственности Администрации городского округа город Воронеж ООО "Медицинские товары и техника", не отказываясь от заключения договора, сообщило о несогласии с установленной в договоре ценой.

Приказом заместителя главы Администрации - директора департамента муниципальной собственности муниципальной собственности от 04.08.2011 N 11 -01-521 был отменен приказ N 11-02-229 от 26.05.2011 "О заключении договора купли-продажи нежилого встроенного помещения I в лит. А, площадью 125,4 кв.м. расположенного по адресу: г. Воронеж, ул. Шендрикова, д.1 с ООО "Медицинские товары и техника".

Считая, что стоимость, указанная в проекте договора купли-продажи нежилого помещения N Ц-ХХХ-11, является завышенной, не получив ответ от Администрации городского округа город Воронеж на предложение об урегулировании разногласий, истец обратился в Арбитражный суд Воронежской области с рассматриваемым исковым заявлением.

Арбитражный суд первой инстанции, удовлетворяя исковые требования, руководствуясь положениями Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", исходил из обоснованности заявленных требований.

Апелляционная инстанция считает решение суда первой инстанции по существу соответствующим установленным по делу обстоятельствам и нормам законодательства.

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) граждане и юридические лица свободны в заключение договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Статьей 217 ГК РФ установлено, что имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ).

В процессе рассмотрения дела судом первой инстанции установлено, что ООО "Медицинские товары и техника" является субъектом малого и среднего предпринимательства, непрерывно, более двух лет, пользуется спорным имуществом на праве аренды, надлежащим образом исполняет обязательства по договору аренды, задолженности не имеет.

Наличие у истца условий для возникновения преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, предусмотренных статьей 3 ФЗ от 22.07.2008 N 159-ФЗ, на момент обращения с иском в суд не оспаривалось ответчиком.

Как следует из материалов дела, разногласия по настоящему спору возникли относительно выкупной стоимости имущества при заключении договора купли-продажи.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Из положений статьи 8 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (ФЗ "Об оценочной деятельности") следует, что проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе при продаже или ином отчуждении объектов оценки.

Статья 12 ФЗ "Об оценочной деятельности" предусматривает, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" следует, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица.

Кроме того, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

Из приказа N 11-02-229 от 26.05.2011 "О заключении договора купли-продажи нежилого встроенного помещения I в лит. А, площадью 125,4 кв.м. расположенного по адресу: г. Воронеж, ул. Шендрикова, д.1 с ООО "Медицинские товары и техника" следует, что в адрес истца был направлен проект договора купли-продажи нежилого встроенного помещения I в лит. А, площадью 125,4 кв.м., в пункте 1.1. которого указана стоимость выкупаемого имущества - 3 761 017 руб. Стоимость определена в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости.

В силу пункта 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В соответствии с пунктом 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иным правовым актам (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

По правилам пункта 2 статьи 445 ГК РФ, в случаях не достижения соглашения между контрагентами в отношении редакции определенных условий договора, составляется протокол разногласий, подлежащий дальнейшему согласованию.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Разрешая переданный по соглашению сторон спор об урегулировании возникших при заключении договора разногласий, арбитражный суд в силу названных норм должен определить в решении и отразить в его резолютивной части, в какой редакции действуют те условия договора, по которым у сторон возникли разногласия, на что обращено внимание в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15 мая 2007 года N 1340/07; Постановлении Президиума ВАС РФ от 14.09.2010 N4667/10.

Действующее законодательство, устанавливая принцип обязательности проведения оценки рыночной стоимости имущества при совершении сделок с имуществом, находящимся в муниципальной собственности (статья 8 ФЗ РФ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"), предоставляет суду право обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании (статья 13 того же Закона).

В пункте 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" разъяснено, что в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки судам следует учитывать, что согласно статье 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу в силу статьи 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В силу статьи 64 АПК РФ заключения экспертов являются доказательствами, на основании которых арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела.

Вместе с тем, никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы, арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств (статья 71 АПК РФ).

В целях проверки достоверности величины стоимости имущества, установленной в приказе N 11-02-229 от 26.05.2011 "О заключении договора купли-продажи нежилого встроенного помещения I в лит. А, площадью 125,4 кв.м., расположенного по адресу: г. Воронеж, ул. Шендрикова, д.1 с ООО "Медицинские товары и техника" и, как следствие, в проекте договора купли-продажи, определением Арбитражного суда Воронежской области от 31.08.2011 по делу была назначена комплексная строительно-техническая и финансово-экономическая экспертиза.

Согласно заключению экспертной организации рыночная стоимость нежилого встроенного помещения в литере А(1), 1 этаж/номера 1-14 на поэтажном плате/, площадью 125,4 кв.м., расположенного по адресу: г. Воронеж, ул. Шендрикова, 1 с учетом округления и указанных допущений на момент производства экспертизы, без НДС составляет 2 598 008 руб. 47 коп.

Выводы экспертизы в ходе судебного разбирательства сторонами не оспаривались.

Таким образом, на основании имеющихся в материалах дела доказательств, выводов проведенных экспертиз, их совокупной оценки по правилам статей, 67, 68, 71 АПК РФ, суд первой инстанции обоснованно признал заявленные требованиями обоснованными.

Выкупная стоимость спорного имущества, правомерно в соответствии с частью 6 статьи 5 ФЗ от 22.07.2008 N 159-ФЗ принята судом первой инстанции в редакции покупателя. Цена имущества соответствует рыночной стоимости имущества, определенной в ходе судебного разбирательства.

Судом первой инстанции рассмотрены и правомерно отклонены утверждения ответчика об утрате истцом преимущественного права на приобретение арендуемого имущества в связи с не подписанием в предусмотренный Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ тридцатидневный срок договора купли-продажи по цене, предложенной уполномоченным органом (ответчиком).

Суд обоснованно указал, что изданный ответчиком после обращения истца в суд с настоящими требованиями приказ заместителя главы Администрации - директора департамента муниципальной собственности муниципальной собственности от 04.08.2011 N 11-01-521, не является препятствием для рассмотрения спора по существу.

Довод заявителя жалобы о том, что ответчиком в адрес администрации в установленные сроки не был направлен протокол разногласий по цене имущества, не может быть принят судом апелляционной инстанции во внимание.

Протокол разногласий представляет собой предложение по согласованию отдельных условий договора, т.е. документ, в котором контрагент предлагает свой вариант спорного условия договора. При этом какие-либо требования к содержанию и форме протокола разногласий законом не установлены.

В данном случае ООО "Медицинские товары и техника" не уклонялось от заключения договора купли-продажи, письмом вх. от 23.06.2011 (т.1 л.д.19) уведомило ответчика об акцепте оферты на иных условиях, выразив волеизъявление на реализацию преимущественного права на приобретение арендуемого имущества. Направление истцу акцепта на иных условиях, не противоречит пункту 1 стать 445 ГК РФ, следовательно, между сторонами имел место преддоговорной спор.

С учетом изложенного, нельзя признать состоятельными доводы апелляционной жалобы, так как они не подтверждаются материалами дела, основаны на неправильном толковании норм материального права и по существу сводятся к переоценке доказательств, надлежащим образом оцененных арбитражным судом первой инстанции.

По настоящему делу оценка доказательств произведена судом первой инстанции в соответствии с правилами, установленными статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Судебная коллегия не усматривает причин для переоценки правомерных выводов суда первой инстанции.

Нарушений норм процессуального права, которые в соответствии с частью 4 статьи 270 АПК РФ являются безусловными основаниями к отмене судебных актов, судом апелляционной инстанции не установлено.

При указанных обстоятельствах решение Арбитражного суда Воронежской области от 20.12.2011 следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Воронежской области от 20.12.2011 по делу N А14-6309/2011 оставить без изменения, а апелляционную жалобу Администрации городского округа город Воронеж (ОГРН 1023601575733, ИНН 3650002882) без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции согласно части 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

И.Б. Сухова

Судьи

А.И. Поротиков В.И. Федоров